武漢，2018年1月16日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商戴德梁行今天舉辦了武漢2017年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析新聞發(fā)布會(huì)件相，就2017全年武漢土地再扭、住宅氧苍、寫字樓和商鋪的市場(chǎng)表現(xiàn)及未來(lái)走勢(shì)等問(wèn)題進(jìn)行了全方位、深層次地解讀泛范。?

武漢宏觀經(jīng)濟(jì)情況

2017年前三季度让虐，武漢GDP增速為7.8%，高于全國(guó)平均水平6.9%罢荡。具體來(lái)看赡突，固定資產(chǎn)投資和社零額的增速較為突出，分別達(dá)到11.2%和10.7%区赵；第三產(chǎn)業(yè)增加值增速8.5%惭缰，處于中心城市中位。2017年前三季度笼才，武漢的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較去年同期有所優(yōu)化漱受，第三產(chǎn)業(yè)增加值占到GDP的54.1%，較去年同期提高0.1個(gè)百分點(diǎn)骡送，分別比全國(guó)昂羡、全省高1.2和9.7個(gè)百分點(diǎn)。

武漢土地市場(chǎng)

2017年摔踱，武漢共出讓地塊202宗虐先，其中成交176宗〔常總成交面積達(dá)1047萬(wàn)平方米赴穗，同比增長(zhǎng)27.2%；總出讓金額為1504億元膀息，相比去年同期上升約39.8%般眉。值得注意的是，2017年武漢土地成交均價(jià)相對(duì)于2016年漲幅開(kāi)始收窄潜支，增長(zhǎng)率相較于2016年下降了約36.5個(gè)百分點(diǎn)甸赃。2016年以來(lái)的“花式”土拍方式對(duì)土地價(jià)格的抑制初見(jiàn)成效。從不同用途土地成交面積占比來(lái)看冗酿，綜合用地的成交面積占比最高埠对，約占全年土地成交量的49%；其次是住宅用地裁替，約占全年成交面積的34%项玛。從競(jìng)得企業(yè)性質(zhì)占比來(lái)看，2017年拿地主力仍然是民企弱判，約占全年土地成交的59.7%襟沮，較去年上升了6.3個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)企拿地力度較去年有所下降。整體來(lái)看开伏，次中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)是2017年土地市場(chǎng)成交主力膀跌，占全年全市土地成交面積總量的83.5%。中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的土地成交量占全市成交量的比值均有所下降固灵，分別比去年下降了2.6和6.6個(gè)百分點(diǎn)捅伤；次中心城區(qū)成交量占比上升顯著，同比去年提高9.2個(gè)百分比巫玻。分區(qū)域看丛忆，東湖高新、洪山和蔡甸成為2017年全年土地成交量的前三位大审，分別約占全年總成交量的18.2%蘸际、16.4%和8.4%。

武漢住宅市場(chǎng)

2017年武漢市住宅相關(guān)政策主要集中在住房租賃新政和規(guī)范市場(chǎng)行為兩個(gè)方面徒扶，充分響應(yīng)了十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于“房子是用來(lái)住的”這一要求粮彤。另外“大學(xué)生留漢計(jì)劃”的相關(guān)住房配套政策也是今年武漢差異化調(diào)控的一大亮點(diǎn)。

資金方面姜骡，在美聯(lián)儲(chǔ)加息等多重因素下导坟，央行維“穩(wěn)”態(tài)度明顯，Shibor1年期利率一直處于緩慢增長(zhǎng)的狀態(tài)圈澈，整體市場(chǎng)資金處于中偏緊的狀態(tài)惫周。

2017年，武漢市商品住宅累積新增供應(yīng)2086.5萬(wàn)平方米康栈，較去年同期增加3.1%递递，商品住宅累積成交面積為1820.6萬(wàn)平方米，同比減少36.2%啥么，降幅較為顯著登舞。2016年以來(lái)的系列調(diào)控措施成果基本顯現(xiàn)，供需矛盾從17年二季度開(kāi)始有所緩解悬荣。分區(qū)域看菠秒，17年主城區(qū)商品住宅供應(yīng)達(dá)1322.1萬(wàn)平方米，同比下降6.8%氯迂；遠(yuǎn)城區(qū)商品住宅供應(yīng)同比上漲21.1%践叠，達(dá)到879.7萬(wàn)平方米。由于16年遠(yuǎn)城區(qū)的供應(yīng)相對(duì)15年是下降的嚼蚀，因此對(duì)比來(lái)看今年遠(yuǎn)城區(qū)的供應(yīng)上升顯著禁灼。2017，主城區(qū)成交面積1239萬(wàn)平方米轿曙，同比去年下降了33.1%匾二；遠(yuǎn)城區(qū)成交面積846.7萬(wàn)平方米哮独，同比去年下降26.2%。受政策調(diào)控和房貸收緊影響察藐，居民購(gòu)房回歸理性的趨勢(shì)明顯。在16個(gè)區(qū)中只有漢南和青山的成交量超過(guò)了去年舟扎，分別比16年提高了13.8%和27.0%分飞。相比16年大部分區(qū)域的供不應(yīng)求，調(diào)控后的17年主城區(qū)大部分區(qū)域的銷供比回歸合理區(qū)間睹限，只有部分區(qū)域例如江漢譬猫、硚口、青山和東湖風(fēng)景區(qū)仍處在供需不平衡的狀態(tài)羡疗。相較16年染服，遠(yuǎn)城區(qū)17年供應(yīng)加大而需求有所下降，各區(qū)域銷供比均回歸到0.8-1.2的合理區(qū)間叨恨。截至2017年第四季度柳刮，武漢市商品住宅市場(chǎng)的銷供應(yīng)比為0.7，略低于0.8-1.2的合理的區(qū)間痒钝，且有繼續(xù)下降的趨勢(shì)秉颗。2017年武漢市商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，整體住宅均價(jià)較去年末升高3.3%送矩。截止12月底蚕甥，武漢全市商品住宅可售面積為1085.6萬(wàn)平方米，基本與去年同期持平栋荸。全市庫(kù)存情況雖較上半年有所回暖但仍處于較低水平菇怀，截止12月份武漢商品房出清周期微升至5.97個(gè)月，比去年同期增加了1.91個(gè)月晌块。

2016年以來(lái)的以限購(gòu)爱沟、限價(jià)為主的調(diào)控成果基本顯現(xiàn)，成交量下降顯著摸袁，價(jià)格保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)钥顽，供求比穩(wěn)定在合理較低的范圍內(nèi)。2017年靠汁，武漢市并未在2016年的限購(gòu)政策上加碼更為嚴(yán)格的限購(gòu)政策蜂大，而是針對(duì)市場(chǎng)某些過(guò)熱行為實(shí)施了具體的規(guī)范措施，確保居民理性購(gòu)房蝶怔，回歸住房的居住屬性奶浦。政策力度總體合理。截止12月踢星，武漢市商品住宅出清周期為5.97個(gè)月澳叉，雖然較上半年有所升高，但仍然處于歷史較低的水平。短期來(lái)看成洗，出清周期有明顯的上升趨勢(shì)五督，短期內(nèi)預(yù)計(jì)供應(yīng)將有所加大。長(zhǎng)期來(lái)看瓶殃，十九大和剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都再度明確了“房子是用來(lái)住的不是炒的”這一基調(diào)充包，預(yù)計(jì)武漢住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持中偏緊的調(diào)控力度，價(jià)格將繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上升的態(tài)勢(shì)遥椿。

武漢寫字樓市場(chǎng)

受招商引資政策驅(qū)動(dòng)及新物業(yè)開(kāi)展租金優(yōu)惠等多種去化策略影響基矮，2017年武漢核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)成交活躍，六大核心商務(wù)區(qū)共錄得17.6萬(wàn)平方米的高位吸納量冠场，同比上升49.3%家浇。去化良好帶動(dòng)空置率下降明顯，截止今年四季度空置率較去年同期下降約4.8個(gè)百分點(diǎn)碴裙。2017年武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)主要集中在下半年钢悲，且供應(yīng)量相比去年較小，市場(chǎng)整體處于存量消化期青团，租金保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)譬巫。截止2017年第四季度，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金為121.95元每平方米每月督笆，環(huán)比微升0.36%芦昔，同比下降1.72%。

分區(qū)域看娃肿，上半年幾乎各商務(wù)區(qū)空置率都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)咕缎；下半年除了建設(shè)大道和武廣由于有新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率上升，其他區(qū)域繼續(xù)了上半年空置率下降的良好態(tài)勢(shì)料扰。其中凭豪，漢口&武昌濱江、中南中北以及光谷的空置率分別較2016年末下降了67.5%晒杈、35.5%和31.4%嫂伞。2016年末的大量新增供應(yīng)對(duì)樓齡較大的甲級(jí)造成了一定壓力，16年四季度和17年一季度武廣和建設(shè)大道等老牌商務(wù)區(qū)的吸納均為負(fù)值拯钻。相比之下新增供應(yīng)較多的區(qū)域則吸納表現(xiàn)良好帖努。然而從下半年開(kāi)始，各區(qū)吸納情況開(kāi)始全線回暖粪般，吸納驅(qū)動(dòng)因素發(fā)生變化拼余。通過(guò)對(duì)全年租賃成交進(jìn)行分析，可以看出上半年主要的租賃成交驅(qū)動(dòng)因素來(lái)自升級(jí)搬遷亩歹，而下半年開(kāi)始驅(qū)動(dòng)成交因素逐步在朝業(yè)務(wù)擴(kuò)張和新進(jìn)本市這兩個(gè)因素上靠攏匙监，與分區(qū)吸納表現(xiàn)情況相印證：上半年新增供應(yīng)較大的商務(wù)區(qū)吸納表現(xiàn)越好（升級(jí)搬遷）凡橱，下半大部分區(qū)域的吸納都開(kāi)始變好（擴(kuò)租和新進(jìn)本市需求上升）。其次亭姥，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化稼钩，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，高端服務(wù)業(yè)租賃需求的增多致份，從業(yè)務(wù)擴(kuò)張和新進(jìn)本市的租賃成交企業(yè)性質(zhì)占比可以看出变抽，金融、不動(dòng)產(chǎn)氮块、TMT、專業(yè)服務(wù)等企業(yè)的租賃需求占比較大诡宗。2018年武漢還將迎來(lái)約54.9萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)滔蝉，屆時(shí)甲級(jí)寫字樓存量將升232.9萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)短期內(nèi)武漢核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓總體租金將承受一定壓力壓出現(xiàn)回落塔沃，空置率或?qū)⑦M(jìn)一步升高蝠引。

武漢商業(yè)零售市場(chǎng)

2017年武漢市社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，1-11月武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額為5565.88億元蛀柴，同比去年增長(zhǎng)10.56%螃概。對(duì)比近十年的增長(zhǎng)率來(lái)看，受全國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型放緩的影響鸽疾，武漢市社會(huì)消費(fèi)品總額的增長(zhǎng)率明顯較前幾年有所放緩吊洼，但仍高于全國(guó)平均水平。截止2016年底制肮，武漢的城鎮(zhèn)人均可支配收入為35,383元冒窍，雖低于北上廣等一線中心城市，但在二線中心城市中處于較為領(lǐng)先地位豺鼻。從消費(fèi)性支出占人均可支配收入比來(lái)看综液，武漢的優(yōu)勢(shì)更加明顯，在八個(gè)國(guó)家中心城市中儒飒，武漢以74.99%排名地三位谬莹，與排名第二位的廣州相差0.39個(gè)百分點(diǎn)。

2017年桩了，武漢零售市場(chǎng)約有18個(gè)新增項(xiàng)目入市附帽，共帶來(lái)約169.7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中16個(gè)項(xiàng)目位于非核心商區(qū)且大部分位于三環(huán)以內(nèi)圣猎，多中心化趨勢(shì)明顯士葫。分區(qū)域看，青山區(qū)送悔、東西湖慢显、光谷以及后湖成為2017年新增供應(yīng)最多的區(qū)域爪模，分別約占全年新增供應(yīng)的17.1%、14.7%荚藻、13.3%和10.6%屋灌。此外，從新入市項(xiàng)目的形態(tài)上來(lái)看应狱，核心商圈的新增供主要以高端購(gòu)物中心為主共郭，而新興商圈新增供應(yīng)則更加多樣化包括了從中高端街區(qū)式商業(yè)、住宅底商疾呻、社區(qū)商業(yè)除嘹、購(gòu)物中心等。

供應(yīng)井噴帶動(dòng)核心商圈吸納提升顯著岸蜗，2017年全年四大核心商圈吸納量達(dá)25.2萬(wàn)平方米尉咕，比2016年提高273.1%。新增項(xiàng)目的增加為整體市場(chǎng)帶來(lái)了活力璃岳，截至2017年四季度四大核心商圈整體空置率為3.6%年缎，環(huán)比下降0.86個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)大量的新增供應(yīng)為市場(chǎng)整體租金帶來(lái)壓力铃慷，截止四季度单芜，武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)整體首層租金同比下降3.8%。大量的新增供應(yīng)使同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇犁柜，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)各大商場(chǎng)紛紛試圖通過(guò)引進(jìn)品牌首店來(lái)增加賣場(chǎng)的吸引力洲鸠。新店開(kāi)業(yè)方面，娛樂(lè)休閑赁温、兒童和餐飲成為2017年武漢核心商圈新店開(kāi)業(yè)的主力坛怪，分別約占全年新店開(kāi)業(yè)面積的33.4%、24.3%和24%股囊。四季度光谷K11的開(kāi)業(yè)為武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)引進(jìn)了大量的多元化體驗(yàn)式文創(chuàng)品牌袜匿，例如全愛(ài)工匠、作物稚疹、三淺陶社居灯、DIY創(chuàng)意工坊、cookie9等内狗，在一定程度上彌補(bǔ)了市場(chǎng)空白怪嫌，滿足了年輕一代消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的多元化體驗(yàn)式消費(fèi)需求。

預(yù)計(jì)2018年武漢全市還將迎來(lái)約78.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投入市場(chǎng)柳沙，且新增供應(yīng)大部分位于非核心商圈岩灭，將有效彌補(bǔ)武漢市新興區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套供應(yīng)不足的問(wèn)題，滿足新興區(qū)域居民日益增長(zhǎng)的購(gòu)物需求赂鲤。與此同時(shí)噪径，大批新供應(yīng)投入市場(chǎng)柱恤，短期內(nèi)業(yè)主或?qū)⒚媾R較大的招商和經(jīng)營(yíng)壓力。