在房地產(chǎn)行業(yè)跟伏，租售比這個(gè)概念想必大家都非常熟悉丢胚。
我們?cè)谂袛嘁粋€(gè)城市的可進(jìn)入性時(shí)常常會(huì)提到該城市的租售比較低，有一定的泡沫酬姆，當(dāng)前節(jié)點(diǎn)進(jìn)入會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)；
又比如奥溺，散客在投資一套房產(chǎn)時(shí)辞色，也會(huì)提到這套房子的租售比較低，投資回收的周期較長(zhǎng)，不劃算相满。
從我們這些日常的經(jīng)驗(yàn)看來层亿，租售比越高，說明租金回報(bào)率高立美，相應(yīng)的投資回收期也較低匿又，理應(yīng)越高越好。
那么：
租售比低的城市或者房子是否就不具備投資價(jià)值了呢建蹄？
帶著這個(gè)問題碌更，今天這篇文章我們就共同來研究下租售比這個(gè)指標(biāo)，看如何能夠更好地理解它并用于指導(dǎo)我們具體的投資工作洞慎。
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為了解決這個(gè)問題痛单，我們先來看下“租售比”計(jì)算的黃金公式
租售比=年租金/房?jī)r(jià)
租售比即指：每平方米使用面積的年租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。
該指標(biāo)說明我們投資一套房產(chǎn)時(shí)資金回收周期的長(zhǎng)短劲腿。
如果分子采用“年租金”則這個(gè)比值反映的是年數(shù)旭绒，某些地方計(jì)算租售比分子采用的是月租金，則比值反映的是月數(shù)焦人，兩者都是可以的挥吵。
為了統(tǒng)一下文的敘述標(biāo)準(zhǔn)，我們統(tǒng)一用年租金/房?jī)r(jià)來計(jì)算租售比花椭。
比如：
上海某小區(qū)一套90平方米的住房忽匈，目前售價(jià)90000元/平方米，月租13500元个从，合每平方米年租金1800元脉幢；租售比約1:50。這說明我投資上海這套房子需要50年才能收回投資本金嗦锐。
從上海這套房子的租售比我們可以看出嫌松，房?jī)r(jià)是月租金的數(shù)百倍，也是年租金的數(shù)十倍奕污；房?jī)r(jià)與租金的定價(jià)差異如此巨大的原因在于：
租房和買房對(duì)應(yīng)所享有的資源價(jià)值是不對(duì)等的萎羔，價(jià)值決定價(jià)格。
我們把租售比的黃金公式進(jìn)一步延展一下：
租金：反映房產(chǎn)當(dāng)下的消費(fèi)屬性（居住價(jià)值屬性）碳默，是短期內(nèi)的價(jià)格鎖定（租賃合同）贾陷，對(duì)房產(chǎn)所含資源的評(píng)估具有時(shí)點(diǎn)性和局限性。
房?jī)r(jià)：反映當(dāng)前及未來房屋所含城市資源的定價(jià)（資產(chǎn)價(jià)值屬性）嘱根，它是一錘子買賣（買賣合同）髓废，對(duì)房產(chǎn)所含資源的評(píng)估具有前瞻性和全面性。
這里面有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1.月租金體現(xiàn)了“靜態(tài)”该抒，房?jī)r(jià)體現(xiàn)了“動(dòng)態(tài)”慌洪；
2.月租金靜態(tài)是指它主要體現(xiàn)當(dāng)前水平；而房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)中，最重要的就是未來的資源預(yù)期冈爹。
可見涌攻，買房和租房所對(duì)應(yīng)的資源價(jià)值差異是二者定價(jià)差異的主要原因。
這個(gè)很好理解频伤，你租一套房子恳谎，最主要的目的是短期居住吧，你可以享受的價(jià)值主要也就居住的價(jià)值憋肖，現(xiàn)有配套包括公交站因痛、醫(yī)院（出行方便），再多點(diǎn)也不過享受一下房子周邊的大公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等等。
這些都是這套房子周邊現(xiàn)有的配套擎勘，你對(duì)房子周邊規(guī)劃的大型主題公園跷睦、地鐵站等未來配套沒有享受權(quán)；
同樣，租房代表你對(duì)房子沒有資產(chǎn)處置及資產(chǎn)收益的權(quán)利，也無法享受當(dāng)?shù)氐尼t(yī)療保障權(quán)利。
最主要的是租房并不能讓你的小孩兒可以在周邊指定的學(xué)區(qū)上學(xué)赞咙，教育權(quán)利已成為買房和租房之間最大的距離。
對(duì)租售比的概念理解以后糟港，我們?cè)賮砜纯慈绾卧u(píng)估一個(gè)城市或一套房產(chǎn)的租售比是否合理攀操？租售比處于什么區(qū)間是比較健康的？處于什么區(qū)間又是比較危險(xiǎn)的秸抚？
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租售比很好的解決了供求關(guān)系的干擾速和，成為判斷炒作程度的試金石。
因?yàn)楹苌儆虚_發(fā)商會(huì)去炒作租金水平（在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下剥汤，租金收益相比房產(chǎn)投資收益幾乎忽略不計(jì)颠放，因此開發(fā)商對(duì)于租金的炒作有限）。
它是用來衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況的一個(gè)參考指標(biāo)吭敢。
國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:16~1:25碰凶。
如果租售比低于1:25（如1:40，需要40年才能收回購(gòu)房成本）鹿驼，這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小欲低，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。
如果高于1:16（即1:10）畜晰，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大砾莱，租金回報(bào)率較高，后市看好凄鼻。
前文列舉的上海這套房產(chǎn)的租售比為1：50腊瑟，它是1:25的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線的一半面哼。意味著上海這套房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小。
而上海整個(gè)城市的租售比是多少呢扫步？是1.6%，仍然偏低匈子。不只是上海河胎，北京也只有1.4%，廣州1.9%虎敦，深圳1.5%游岳。
不只是一線城市，我國(guó)二其徙、三線城市的租售比也只有2%-3%左右胚迫。而美國(guó)重點(diǎn)城市的租售比可以達(dá)到4%-7%。可見唾那，我國(guó)整體租售比數(shù)據(jù)是偏低的访锻。
在這里，我們要花點(diǎn)篇幅講講“租金幻覺”的事闹获。假設(shè)給你一套1000萬元的房子期犬，其合理的租金應(yīng)該是多少呢？ 6%避诽、8%還是10%龟虎？
我們聽到的回答是：“租金是房?jī)r(jià)的 6% ～ 8%∩陈”
這第一課鲤妥，就是把你錯(cuò)帶到溝里去的，1000萬元的房?jī)r(jià)拱雏，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)租不到5萬房租的棉安，常例是根本沒有 6%的回報(bào)，2% ～ 3%也難古涧，1000萬元的房子租 25000元就算不錯(cuò)了垂券。
那么，便來到我們今天要重點(diǎn)討論的問題：
租售比低的房子是否就不值錢了羡滑？
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在第一部分已經(jīng)提到菇爪，租金不是房屋價(jià)值的全部。
落戶柒昏，成家凳宙，安穩(wěn)的居住環(huán)境，這些價(jià)值并不會(huì)體現(xiàn)在租金里职祷。
然而氏涩，住建部發(fā)聲將立法明確租售同權(quán)届囚。
租售同權(quán)的話房租總可以完全體現(xiàn)房屋的價(jià)值了吧？
當(dāng)然是尖，租售同權(quán)確實(shí)提升了租房的價(jià)值意系，租金也會(huì)水漲船高。
不過稀缺資源有限饺汹，完全同權(quán)并不現(xiàn)實(shí)蛔添。就算真的實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，房子仍有一個(gè)價(jià)值租金無法體現(xiàn)——對(duì)抗通脹
房子一旦成交兜辞，你為這套房子付出的代價(jià)就會(huì)確定下來迎瞧，隨著租金不斷上漲，這套房子的租售比會(huì)越來越高逸吵。
通脹關(guān)我屁事凶硅，反正我的月供是固定的。
中國(guó)住房的租售比偏低還跟國(guó)內(nèi)消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)扫皱，多數(shù)消費(fèi)者并不愿意把錢花在租賃上足绅，他們寧肯把錢存起來買一套自己的房子。
國(guó)內(nèi)住宅越高端越難租出合理的價(jià)格韩脑，往往只有租給老外的時(shí)候租金才能體現(xiàn)出房子的真實(shí)價(jià)值编检。——因?yàn)槔贤獠挥脭€錢啊扰才！
歐神曾經(jīng)對(duì)外國(guó)人的購(gòu)房觀做了一段形象地描述：
歐美人在上海不買房子允懂，因?yàn)樗麄兌喟氪迥昃妥撸粴W美高管有租房補(bǔ)貼衩匣，可以多達(dá) 35000 ～ 70000元/月蕾总。
他們對(duì)樓市的影響，是以2%的人口比例琅捏，影響了 80%的人的租金生百。
凡是有外國(guó)人聚集點(diǎn)的半徑圓，房租就會(huì)暴漲柄延，而且是遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離正常水平的租金水平蚀浆。
上海本地人是不租房的；外地人搜吧，通常喜歡租最便宜的房子市俊；真正租房子的，只有外國(guó)人滤奈。
高端租賃幾乎完全是外國(guó)人撐起來的摆昧。 3萬元/月以上的租賃，95%都是外國(guó)人蜒程。
在沒有外國(guó)人的二線城市绅你，無論房子值多少錢伺帘，都租不出高價(jià)。
所以國(guó)內(nèi)租售比例偏低是正臣删猓現(xiàn)象伪嫁，他不能完全體現(xiàn)房子的價(jià)值。
深圳房屋租售比高達(dá)1：740（按月租金/房?jī)r(jià)計(jì)算）偶垮，折合需要62年才能收回投資本金礼殊。
但低租售比并不妨礙深圳房?jī)r(jià)的上漲：
深圳二手房住宅均價(jià)歷年走勢(shì)圖
可見我們并不能單純地因?yàn)橐粋€(gè)城市的租售比低而放棄對(duì)這個(gè)城市的投資，租售比低的城市就不能進(jìn)入或者不能投資针史，這是一個(gè)悖論！
要意識(shí)到我國(guó)幾乎所有城市的租售比都較低碟狞，單純依靠租售比并不能完全體現(xiàn)一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿?/b>啄枕，還需針對(duì)特定城市具體分析。
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為了方便我們能夠進(jìn)一步對(duì)我國(guó)重點(diǎn)城市的租售比數(shù)據(jù)有著進(jìn)一步地理解族沃。我找到了50座城市的租售比數(shù)據(jù)频祝，并做了一個(gè)折線圖：
數(shù)據(jù)來源：城市房產(chǎn)網(wǎng)、易居研究院
從這50個(gè)城市的“租售比”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)起碼可以總結(jié)出兩個(gè)方面的規(guī)律：
1脆淹、一二線中心城市普遍租售比低（北上廣深杭）常空；內(nèi)陸及東北的中心城市租售比高（哈爾濱、西寧盖溺、長(zhǎng)春等）漓糙。
盡管大城市的租金要高于小城市（分子高），但大城市的[未來配套]+[現(xiàn)有權(quán)利]+[未來權(quán)利]這三項(xiàng)資源的預(yù)期價(jià)值非常高烘嘱，所以（分母極高）昆禽。
所以綜合來看，大城市的租售比低蝇庭。
大城市的戶籍醉鳖、學(xué)區(qū)具有門檻意義和稀缺價(jià)值，交通哮内、醫(yī)療盗棵、商業(yè)具有壓倒性優(yōu)勢(shì)，并且人口持續(xù)流入北发，發(fā)展更快纹因，未來的配套設(shè)施和房產(chǎn)附加權(quán)利會(huì)更好。
內(nèi)陸區(qū)域和東北區(qū)域琳拨，在未來的資源預(yù)期上辐怕，已經(jīng)落了下風(fēng)。
2从绘、城市內(nèi)部：新城區(qū)租售比低寄疏，成熟區(qū)域租售比高是牢。
新城區(qū)和老城區(qū)比，（現(xiàn)有配套）可能不足陕截，造成新城區(qū)（分子胁道狻）。
但新城區(qū)的[未來配套]+[未來權(quán)利]兩項(xiàng)預(yù)期很高农曲，因?yàn)樾鲁菂^(qū)根據(jù)最新的城市規(guī)劃社搅，各項(xiàng)指標(biāo)高標(biāo)準(zhǔn)打造，未來也有大量的預(yù)期資源投入乳规，所以（分母高）形葬。
綜合來看，導(dǎo)致租售比低暮的。
自住主要是看現(xiàn)有的資源笙以，而投資更多基于房?jī)r(jià)上漲，也就是資源的預(yù)期冻辩。
因此猖腕，城市內(nèi)部而言，“租售比”也是分化狀態(tài)恨闪，新城區(qū)租售比低倘感，恰恰可能未來的房?jī)r(jià)預(yù)期高。
而成熟區(qū)域和老城區(qū)資源穩(wěn)定咙咽，配套成熟老玛，租金較高，但房?jī)r(jià)預(yù)期就相對(duì)一般钧敞，因此租售比較高逻炊。
因此，我們?cè)诓扇》康禺a(chǎn)投資策略的時(shí)候犁享，有兩個(gè)方面可以借鑒：
1余素、某種意義上，低“租售比”至少反應(yīng)了大家對(duì)這個(gè)城市預(yù)期的較高一致性炊昆，從而推高了房?jī)r(jià)桨吊。
而高“租售比”的城市，我們往往要謹(jǐn)慎小心凤巨，因?yàn)榍∏》从沉舜蠹覍?duì)這些城市的預(yù)期不看好视乐。
比如東北區(qū)域的城市，因?yàn)楸娝苤脑蚋易拢丝谟拥怼⒇?cái)富、資源的集聚性并不樂觀彰檬。
2伸刃、城市內(nèi)部“租售比”比較時(shí)谎砾，成熟城區(qū)、老城區(qū)的租售比相對(duì)較高捧颅，而新城區(qū)景图、郊區(qū)的租售比相對(duì)較低。
城市居民家庭的資產(chǎn)優(yōu)化及生活安排可以考慮碉哑，新城區(qū)適當(dāng)配置投資性房產(chǎn)挚币，而老城區(qū)更多是“自住”意義。
重視房產(chǎn)增值的扣典，可以把關(guān)注點(diǎn)更多投向新城區(qū)妆毕，而重視現(xiàn)金流回報(bào)的，則可以更多看看成熟區(qū)域贮尖。
因此笛粘，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)布局來講，老城區(qū)自然風(fēng)險(xiǎn)更低远舅。
而新城區(qū)布局則重點(diǎn)要考慮新區(qū)的規(guī)劃是否具備落地性？深度調(diào)研當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于新區(qū)的發(fā)展是否認(rèn)可痕钢？是否有投資新區(qū)的主觀愿望图柏？
若新區(qū)規(guī)劃已在大面積動(dòng)工或已部分投入使用且處于城市發(fā)展方向，則可以考慮進(jìn)入任连。
否則請(qǐng)謹(jǐn)慎對(duì)待蚤吹。
作者：牧詩(shī)??
參考：
1、搜狐財(cái)經(jīng)《中國(guó)城市“租售比”排名：隱藏的房?jī)r(jià)預(yù)期本質(zhì)随抠！》
2裁着、歐成效《中產(chǎn)階級(jí)如何保護(hù)自己的財(cái)務(wù)》
