近來愉阎,關于個稅住房租金專項附加扣除的政策绞蹦,爭論和評價很多。關乎大家的切身利益榜旦,討論很多是很正常的幽七,在二線城市以上工作的人,很大一部分都是租客溅呢,他們希望可以享受這個附加扣除澡屡,但是現(xiàn)實中房租市場供大于求猿挚,能否享受抵扣關鍵在于房東是否配合。因為根據(jù)政策挪蹭,享受扣除需要填報房屋坐落地址和房東身份信息亭饵,以及留存租賃合同或者租賃協(xié)議休偶,作為房東抵觸是因為擔心這些房租收入將來要交稅了梁厉。
其中在深藍財經網站就有這樣一篇文章《租房抵扣個稅動了誰的蛋糕?房東:要是申請踏兜,就退租词顾!》,里面談到月租金3000元(本文租金均以此為例)碱妆,房產稅為12%肉盹,這是錯誤的。對于房東來說疹尾,他需要承擔的稅費有房產稅上忍、個人所得稅、增值稅纳本、城建稅窍蓝、教育附加和地方教育附加,其中增值稅繁成、城建稅吓笙、教育附加和地方教育附加不是必須征收,需要條件巾腕;開具專用發(fā)票才需要征收增值稅面睛、教育附加,在此基礎上尊搬,房東月收入超過10萬叁鉴,才需要征收教育附加和地方教育附加。
其中房產稅佛寿,并不是像文中說的12%亲茅,根據(jù)財稅[2008]24號文件,個人出租住房狗准,不區(qū)分用途克锣,房產稅稅率為4%,房東需要繳納的房產稅為120元(3000x4%)腔长。
個人所得稅袭祟,根據(jù)財稅[2000]125號(該文件繼續(xù)有效),出租住房取得的所得暫減按10%稅率征收個人所得稅捞附。但是需要繳納的個稅并不是300元(3000x10%)巾乳,而是租金減去相關稅費您没、修繕費用和費用扣除標準的數(shù)額 x 10%。由于征管較為繁雜胆绊,故各地稅務局在實際管理中一般采取核定征收方式氨鹏,直接用不含稅月租金 x 核定稅率計算個稅稅額。就我所在城市而言压状,核定的稅率為2.5%仆抵,需要繳納的個稅為75元(3000x2.5%)。
目前基層稅務局對于個人出租住房這一塊的稅收管轄權基本上處于放棄种冬,只有需要發(fā)票時镣丑,去稅務局代開發(fā)票才征收房產稅和個人所得稅。所以如果對方僅僅是需要普通發(fā)票的話娱两,需要繳納的稅費合計是120+75=195元莺匠。
如果對方需要的是專用發(fā)票(專用發(fā)票不能開具給個人,只能開具給一般納稅人)十兢,需要征收增值稅趣竣。根據(jù)增值稅暫行條例,其稅率減按1.5%計算增值稅旱物,則需要繳納的增值稅為42.86元遥缕,城市維護建設稅的稅率有三檔,市區(qū)為7%异袄,那么需要繳納的城市維護建設稅為3元(42.86x7%=3)通砍,由于月收入未達10萬元,故不需要繳納教育附加和城市教育附加。由于繳納了增值稅,個人所得稅也就發(fā)生了變化茫蛹,其稅額為73.93元((3000-42.86)x2.5%)护姆。
綜上,房東需要繳納的稅費合計為195元。
假設租客在廣州工作,月薪10K,繳納的三險一金中膜蠢,基本養(yǎng)老保險為800元(10000x8%)、醫(yī)療保險200元(10000x2%)莉兰、失業(yè)保險20元(10000x0.2%)挑围、住房公積金為1200元(10000x12%),總計2220元糖荒。再假設專項附加扣除中僅有住房租金可以扣除杉辙,可以享受1500元的專項附加扣除,那么該租客需要繳納的個人所得稅為38.4元((10000-2220-5000-1500)x3%)捶朵,其中1280元(10000-2220-5000-1500)稱為應納稅所得額蜘矢。上例假設租客的三險一金足額繳納狂男,除了在體制內和國企基本不存在,但是算法基本一樣品腹。加入房東不配合岖食,不讓租可享受附加扣除,那么需要繳納的個人所得稅為83.4元((10000-2220-5000)x3%))舞吭,僅僅差了45元泡垃。由于這兩種算法都在個稅稅率的同一級稅率,所以只差了45元(1500x3%)镣典,倘若越級了兔毙,比如享受附加扣除前的應納稅所得額2000元唾琼,那么繳納個稅為60元兄春;不享受附加扣除的應納稅所得額為3500元,繳納的個稅為140元(3500x10%-210)锡溯,差了80元赶舆。
運用數(shù)學知識可知,假設享受前的應納稅所得額為X祭饭,第一級和第二級稅率的差額為(0.07X-60)元芜茵,最大數(shù)為150元,第二級和第三級稅率的差額(0.1X-900)倡蝙,以此類推…
通過這個例子發(fā)現(xiàn)九串,租客少繳納的個稅不夠房東補繳的稅費。但是每個人的實際情況都不一樣寺鸥,可以自己計算猪钮。
如果以后稅務局會為此對房東征稅,房東的收益減少是必然的胆建。但是通過計算烤低,租客可以針對自己的實際情況計算出有無住房租金附加扣除的繳納個稅的差額,來和房東進行溝通笆载。
另外扑馁,今后稅務局是否會對房東這部分收益征稅還不清楚×棺ぃ可以想到的是腻要,智囊團通過這個方法減輕納稅人的負擔是件好事,甚至順便統(tǒng)計了房產信息以及收益情況涝登,如若利用起來雄家,可能為便于以后房產稅的征管。但是據(jù)朋友反應缀拭,現(xiàn)在租客在辦理居住證的時候需要和房東攜帶合同一起前去房產交易中心備案咳短,在備案的時候也不用繳納稅費填帽,那么是否是現(xiàn)在政府放棄個人住房的稅款征收呢,以后會不會改變呢咙好。