進入2021年下半年呵恢，房地產(chǎn)行業(yè)籠罩在一片憂慮之中。
首先是2021第二次集中供地出現(xiàn)大量流拍媚创。
2021年9月17日渗钉，沈陽第二次集中供地，24宗地塊全部停止交易钞钙；截止2021年9月24日鳄橘，青島、福州芒炼、濟南瘫怜、天津、成都本刽、蘇州鲸湃、長春、沈陽等幾個城市在第二次集中供地中子寓，停止交易的土地數(shù)量高達91宗暗挑。
另外，杭州10宗競品質(zhì)的土地别瞭，有9宗處于流拍之中......
其次窿祥，房企降薪、裁員又一次甚囂塵上蝙寨。
據(jù)鳳凰網(wǎng)財經(jīng)報道晒衩，新力控股集團人事部門口頭通知集團總部員工全員降薪，其中副總裁級別降薪70%墙歪，總經(jīng)理級別降60%听系，總監(jiān)級降60%......
而且，更讓人憂慮的是虹菲，據(jù)一項網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)靠胜，一年后房價看跌人數(shù)占了46%，就連一向信心滿滿的融創(chuàng)孫宏斌也斷言：下半年（2021）銷售壓力很大，預(yù)計下半年市場會比較慘烈浪漠。
那么陕习，是什么原因?qū)е鲁霈F(xiàn)2021年下半年這種土地停止交易、流拍址愿、房企降薪该镣、裁員等現(xiàn)象呢？我個人認為主要是由以下幾個原因引起的：
一响谓、降負債是房企停止投資拿地损合、降薪裁員的首要原因
大家知道，進入2021年以來娘纷，懸在眾多房企頭上的一把劍就是“三條紅線”嫁审，即：剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%赖晶；現(xiàn)金短債比小于1.0倍律适。
如果觸碰了三條紅線，則不得新增有息負債遏插；觸碰兩條紅線則有息負債不得超過5%擦耀；觸碰一條紅線有息負債不得超過10%。
即使三條紅線都不觸碰涩堤，有息負債也不得超過15%。
而絕大部分房企都或多或少觸碰了紅線分瘾，因此胎围，為了合規(guī)需要，很多房企減少了土地投資額度就很容易理解了德召。
當然白魂，降薪裁員也是房企降負債的一種手段。
二上岗、停止交易也是政府對土地市場管理能力提升的表現(xiàn)
當2021年房地產(chǎn)行業(yè)正式實施“兩集中”管理后福荸，房地產(chǎn)行業(yè)對“兩集中”管理議論紛紛，但主要集中于集中供地肴掷、集中供房敬锐，以便能夠達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價呆瞻、穩(wěn)預(yù)期的政策目的台夺。
這種評論是沒有錯的。但是痴脾，在2021年第二次集中供地后颤介，人們發(fā)現(xiàn)“兩集中”的目的可能還在于政府對土地市場的有效管理。
在“兩集中”出臺前，各地土地市場的出讓是無序可循的滚朵，只要土地收儲后達到供地條件冤灾，就可以進行公開出讓，因此辕近，這就加大了自然資源部的調(diào)控難度韵吨。
“兩集中”政策出臺后，重點城市的土地出讓一年分三次進行集中出讓亏推，這就給自然資源部提供的監(jiān)管的便利條件学赛，集中審查土地出讓條件是否滿足自然資源部的監(jiān)管要求。
比如吞杭，針對杭州第一次集中供地盏浇，房企利潤偏低的情況，自然資源部適時調(diào)整了出讓條件芽狗，從下調(diào)地塊溢價率上限绢掰、取消競自持等幾個方面來讓利房地產(chǎn)，達到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序的目的童擎。
第二次集中供地滴劲，很多地方停止交易，也是出于這種考慮顾复。
三班挖、房企融資在15%紅線下，金融機構(gòu)融資資金有限的情況下芯砸，疊加銷售回款慢萧芙、金額機構(gòu)額度緊張等情況，導(dǎo)致其經(jīng)營性融資資金也有限假丧，因此双揪，土地停止交易、流拍包帚、房企降薪渔期、裁員等現(xiàn)象就容易理解了。
那么渴邦，在房地產(chǎn)處于青銅時代疯趟，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該何去何從呢？我個人認為谋梭，做到這三點的房企將是未來的黑馬：
首先迅办，重視大運營，將投章蚣、融站欺、產(chǎn)姨夹、銷、回串聯(lián)起來矾策，統(tǒng)籌規(guī)劃磷账，以收定投，以銷定產(chǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)早已過了土地紅利時代贾虽、人口紅利時代和資金紅利時代逃糟，大運營在房地產(chǎn)行業(yè)的地位將會越來越得到提高，房地產(chǎn)行業(yè)也將真正進入管理紅利時代蓬豁。
其次绰咽，現(xiàn)金為王將會越來越多地進入房地產(chǎn)行業(yè)的核心視野，活下來才是硬道理
一個年銷售額突破一千億的房企地粪，僅僅因為100多億的債務(wù)取募，陷入危機之中，將會給所有活著的房企上一堂深刻的關(guān)于現(xiàn)金管理的課程蟆技。
最后玩敏，在城市更新中有很深的護城河的房企將會勝出。
當國家的城市化進入成熟階段后质礼，城市更新將成為主戰(zhàn)場旺聚。未來，在城市更新中有很深的護城河的房企將會勝出眶蕉，并且活得非常得好砰粹。
