公司附近開(kāi)了一家冠寓公寓(龍湖冠寓)名扛，15-22平方的單間需要2400 /月的租金讼稚，加上之前聽(tīng)過(guò)的YOU+括儒、自如等绕沈，讓我的對(duì)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)產(chǎn)生了興趣。
公寓：公共寓所帮寻，是商業(yè)地產(chǎn)投資中的一種居住地產(chǎn)形式乍狐。一般分為職工公寓和商業(yè)公寓，可以對(duì)外租賃规婆，經(jīng)濟(jì)實(shí)用澜躺，相當(dāng)于學(xué)校宿舍、出租公寓抒蚜，也指旅店賓館或別墅掘鄙，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。
我國(guó)的住房租賃交易基本以C2C為主嗡髓，并沒(méi)有形成B2C的業(yè)務(wù)格局操漠。目前長(zhǎng)租公寓的主要客戶限定在中等價(jià)位以及中高等價(jià)位的租客。
住房租賃行業(yè)迅速發(fā)展的原因
1.國(guó)家政策鼓勵(lì):從2015年開(kāi)始饿这，從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策浊伙，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠等长捧；
2.統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)與銷售的增速日漸式微嚣鄙，各路房地產(chǎn)行業(yè)的參與者也都紛紛布局長(zhǎng)租公寓，圖表一為“1999年-2016年我國(guó)房屋(住宅)竣工面積”串结；
3.房?jī)r(jià)攀升哑子，越來(lái)越多的年輕人選擇租房的生活方式；
4.參考國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委公布的《2016年中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》肌割，全國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.45億人卧蜓，以2013年末全國(guó)流動(dòng)人口居住方式來(lái)看，租住私房比例為67.3%把敞。
參與者:
1弥奸、開(kāi)發(fā)商背景類：
從去年開(kāi)始，萬(wàn)科奋早、龍湖盛霎、碧桂園、綠地耽装、旭輝等一批標(biāo)桿房企紛紛以不同形式涉足長(zhǎng)租公寓摩渺。截至2017年9月，已有近30家房企積極進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域剂邮。代表機(jī)構(gòu)有萬(wàn)科泊寓、招商壹棧横侦、旭輝領(lǐng)寓挥萌、龍湖冠寓绰姻。
優(yōu)點(diǎn)：高起點(diǎn)，本身具有地產(chǎn)資源引瀑，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)狂芋。
2、中介背景類：
如鏈家（自如）憨栽、我愛(ài)我家（相寓）帜矾，主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，主要以分散式公寓切入市場(chǎng)屑柔，將長(zhǎng)租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場(chǎng)屡萤。
優(yōu)勢(shì)：有天然的客源和分散式房源獲取渠道。
3掸宛、酒店背景類：如窩趣（鉑濤）死陆、華住（城家）唧瘾。
優(yōu)勢(shì)：住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)豐富措译，運(yùn)營(yíng)效率有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
4饰序、創(chuàng)業(yè)類：這是目前長(zhǎng)租公寓中數(shù)量最多的參與者领虹，如YOU+公寓、優(yōu)客逸家求豫、青客公寓等塌衰。
優(yōu)勢(shì)：經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越注祖。如YOU+公寓致力于建設(shè)創(chuàng)業(yè)者之家猾蒂、蘑菇公寓鎖定白領(lǐng)群體、蜜柚公寓純粹專注于女性客群等等
長(zhǎng)租公寓分布方式及其優(yōu)劣
按照空間分布情況是晨，長(zhǎng)租公寓可以分為集中式和分散式兩種肚菠。集中式長(zhǎng)租公寓房源一般是整棟或整棟中的幾層。而分散性公寓一般從個(gè)人房東處獲取房源罩缴，每套房都處于相對(duì)獨(dú)立的環(huán)境中蚊逢。
一、集中式長(zhǎng)租公寓
典型代表:魔方公寓箫章、萬(wàn)科泊寓
房屋來(lái)源:舊工業(yè)廠房烙荷、商業(yè)用房、原有的酒店或者開(kāi)發(fā)商手中的閑置房產(chǎn)
房源位置:集中式房源獲取難度較高檬寂，物業(yè)性質(zhì)決定了大多數(shù)會(huì)處于相對(duì)偏遠(yuǎn)的位置
公共空間:公共空間統(tǒng)一裝修改造终抽，配置大堂、休息區(qū)等
出租形式:一般以小面積單套房間的形式出租
服務(wù):社區(qū)化服務(wù)；公共區(qū)域配置娛樂(lè)休閑設(shè)施昼伴，便于組織面對(duì)面的線下活動(dòng)匾旭；服務(wù)半徑短，成本低
客戶情況:個(gè)人和集體
二圃郊、分散式長(zhǎng)租公寓
典型代表:自如价涝、蘑菇公寓
房屋來(lái)源:從個(gè)人房東處獲取閑置房源
房源位置:分散性房源，所處的位置具有更大靈活性持舆，地鐵沿線色瘩、商業(yè)配套豐富、生活便利的區(qū)域
公共空間:統(tǒng)一的公共空間逸寓，依托房源所在社區(qū)
出租形式:一般為“N+1”形式居兆，按間對(duì)外出租
服務(wù):由于距離問(wèn)題，可提供的公共服務(wù)較少
客戶情況:個(gè)人為主
以美國(guó)為鑒席覆，看房企長(zhǎng)租公寓發(fā)展?jié)摿?/b>
我國(guó)租賃人口達(dá)1.8億史辙，美國(guó)租賃人口為1.11億，在總數(shù)上已經(jīng)超過(guò)美國(guó)佩伤，但租賃人口占比仍低于美國(guó)22個(gè)百分點(diǎn)聊倔，隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展，以及租賃制度的不斷健全和配套政策的陸續(xù)跟進(jìn)生巡，我國(guó)租賃人口比例會(huì)逐步上升耙蔑，租賃市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)水漲船高。
美國(guó)：租賃市場(chǎng)更為成熟孤荣，專業(yè)持有和運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)眾多甸陌，2016年租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)滲透率在30%以上。
我國(guó)：當(dāng)前租賃市場(chǎng)以職業(yè)二房東和個(gè)人房東為主盐股，機(jī)構(gòu)滲透率還不足2%钱豁。隨著租賃市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，以及專業(yè)化疯汁、品質(zhì)化牲尺、高端化的租賃服務(wù)需求日益壯大，機(jī)構(gòu)租賃的比例將逐步加大幌蚊，意味著現(xiàn)有租賃市場(chǎng)的內(nèi)部升級(jí)也為運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)帶來(lái)了發(fā)展空間谤碳。
(邁點(diǎn)研究院資料整合，侵刪)
