? ? ? 2020年以來(lái)，在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下棚辽，地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼技竟，融資管理“三條紅線”、房地產(chǎn)信貸“五檔管理”屈藐、土地出讓“兩集中”政策等先后出臺(tái)，地產(chǎn)調(diào)控政策“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)熙尉、穩(wěn)房?jī)r(jià)联逻、穩(wěn)預(yù)期）齊備，以往的“高杠桿—高增長(zhǎng)”模式變得難以為繼检痰。

? ? “三條紅線”包归。2020年8月20日，住建部铅歼、央行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)公壤，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，明確了收緊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的“三條紅線”椎椰∠梅“三條紅線”自2021年1月1日起在房地產(chǎn)全行業(yè)推行。?

? ? ? 紅線一：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%慨飘，計(jì)算公式：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收）/（總資產(chǎn)-預(yù)收）确憨。?

? ? ? 紅線二：凈容負(fù)債率不超過(guò)100%，計(jì)算公式：凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/合并權(quán)益瓤的，合并權(quán)益指合并報(bào)表的總權(quán)益休弃，包括永續(xù)債與少數(shù)股東權(quán)益。

? ? ? ? 紅線三：現(xiàn)金短債比不小于1圈膏，計(jì)算公式：現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)塔猾。? ? 根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅稽坤、橙丈甸、黃医增、綠”四擋：如果三條紅線都觸碰到了，則紅色檔老虫，不得新增有息負(fù)債叶骨；如果碰到兩條線，則為橙色檔祈匙，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%忽刽；如果碰到一條線，則為黃色檔夺欲，負(fù)債年增速不得超過(guò)10%跪帝；如果三條線都未碰到，則為綠色檔些阅，負(fù)債年增速不得超過(guò)15%伞剑。

? ? ? “五檔管理”。2020年12月31日市埋，中國(guó)人民銀行黎泣、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的通知》，該通知對(duì)各級(jí)銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比均分五檔設(shè)定上限缤谎，“五檔管理”從2021年1月1日正式實(shí)施抒倚，要求不符合監(jiān)管要求的銀行機(jī)構(gòu)，應(yīng)在2年或4年時(shí)間內(nèi)完成業(yè)務(wù)調(diào)整坷澡。

? ? ? ? 第一檔為中資大型銀行托呕，包括6家國(guó)有大型商業(yè)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限频敛、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%和17.5%项郊；

? ? ? 第二檔為中資中型銀行，包括12家全國(guó)性股份制商業(yè)銀行斟赚、北京銀行着降、上海銀行、江蘇銀行汁展、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行鹊碍、進(jìn)出口銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限食绿、個(gè)人住房貸款占比上限分別為32.5%和17.5%侈咕；

? ? ? ? 第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，包括第二檔中的城市商業(yè)銀行之外的城商行器紧、民營(yíng)銀行耀销、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限铲汪、個(gè)人住房貸款占比上限分別為27.5%和12.5%熊尉；?

? ? ? 第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)罐柳，房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為20%和12.5%狰住；?

? ? ? 第五檔為村鎮(zhèn)銀行张吉，房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為22.5%和7.5%催植。

? ? ? “兩集中”肮蛹。2021年2月23日，自然資源部在“全國(guó)2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會(huì)議”上首次提出土地出讓“兩集中”新規(guī)创南，即集中發(fā)布出讓公告伦忠、集中組織出讓活動(dòng)。要求在今年內(nèi)稿辙，住宅用地招標(biāo)昆码、拍賣、掛牌不得超過(guò)三次邻储。

? ? ? ? 土地出讓“兩集中”政策主要涵蓋22個(gè)重點(diǎn)城市赋咽，包括4個(gè)一線城市——北京、上海芥备、深圳冬耿、廣州，以及18個(gè)二線城市——南京萌壳、蘇州、杭州日月、廈門袱瓮、福州、重慶爱咬、成都尺借、武漢、鄭州精拟、青島燎斩、濟(jì)南、合肥蜂绎、長(zhǎng)沙栅表、沈陽(yáng)、寧波师枣、長(zhǎng)春怪瓶、天津、無(wú)錫践美。

? ? ? 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為洗贰， 2020年相繼出臺(tái)的針對(duì)房企的“三道紅線”政策和針對(duì)銀行的“五檔管理”政策找岖，主要是金融層面防止房企、以及銀行的加杠桿沖動(dòng)敛滋，可以理解為穩(wěn)預(yù)期许布；而各地地方政府出臺(tái)的“限購(gòu)”、“限價(jià)”等舉措绎晃，可以理解為穩(wěn)房?jī)r(jià)蜜唾；集中供地政策的出臺(tái)，可以理解為穩(wěn)地價(jià)箕昭。如今灵妨，政策調(diào)控可謂“三穩(wěn)”齊備。