隨著5月17日央媽發(fā)布《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》、《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》唠叛、《中國(guó)人民銀行 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》等系列住房貸款新政玻墅，各地包括大型國(guó)有商業(yè)銀行澳厢、全國(guó)性股份制商業(yè)銀行在內(nèi)的眾多銀行在前段放松住房限購(gòu)的基礎(chǔ)上紛紛落地囚似、組織實(shí)施以“降利率饶唤、減首付”為核心的最新房貸政策。
5月27日晚办素，“北上廣深”四大一線城市中性穿，上海率先發(fā)布了首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率下限：相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR-45BP(3.5%）需曾，其中BP即基點(diǎn)，1個(gè)基點(diǎn)等于0．01%商源，適時(shí)5年期LPR為3.95%牡彻，二套下限調(diào)整為L(zhǎng)PR-5BP（3.9%）讨便；而此前依據(jù)中央“因城施策”的調(diào)控方針以政，自2021年7月24日以來(lái)該地的首套個(gè)人住房商貸利率在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)一直是首套LPR+35BP盈蛮，二套房貸利率LPR+105BP抖誉。
緊接著袒炉，一直躍躍欲試的三哥廣州一看二師兄上海動(dòng)了我磁，馬上隔天于5月28日晚8：30端上早已備好優(yōu)惠利率菜單：廣州原則上取消房貸利率下限驻襟，實(shí)際執(zhí)行首套房利率3.35%（LPR-60BP)沉衣，二套房利率3.75%（LPR-20BP)，限購(gòu)放松前廣州的首套房貸利率為L(zhǎng)PR存谎，二套房貸利率為L(zhǎng)PR+60BP。
小兄弟深圳夾袋里早有預(yù)案稚失，在廣州新政發(fā)布不到半小時(shí)內(nèi)就公布了自己的利率方案：首套房貸利率為L(zhǎng)PR-45BP（3.5%）墩虹，二套房貸利率為L(zhǎng)PR-5BP（3.9%）诫钓；管控前深圳的首套房執(zhí)行利率下限為L(zhǎng)PR+30BP篙螟，二套房LPR+60BP遍略。
降首付绪杏、低利率，新購(gòu)房業(yè)主固然滿(mǎn)面春色势似、喜不自勝履因，但是存量購(gòu)房業(yè)主愁云密布栅迄，備受煎熬皆怕。以上述三城來(lái)看端逼，假設(shè)過(guò)去三四年里5年期LPR（幾乎是所有中長(zhǎng)期房貸的利率計(jì)算參考點(diǎn)）不變：上海首套商業(yè)房貸平均最高和最低利率降低80個(gè)基點(diǎn)，二套降低110個(gè)基點(diǎn)余掖；廣州首套降低60個(gè)基點(diǎn)盐欺，二套降低80個(gè)基點(diǎn)冗美；深圳首套降低75個(gè)基點(diǎn)，二套降低65個(gè)基點(diǎn)节预。問(wèn)題是過(guò)去幾年里5年期LPR已從疫情前的4.85%大幅走低至現(xiàn)時(shí)的3.95%安拟，降幅達(dá)90個(gè)基點(diǎn)宵喂。
LPR及附加基點(diǎn)的“雙項(xiàng)同向走低”讓很多過(guò)去的三四年里買(mǎi)房的存量首套購(gòu)房業(yè)主相對(duì)新購(gòu)戶(hù)多支付年利率160~170個(gè)基點(diǎn)锅棕，約合年利率1.7%；二套最高多支付年利率200個(gè)基點(diǎn)顾瞻，約合年利率2% 朋其。若以近5年的平均實(shí)際首套及二套商業(yè)房貸利率4.5%及5.5%粗略計(jì)算，這類(lèi)人群相對(duì)新購(gòu)房戶(hù)現(xiàn)時(shí)貸款利率的虛高幅度分別約為38%氓辣、36%钞啸，這也太讓人咂舌了！
以購(gòu)房貸款負(fù)擔(dān)最重的一線城市滬深為例梭稚，假設(shè)剛需首套業(yè)主購(gòu)房戶(hù)購(gòu)買(mǎi)一套商品房（連同稅費(fèi)弧烤，不含普通裝修暇昂、家具設(shè)施）平均總價(jià)款450萬(wàn)人民幣，7成貸款約315萬(wàn)从铲，在還貸初期澄暮，存量貸款業(yè)主相對(duì)新購(gòu)房戶(hù)差不多每年需要多供貸5.355萬(wàn)元泣懊，分?jǐn)偟矫總€(gè)月要多供約4463元。問(wèn)題是他們大多數(shù)人每月可拿到手的平均凈收入能有多少呢自娩？
現(xiàn)在二套房的貸款利率比存量首套利率都低很多忙迁，新房市場(chǎng)的房貸利率和存量房利率的差距進(jìn)一步拉大姊扔，顯然不太合理梅誓！首套房基本上都是剛需梗掰，在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)高企的情況下買(mǎi)入，固然有不太理性的地方摧茴，但是在城市生活需要一家人有個(gè)安定的居所苛白，甚至關(guān)聯(lián)入戶(hù)掛戶(hù)购裙、孩子學(xué)位鹃栽、居住證件、社保辦理等眾多因素私股，其實(shí)他們沒(méi)有更多的選擇恩掷。在一線城市黄娘，存量房業(yè)主過(guò)去幾年已經(jīng)遭受了房?jī)r(jià)平均下跌30%的慘痛經(jīng)歷，如今又遇利率調(diào)整之極大不公平优床，加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化胆敞，壓力之大可想而知移层。
降低存量房貸款利率观话，迫在眉睫了越平，這部分人基數(shù)很大秦叛，只有這樣，才能提高他們的消費(fèi)能力尼变！客觀地說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)首套房的廣大存量房主哀澈，事實(shí)上也為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了這么多年貢獻(xiàn)割按，沒(méi)必要單單套主這一部分人就”拼命地薅“，難道非得壓垮這群背債人现柠？對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定够吩、和諧極其不利！
特別要注意的是强法，過(guò)去三四年恰恰是新冠肆虐饮怯、全民靜默防疫及疫后“疤痕效應(yīng)"時(shí)期嚎研，整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)欠佳临扮，大多數(shù)人收入銳減甚至有些家庭主要成員處于失業(yè)無(wú)收入狀態(tài)，無(wú)疑這個(gè)時(shí)期的購(gòu)房業(yè)主是最冤的：同樣是買(mǎi)房拇囊，同樣是拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)寥袭、做貢獻(xiàn)传黄，房?jī)r(jià)買(mǎi)在最高點(diǎn)就算了队寇，利率也是最高點(diǎn)（當(dāng)時(shí)是的LPR及加基點(diǎn)都是近年的高位）佳遣，而且每一次利率調(diào)整都“精準(zhǔn)地”被歧視了。
有些走投無(wú)路的存量剛需業(yè)主不堪供貸之重零渐，也曾抱著一線希望找主貸銀行協(xié)商能否也相應(yīng)地下調(diào)一點(diǎn)貸款利率诵盼，銀行工作人員公式化回答：這個(gè)存量沒(méi)辦法银还，需等“利率重置定價(jià)日”參考最新LPR才有可能變動(dòng)，一般是每年1月1日或合同約定的重置日洁墙，存量利率要等“重定價(jià)日”才會(huì)依據(jù)“LPR + 加基點(diǎn)”的變動(dòng)情況來(lái)調(diào)整。問(wèn)題是捺弦，即便有因LPR變動(dòng)而導(dǎo)致的利率調(diào)整羹呵，存量和增量購(gòu)房者之間不甚合理的貸款利率巨大鴻溝始終是存在的疗琉。
更有甚者，會(huì)拿市場(chǎng)契約來(lái)說(shuō)事凑耻，說(shuō)這是過(guò)去雙方商定的市場(chǎng)行為香浩，要遵守契約邻吭，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)嗎囱晴？“市場(chǎng)市”要求完全或主要依靠市場(chǎng)手段畸写、市場(chǎng)基本因素自身調(diào)節(jié)枯芬。房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)談不上完全靠基本市場(chǎng)因素進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，現(xiàn)階段它仍然無(wú)法脫離“政策市”的嫌疑千所。
這么多年全國(guó)各地利用行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策之多淫痰、出臺(tái)頻率之密黑界、力度之大皂林、方方面面領(lǐng)域之廣可以說(shuō)無(wú)出其右础倍，甚至很多次政策出臺(tái)時(shí)讓婚姻登記處的離婚登記或結(jié)婚登記一號(hào)難求沟启；哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)干預(yù)不力，主管官員或行政首長(zhǎng)就會(huì)被住建部官員約談芽卿！特別是幾次重大宏觀調(diào)控卸例，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)運(yùn)行方向發(fā)生了巨幅的震蕩甚至是逆轉(zhuǎn)肌毅，政策的影響力無(wú)可替代悬而。
再比如，如依照市場(chǎng)化思路袭蝗，起碼同一時(shí)段同一城市各家銀行發(fā)放的同類(lèi)型房貸利率依據(jù)自家的資金資源和對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期的不同完全可能存在差異呻袭，而實(shí)際情況差不多是整齊劃一腺兴；銀行對(duì)已全款或已誠(chéng)信履約供貸多年的首套房置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)二套房，基于其良好信譽(yù)和較強(qiáng)實(shí)力篓足，本該發(fā)放給他們較首套置業(yè)者相對(duì)更低利率的貸款栈拖，而實(shí)際操作中往往是相反的没陡；其他更多就不一 一列舉了索赏。
行政政策的基本原則之一 ——行政合理性原則要求我們一切政策規(guī)章應(yīng)符合立法目的潜腻， 應(yīng)建立在考慮相關(guān)因素的基礎(chǔ)上平等地適用法律規(guī)范融涣，符合公正法則威鹿，符合社會(huì)道德轨香，符合人類(lèi)理性和公平正義觀念，平等地對(duì)待行政相對(duì)方檀夹。
在去年9月在提前還款潮的沖擊下炸渡，由央媽居中強(qiáng)力協(xié)調(diào)蚌堵，各商業(yè)銀行不得已實(shí)施過(guò)一次存量房貸利率調(diào)整沛婴，不過(guò)那次調(diào)整盡管平均貸款利率降低了73個(gè)基點(diǎn)嘁灯，但更多的受益者是疫情前的早期貸款戶(hù)、未轉(zhuǎn)化LPR模式延用固定利率的貸款戶(hù)性雄、一線城市以外的貸款戶(hù)以及由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”到“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策變化后二套轉(zhuǎn)首套的貸款戶(hù)秒旋。
最需要扶持迁筛、減負(fù)的四大一線城市疫期購(gòu)房業(yè)主细卧，由于前期調(diào)控政策強(qiáng)行拔高了這個(gè)群體的商業(yè)房貸利率下限（除廣州外首套最低的也是適時(shí)LPR+30基點(diǎn)），且調(diào)整方案“精心炮制”了一條“房貸利率不得低于原貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市同期限的首套房貸利率政策下限”的原則魄健，這好比用行政手段強(qiáng)化了商業(yè)銀行獲得超額利潤(rùn)的地上懸河政策護(hù)欄插勤。他們爽了农尖，可是讓這類(lèi)人群實(shí)際上“降了個(gè)寂寞”盛卡，要么貸款利率象征性地調(diào)降了幾個(gè)基點(diǎn) 筑凫，很多利率干脆原地不動(dòng)巍实。
其實(shí)這種結(jié)果是可以預(yù)期到的棚潦，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)并沒(méi)有做到公平丸边、公正、平等地對(duì)待行政相對(duì)方——商業(yè)銀行和貸款業(yè)主纬朝，關(guān)乎“大局穩(wěn)定”或者說(shuō)未完全斷奶的情況下共苛，前者似乎是更親的“特保兒”俄讹。一線城市的疫期首套剛需購(gòu)房業(yè)主相對(duì)全國(guó)其他購(gòu)房業(yè)主患膛，絕對(duì)貸款額耻蛇、貸款利率都是最高的，他們是商業(yè)銀行房貸利潤(rùn)的主要現(xiàn)金奶牛漱牵，抓牢他們就是抓住了最關(guān)鍵的少數(shù)（相對(duì)全國(guó)總?cè)藬?shù)是少數(shù)酣胀，但絕對(duì)人口不少）闻镶，有利金融安全嘛丸升，這大約是ABC管理法的精髓狡耻！
從LPR設(shè)置的初衷和出發(fā)點(diǎn)來(lái)看夷狰，存量房貸利率下調(diào)本質(zhì)上是房貸業(yè)主的權(quán)利蒲障，也是市場(chǎng)利率化中的必要的一環(huán)揉阎。相較原來(lái)固定的貸款基準(zhǔn)利率毙籽，隨市場(chǎng)浮動(dòng)是LPR改革后的顯著特征和目標(biāo)毡庆，但是在這一輪利率調(diào)整過(guò)程中坑赡，新房和存量房的利率調(diào)整模式某種程度上又回到了之前的固定模式。
可以看出么抗，新房利率除了隨著LPR或有調(diào)整一起調(diào)整外毅否，還會(huì)單獨(dú)調(diào)整。比如蝇刀，從限購(gòu)前的LPR向上加點(diǎn)改為放松限購(gòu)后的向下加點(diǎn)螟加，即LPR、加點(diǎn)方向、加點(diǎn)幅度同時(shí)作出了對(duì)新房極為有利的變動(dòng)捆探；而存量房除了去年9月的央媽統(tǒng)一的打折外然爆，基本就是只能隨著LPR的單一變動(dòng)來(lái)被動(dòng)調(diào)整，但是LPR單因素調(diào)整的幅度完全跟不上新房調(diào)整的幅度，這樣新房和存量房重新變成了兩個(gè)獨(dú)立的定價(jià)系統(tǒng)剖张，完全違背了LPR改革的初衷。
符合改革、市場(chǎng)邏輯且相對(duì)公正合理的利率調(diào)整舉措應(yīng)該是：央媽為了刺激經(jīng)濟(jì)將利率從5年期LPR從3.95%調(diào)降到現(xiàn)在3.25%，新房調(diào)整了70個(gè)基點(diǎn)貌亭，存量房也應(yīng)該在下一個(gè)周期調(diào)整70個(gè)基點(diǎn)。至于要對(duì)在樓市大漲時(shí)期跟風(fēng)買(mǎi)房的的人付出市場(chǎng)代價(jià)，就讓他體現(xiàn)在加點(diǎn)幅度上就可以了书在。
以深圳為例，如果高峰期買(mǎi)房的房貸利率是5.15%（當(dāng)時(shí)的5年期LPR4.95%+20基點(diǎn)）栈源，現(xiàn)在新房利率下降3.5%，那么存量房也應(yīng)該下降到3.7%前计，而不現(xiàn)在普遍的4.5%。如果因一次調(diào)整LPR幅度過(guò)大而影響面過(guò)寬，至少可以采用變通的辦法由央行出面撮合抹去放寬限購(gòu)前政策的附加的30個(gè)基點(diǎn)肤无。
這里要重點(diǎn)為存量房貸業(yè)主窥翩、特別是一線城市的疫期剛需存量購(gòu)房業(yè)主呼吁下：保證銀行利潤(rùn)寇蚊、維護(hù)金融穩(wěn)定利國(guó)利民借笙，但是管理層也要正視這個(gè)群體的沉重負(fù)擔(dān)姚垃，他們不是“皮帶哥”，也不是資本市場(chǎng)上一夜暴富的幸運(yùn)兒看成，他們絕大多數(shù)是普通的工薪階層。存量房貸利率不論是相對(duì)目下的存款利率，還是相較新購(gòu)房戶(hù)的貸款利率降瞳，都高得離譜！
存量房貸業(yè)主本該是拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)的中產(chǎn)主力軍扔枫，如今在高額房貸重壓之下很多都在茍延殘喘忍宋，“夜夜不得息”的情況下依然是捉襟見(jiàn)肘芯侥，哪里還能指望他們拉動(dòng)消費(fèi)廓俭、提振內(nèi)需？
國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)表明：比起富裕家庭雹熬，中產(chǎn)階級(jí)家庭收入中用于消費(fèi)的比例要高很多继谚。如果中產(chǎn)階級(jí)的比例擴(kuò)大，意味著更多國(guó)民收入流到消費(fèi)意愿更強(qiáng)的人群手中荠割，多出來(lái)的消費(fèi)有助于為社會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)举反，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。無(wú)論是從維護(hù)社會(huì)公平正義魁索、拉動(dòng)提振內(nèi)需還是從促進(jìn)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)循環(huán)鹏控、加快產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)的角度，構(gòu)建一個(gè)強(qiáng)大的中產(chǎn)階級(jí)，讓廣大存量房貸業(yè)主“褐裘覆紖被，坐臥有馀溫”，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)繁榮具有重要意義沐祷。
反之，如果過(guò)度保護(hù)特定行業(yè)的超額壟斷利潤(rùn)，對(duì)特定的存量業(yè)主“殺雞取卵”，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看并非好事！降低存量房貸利率、合理提升其可支配收入是大勢(shì)所趨囱井，是該大幅下調(diào)存量住房貸款利率與現(xiàn)行購(gòu)房利率基本接軌勢(shì)的時(shí)候了住练！如果完全忽略存量購(gòu)房戶(hù)合理降低房貸利率的訴求敛苇，可以想象来涨，再一次提前還貸的風(fēng)潮必將重現(xiàn)卧抗！
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