一房?jī)少u(mài)如何判決處理帆赢，一房二賣(mài)怎么賠償小压，
一、兩份合同均為有效合同
如果“一物二賣(mài)”以后椰于，兩份買(mǎi)賣(mài)合同均未履行怠益，兩位買(mǎi)受人均訴請(qǐng)出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，法院應(yīng)當(dāng)如何處理呢廉羔？首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題就是兩份合同的效力問(wèn)題溉痢。按照過(guò)去的思路僻造，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定先簽訂的合同有效，后簽訂的合同無(wú)效孩饼。但是髓削，我們現(xiàn)在對(duì)該問(wèn)題的審判思路已經(jīng)改變了，我們認(rèn)為镀娶，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這兩份合同都有效立膛。因?yàn)椋灰淮嬖诤贤瑹o(wú)效或者可撤銷(xiāo)的法定情形梯码，雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)平等協(xié)商而自愿簽訂的合同都是有效合同宝泵。
二、兩份合同均未履行的情況下轩娶，應(yīng)堅(jiān)持簽訂在先的原則
如果兩份買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同儿奶，那么應(yīng)該保護(hù)哪一份合同呢？我們認(rèn)為鳄抒，如果兩份合同均未履行闯捎，兩位買(mǎi)受人均只享有期待權(quán)，就應(yīng)當(dāng)判決履行先成立的合同许溅，即先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人有權(quán)取得標(biāo)的物的所有權(quán)瓤鼻，后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人由于不能取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任贤重。我認(rèn)為茬祷，這種處理方法較之過(guò)去的處理方法顯然更加妥當(dāng)，對(duì)于制裁不誠(chéng)信當(dāng)事人也更為有利并蝗。因?yàn)榧婪福绻苯诱J(rèn)定后簽訂的合同無(wú)效，不誠(chéng)信一方當(dāng)事人就無(wú)約可違借卧，也就不用承擔(dān)違約責(zé)任盹憎。第二買(mǎi)受人不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)，只能要求出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任铐刘。然而根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任規(guī)則，買(mǎi)受人只能在遭受損失的情況下才能要求出賣(mài)人承擔(dān)賠償責(zé)任影晓，如果買(mǎi)受人沒(méi)有損失镰吵，就不能制裁出賣(mài)人。相反挂签，如果我們認(rèn)定前后簽訂的合同都有效疤祭，沒(méi)有取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人就可以依據(jù)合同約定，追究存在不誠(chéng)信行為的出賣(mài)人的違約責(zé)任饵婆。在這種情況下勺馆，只要雙方約定了違約金，并且雙方所約定的違約金不是過(guò)度高于實(shí)際損失，法院就可以予以支持草穆。
三灌灾、一方買(mǎi)受人已經(jīng)取得標(biāo)的物所有權(quán)的，應(yīng)堅(jiān)持物權(quán)優(yōu)先的原則
關(guān)于“一物二賣(mài)”問(wèn)題的第二種情況是悲柱，其中一名買(mǎi)受人已經(jīng)取得了標(biāo)的物所有權(quán)锋喜，但是尚未取得對(duì)物的占有。此時(shí)豌鸡，應(yīng)當(dāng)如何處理兩份買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人之間的糾紛呢嘿般？例如，甲將房屋出讓給乙涯冠，在合同未履行的情況下炉奴，甲又將該房屋出讓給丙，并依據(jù)合同約定將該房屋過(guò)戶(hù)登記到丙的名下蛇更。按照我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)原則瞻赶，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)械荷。對(duì)于這種情況下的“一物二賣(mài)”問(wèn)題共耍，我們?cè)谔幚頃r(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以下三個(gè)原則：一是前后簽訂的兩份買(mǎi)賣(mài)合同均有效。二是已經(jīng)取得物權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)吨瞎，也就是要貫徹“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則痹兜。這種情況下，債權(quán)人對(duì)于房屋的取得擁有的是一種期待權(quán)颤诀，而物權(quán)人對(duì)于房屋的取得擁有的是一種既得權(quán)字旭，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于債權(quán)得到保護(hù)。這是目前我國(guó)《物權(quán)法》所確定的處理原則崖叫，這種做法有利于維護(hù)物權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定遗淳。三是未取得合同標(biāo)的物所有權(quán)的當(dāng)事人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)槠浜贤康囊呀?jīng)落空心傀，不可能再要求出賣(mài)人履行合同屈暗，只能要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
四脂男、買(mǎi)受人均未取得標(biāo)的物所有權(quán)的养叛，應(yīng)堅(jiān)持占有在先的原則
在“一物二賣(mài)”的情況下，其中一個(gè)買(mǎi)受人已經(jīng)取得對(duì)標(biāo)的物的占有宰翅，但未取得所有權(quán)弃甥；另一個(gè)買(mǎi)受人雖然支付了訂金或購(gòu)房款，但未占有標(biāo)的物汁讼，亦未取得標(biāo)的物所有權(quán)淆攻。這種情況下發(fā)生糾紛阔墩，應(yīng)當(dāng)如何處理呢？例如瓶珊，甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同啸箫，甲將其所有的一處房屋出讓給乙，但是尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)艰毒，亦未交付房屋筐高。后因房?jī)r(jià)上漲，甲將同一房屋出讓給丙丑瞧，雖未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)柑土，但是已經(jīng)將房屋鑰匙交付給丙。乙丙兩人同時(shí)向法院起訴绊汹，要求甲履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同稽屏，這種情況下我們應(yīng)當(dāng)如何處理呢？丙是應(yīng)當(dāng)將其已經(jīng)占有的房屋退還西乖，還是有權(quán)請(qǐng)求甲將房屋變更登記在自己名下呢狐榔？我們認(rèn)為，第一获雕，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定前后兩份買(mǎi)賣(mài)合同均有效薄腻。第二，已經(jīng)占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的當(dāng)事人届案，有權(quán)要求取得完整的物權(quán)庵楷。物權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)楣颠、收益權(quán)及處分權(quán)尽纽，占有屬于物權(quán)的權(quán)能之一，占有權(quán)是物權(quán)的核心童漩。因?yàn)榕撸挥姓加形铮拍苁褂梦锝门颍瑥奈锷先〉檬找娌畎迹约皩?duì)物作出處分。我們認(rèn)為侧馅，當(dāng)某一民事主體占有物時(shí)直奋，即已經(jīng)享有了對(duì)該物的部分物權(quán)權(quán)能。我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》的欠缺之一就是未對(duì)占有權(quán)作出足夠細(xì)致的規(guī)定施禾。占有是日常生活中民事主體對(duì)物的一種常見(jiàn)狀態(tài)，如果當(dāng)事人已經(jīng)取得房屋鑰匙搁胆、搬進(jìn)房屋居住弥搞，就已經(jīng)享有了對(duì)房屋的占有權(quán)邮绿，該占有權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。另一買(mǎi)受人雖然支付了訂金或購(gòu)房款攀例，但是只享有對(duì)物的債權(quán)船逮。占有權(quán)較之還屬于期待權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的債權(quán)而言，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到法律保護(hù)粤铭。因此挖胃，在上述案例中，盡管甲與丙之間的買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在甲與乙的買(mǎi)賣(mài)合同之后梆惯，但是由于丙已經(jīng)占有房屋酱鸭，所以丙有權(quán)要求取得完整的物權(quán)。在處理“一物二賣(mài)”的案件時(shí)垛吗，不能僅僅從《合同法》的角度來(lái)思考凹髓，還應(yīng)當(dāng)從《物權(quán)法》的角度來(lái)思考，一定要綜合地理解和適用《合同法》與《物權(quán)法》的規(guī)定怯屉。第三蔚舀，不能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買(mǎi)受人有權(quán)追究出賣(mài)人的違約責(zé)任。需要強(qiáng)調(diào)的是锨络，此處所說(shuō)的占有必須是合法占有赌躺，不包括非法占有的情況；而且這種占有還必須是糾紛發(fā)生之前的占有羡儿。也就是說(shuō)礼患，此處所說(shuō)的買(mǎi)受人的占有應(yīng)當(dāng)是有法律或者合同依據(jù)的占有，如果是搶占失受、強(qiáng)占合同標(biāo)的物等非法占有的情況下讶泰，就不能請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)。
五拂到、一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同的痪署，應(yīng)堅(jiān)持履行在先原則
出賣(mài)人就同一標(biāo)的物分別與不同的買(mǎi)受人簽訂兩份買(mǎi)賣(mài)合同之后，前后買(mǎi)受人均未取得標(biāo)的物所有權(quán)或占有標(biāo)的物時(shí)兄旬，如果其中一份買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人已經(jīng)履行合同狼犯，而另一份買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人還沒(méi)有履行合同的，則已經(jīng)履行合同的當(dāng)事人有權(quán)要求出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)领铐，這是履行在先原則悯森。2016年版《杜萬(wàn)華大法官民事商事審判實(shí)務(wù)演講錄》
