前言

曾有朋友私下問(wèn)我浪读，城市更新項(xiàng)目總（僅指項(xiàng)目前期，不含后期開(kāi)發(fā)）剛介入項(xiàng)目該如何開(kāi)展工作辛藻？在此我就拋磚引玉碘橘，談?wù)勛约簩?duì)更新項(xiàng)目總?cè)绾伍_(kāi)展相關(guān)工作的理解。如有不對(duì)或缺漏或不妥之處吱肌，敬請(qǐng)各位大佬多包涵痘拆，方便的話也請(qǐng)加入“開(kāi)發(fā)報(bào)建群”一起深入探討，努力查缺補(bǔ)漏氮墨，爭(zhēng)取將工作做得盡善盡美纺蛆。

01? 更新的本質(zhì)

結(jié)合經(jīng)歷過(guò)好幾個(gè)城中村的更新項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人覺(jué)得更新項(xiàng)目规揪，本質(zhì)上主要涉及如下：

01?洗地

理論上桥氏，中國(guó)大陸的土地僅有國(guó)有土地和集體土地之分，但實(shí)踐中卻存在很多復(fù)雜的類型猛铅。

比如國(guó)有土地字支，也包含國(guó)有已出讓、國(guó)有未出讓，也涉及簽訂征轉(zhuǎn)地協(xié)議但尚未補(bǔ)償完畢祥款，也涉及早期代征地尚未來(lái)得及簽訂土地出讓合同清笨、經(jīng)歷史遺留確權(quán)辦證土地等等。

村集體的土地就更不用說(shuō)了刃跛，實(shí)踐中就更復(fù)雜抠艾。

因此，首先需要將土地權(quán)屬桨昙、性質(zhì)繁雜的土地清理干凈检号，洗地洗清晰，比如農(nóng)轉(zhuǎn)用等蛙酪，最終完全征轉(zhuǎn)為可供政府出讓的國(guó)有建設(shè)用地齐苛。

02?把現(xiàn)有的規(guī)劃調(diào)整合理

這個(gè)合理即包括調(diào)整為合適開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地，比如土總規(guī)桂塞、城總規(guī)凹蜂、十三五更新規(guī)劃、城中村劃片區(qū)阁危、工業(yè)區(qū)塊線玛痊、基本生態(tài)控制線、法定圖則等等不利于現(xiàn)在我們開(kāi)發(fā)規(guī)劃的調(diào)整過(guò)來(lái)狂打。

其次擂煞，還要結(jié)合政府村集體的訴求，提供相應(yīng)的公共配套基礎(chǔ)設(shè)施趴乡、保障房及符合我們經(jīng)濟(jì)效益考慮的提高容積率增加可售的比例等等对省。

當(dāng)然具體問(wèn)題具體分析，但總得來(lái)說(shuō)就是：

通過(guò)調(diào)整規(guī)劃晾捏，即可盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)蒿涎、又可以與村集體、業(yè)主惦辛、政府一起做大蛋糕同仆，共同分享分贓蛋糕。

03??把現(xiàn)有建筑物拆除裙品、拆遷安置補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)關(guān)系理順

這個(gè)是整個(gè)城市更新項(xiàng)目中相對(duì)難度最大的階段了俗批，畢竟上述兩點(diǎn)涉及的基本都是政府。

政府部門雖然很多市怎，但核心訴求基本不變岁忘，那就是規(guī)避行政風(fēng)險(xiǎn)。

滿足政府一些條件区匠，且這些條件不會(huì)存在根本滿足不了的情況干像，畢竟做大蛋糕也有利政府帅腌。

但是拆遷涉及眾多業(yè)主、二房東麻汰、相關(guān)經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系人速客，每個(gè)人的想法訴求很難一一滿足，釘子戶基本都存在五鲫，僅僅是數(shù)量多寡而已溺职。

拆除建筑物簡(jiǎn)單，但是搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的談判和簽訂就是最大的難題位喂。

綜述

土地性質(zhì)征轉(zhuǎn)為國(guó)有浪耘，且農(nóng)轉(zhuǎn)用等轉(zhuǎn)為可立即開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地；規(guī)劃調(diào)整為可立即開(kāi)發(fā)的土地塑崖，規(guī)劃性質(zhì)七冲、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)也符合多方的利益，多方共贏即可」嫫牛現(xiàn) 狀土地則拆除建筑物附屬物臨時(shí)建筑物澜躺、理順相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系等等清理干凈。以上三個(gè)本質(zhì)即是更新主要內(nèi)涵抒蚜。

02? 項(xiàng)目總主要工作內(nèi)容

01?開(kāi)發(fā)報(bào)建

主要有：

計(jì)劃前期的測(cè)繪掘鄙、評(píng)估、意愿征集削锰、四會(huì)、框架協(xié)議簽訂毕莱、計(jì)劃立項(xiàng)器贩、土地權(quán)屬認(rèn)定、舊屋村范圍認(rèn)定朋截、土地信息核查蛹稍、非農(nóng)（征地返還地、關(guān)外96小學(xué)）調(diào)整部服、歷史用地處置唆姐、專項(xiàng)規(guī)劃、集體資產(chǎn)備案廓八、確認(rèn)實(shí)施主體奉芦、拆除建筑物、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷剧蹂、轉(zhuǎn)地声功、移交入庫(kù)、用地審批（農(nóng)轉(zhuǎn)用宠叼、林地先巴、地質(zhì)災(zāi)害等等）、用地方案圖、用地規(guī)劃許可證伸蚯、測(cè)算繳納地價(jià)摩渺、土地出讓合同等等。（以上詳見(jiàn)個(gè)人公眾號(hào)【我眼中的城市更新】：報(bào)批報(bào)建技巧及及更新流程背后的邏輯）

涉及的有村集體剂邮、街道辦摇幻、集資辦、區(qū)國(guó)資委更新局抗斤、規(guī)土局囚企、工信局、環(huán)保水務(wù)瑞眼、文體局等等龙宏。

02?集體資產(chǎn)處理

明面上：

包括前期的村集體資產(chǎn)核查確認(rèn)，資產(chǎn)評(píng)估伤疙、四會(huì)公證會(huì)银酗、前期費(fèi)、保證金徒像、框架協(xié)議黍特、授權(quán)委托等；

也包括后期的評(píng)估論證锯蛀、設(shè)置準(zhǔn)入條款灭衷、招商方案、股東代表大會(huì)（公證會(huì)）旁涤、產(chǎn)權(quán)交易上平臺(tái)翔曲、競(jìng)爭(zhēng)性談判或公開(kāi)招投標(biāo)，最終簽訂合作協(xié)議等劈愚。

私下：

包括摸清村集體權(quán)力架構(gòu)瞳遍、派系斗爭(zhēng)、主要或關(guān)鍵決策人菌羽、比較難突破及容易攻破突圍的掠械、支持我們可以協(xié)助的等等，

包括他們私下想法注祖，要錢要物猾蒂、其他特殊條件比如解決學(xué)位、特殊回遷需求等等是晨；

包括做大前期費(fèi)婚夫、扎釘子等防止競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手摘桃子的措施（詳見(jiàn)個(gè)人公眾號(hào)【我眼中的城市更新】：城市更新如何與村集體打交道）；

包括集體資產(chǎn)或相關(guān)管理相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施比如主體資格署鸡、保證金案糙、監(jiān)管資金等等限嫌。（比較敏感在此就不一一細(xì)說(shuō)）

03??拆遷搬遷補(bǔ)償安置

包括前期摸底調(diào)查、周邊項(xiàng)目拆賠標(biāo)準(zhǔn)时捌、如何宣傳鼓舞團(tuán)隊(duì)士氣怒医、鼓勵(lì)村民參與拆遷工作、吸引村民等等奢讨；

包括調(diào)查拆遷范圍建筑物附屬物數(shù)量稚叹、種類、類型拿诸、業(yè)態(tài)扒袖、村集體資產(chǎn)。

包括小業(yè)主人群的來(lái)源亩码、分類季率、家庭收入來(lái)源、性格愛(ài)好特征描沟、家庭基本情況飒泻、心理預(yù)期、主要訴求吏廉、業(yè)主在不在境內(nèi)泞遗、業(yè)主內(nèi)部分配問(wèn)題等等；

包括有無(wú)產(chǎn)權(quán)席覆、產(chǎn)權(quán)種類史辙、產(chǎn)權(quán)是否限制（抵押查封）、是否存在經(jīng)濟(jì)糾紛佩伤、法律上是否存在瑕疵爭(zhēng)議聊倔、繼承爭(zhēng)議等等；

包括如何進(jìn)行拆遷宣傳畦戒、話術(shù)培訓(xùn)方库、基礎(chǔ)拆遷理論培訓(xùn)结序；

也包括拆賠標(biāo)準(zhǔn)制定障斋、拆賠協(xié)議制定、測(cè)繪徐鹤、確權(quán)安排垃环；

包括項(xiàng)目部建立、招兵買馬返敬、人員分工遂庄、規(guī)章制度建立健全；

包括處理各種棘手意外情況劲赠，比如生產(chǎn)安全涛目、擅改商秸谢、加擴(kuò)建、獅子大開(kāi)口霹肝，釘子戶等等處理技巧估蹄。

包括與公司總部的協(xié)調(diào)獲得總部最大的支持，

包括拆遷獎(jiǎng)懲制度沫换、財(cái)務(wù)支持確保及時(shí)付款臭蚁，付款的把控、工作進(jìn)度安排讯赏、解決一些釘子戶問(wèn)題等等垮兑。

包括與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，除了解決拆遷進(jìn)度外漱挎，政府部門還可以協(xié)助解決一些棘手問(wèn)題等等系枪。

03? 具體如何開(kāi)展工作

更新項(xiàng)目已初步敲定，村集體和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有了一定默契识樱，有初步意向嗤无，就可以正式開(kāi)展如下工作。具體有：

01

核查各類規(guī)劃土地情況怜庸、現(xiàn)狀調(diào)查当犯、各種經(jīng)濟(jì)測(cè)算、深入調(diào)查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)割疾、判斷是否真實(shí)可靠嚎卫。

同時(shí)，有必要提前拜訪相關(guān)街道宏榕、區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)拓诸，了解街道、區(qū)里對(duì)擬進(jìn)行更新片區(qū)的定位麻昼，爭(zhēng)取相關(guān)支持奠支。

有些項(xiàng)目表面上沒(méi)有硬傷、經(jīng)濟(jì)測(cè)算也不錯(cuò)抚芦，但往往忽視了有沒(méi)有可能存在重大信訪問(wèn)題倍谜。

一旦這些信訪問(wèn)題存在，就必須得謹(jǐn)慎了叉抡。

如果以上都沒(méi)問(wèn)題的話即正式開(kāi)啟尔崔。

02

成立項(xiàng)目公司項(xiàng)目組，進(jìn)駐村里褥民。

目前深圳市有政策規(guī)定開(kāi)發(fā)商不得隨意進(jìn)駐村集體季春，怎么規(guī)避就不詳細(xì)說(shuō)了。

進(jìn)駐村里是第一步消返，尤其是面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及深圳更新項(xiàng)目僧多肉少的局勢(shì)下载弄。

在摸清村集體權(quán)力架構(gòu)耘拇，派系等前提下，選擇最有權(quán)勢(shì)最有威望也最能配合我們的大佬宇攻，一定的高溢價(jià)租賃其物業(yè)驼鞭，作為據(jù)點(diǎn)。

03

了解了村集體的權(quán)力架構(gòu)尺碰，接下來(lái)就是如何溝通挣棕，擺平這些關(guān)鍵或重點(diǎn)決策人了。

同時(shí)亲桥，還需要去村集體所在的街道辦了解更具體的情況洛心，爭(zhēng)取街道工作上的支持，了解村里動(dòng)態(tài)等等题篷。

備注：具體怎么規(guī)避词身，不好細(xì)說(shuō)，敬請(qǐng)諒解番枚。

04

有了據(jù)點(diǎn)法严，我們就開(kāi)始正式工作。

內(nèi)部小規(guī)模招兵買馬葫笼，劃分職責(zé)深啤、建章立制分工合作。

外面聘請(qǐng)村領(lǐng)導(dǎo)或村里能人的七大姑八大姨路星，協(xié)助我們開(kāi)展測(cè)繪溯街、意愿征集、宣傳洋丐、影像記錄等工作呈昔。

同時(shí)結(jié)合前期核查的規(guī)劃土地情況及現(xiàn)狀調(diào)查，初步劃定我們更新單元范圍拆除范圍友绝，劃定地塊堤尾、編制三圖四表。

必要時(shí)候招聘安保人員巡查迁客，防止加改擴(kuò)建郭宝。

05

有了一定的工作基礎(chǔ)，更新單元及及村集體的大概情況也摸清哲泊，就可以請(qǐng)村集體委托我們出錢委托評(píng)估單位開(kāi)展可行性評(píng)估剩蟀、資產(chǎn)評(píng)估催蝗、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等論證工作了切威。

06

擺平關(guān)鍵或重點(diǎn)決策人、搞定各種評(píng)估論證丙号，一定的溝通后等等先朦，就可以初步設(shè)置準(zhǔn)入條件缰冤，擬定框架協(xié)議，交由集體資產(chǎn)管理部門或街道審核喳魏。

07

以上都解決了棉浸，就可以開(kāi)始請(qǐng)村領(lǐng)導(dǎo)召集眾多股民、股東代表來(lái)開(kāi)會(huì)刺彩。

準(zhǔn)備好相關(guān)費(fèi)用好好招待百忙之中不遠(yuǎn)千里來(lái)開(kāi)會(huì)的股民股東代表三會(huì)成員迷郑，方便他們心情愉悅同意我們?cè)诖謇镞M(jìn)行城市更新。

這點(diǎn)重點(diǎn)說(shuō)一下创倔。

無(wú)論集體資產(chǎn)比例大小嗡害，涉及集體資產(chǎn)都不能忽視，該評(píng)估的務(wù)必評(píng)估畦攘，該公證該律師見(jiàn)證霸妹，該街道參加該集體資產(chǎn)管理部門參加，必須做到程序正義知押，嚴(yán)格按照政府政策規(guī)定執(zhí)行叹螟。

08

四會(huì)開(kāi)完后，意向合作方在某些區(qū)需要上平臺(tái)選取合作方的台盯，上平臺(tái)罢绽，走街道審核區(qū)集資部門備案，正式簽訂框架協(xié)議静盅。（具體的區(qū)相關(guān)政策不一樣有缆，結(jié)合每個(gè)區(qū)的政策執(zhí)行就好了）

09

框架協(xié)議簽訂了温亲，街道和集資部門也認(rèn)可了，意愿公示也完成了袖外。

開(kāi)始收集編制資料，正式報(bào)文申請(qǐng)計(jì)劃立項(xiàng)魂务。

這是一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)曼验。

這個(gè)節(jié)點(diǎn)涉及很多政府部門粘姜，主要是區(qū)更新局、轄區(qū)街道辦孤紧，規(guī)土局豺裆、工信局、教育局及區(qū)更新領(lǐng)導(dǎo)小組等等。

關(guān)鍵得爭(zhēng)取公司高層支持臭猜，擺平上層蔑歌。

10

計(jì)劃立項(xiàng)后，開(kāi)發(fā)報(bào)建方面次屠，繼續(xù)開(kāi)展舊屋村范圍認(rèn)定、土地信息核查偎肃、歷史用地處置及專項(xiàng)規(guī)劃等工作浑此。

（相關(guān)的報(bào)建技巧，詳見(jiàn)個(gè)人公眾號(hào)【我眼中的城市更新】：《報(bào)批報(bào)建技巧》在此就不一一多說(shuō)了紊馏。

11

開(kāi)始大規(guī)模招兵買馬組建拆遷團(tuán)隊(duì)了蒲犬，團(tuán)隊(duì)即有開(kāi)發(fā)商人員也要有村集體的七大姑八大姨組成，涉及急需落地的市政基礎(chǔ)設(shè)施或解決政府某些重點(diǎn)急需訴求原叮，還可以請(qǐng)政府部門的工作人員一同加入拆遷團(tuán)隊(duì)奋隶。

懂得如何借勢(shì)是一個(gè)很深的學(xué)問(wèn)和技巧，具體情況具體分析唯欣，在此也無(wú)法說(shuō)清楚境氢。

建章立制蟀拷，最好的采取網(wǎng)格化管理问芬，建立各小組職權(quán)明確分工合作寿桨，設(shè)立AB角，獎(jiǎng)懲結(jié)合。

可以進(jìn)行拆遷談判的前期摸底調(diào)查工作，拆賠標(biāo)準(zhǔn)制定匕累、拆賠協(xié)議制定等前期工作默伍。

備注：有的開(kāi)發(fā)商提前開(kāi)展搬遷補(bǔ)償安置工作，有的開(kāi)發(fā)商在專項(xiàng)規(guī)劃后確認(rèn)指標(biāo)后方可開(kāi)啟炼蹦，主要是取決了開(kāi)發(fā)商實(shí)力及自改決心狸剃。

12

在拆遷工作開(kāi)展的同時(shí)，可以進(jìn)一步研究下更新單元拆遷范圍內(nèi)的集體資產(chǎn)情況虑省。

一方面結(jié)合政策僧凰，在不違法的情況下，積極溝通村集體伪节，縮減集體資產(chǎn)的認(rèn)定范疇和比例等绩鸣，溝通招商方案條款，設(shè)置準(zhǔn)入條件叉寂，爭(zhēng)取規(guī)避一些不利于我們的條款比較（備注：比較敏感不好說(shuō)太詳細(xì)）总珠。

另一方面盡量多進(jìn)行土地權(quán)屬認(rèn)定，盡量完善一些可完善的手續(xù)钓瞭。

更關(guān)鍵的淫奔，積極溝通相關(guān)街道集資辦及區(qū)集資管理部門，私下探討一些相關(guān)技巧鸭丛。

這里比較敏感，暫且不提鳞溉，有興趣可私下添加微信探討熟菲。

13

拆遷是所有更新項(xiàng)目中最難的一部分。

拆遷過(guò)程中抄罕，盡量不要直接硬干釘子戶或獅子大開(kāi)口的業(yè)主呆贿，畢竟沒(méi)簽之前，他們都是需要我們伺候的大爺做入。

摸底調(diào)查一定要深入母蛛，拆賠方案制定務(wù)必結(jié)合實(shí)際。

前期簽獎(jiǎng)勵(lì)多彩郊，盡量集中簽約秫逝，盡量不要添油加火似的簽約。

多利用村集體违帆、政府相關(guān)部門協(xié)助推動(dòng)刷后。

現(xiàn)場(chǎng)可以擺擺改造前改造后的沙盤模型和改造后的戶型選擇，財(cái)大氣粗可以做實(shí)體戶型出來(lái)尝胆，眼見(jiàn)為實(shí)含衔，讓村民現(xiàn)場(chǎng)體會(huì)改造的好處二庵。

備注：據(jù)了解缓呛，深圳的城市更新項(xiàng)目?jī)H不到4成能到實(shí)施階段。即10個(gè)計(jì)劃立項(xiàng)的更新項(xiàng)目中因妙，超過(guò)6成很難推動(dòng)匿情，而6成中有起碼有6成是因?yàn)椴疬w卡住信殊，2成因?yàn)橐?guī)劃原因，1成因?yàn)榇寮w問(wèn)題玲躯，1成因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自身或其他原因鳄乏。

具體技巧坦白說(shuō)我知道的也不多橱野，畢竟實(shí)操拆遷經(jīng)驗(yàn)不夠，但總的原則不外乎威逼利誘及借勢(shì)密强。

14

拆遷是一項(xiàng)接地氣非常強(qiáng)的工作蜗元，也是需要采取最務(wù)實(shí)方式操作的一項(xiàng)重大工作任務(wù)。

原則上所有有助于拆遷薪鹦，有助于減少總資金成本惯豆，減少拆遷時(shí)間，只要不違法框仔，都盡量大膽實(shí)施拄养，務(wù)必接地氣银舱。

切勿貪大求全跛梗，盲目高大上脫離村集體及村民核偿。

15

拆遷結(jié)束，就進(jìn)行集資備案確認(rèn)實(shí)施主體工作了漾岳。

主要集中在如何認(rèn)定集體資產(chǎn)尼荆、如何評(píng)估、如何制定招商方案液样、如何設(shè)置準(zhǔn)入條件門檻巧还。

具體的怎么做，敏感不好細(xì)說(shuō)澎怒。

16

集體資產(chǎn)備案確認(rèn)實(shí)施主體完成后阶牍，更新項(xiàng)目的基本工作已經(jīng)完成。

因?yàn)榻酉聛?lái)就只剩下后續(xù)的報(bào)建乖酬，這點(diǎn)相信對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言融求，就是小事一樁。

04? 總結(jié)

更新項(xiàng)目總不一定要什么都擅長(zhǎng)县昂，而且所有的細(xì)節(jié)都精通也不現(xiàn)實(shí)陷舅，但起碼多少都要了解一些莱睁，了解其背后的邏輯芒澜。

個(gè)人認(rèn)為最核心的競(jìng)爭(zhēng)力是如何統(tǒng)籌各方创淡，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)減少最小，時(shí)間最快誊酌，花費(fèi)最少露乏，但是要做到以上非常難。

這就比較考慮個(gè)人的溝通協(xié)調(diào)能力箱锐，不僅要溝通村集體猾骡、村民小業(yè)主兴想；

也要溝通協(xié)調(diào)相關(guān)涉及報(bào)批報(bào)建的政府部門赡勘；

還要協(xié)調(diào)公司總部給予盡可能的支持，比如多要點(diǎn)授權(quán)資源毙替，有時(shí)候愛(ài)哭愛(ài)鬧不一定是壞事践樱，你不爭(zhēng)取完不成任務(wù)，對(duì)老板公司更是大損失袱院；

協(xié)調(diào)自己的內(nèi)部團(tuán)隊(duì)瞭稼。項(xiàng)目不是一個(gè)人干的來(lái)环肘，必須要團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，團(tuán)隊(duì)如何作戰(zhàn)复哆，節(jié)奏戰(zhàn)略如何掌控，如何鼓舞士氣续誉，如何分工協(xié)助初肉，如何獎(jiǎng)懲……就是體現(xiàn)項(xiàng)目總管理能力的最佳舞臺(tái)。

總之臼隔，即搞掂公司領(lǐng)導(dǎo)老板及內(nèi)部團(tuán)隊(duì)妄壶，擺平村領(lǐng)導(dǎo)村民小業(yè)主，溝通好政府相關(guān)部門氨淌。

當(dāng)然伊磺，還要小心項(xiàng)目外的其他人屑埋，比如一些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一些項(xiàng)目外的村民续崖，一些亂七八糟的人团搞。

05? 忌諱

不同于招拍掛項(xiàng)目按部就班，也不同于工程工程項(xiàng)目總像吻，每個(gè)更新項(xiàng)目都不一樣梢莽，相對(duì)更復(fù)雜昏名，需要更新項(xiàng)目總擁有專業(yè)技術(shù)知識(shí)和一定的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

實(shí)踐和理論差距太大了洪鸭，絕非紙上談兵就能做好一個(gè)更新項(xiàng)目。

搞好一個(gè)更新項(xiàng)目很難置鼻，搞砸一個(gè)更新項(xiàng)目太容易了蜓竹，見(jiàn)過(guò)太多更新丟幾百幾千萬(wàn)浪花都不見(jiàn)漂起。