對(duì)于很多人而言，一生中最大的投資很可能是買(mǎi)一套房子，或是結(jié)婚養(yǎng)小孩哲嘲，我們先聊聊買(mǎi)房吧贪薪。
房屋的售價(jià)租金比
當(dāng)決定要買(mǎi)房還是租房時(shí)，光看房?jī)r(jià)和貸款利率是不夠的眠副，還需要考慮同類(lèi)房子的租金画切，才知道買(mǎi)房和租房哪個(gè)更劃算。
關(guān)于這點(diǎn)囱怕，推薦一個(gè)很有用的工具：售價(jià)租金比＝ 房屋售價(jià)／年租金霍弹。
比如，一個(gè)三室的公寓售價(jià)為200萬(wàn)元娃弓，一個(gè)月房租是1萬(wàn)元（一年12萬(wàn)元）典格，售價(jià)與年租金的比率就是17（看起來(lái)是一個(gè)不錯(cuò)的買(mǎi)賣(mài)）。
專(zhuān)家們對(duì)于從買(mǎi)到租的臨界點(diǎn)持有不同的意見(jiàn)台丛，但大部分認(rèn)同15-20這個(gè)比例范圍耍缴。售價(jià)租金比越高，你越需要未來(lái)房?jī)r(jià)上漲來(lái)平衡你今天買(mǎi)房的價(jià)格挽霉，所以在比例高的情況下防嗡，或許租房是比較合理的。反過(guò)來(lái)說(shuō)侠坎，如果比例低于15的話蚁趁，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房或許比租房更合理实胸。
比例在 1-20 之間：買(mǎi)房劃算
比例在 21-25 之間：租房或許比買(mǎi)房劃算
比例高于 25：租房肯定比買(mǎi)房劃算
中國(guó)的房屋售租比
中國(guó)城市房屋的售價(jià)租金比約為32他嫡，而且有七個(gè)城市甚至超過(guò)了40！換句話說(shuō)童芹，在中國(guó)買(mǎi)房意味著一個(gè)很昂貴的選擇涮瞻。與此同時(shí)鲤拿，2009年房地產(chǎn)泡沫以來(lái)假褪，大部分城市的房屋的售價(jià)租金比一直居高不下。
中國(guó)的售租比增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)近顷，而日本的售租比也在1990年泡沫后下降了很多生音。
這些價(jià)格合理嗎
售租比與評(píng)估股票的常用指標(biāo)（股息收益率）很相似，但是計(jì)算方式正好相反：股票價(jià)格(房?jī)r(jià))除股息(租金)窒升。
資產(chǎn)的基本面價(jià)格等于其未來(lái)收益的現(xiàn)值
對(duì)于股票來(lái)說(shuō)缀遍，未來(lái)收益就是股息。
對(duì)于房子來(lái)說(shuō)饱须，未來(lái)的收益就是所擁有的房屋域醇。房產(chǎn)代理是用在相同市場(chǎng)上類(lèi)似房產(chǎn)的租金來(lái)衡量房子的未來(lái)收益的
因此，基本上買(mǎi)了房子(股票)的人會(huì)希望將來(lái)租金(紅利)上升。
按照這個(gè)邏輯譬挚，中國(guó)城市房屋的高售租比可以通過(guò)控制目前過(guò)快的租金預(yù)期增長(zhǎng)率(類(lèi)似于股息增長(zhǎng))和較低的折現(xiàn)率來(lái)調(diào)整锅铅。然而，高售租比對(duì)于租金預(yù)期增長(zhǎng)率和貼現(xiàn)率都是高度敏感的减宣。
想象一下盐须，在租金增長(zhǎng)率是4%、折現(xiàn)率(包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率和房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià))是6%漆腌、售租比是50的情況下贼邓，如果租金增長(zhǎng)率下降1%到3%，或者折現(xiàn)率上升1%到7%闷尿，這樣才能夠降低約三分之一的價(jià)格塑径。相反，如果租金增長(zhǎng)率提高1%或者折現(xiàn)率下降1%填具，價(jià)格將會(huì)上升到原來(lái)的兩倍晓勇。
中國(guó)的房租走勢(shì)
房租走勢(shì)取決于快速城鎮(zhèn)化和不斷提高的人均收入帶來(lái)的對(duì)房屋需求的敏感度，以及房屋供應(yīng)限制政策的嚴(yán)格程度灌旧。
需求增長(zhǎng)绑咱、城市化和收入增長(zhǎng)將共同推動(dòng)未來(lái)租金的上漲。如果中國(guó)人口數(shù)量保持穩(wěn)定枢泰，在接下來(lái)的15年城市化水平達(dá)到80%描融，將推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲甚至是租金上漲。除此之外衡蚂，政府的房屋限制供應(yīng)政策也將推高價(jià)格窿克。
另一方面，人們用來(lái)評(píng)估除了房屋外的其他持有資產(chǎn)的折現(xiàn)率也會(huì)上升毛甲。例如年叮，幾年前，當(dāng)儲(chǔ)蓄的回報(bào)率低于房產(chǎn)時(shí)玻募，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)上漲只损。然而，近年來(lái)七咧，人們?cè)谕顿Y方面有了更多的選擇跃惫，包括投資P2P、保險(xiǎn)艾栋、基金爆存。同時(shí)，如果政府選擇繼續(xù)國(guó)際化人民幣蝗砾，那么居民的外幣儲(chǔ)蓄投資便會(huì)增加先较。最后携冤，政府可能被迫增加房屋供應(yīng)以匹配城市化的速度。
隨著另類(lèi)投資資產(chǎn)的增加闲勺，收益的折現(xiàn)率增加噪叙，房?jī)r(jià)將面臨更高的競(jìng)爭(zhēng)。
底線：一些成長(zhǎng)型股票(房屋) 在將來(lái)獲得股息(租金)時(shí)霉翔，最終還是可以回本的睁蕾，但是很多都不會(huì)。而對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)债朵，問(wèn)題在于較高的租金收益和低融資成本是否是合理的子眶。目前尚不可輕易判斷。
對(duì)于可憐的作者Bryan來(lái)說(shuō)序芦，接下來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)臭杰，他仍然選擇租房！
本文作者：Bryan the Brain （布萊恩的大腦）谚中。 來(lái)自美國(guó)德克薩斯州渴杆。擁有賓夕法尼亞大學(xué)的雙學(xué)位，并從沃頓商學(xué)院金融管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)宪塔，主修電氣工程磁奖。在他的整個(gè)職業(yè)生涯，曾從事過(guò)投資銀行某筐、風(fēng)險(xiǎn)投資比搭、技術(shù)并購(gòu)。
