蟄伏五年
2018年新年伊始赌髓，有媒體在西安做街坊時，問道西安人去年最感恩的人是誰冷冗？
一大哥接過話筒開始興奮起來守屉，“額滴神啊，必須是置業(yè)顧問蒿辙！”
隨后拇泛，這個答案就成了刷爆大西安人朋友圈年度最佳段子。
如果說2017年是西安城市發(fā)展的元年思灌，那么一定也是西安房價上漲的元年俺叭。
連續(xù)5年房價穩(wěn)如泰山的西安，從2016年的12月開始就迎來了連續(xù)21個月的上漲泰偿，一路從7986元/平飆升至2018年的12854元/平熄守，漲幅高達(dá)60.96%。
這意味著耗跛，只要你2017年初在西安買了房柠横，按照100平計算，2年間房產(chǎn)凈增值48.68萬课兄。按照智聯(lián)公布的西安人平均工資水平4203元/月計算牍氛，等于9.6年的工資總額。
正如一名西安購房者創(chuàng)作的一首打油詩烟阐，道出了西安人對買房路上的心酸搬俊。
昨日還能買曲江，今朝只能買長安
本月高新嫌太貴蜒茄，下月臨潼也崩潰
今天市區(qū)不買房唉擂，明天城郊淚兩行
今日全款變首付，明日首付變車庫
出去旅游四五天檀葛，回來少個衛(wèi)生間
2
瘋狂房價
那么西安如此瘋狂地上漲背后玩祟，到底是由什么支撐？西安房價上漲是泡沫還是真實價值屿聋？2017年對西安樓市來說寓意著什么空扎？
在搞懂西安樓市之前，我們還需將時鐘的旋鈕倒撥润讥，通過幾個時間點來看西安房價到底在這兩年內(nèi)經(jīng)歷了什么转锈？
2016年12月7986，蠢蠢欲動
2016年楚殿，西安庫存量在連降8個月之后撮慨，年尾以住宅去化周期12個月收尾，市場供需基本達(dá)到平衡。同月融創(chuàng)東二環(huán)以11.6億的高價拿地砌溺，7200元/平的樓面價造就了一屆西安地王影涉，溢價率高達(dá)168%，創(chuàng)西安5年來歷史新高规伐。
“春江水暖鴨先知”蟹倾，開發(fā)商的嗅覺永遠(yuǎn)是最為敏銳的，“地王”的出現(xiàn)正是西安房價上漲的預(yù)警楷力。
2017年4月8527元/平，異地蝶變
對西安來說孵户，真正的蝶變卻是由480公里外的鄭州引發(fā)的萧朝。
在經(jīng)歷了房價一年4000元/平的飆升之后，317限購升級為鄭州樓市限購打上了最后的補丁夏哭，讓鄭州人將目光轉(zhuǎn)向同樣是省會城市检柬，GDP和固定資產(chǎn)投資雖低于鄭州30%，房價卻幾乎不到鄭州一半的西安竖配。
說干就干何址，鄭州人民拖家?guī)Э谇巴靼操I房旅游3天搞定，一時間西安火車站拉起了“歡迎鄭州人民蒞臨西安考察”的橫幅进胯。買房送火車票也成了西安樓市獨有的促銷手段用爪。
就房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年4月西安異地來電量已達(dá)70%胁镐，接著當(dāng)月西安房價以8.02%的漲幅名列全國70城漲幅亞軍偎血，可以說是外地人撐起了2017年西安的上半年。
2017年7月9961元/平盯漂，本土跟進(jìn)
“姍姍來遲”的西安628新政終于對外地戶口做出限制颇玷，要求2年社保方可購房，于是盤盤日光的西安就缆，在7月起去化率下滑至65.8%帖渠，直到年末都處于低位，但此時卻已撼動不了西安房價上漲的力量竭宰。
因為此時買房的已不是外地人空郊，而是西安人。
隨著大西安建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)切揭，華僑城的落地渣淳，地鐵的開通伴箩，本地人已對西安房價的未來充滿了信心入愧。
在全民看漲的情緒下，西安庫存去化周期在7月降至10.3個月，并在年末進(jìn)一步縮短至7個月棺蛛。西安房源且尤其是適合剛需的房源已被消耗殆盡且缺乏補倉怔蚌，進(jìn)而力推西安房價輕松破萬，也給2018年留下了西安缺房的陰霾旁赊。
2018年4月12095桦踊，新西安人
2018年2月西安成功晉級中國第九個中心城市，人口爭奪變成西安城市發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急终畅〖瑁“史上最寬松”落戶政策勢要在2020年讓西安人口沖破千萬大關(guān)。
于是不到4個月的時間里离福，30萬人落戶杖狼，涌入的新西安人再次促使購房需求陡升，同時倒逼老西安人更加積極入市妖爷。
2018年2月當(dāng)年的東二環(huán)地王終于問市蝶涩，開出2.3萬元/平的高價，比起當(dāng)初業(yè)內(nèi)預(yù)估的1.5萬/平絮识，整高出了8000元绿聘，且首期開盤數(shù)周銷售一空。
然而旺盛的需求下次舌，同期西安入市房源量僅有2.2萬套熄攘，市場以一個沸騰的狀態(tài)熬煮著在烈日下背著幾十份資料，前往售樓部找房的買房人彼念。
而當(dāng)他們到了售樓部卻還要面對“全款往里走鲜屏，按揭等通知”的挑挑揀揀。
韭菜之名国拇，名副其實洛史。
3月30日金輝世界城千人搶房驚動公安，5月震驚全國的融創(chuàng)搖號門事件都是在此供需嚴(yán)重失衡的情況下催發(fā)的結(jié)果酱吝，而西安房價也順理成章扶搖直上也殖，定型1.2萬，再沒下來過务热。
3
上漲原因
綜上所述忆嗜，西安房價上漲的深層次原因，總結(jié)如下：
（1）睡龍崛醒 西安城市價值歸位
如果有人問西安人西安房價為什么漲崎岂？他也許會回答你捆毫，因為一個人—永康書記。
2016年12月9日永康書記調(diào)任西安冲甘，提出了建設(shè)西安的破局之路绩卤。自此途样，從“廁所革面”到“行政效能”革命、從組建“招商天團(tuán)”“浙商西行”到華僑城2380億落地濒憋，從提出建設(shè)真正的大西安到西安躋身第九個中心城市何暇、引領(lǐng)西北……一系列利好消息應(yīng)接不暇。
2017年全國26省會城市GDP排名出爐凛驮，西安“王炸”裆站！
GDP7469.9億元，增速7.7%黔夭，在26個省會城市中排名第8位宏胯，超過了合肥、濟(jì)南本姥、沈陽肩袍，名次提升3名。
如果對比2015年的西安扣草，則從GDP5810億元了牛，一次性提升28.5%颜屠，排名提升18名辰妙。西安進(jìn)入了自己的黃金發(fā)展階段，給足了房價上行的信心甫窟。
這也是為什么西安人民會如此緊張青海書記的人選密浑，從每個西安民眾來講，都希望永康書記粗井，留在西安尔破。
（2）寬松的落戶政策吸納人口涌入
2018年1月，西安出臺2020年千萬人口計劃浇衬，截止7月25日懒构，西安已吸引55萬人口落戶。人口的增加伴隨著置業(yè)需求的增加耘擂，供求關(guān)系的緊張胆剧，進(jìn)一步擠壓市場推高房價。
（3）房企優(yōu)勝劣汰
2017年-2018年全國前10開發(fā)商均已布局西安醉冤。西安呈現(xiàn)“外企品牌霸屏秩霍，本土房企式微，小房企沒有生存空間”的局面蚁阳。此外西安二環(huán)內(nèi)的城改房已消耗殆盡铃绒，購房者無法通過降低舒適度或承擔(dān)五證不全的風(fēng)險來獲取低價產(chǎn)品，市場房價整體提升螺捐。
（4）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改變
2017年7月颠悬，西安100-130平市場成交占比已達(dá)40%矮燎，代替80-100平成為主力，西安市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化椿疗，70平兩房再難出現(xiàn)漏峰。
究其原因，首先2017年1月23日西安落戶放寬届榄，其中一條要求購買90平以上房源即可落戶浅乔，促使90平以上房源銷量提升。其次購房成本的不斷增加促使購房者更為推崇“一步到位”铝条，后期又因為放開二胎對居住體驗提出了更高的要求靖苇，因此更傾向于百平以上房源。
再次班缰，從開發(fā)商角度來講贤壁，百平以上戶型利潤空間更大，且有助于提升產(chǎn)品舒適度從而獲得更強的市場競爭力（且西安部分區(qū)域在拿地時就對建筑容積率有限制）埠忘。此外精裝修占比提升到40%-50%脾拆，與毛坯分庭抗禮。產(chǎn)品的變化推高了房價莹妒。
（5）供需失衡是最核心因素
“搶房”這個詞從2017年3月20日起就成為了西安樓市的標(biāo)簽名船，延續(xù)至今。
2017年3～6月旨怠，4個月中西安樓市平均去化率在98%以上渠驼，2018年3～6月，4個月100%去化率重演鉴腻，而2018年年度供應(yīng)計劃在22.6萬套迷扇，截止2018年的8月房源獲證入市量卻僅為7萬套左右，占比年初計劃不足一半爽哎，且截止目前沒有大規(guī)模放量計劃蜓席，政府層面對供需比的把控可能是核心因素。
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房價水平
中國房地產(chǎn)市場是政策市课锌，尤其是如今的房地產(chǎn)厨内，更是處于強控之下。
縱觀2年樓市产镐，不得不說西安非常知道自己要什么—西安房價要漲隘庄，怎么漲，漲到多少到頂癣亚，后續(xù)怎么處理丑掺，層層布局，環(huán)環(huán)相扣述雾。
畢竟房價是一個城市的股票街州，牛市才能為招商引資托底兼丰。而招商吸引來的人口最終轉(zhuǎn)化為城市核心競爭力，才是城市發(fā)展的不二之道唆缴。
西安該漲的時候頂住了全國6個月的限購壓力鳍征，之后才開始真正地限制外地人購房，該壓的時候備案價毛坯精裝分的清清楚楚面徽，不留開發(fā)商任何作弊空間艳丛。想當(dāng)初330金輝千人搶房后，2個小時內(nèi)西安房管局就發(fā)出了西安搖號新政趟紊，行政效能和對市場的把控力氮双，令人嘆服。
然而話分兩頭霎匈，無論西安再怎么驚濤駭浪戴差，就全國房價網(wǎng)平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年西安房價達(dá)到1.2萬之后铛嘱，在全國房價排名卻只前進(jìn)了2位暖释，回到了2011年的水平。
因此就全國市場來看墨吓，波瀾壯闊的西安也不過是完成了一個補漲球匕。
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西安房價的未來怎么樣？
這個問題要從短期和長期兩方面分別觀測肛真。
短期來看谐丢，2018年7月西安房價保持在12854元/平爽航，4個月浮動僅在500元/平左右蚓让，接下來西安不會再有大幅上漲。
而且不只西安讥珍，在全國多次強調(diào)“堅持住房不炒历极，堅決遏制房價上漲”之下，有哪個城市敢撞槍口练对？西安最好的結(jié)果就是保持現(xiàn)在的市場熱度隘擎，以穩(wěn)為王试幽。
長期來看，西安房價已完成補漲锄列，截止2018年8月，西安住宅庫存去化率僅余5.7個月惯悠，達(dá)到歷史低點邻邮，市場泡沫較小。預(yù)測此后克婶，房價只要匹配城市競爭力筒严，就會隨著西安的發(fā)展長線提升丹泉。
就數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年西安固定資產(chǎn)投資排名29個省會城市第4名鸭蛙，與房價上漲摹恨，GDP位次上升均為正相關(guān)。2018年1-7月西安固定資產(chǎn)投資繼續(xù)同比增長9.8%娶视，比上年同期提高2.9個百分點晒哄，其中民間投資增長15.7%，處于持續(xù)上升狀態(tài)肪获。嚴(yán)格限價的同時揩晴，開發(fā)商在西安拿地?zé)崆椴粶p反增也是佐證之一。
而對于西安的發(fā)展贪磺，已經(jīng)有太多光環(huán)硫兰，這里就不再贅述，在此想強調(diào)的是寒锚，西安的下一個上漲節(jié)點可能在2020-2021年劫映。
因為決定城市發(fā)展的是人口、招商落地以及交通拓展刹前。
西安的目標(biāo)是在2020年突破千萬人口大關(guān)泳赋，2017年的重點招商項目也在2020-2021年之間落地建成，而1喇喉、4祖今、5、6拣技、9千诬、14號線6條地鐵線路為大西安打開了新的格局，通達(dá)關(guān)中城市群膏斤、長三角徐绑、珠三角、京津冀的8條高鐵線路也將在2021年初步落地莫辨。
大西安的發(fā)展將在2020-2021上交答卷傲茄。
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最真誠的建議
第一，西安還有哪能買沮榜？
西安目前發(fā)展時間久且比較成熟的區(qū)域是曲江盘榨、高新、城南蟆融、城東草巡、城北、城西振愿、長安捷犹、城內(nèi)弛饭。
城內(nèi)老城區(qū)，因房型老舊殘破萍歉，雖位于西安最中心侣颂，房價卻是各區(qū)域最低，而且政府已確定不再批復(fù)一環(huán)內(nèi)的居住用地枪孩，未來將規(guī)劃為旅游區(qū)憔晒，因此一環(huán)不用看。
曲江蔑舞、高新拒担、城南、城東攻询、城北从撼、城西、長安則主要位于二環(huán)與三環(huán)之間钧栖，是2016年至2017年重點發(fā)展區(qū)域低零，已近成熟。
2017年12月永康書記將”北跨拯杠、南控掏婶、西進(jìn)、東拓潭陪、中優(yōu)”定為西安未來發(fā)展的基調(diào)雄妥，置業(yè)進(jìn)一步向三環(huán)外拓展，于是三環(huán)外三個最大的置業(yè)新區(qū)迅速崛起依溯。
北跨為高陵老厌、西進(jìn)為西咸新區(qū)、東拓為浐灞及港務(wù)區(qū)誓沸、臨潼新區(qū)（南控即控制長安區(qū)域發(fā)展保護(hù)秦嶺梅桩，中優(yōu)為優(yōu)化曲江壹粟、高新拜隧、城南、城東趁仙、城北洪添、城西等成熟區(qū)域）。
2018年7月各區(qū)域房價如下：
區(qū)分
區(qū)域
均價(元/平）
成熟區(qū)域
曲江
20051
成熟區(qū)域
高新
16503
成熟區(qū)域
長安
15502
成熟區(qū)域
城南
14121
成熟區(qū)域
城東
13071
成熟區(qū)域
城北
12512
成熟區(qū)域
城西
12511
新區(qū)（西進(jìn)）
西咸新區(qū)
12288
新區(qū)（東拓）
浐灞及國際港務(wù)區(qū)
12150
新區(qū)（東拓）
臨潼新區(qū)
7474
新區(qū)（北跨）
高陵雀费，涇河新城
6769
第二干奢、西安買房注意事項是什么？
最后給大家西安買房的注意事項盏袄。
（1）西安目前的限購政策可以通過落戶輕松破除
（2）如果樓盤報名人數(shù)超過房源數(shù)就必須搖號
（3）搖號分為剛需家庭和普通家庭忿峻，對剛需有保護(hù)薄啥，剛需搖到的幾率是普通的兩倍，且可以優(yōu)先選房逛尚。單身未婚不算剛需垄惧，好盤還是結(jié)婚幾率大。
（4）搖號一次性只能選一個樓盤搖绰寞，搖不中也要等這一盤的流程走完到逊，大約在15-20天，因此需要慎重選擇滤钱。
（5）目前二手房雖然價格下降了觉壶，但還是高于新房。新房的性價比目前還是普遍高于二手房件缸。
（6）目前首付首套雖然可以做3成铜靶，但基本批下來要到4成，利率上浮10-15%為正常他炊。
結(jié)語：
西安是個沉睡了5年的城市旷坦，2年的爆發(fā)只是讓西安實現(xiàn)了追趕，超越之路才剛剛開始佑稠，讓我們拭目以待秒梅。
還有一個很有意思的事情是，西安2017年上半年GDP的提速很大一部分原因是吃掉了西咸新區(qū)舌胶，西咸一體化的好處有目共睹捆蜀，且勢在必行，但依舊由于咸陽和西安相愛相殺的關(guān)系幔嫂，速度不盡人意辆它。
所以西安也做好兩手準(zhǔn)備，如果向西走不通就會向東北走履恩，這可能也是開發(fā)商北跨高陵的原因之一吧锰茉。
