——交易流程箱沦，及避開可能出現(xiàn)的坑
房屋交易流程
貸款購買二手房交易流程
1）支付定金
買賣雙方在簽訂中介提供的房屋買賣合同后雇庙，根據(jù)雙方約定時間谓形，乙方向甲方支付一定數(shù)額定金，一般是在簽訂合同當(dāng)日或一周內(nèi)疆前，支付不超過成交價的20%寒跳，不同中介公司有不同的規(guī)定，但通常支付50萬左右的定金比較普遍竹椒。定金屬于首付款的一部分童太。
定金支付方式：1萬元可現(xiàn)金支付，10萬元以內(nèi)可自行劃轉(zhuǎn)胸完，超過10萬元通常由第三方監(jiān)管支付书释。
2）還款解押
如果房屋有抵押，根據(jù)雙方約定時間赊窥，需要甲方及時還清剩余貸款爆惧、辦理解押手續(xù)。當(dāng)然解押工作可以提前完成锨能。如果需要乙方提供的房款來協(xié)助解押的扯再，具體細(xì)節(jié)要甲乙雙方協(xié)商，并將注意條款寫入合同址遇。如果僅是商業(yè)貸款熄阻，在過戶前完成解壓即可。
3）房屋評估傲隶、資質(zhì)審核
這部分工作由中介公司協(xié)助完成饺律，中介公司會約評估公司對房屋進(jìn)行評估，向住建委提交買房人資格審查、存量房屋信息查詢等工作复濒。
4）網(wǎng)簽
在甲乙雙方約定時間內(nèi)刻获，中介公司將網(wǎng)簽合同發(fā)給甲乙雙方簽訂。
5）申請貸款
按照的房屋買賣流程厌衙，申請貸款是在過戶后進(jìn)行的兜粘，但是為了保險起見，中介公司都會將申請貸款工作提前砸泛。中介公司約甲乙雙方到銀行辦理貸款業(yè)務(wù)十籍。如果乙方只是公積金貸款，甲方只需房主到場即可唇礁；如果乙方涉及到商業(yè)貸款勾栗，甲方如果是已婚就需要夫妻雙方到場。目前銀行申請貸款大概需要1個月左右時間盏筐，這個根據(jù)政策變化以及銀行批貸情況而不定時變化围俘。
6）交稅
根據(jù)合同約定時間，由中介約甲乙雙方共同前往稅務(wù)部門辦理交稅手續(xù)琢融。
7）支付首付款
根據(jù)雙方約定時間界牡，乙方不晚于過戶時間前3日，將除了定金之外的首付款支付給甲方漾抬，通常是先打到第三方監(jiān)管賬戶宿亡。等過戶后，由第三方監(jiān)管賬戶將首付款打給甲方纳令。
8）過戶
根據(jù)合同約定時間挽荠，甲乙雙方共同辦理房屋不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移等級手續(xù)，北京過戶基本在各區(qū)的辦公中心辦理泊碑。
9）銀行放款
過戶后坤按，貸款銀行根據(jù)中介人員提供的新房本出具抵押材料，中介拿抵押材料去建委蓋抵押登記章馒过，并再將材料返回銀行臭脓，銀行確認(rèn)后開始放款。這個過程大概需要1-2個月的時間腹忽，銀行將貸款金額打到賣方指定賬戶来累。
10）過戶后細(xì)節(jié)
過戶完之后，還有戶口遷出窘奏、物業(yè)交割等細(xì)節(jié)嘹锁。這些都需要在最初甲乙雙方協(xié)商好，如果出現(xiàn)戶口晚遷出着裹、晚物業(yè)交割的情況领猾，就都要落實到合同條款當(dāng)中，并提出一定的保證金以保障后續(xù)工作順利進(jìn)行。
全款購買
如果是全款買方摔竿，那程序就簡單多了面粮，甲乙雙方如果放心可以自己操作，還可以省中介費继低。
北京市房屋交易大概流程如下：
1）資格審查
買房人上網(wǎng)做資格審查（海淀住建委網(wǎng)站http://hdzjw.bjhd.gov.cn/? 審查通過后30天有效期）
2）申報購房資格
?買方需到1層網(wǎng)簽窗口申報購房資格（1個工作日出結(jié)果熬苍，30個自然日內(nèi)有效）
3）辦公中心辦理網(wǎng)簽
打印網(wǎng)簽合同，并且提供房產(chǎn)證袁翁、身份證柴底、結(jié)婚證、戶口本的原件和復(fù)印件粱胜，當(dāng)日就能完成網(wǎng)簽柄驻。
4）交稅
網(wǎng)簽后5個工作日的預(yù)審時間，然后去地稅交契稅焙压。滿五唯一的商品房只交1.5%契稅凿歼，稅費是按照網(wǎng)簽房屋價格來提交。
5）過戶
根據(jù)交稅憑證在網(wǎng)上預(yù)約過戶時間冗恨。預(yù)約網(wǎng)站：北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會市不動產(chǎn)登記網(wǎng)上預(yù)約（1個工作日）。
6）支付房款
根據(jù)甲乙雙方協(xié)商時間支付味赃，找銀行做資金托管掀抹。
銀行資金托管：網(wǎng)簽時準(zhǔn)備好約定銀行的銀行卡（所選銀行要提前咨詢好），網(wǎng)簽時生成資金托管賬號心俗；去約定銀行辦理資金托管傲武；按流程交稅、預(yù)約交易過戶后24小時內(nèi)城榛，資金到賣方賬戶揪利。
如何避開房屋交易中可能出現(xiàn)的坑
房屋產(chǎn)權(quán)、合法性問題
確認(rèn)好房屋權(quán)利歸屬以及家庭成員關(guān)系狠持；查詢房屋信息疟位，確認(rèn)是否已與他人做過網(wǎng)簽，有沒有抵押喘垂、查封等情況甜刻。
交易過程中，對于已婚房主要求房主（甲方）至少有一次夫妻雙方在場正勒。避免出現(xiàn)一方將房產(chǎn)偷偷賣掉得院，另一方起訴，買方被告的局面章贞。
簽訂合同時
1）確定好最終成交價格祥绞、支付方式、網(wǎng)簽以及過戶時間。
2）解房屋的戶口情況蜕径，約定好戶口遷出時間两踏，如果晚遷要商定違約金金額。尤其是學(xué)區(qū)房丧荐，更要注意這個問題缆瓣。
3）約定好交房時間、物業(yè)交割時間虹统，如果出現(xiàn)過戶后不能立刻交房或者進(jìn)行物業(yè)交割的弓坞，這就可以作為房屋成交價格的談判條件，并適當(dāng)約定一定的違約金金額车荔。
4）簽訂合同時渡冻，需要核對三方（買賣雙方以及中介）合同是否一致合同，合同空白處都要打叉忧便，避免另行增加條款族吻。合同簽署，簽字加手印比只簽字的合同更可靠珠增。
支付方式
對買賣雙方最有利的交易模式是超歌，先支付一小部分定金剩余款項全部交由資金監(jiān)管。定金和房款應(yīng)當(dāng)直接打到房主本人的銀行卡蒂教，如果房主要求打到其他人的銀行卡巍举，一定請房主寫一份收款確認(rèn)書。通常知名品牌企業(yè)對于交易的細(xì)節(jié)規(guī)定要更規(guī)范些凝垛，會直接規(guī)定要求房主提供本人銀行卡懊悯。
交易過程中
1）如果房屋貸款尚未還清，甲方（房主）提出由乙方墊資還貸款梦皮，一定不要直接把錢打入甲方賬戶炭分，而是甲乙雙方一起去銀行辦理，避免資金被挪作他用剑肯，無法追還捧毛。
2）交易過程中，不要偽造材料以及使用虛假證件退子，以免導(dǎo)致合同無法履行岖妄，甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。
3）在談判和交易過程中寂祥，有意識地保存證據(jù)荐虐。發(fā)生糾紛時，短信丸凭、微信福扬、語音通話記錄都是法律認(rèn)可的有效證據(jù)腕铸。
