國(guó)內(nèi)持續(xù)近20年的房產(chǎn)牛市饥脑，讓眾多人賺翻了天恳邀。眼看國(guó)內(nèi)房產(chǎn)泡沫日趨明顯懦冰，很多人打起了投資海外房產(chǎn)的主意，想把國(guó)內(nèi)的炒房模式照搬到國(guó)外去谣沸。畢竟很多海外房產(chǎn)的廣告還是很誘人呢刷钢，賣了北上廣的房子，到海外去就可以擁有一套夢(mèng)想中的面朝大海乳附，春暖花開的別墅内地，很多有條件的人都會(huì)動(dòng)心呢。

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國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資投資模式是否適合國(guó)外呢赋除，會(huì)不會(huì)水土不服呢阱缓？

投資海外房需要大量資金，這個(gè)是一般工薪階層家庭很難做到举农，除此之外荆针，還有幾個(gè)方面是我們需要重點(diǎn)關(guān)注的，忽視了這些颁糟，往往會(huì)造成投資國(guó)外房產(chǎn)的水土不服航背。

第一，在投資海外房產(chǎn)之前棱貌，一定要充分的了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)玖媚。過去20年在中國(guó)炒房，錢賺的有點(diǎn)容易的不正常了婚脱。在海外今魔，根本沒有這樣的機(jī)會(huì)。

國(guó)內(nèi)有位開發(fā)商老板起惕，在國(guó)內(nèi)炒房賺的盆滿缽滿涡贱，就想把國(guó)內(nèi)的炒房模式照搬到國(guó)外，于是乎就到澳洲炒房惹想，最后結(jié)果怎樣问词？2年時(shí)間，硬是把500萬澳幣（約2500萬人民幣）炒成了350萬（約1700萬人民幣）澳幣嘀粱，這個(gè)結(jié)果是不是大跌眼球激挪。這位老板虧損的原因，就是因?yàn)橥耆涣私猱?dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況锋叨，被人忽悠造成的垄分。

第二，在投資海外房產(chǎn)之前娃磺，一定要充分了解當(dāng)?shù)氐姆杉爱?dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣薄湿。比如澳洲規(guī)定，對(duì)于個(gè)人租金收入，要交32.5%的稅豺瘤。還有在買賣房屋中的一些費(fèi)率吆倦，每個(gè)國(guó)家都是不同的，每個(gè)環(huán)節(jié)要繳的稅也不同坐求。也就是說蚕泽，就算我們的市場(chǎng)分析做的再透徹，如果不了解當(dāng)?shù)氐亩惙ㄇ培停浅捶康膶?shí)際收益會(huì)比我們的預(yù)期收益低很多须妻。

第三，在投資海外房產(chǎn)之前泛领，一定要學(xué)會(huì)從第三方中介那里辨識(shí)項(xiàng)目荒吏。之前聽說過一個(gè)項(xiàng)目，房產(chǎn)中介承諾只要付下首付款在美國(guó)買一處別墅师逸，就可以“包租兩年” 司倚，租金高到足以用來還貸，也就是所謂的“以租養(yǎng)貸“ 篓像。

很多人肯定覺得非常合算动知，只用首付就可以在美國(guó)買別墅了，而且兩年之內(nèi)不需要再花一分錢员辩。到期之后盒粮，可以繼續(xù)出租。如果房?jī)r(jià)漲了奠滑，可以把房子賣了賺一筆丹皱。就算房?jī)r(jià)跌了，也只是付了一個(gè)首付宋税，應(yīng)該也虧不了多少摊崭，怎么著，這都是一筆非常劃算的投資杰赛。

真的有想象中那么好嗎?投資后呢簸，一開始一切確實(shí)都很完美，當(dāng)兩年的承諾期滿了以后乏屯，就會(huì)發(fā)現(xiàn)根时，首先，這房子根本就租不出去辰晕，就算勉強(qiáng)租出去蛤迎，租金也很低。不僅不夠還貸含友，動(dòng)不動(dòng)還要支付上干美元的維護(hù)費(fèi)用替裆。其次校辩，這房子根本就賣不掉，因?yàn)橘I入價(jià)比市場(chǎng)價(jià)高了30%辆童。

這時(shí)候許多人才恍然大悟召川，原來這個(gè)投資項(xiàng)目把房子的價(jià)格提高了，30%賣給我們胸遇，然后用這高出的30%里的一部分用來給我們支付前兩年看起來很高的租金，其實(shí)一切都是羊毛出在羊身上汉形。

第四纸镊，投資海外房產(chǎn)之前，一定不能忽視的風(fēng)險(xiǎn)及額外的費(fèi)用概疆。投資海外房產(chǎn)除了稅費(fèi)逗威、中介費(fèi)，還有一些看不到的費(fèi)用岔冀。國(guó)內(nèi)人投資海外房產(chǎn)凯旭，打理起來肯定不是很便利，需要委托當(dāng)?shù)氐闹薪榇蚶硎固祝谐鲎夤藓簦芾矸课荩Ц吨薪橘M(fèi)侦高、管理費(fèi)嫉柴，房屋維修的費(fèi)用，可能還會(huì)遇到水管爆裂奉呛，線路燒壞等不可遇知的情況计螺。我們遠(yuǎn)在國(guó)內(nèi)，根本無法處理瞧壮，只能委托他人處理登馒，這也是一筆不小的費(fèi)用。尤其是我們住在中國(guó)咆槽，但房產(chǎn)投資在澳大利亞陈轿、英國(guó)美國(guó)等國(guó)家，時(shí)差和距離使整個(gè)過程更加復(fù)雜罗晕。

總的來說济欢，投資海外房產(chǎn)，不但費(fèi)用高小渊，而且也不夠便利法褥。

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如果真想投資海外房產(chǎn)，除了實(shí)體房產(chǎn)酬屉，有沒有更簡(jiǎn)單更便利的途徑嗎半等？

有揍愁，那就是投資房地產(chǎn)基金。陳志武教授的金融課上曾經(jīng)提出了便利的海外房產(chǎn)投資的方式杀饵，至今讓人記憶猶新莽囤。那就是海外房地產(chǎn)基金，包括REITs (reaestate investment trusts)以及房地產(chǎn)基金ETF切距。

REITs是一種基金份額朽缎，所持有的資產(chǎn)就是房地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)，通過地產(chǎn)租金和價(jià)格波動(dòng)賺錢谜悟，一些REITs份額就像股票一樣在相約證交所上市交易话肖，所以流動(dòng)性很好，隨時(shí)可以進(jìn)出葡幸。

地產(chǎn)基金ETF是基于不同RE ITs的價(jià)格指數(shù)ETF,代表一籃子不同REITS的投資組合最筒。

由于REITs是信托基金，本身不交任何企業(yè)稅蔚叨，所以美國(guó)法律對(duì)它們有許多具體要求床蜘，比如90%的租金收入必須分紅，75%以上的資本必須投資在房地產(chǎn)蔑水、商業(yè)地產(chǎn) 邢锯、住房按揭貸款證券或政府公債、以及其他REITs, 75%以上的收入必須是來自租金搀别、地產(chǎn)銷售收益或利息弹囚，但是地產(chǎn)銷售收益不能超過年收入的30%，等等领曼，否則就不能享受REITs免稅待遇鸥鹉。

據(jù)了解，美國(guó)今天有1100多家REITs,擁有3萬億美元地產(chǎn)庶骄，其中有225家左右在交易所公開上市交易毁渗，股權(quán)總市值超過一萬億美元，而總資產(chǎn)超過2萬億美元单刁。 REITS類別很多灸异，有專注寫字樓地產(chǎn)、專注零售地產(chǎn)羔飞、專注住宅公寓樓肺樟、專注酒店地產(chǎn)、專注儲(chǔ)藏地產(chǎn)等各種類逻淌，可供挑選的品類較多么伯。

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海外房地產(chǎn)基金的投資有哪些優(yōu)勢(shì)呢？

一是投資更省心卡儒。REITs的便利度田柔、流動(dòng)性就跟股票投資一樣俐巴，依靠REITs公司幫我們?nèi)ス芾矸康禺a(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)硬爆，或者通過住房按揭貸款證券去間接分享房地產(chǎn)市場(chǎng)的好處欣舵，比較省心。

二是間接利用杠桿投資缀磕。對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來說缘圈，如果我們自己去美國(guó)買房，不能從美國(guó)銀行貸款做杠桿投資袜蚕，但是REITs可以幫我們得到利率更低的杠桿准验，提升投資回報(bào)。在過去三十年里廷没，如果沒有杠桿，買房投資大概每年收益5% 左右垂寥，一般個(gè)人投資者通過3倍杠桿颠黎，可以把房產(chǎn)年化收益提升到75%左右，而同期REITs的年化收益接近11%滞项。

三是較高的投資收益率狭归。陳志武教授在他的金融課上列舉了兩個(gè)房地產(chǎn)基金的收益情況，收益率接近11％文判，高于標(biāo)普500股票指數(shù)10％左右的回報(bào)率过椎。

"新住宅投資公司” (New tial vestment Corp)，總部在紐約戏仓，以投資房地產(chǎn)以及各種住房按揭貸款證券為主疚宇， 2017年股價(jià)漲幅10%，但基于房租收益率為11.3%,赏殃，2018年初股價(jià)在17美元左右敷待，市盈率才56倍。

另一個(gè)REITs例子是Highwood—Properties仁热，在紐約證交所上市榜揖，但主業(yè)集中在寫字樓地產(chǎn)，主要投資美國(guó)南部城市的高端寫字樓抗蠢，2018年初的股價(jià)47.5美元举哟，股息收益率3.67％，遠(yuǎn)高于標(biāo)普500指數(shù)2％的股息收益率迅矛。

可見妨猩，REITs具有門檻低、分紅比例高秽褒、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)册赛，是中小投資者間接投資房地產(chǎn)的良好途徑钠导。此外，REITs與股票森瘪、債券市場(chǎng)的相關(guān)性較低牡属，在投資組合中配置一部分不動(dòng)產(chǎn)基金，也可優(yōu)化投資組合,有效分散單一投資證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)扼睬。

如何投資海外房地產(chǎn)基金呢逮栅？國(guó)內(nèi)投資者可以通過參與境內(nèi)基金公司發(fā)行的專注于房地產(chǎn)投資的QDII基金，間接投資海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目窗宇。在各大基金網(wǎng)站看了一下措伐，鵬華美國(guó)房地產(chǎn)（206011）、廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)都屬于這類基金军俊，這個(gè)需要的資金量小侥加，基本上是100元起投的。另外一種方式就是直接開通美股賬戶選擇相應(yīng)的標(biāo)的進(jìn)行投資粪躬。