房地產(chǎn)市場的一舉一動都牽動著大家的心界拦，畢竟對于當前的中國人來說，房子是相當多數(shù)中國家庭最為主要的財富表現(xiàn)形式梗劫，對于沒房子的人會揪心如何買房享甸，對于有房的人會擔憂房價多少，對于想換房的人會著急該是什么節(jié)點出手梳侨，而如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個全面的調整時期蛉威，而中國的平均房價也一路突破八千大關，在房地產(chǎn)市場價格突破八千這個整數(shù)點的時候走哺，房地產(chǎn)市場的未來究竟會怎么走蚯嫌？

一、為什么說八千大關非常重要丙躏？

5月15日齐帚，戴德梁行發(fā)布了《2018年第一季度全國住宅市場研究報告》，報告顯示彼哼，今年一季度全國新建商品住宅銷售均價達到了8275元/平米对妄，同比上漲8.7%，房價第一次突破8000元大關敢朱。

這個消息一出剪菱，立馬是全國震動，對于大多數(shù)人來說拴签，特別是一二線熱點城市的朋友來說孝常，當?shù)氐姆績r可能早就突破八千元，甚至不少三四線城市的房價也不止八千一平米蚓哩，那么為什么說八千元這個整數(shù)關口對于我們來說特別重要呢构灸？

因為這個房價直接對比的是中國人的收入水平，根據(jù)智聯(lián)招聘2018公布的數(shù)據(jù)岸梨，截至2018年第一季度喜颁，從企業(yè)招聘信息中的月薪來看稠氮，全國37個主要城市的平均薪酬為7629元。其中半开，北京平均招聘薪酬為10197元隔披，排名第一。上海寂拆、深圳分別以9621元奢米、9134元位列第二和第三。

在此之前纠永，房地產(chǎn)的價格均價一直都在平均薪酬線附近徘徊鬓长，甚至沒有超過平均薪酬水平，但是從現(xiàn)在開始房價已經(jīng)全面超過平均薪酬水平尝江，這就意味著只要你找一個社會平均收入的工資痢士，你一個月的收入幾乎已經(jīng)沒有辦法買得起一平米房子了，根據(jù)中房智庫研究院發(fā)布的2017年全國35個重點城市房價收入比報告顯示茂装，相比2016年怠蹂，2017年房價收入比下降的城市僅9個，而7成以上城市房價收入比仍在上升少态，即人均可支配收入與房價差距越來越大城侧。如果采用國家統(tǒng)計局公布的社會平均收入計算的話，一個三口之家想要購買一套110平方米新建商品房（2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米）彼妻，需要花上14年以上的時間嫌佑，前提還是房價不漲，全部收入只用于購房侨歉。

房地產(chǎn)價格的全面攀升屋摇，這也是直接導致了最近一段時間國家重拳出擊調控房地產(chǎn)市場。

二幽邓、未來房價到底會漲還是會跌炮温？

自從2016年開始，國家就已經(jīng)給房地產(chǎn)市場定下了一個“房子是用來住的牵舵，不是用來炒的”的主基調柒啤，這些年隨著各地房地產(chǎn)調控的不斷加碼，“房住不炒”的理念已經(jīng)深入人心畸颅，所以從短期來看担巩，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)大規(guī)模波動的可能性正在降低，并且房地產(chǎn)調控從一二線熱點向三四線城市全面推進的趨勢正在逐漸顯現(xiàn)没炒，所以房地產(chǎn)市場的波動性正在逐步降低涛癌。那么房價未來到底會怎么走呢？

我們先來分析一下房地產(chǎn)市場的價格支撐因素：

一是房地產(chǎn)市場的房子到底是不是多了？從2000全國全面實施房改以來拳话，從2000年到2016年的這16年間先匪，中國總共建設了多少房子呢？根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示假颇，這16年間全國的商品房的竣工面積為1168803.39萬平方米，按照平均一個三口之家100平米的最簡單計算方式骨稿，這么多的面積足夠滿足1.17億家庭的居住需求笨鸡，我們再折算一下也就是我們這16年來建造的房子可以供3.51億人居住，那么從2000年到2016年的16年間坦冠，中國城鎮(zhèn)人口從原先的4.59億人增加到了2016年的7.93億人形耗，也就是城鎮(zhèn)人口增加了3.34億人，這樣大家一對比就知道了辙浑〖さ樱基本上說，中國這16年所蓋的房子勉強可以滿足中國城鎮(zhèn)化增加的人口判呕，也就是說倦踢，我們很多媒體所說的中國房子太多了這個問題基本可以排除，中國的房子數(shù)量其實僅僅是夠住而已侠草。

二是中國的城鎮(zhèn)化停止了嗎辱挥？根據(jù)今年的數(shù)據(jù)顯示，在過去五年時間內中國的城鎮(zhèn)化率水平是從52.6%提高到58.5%边涕， 8000多萬農(nóng)業(yè)轉移人口成為城鎮(zhèn)居民晤碘，但是中國依然是一個在快速城鎮(zhèn)化的國家，根據(jù)國際比較流行的標準功蜓，像美國园爷、日本、歐洲等較為發(fā)達的國家來看式撼，基本上一個國家到達發(fā)達國家水平的城鎮(zhèn)化率約為75%童社，那么中國的城鎮(zhèn)化缺口可以計算為16.5%，也就是說中國還有將總人口16.5%的人成為城鎮(zhèn)人口的空間著隆，以中國14億人口計算叠洗，中國未來將要進入城市的人口將會達到2.31億人，要滿足這2.31億人居住旅东，意味著中國還需要建造約76.92億平米的房子灭抑，所以為什么說中國的房價很難大規(guī)模下跌，因為剛需依然非常強勁抵代。

三是租房市場依然不夠發(fā)達腾节。對于真正的居住需求來說，除了買房其實租房也是一種比較合理的選擇，但是我們能夠看到的是案腺，中國這些年的新增住房面積是勉強多于中國的城市新增人口庆冕，所以租房市場現(xiàn)階段依然是一個房地產(chǎn)市場的嚴重缺口，租房市場的市場供應者大部分都是C端房東劈榨，由于缺乏有效地管理访递，從而導致了租房市場其實難以滿足人們住房的需求，在西方發(fā)達國家由租房市場所提供的房價”泄洪池“的作用完全沒能發(fā)揮同辣，這也支撐著中國房地產(chǎn)價格高房價的一個重要根源拷姿。

由于房地產(chǎn)價格的支撐因素非常明顯，這也就導致了為什么國家要下大力氣進行房地產(chǎn)調控旱函，但是我們的老祖先就告訴過我們“大禹治水响巢，堵不如疏”，之前的很多房地產(chǎn)調控依然只是一個堵的做法棒妨，其實中國現(xiàn)階段最需要的是疏導踪古，因為那么多的農(nóng)村轉移人口，其巨大的住房需求必須要得到滿足券腔，因此伏穆，國家也開始了多元化的政策調控，例如租售并舉纷纫、共有產(chǎn)權住房蜈出、限價住房、廉租房等等保障性政策的出臺就是如此涛酗。但是铡原，相比于從2000年就開始上漲的房地產(chǎn)需求，2016年才全面開始的房地產(chǎn)調控其實還是需要時間商叹，需要時間來給國家建設足夠的供給來滿足住房的需求燕刻，只有當房地產(chǎn)市場的供給變得足夠充足的時候，才有可能最終形成平抑房價的力量剖笙。

所以卵洗，在人口支撐因素的作用下，房地產(chǎn)價格想要初選大規(guī)模下跌從目前來看是非常困難的弥咪，現(xiàn)階段最需要做到的是防止區(qū)域性的房價泡沫出現(xiàn)过蹂，過高的房價泡沫將有可能嚴重影響市場的健康，如何讓普通民眾真正住得起房這才是我們最需要關注的事情聚至。

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