截止4月底瓤湘，不少房企已經(jīng)發(fā)布年報。
翻閱一家家年報后恩尾，可以發(fā)現(xiàn)：
2020年房企們進擊的腳步都因疫情的原因被迫放慢弛说，在業(yè)績會上公布目標時都比往年明顯謹慎，目標銷售增速大幅放緩成為常態(tài)翰意。
但疫情僅僅是導(dǎo)火索木人，房企的動作放緩早有跡象，直接原因是發(fā)展模式的改變冀偶。
早在去年下半年醒第，許多房企都已公開表明淡化拿地，例如一向以高增長著稱的融創(chuàng)中國就已公開表明不再拿地进鸠。
從萬科一份“低于預(yù)期”的年報開始稠曼，再到許家印放出恒大的2020年“控規(guī)模、降負債”的戰(zhàn)略目標后客年，頭部房企希望結(jié)束野蠻增長霞幅，穩(wěn)字當頭的想法已經(jīng)展露無余。
而其中量瓜，最能顯現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢并給人思考的司恳，當屬“沒有故事”的龍湖年報。
3月绍傲，龍湖集團發(fā)布了2019年年報扔傅。依舊穩(wěn)健的龍湖，卻在新的十年之期伊始，給出了一種行業(yè)新模式的實踐案例铅鲤。
據(jù)2019年克而瑞排名數(shù)據(jù)顯示划提，龍湖集團以2425億元的全口徑銷售額排名中國房企榜第11名，以1703.6億元的權(quán)益銷售額位列第10名邢享。
其實鹏往，在今年的龍湖年會上，在被員工提及“龍湖在行業(yè)十強的懸崖邊徘徊骇塘，很可能掉出十強”伊履，吳亞軍就坦言：“我完全不關(guān)心排名和規(guī)模】钗ィ”
雖然這番話令人錯愕唐瀑，但若細致刨析，對于如今的龍湖或是眾多頭部千億房企而言插爹，談排名哄辣、論規(guī)模的確是毫無意義的。
01
淡排名重融資
并不是吳亞軍托大不認慫赠尾，淡化排名力穗，恰恰是一個極具邏輯和前瞻性的戰(zhàn)略。
這要從房企從前和現(xiàn)在的發(fā)展模式去分析气嫁。
房企們之所以不惜用高杠桿拉動規(guī)模提升排名当窗，無非為了追求更好的融資環(huán)境，從而去拿地開發(fā)寸宵，促規(guī)模崖面，再進行融資（上市）。
這是一個循環(huán)梯影，也是大多數(shù)房企增長的經(jīng)典模式巫员。
而其中，地產(chǎn)作為一個資金密集型行業(yè)光酣，融資一定是這個循環(huán)里的源頭疏遏。融資的好壞也幾乎決定了這一模式的成功與否。
而近年來救军，千億房企也正是融資環(huán)境好壞與否的分界線。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計倘零，千億房企從2015年的7家上升至2019年的35家唱遭。
隨著整個行業(yè)下行趨勢的出現(xiàn)，房企的融資渠道受到了較大阻礙呈驶，即使是千億房企拷泽，也并不都能融資順暢，千億陣營也有好壞之分。
一部分房企因規(guī)乃局拢快速增長而留下了財務(wù)不健康后遺癥拆吆，連遭到評級機構(gòu)降級，致使債券發(fā)行不順脂矫，例如富力枣耀、雅居樂。
而另一部分房企卻在發(fā)展中注重保持財務(wù)健康庭再，進而脫穎而出捞奕，在融資端如魚得水，例如龍湖拄轻、萬科颅围。
以龍湖今年的年報為例。
合同銷售額2425.0億元恨搓，同比增長20.9%院促；
營業(yè)收入達到1510.3億元，同比增長30.4%斧抱，全年銷售回款率高達95%以上一疯；
現(xiàn)金余額609.5億元；
核心凈利潤155.5億元夺姑，同比增長21.0%墩邀；
龍湖凈負債率51.02%，同比下降1.92百分點盏浙；
平均借貸成本僅4.54%眉睹。
穩(wěn)健的財務(wù)情況以及良好的信用記錄，也讓龍湖獲得了資本市場的認可废膘。
2019年以來竹海，龍湖也成為國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構(gòu)(標普/穆迪/惠譽)投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)。
龍湖不關(guān)心排名丐黄，正是對于自身融資能力的自信斋配。
“下半年往后，融不融資灌闺，無所謂了艰争。”面對記者提問桂对，吳亞軍霸氣不減甩卓。
和高喊“活下去”的萬科同道，居安思危似乎已然成為行業(yè)領(lǐng)頭羊們的常態(tài)蕉斜。
“我們?nèi)ツ晗掳肽昃秃茏⒅噩F(xiàn)金流逾柿。今年年初缀棍，1月份已完成全年的基本融資』恚”吳亞軍對現(xiàn)金流有更深刻的認識爬范。
“現(xiàn)金流不是今天才著急的事，而是要天晴的時候補屋頂弱匪，你早就要著急青瀑。”
縱觀龍湖年報痢法，有幾項數(shù)據(jù)尤為亮眼狱窘。
截至2019年末，龍湖集團綜合借貸額度為1460.0元财搁，平均借貸成本4.54%蘸炸，借貸成本相較2018年略降，平均貸款年限為6.04年尖奔。
2020年1月搭儒，龍湖成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期提茁，票息3.375%淹禾；
4億美金為12年期，票息3.85%茴扁，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄铃岔。
如此成績，排名的確對龍湖來說并不重要峭火。
02
淡拿地穩(wěn)增長
規(guī)模對于千億房企來說是把雙刃劍毁习。
從前規(guī)模越大，對房企來說越有利卖丸。
因為在原有的增長模式中鸟妙，規(guī)模越大的房企能借更多銀行的錢來掙土地升值的利潤孝赫，用杠桿的方式一輪輪地完成規(guī)模增長胀茵。
而這套增長模式有一應(yīng)用前提：即房價不斷上漲试和，因為只有房價上漲，土地才會升值變現(xiàn)衅枫。?
但現(xiàn)在規(guī)模越大嫁艇，對房企來說越不利。
因為目前房價陷入停滯狀態(tài)为鳄，若還執(zhí)念規(guī)模裳仆，仍需要不斷拿地，但土地價值卻趕不上利息成本和銷售成本孤钦。
且當企業(yè)負債越來越高時歧斟，也會進入融資越來越難的惡性循環(huán)里。
這也進一步解釋了為何千億的房企不追求排名——因為千億房企現(xiàn)在融資不僅需要規(guī)模偏形，也需要財務(wù)健康的支持静袖。
而財務(wù)健康的前提，就必須和拿地和去庫存掛鉤俊扭，因為這代表著財務(wù)的一進一出队橙，影響重大。
由此萨惑，龍湖捐康、恒大等頭部房企的發(fā)展“循環(huán)圖”發(fā)生了改變。
龍湖財報顯示庸蔼，2019年全年新增項目90個解总，累計拿下46宗地塊，新增計容面積1731萬平方米姐仅，總價為1106.24億元花枫，分別同比下降20.9%和8.9%。
在今年財報的業(yè)績發(fā)布會上掏膏，龍湖集團CEO邵明曉就表示劳翰，龍湖的拿地策略是按照全年凈負債率保持50%-60%基礎(chǔ)之上進行推算，不做地王馒疹，也不拿高價地佳簸。
這也與恒大總裁夏海鈞在2017年中期業(yè)績會上表示的恒大的土儲規(guī)模將以年負增長5%-10%的幅度調(diào)整不謀而合。
減少拿地颖变，去庫存生均，將土地價值被消耗前盡快的實現(xiàn)土地變現(xiàn)，變成實實在在的凈利潤悼做，恒大正是為了健康的財務(wù)狀況疯特，
減少拿地，自然會影響銷售端肛走。
根據(jù)年報顯示漓雅，龍湖2020年的銷售目標僅定為2600億，相比2019年的2425億朽色，規(guī)模同比增長額只需達到7.2%邻吞。
與恒大公布的2020年銷售業(yè)績增幅目標8.0%幾乎相同。
龍湖葫男、恒大態(tài)度的轉(zhuǎn)變不是個例抱冷，萬科、新城等頭部房企也紛紛趨于穩(wěn)健梢褐。
這并非是由于疫情旺遮，而是象征著水大魚大赵讯、蒙眼狂奔的時代注定一去不復(fù)返，回歸耿眉、重塑成為共識边翼。
03
龍湖急需回歸
回歸什么？又重塑什么鸣剪？
在原有的模式下组底，市場猶如荒地大開發(fā)，沖規(guī)模為第一要素的驅(qū)動下導(dǎo)致了大多住宅為剛需型筐骇，而非改善型债鸡；為標準化，而非人性化铛纬；為效率化厌均，而非精品化。
但當房地產(chǎn)市場走入存量市場和買方市場饺鹃，市場需求發(fā)生兩極反轉(zhuǎn)莫秆，這一模式不僅對房企的當下財務(wù)健康不利，也對未來發(fā)展不利悔详。
因此镊屎，我們或許可以如此定義：回歸即為回歸住宅以人為本的本質(zhì)，重塑即為重塑住宅品質(zhì)品牌的附加值茄螃。
翻看年報缝驳，有一個數(shù)據(jù)格外吸引眼球，即龍湖少數(shù)股東權(quán)益占比仍在持續(xù)上升归苍，由2015年的11.75%升至2019年的43.63%用狱。
雖然這看起來像是房企融資手段中常見的明股實債，但考慮到龍湖長久以來低廉的融資成本拼弃，或許這不是其擴充少數(shù)股東權(quán)益的主因夏伊。
較為可能的原因是2015年興起的那波房地產(chǎn)大牛市，為了不落后于其余房企吻氧，龍湖也需要追求規(guī)哪缬牵快速增長。
因此盯孙，選擇了合營開發(fā)鲁森，降低自身權(quán)益占比，多地同時鋪開的模式振惰。
這的確讓龍湖的銷售額得以快速上升歌溉，2015年至2019年，龍湖銷售額已經(jīng)翻了五倍骑晶。
但在高速狂奔的路上痛垛，龍湖還是給自己留下了一些思考草慧。
作為一家依靠口碑吃飯的房企，過多的合營對于龍湖的把控欠佳榜晦，進而影響產(chǎn)品表現(xiàn)冠蒋。
2019年8月26日的龍湖中期業(yè)績發(fā)布會上羽圃，來自長沙的業(yè)主在會上乾胶，為向來以高品質(zhì)著稱的龍湖再度敲響警鐘。
據(jù)了解朽寞，最近兩年识窿，多地房企樓盤質(zhì)量問題頻發(fā)。虛假宣傳脑融、偷工減料等問題越來越難以回避喻频。
隨著一二線城市越發(fā)成為房企的銷售決斗場，世貿(mào)肘迎、泰禾甥温、金茂、陽光城都在學習如何走精品化路線妓布。
進行回歸和重塑姻蚓，用更好的服務(wù)和質(zhì)量，把住宅做精做出附加值匣沼，而不是以規(guī)模取勝狰挡。
這原本是龍湖的強項，但卻在之前追求規(guī)模的路途中慢慢弱化了释涛。
如今規(guī)募尤或排名已對龍湖沒有意義，降低合營比例唇撬，盡快回歸原來的龍湖模式它匕，讓消費者更加信任龍湖，這或許是龍湖的頭等大事窖认。
2020年注定是不平凡的一年豫柬，如何在轉(zhuǎn)型中快人一步，龍湖其實有很大機會耀态。
不談排名轮傍，且看吳亞軍的回歸，能否讓龍湖的速度和品控也回歸初心首装。
