01
什么是抵押貸款
實(shí)操中爱谁，抵押貸款是以房子作為抵押物晒喷，向銀行獲取的貸款。包括我們說的按揭貸款访敌，如商業(yè)貸款和住房公積金貸款凉敲，其實(shí)也屬于抵押貸款范疇。
從房貸的特點(diǎn)來(lái)看寺旺，抵押貸款有3點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：
一是年限足夠長(zhǎng)爷抓，最長(zhǎng)可以30年。
一般信用貸是3-5年阻塑，少數(shù)如招商曾經(jīng)有過10年授信的產(chǎn)品蓝撇。而30年相比3年，是量級(jí)的區(qū)別陈莽。
而所有的貸款都和時(shí)間有關(guān)渤昌。
一年期的貸款，比如農(nóng)業(yè)銀行的網(wǎng)捷貸走搁，建行的快貸独柑，只能作為臨時(shí)周轉(zhuǎn)。如果征信負(fù)債增加私植，可能第二年就無(wú)法續(xù)貸群嗤。
三年期的貸款，也是大部分信用貸的授信時(shí)間兵琳，可以作為中期的周轉(zhuǎn)狂秘，但也還是只能作為周轉(zhuǎn)。因?yàn)?年之后自己的征信是否有變化躯肌，是否銀行的這個(gè)產(chǎn)品還在者春，也是兩說。
五年期的貸款清女，少部分信用貸和目前大部分卡分期形式信用貸的授信時(shí)間钱烟。五年可能剛剛夠時(shí)間穿越一點(diǎn)周期。
目前5年以上的產(chǎn)品，幾乎只有抵押貸款才有拴袭。比如之前寧波銀行的萬(wàn)利金是8年分期读第，今年的3月份也改成了3年期。
很多人買房貸款拥刻，即使貸款30年怜瞒，可能也未必會(huì)還30年，中間可能置換就提前還了按揭貸款般哼。
但是年限長(zhǎng)吴汪，尤其年限長(zhǎng)如30年，好處有2點(diǎn)：
一是穩(wěn)定蒸眠，30年都不用置換漾橙，不會(huì)中間到期，不用折騰楞卡，節(jié)省心力霜运。
二是月供低。比如現(xiàn)在蘋果的iphone蒋腮、macbook和無(wú)線耳機(jī)等可以24期分期觉渴，本來(lái)上千的耳機(jī)，上萬(wàn)的筆記本電腦徽惋，覺得挺貴的，但是分了24期座韵，每月100左右险绘，或者幾百元，就覺得是可以接受的誉碴。房子分期也是一樣的宦棺，只不過分了360期。
二是利率足夠低黔帕，商貸是4點(diǎn)多代咸，公積金貸款是3點(diǎn)多。
住房公積金貸款就是惠及老百姓的成黄，所以利率絕對(duì)優(yōu)惠呐芥，因此也有金額限制，一般40-60萬(wàn)奋岁。近年來(lái)思瘟，公積金貸款也有次數(shù)限制，也開始看征信情況闻伶。
商業(yè)按揭貸款利率一直比較低滨攻，4點(diǎn)多的利率，早年余額寶的利率都比這高。以前是基準(zhǔn)利率打折扣光绕，比如4.9%的9折女嘲，88折，85折诞帐，早年瘋狂的時(shí)候欣尼，還有7折。最近幾年很多城市首套也是上浮的景埃，比如1.1倍媒至，1.2倍。現(xiàn)在商貸利率正在推行LPR谷徙，浮動(dòng)利率拒啰。順便說，利率下行是趨勢(shì)完慧，還沒轉(zhuǎn)的可以轉(zhuǎn)一下谋旦，大部分是手機(jī)app就可以轉(zhuǎn)。
往上就是隨借隨還的信用貸屈尼，一般是6-8%之間册着。但是今年利率在往下走，比如南京銀行的你好e貸團(tuán)辦可以5.58%脾歧，也引得其他銀行降利率甲捏，比如杭州銀行從6點(diǎn)多降到了5點(diǎn)多。
再往上是卡分期形式的信用貸鞭执，優(yōu)秀的卡分期irr一般是6點(diǎn)多司顿，普通的卡分期是12%左右。
再往上就是普通信用卡分期兄纺，就是經(jīng)常會(huì)接到電話邀請(qǐng)的那種大溜。一般是18%左右，當(dāng)然也有活動(dòng)估脆，有的6折钦奋，有的甚至3折。
三是還款方式優(yōu)疙赠，無(wú)論等額本息付材，還是等額本金，都是真實(shí)的利率圃阳，用excel的IRR公式拉一遍伞租，得到的利率和銀行給定的利率是一致的。
覺得等額本息貸款天經(jīng)地義的同學(xué)限佩，可以了解下砍頭息葵诈，常見于保單貸和小貸裸弦，還有等本等息形式的貸款，常見于卡分期形式的信用貸和信用卡分期作喘。
嘿嘿理疙，不是還有先息后本么，的確是有的泞坦，先息后本的抵押貸款相對(duì)授信時(shí)間短一點(diǎn)窖贤，比如10年。甚至還有先息后本的按揭贰锁，可以私聊赃梧。
02
為什么選擇抵押貸款
首先，如前所述豌熄，抵押貸款是一種年限長(zhǎng)授嘀、利率低、還款方式優(yōu)的貸款锣险，幾乎無(wú)出其右蹄皱。
其次，人在社會(huì)上生存芯肤，免不了會(huì)用到錢巷折，有的是生意經(jīng)營(yíng)，有的是大病需要資金崖咨，有的是FC锻拘，不一而足。
很多人覺得房子是要住的击蹲，漲價(jià)了又不能賣署拟，還是一樣的。其實(shí)房子還可以抵押出來(lái)际邻。
第三，從實(shí)務(wù)的角度芍阎，一般是2個(gè)原因進(jìn)行抵押貸款：
1.房子漲了世曾，可以抵出來(lái)的額度增加了。
若干年前買了一套房谴咸，7成貸款轮听，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)貸款只占30%的房子市值了。如果有資金需求岭佳，可以抵押出來(lái)血巍，有一抵和二抵可以選擇。
2.利率降了珊随。這是去年至今的趨勢(shì)述寡，今年因?yàn)橐咔榫壒适料叮使烙?jì)還得往下走。2018年的時(shí)候鲫凶，6點(diǎn)多的抵押算是利率低的禀崖，現(xiàn)在很多都到了4點(diǎn)多，有的已經(jīng)低于按揭利率了螟炫，出現(xiàn)了利率上的倒掛波附。因此，年頭至今昼钻，轉(zhuǎn)貸的人不少掸屡。省下來(lái)的都是自己的，何況每年都可以降低成本然评。
03
抵押貸款的種類
（1）一抵和二抵
一抵是需要還清按揭仅财，重新抵押。二抵是不需要還清按揭沾瓦，疊加一個(gè)抵押满着。二抵的好處是原來(lái)低利率，年限長(zhǎng)的按揭還在贯莺，還可以用公積金來(lái)抵充风喇，劣勢(shì)是二抵的利率一般偏貴，年限偏短缕探，額度上限低魂莫。不過最近二抵的利率也在往下降。
（2）消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸
經(jīng)營(yíng)貸需要有公司爹耗，用于經(jīng)營(yíng)耙考。消費(fèi)貸，不需要有公司潭兽。不過現(xiàn)在消費(fèi)貸經(jīng)歷了2018年的抽貸風(fēng)波之后倦始，基本都停了。市面上的產(chǎn)品主流的都是經(jīng)營(yíng)貸山卦。做消費(fèi)貸的銀行不多鞋邑，一般額度都受限，或者有的還款方式不太好账蓉，比如需要一年過本一次枚碗。30萬(wàn)的信用貸一年過本一次就算了，300萬(wàn)的消費(fèi)貸铸本，每年過本肮雨，這個(gè)感覺也是挺酸爽的。
經(jīng)營(yíng)貸需要有公司箱玷，因此需要提前注冊(cè)公司怨规，或者購(gòu)買公司陌宿。
(3)等額本息和先息后本
目前主流是等額本息20年，有的可以按照30年來(lái)還款椅亚。
先息后本一般授信時(shí)間短限番，3年，5年呀舔，10年弥虐。如果是生意周轉(zhuǎn)，3年授信可能夠用媚赖，否則基本還是選擇年限長(zhǎng)的霜瘪，推薦10年期的。當(dāng)然年限短的也有好處惧磺，就是利率優(yōu)惠颖对，一般比等額本息的要低一點(diǎn)點(diǎn)。
(4)老人主貸和體制內(nèi)主貸
一般是自己抵押磨隘。有的銀行可以做到老人主貸缤底，而且可以上老人的征信。這就給了騰挪的空間番捂。
當(dāng)然个唧，老人也要配備公司，提前做好準(zhǔn)備设预。
一般單位做經(jīng)營(yíng)貸其實(shí)是比較方便的徙歼，但是體制內(nèi)會(huì)受限，因?yàn)椴荒苡泄煞荼钫怼．?dāng)然還是有銀行可以做魄梯，可能無(wú)法享受最優(yōu)惠的利率。
感興趣的可以私聊宾符。
(5)利率
當(dāng)然酿秸，對(duì)于抵押貸款而言，最終看的還是利率魏烫，利率低是王道辣苏，以力破巧。
不過每個(gè)人情況都不一樣则奥，比如征信考润，單位狭园，房子的情況读处，還是要選擇適合的產(chǎn)品。
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