燕郊二手房均價(jià)跌了一萬赶诊，高杠桿炒房客面臨資金鏈斷流風(fēng)險(xiǎn)园骆。
這不再是危言聳聽，也不再是個(gè)別樓盤锌唾，而是普遍如此。環(huán)京大部分地區(qū)滋捶，除了你懂的，那個(gè)千年大計(jì)區(qū)域周邊重窟，大部分地方二手房開始回到一年前惧财。
環(huán)京作為北京樓市晴雨表，十多年來一直走不出暴漲暴跌的怪圈垮衷。這一次，他們會(huì)告別這個(gè)怪圈嗎搀突？
這其實(shí)不是最重要的。重要的是甸昏，燕郊為代表的環(huán)京下跌意味著，此次全國性調(diào)控這盤大棋筒扒，棋面越來越清晰。每個(gè)人绊寻，從中都應(yīng)該都看到屬于自己的機(jī)會(huì)和未來澄步。
1
京滬不再是隨便給人炒的地方，現(xiàn)在是最好的剛需機(jī)會(huì)
幾年前村缸，杠桿游戲曾專門去燕郊體驗(yàn)生活武氓。張銀銀就是想知道仇箱，到底在那個(gè)地方居住东羹，在北京上班是一種什么感覺∈籼幔或許是我太矯情，但抱歉冤议，我的結(jié)論是，辛苦堪滨，太他X的辛苦！我本來是一個(gè)不怕吃苦的人袱箱。
事實(shí)和我的體驗(yàn)也有很多接近之處寿弱。不少在京工作的人，包括我的個(gè)別朋友症革，也買了燕郊，但平時(shí)還是在北京租房住噪矛。還有一些就完全是投資考慮。
相對而言残炮，燕郊在環(huán)京的幾個(gè)樓市熱點(diǎn)地區(qū)算近，或者說交通算比較便利势就。而且，毗鄰北京通州苞冯。北京市一級的行政機(jī)構(gòu)還要搬去通州侧巨，這個(gè)事拖拖拉拉十來年，這一次是真的司忱。應(yīng)該說畴蹭，這對燕郊是重大利好鳍烁。
可即便如此，時(shí)隔四個(gè)多月之后老翘，北京青年報(bào)記者重返燕郊發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天墓怀。燕郊房價(jià)普遍下跌近三成，前期的熱點(diǎn)樓盤二手房價(jià)格傀履，成交均價(jià)下跌了1萬元每平米。
何以如此钓账？因?yàn)檎{(diào)控政策實(shí)在太嚴(yán)絮宁。而這個(gè)環(huán)京嚴(yán)厲，最具有代表性的地方绍昂，就是京東的燕郊，和京南千年大計(jì)的某新區(qū)一帶窘游。
1、此二區(qū)域的調(diào)控贪嫂，都是為了首都的長遠(yuǎn)大計(jì)。簡單說力崇，燕郊和某新區(qū)一帶暫時(shí)的房價(jià)是可以被打擊的赢织，為了北京、首都的美好未來敌厘，暫時(shí)必須有人犧牲朽合。
2饱狂、環(huán)京的嚴(yán)厲調(diào)控宪彩、房價(jià)回落，配合的是北京的整體城市和人口思路俊柔。控人是堅(jiān)定的雏婶，可謂歷史上最大決心白指。越是如此，越意味著京城的房子告嘲，長遠(yuǎn)看，價(jià)格應(yīng)該是堅(jiān)強(qiáng)的橄唬。前提是沒有其他黑天鵝。
3仰楚、北京市級機(jī)關(guān)的東遷，南邊某新區(qū)的建設(shè)蜜氨，意味著燕郊、河北環(huán)京南區(qū)域飒炎，是具備長期發(fā)展價(jià)值的。從工作郎汪、居住通勤角度看闯狱，這些區(qū)域未來是具備真實(shí)可能的。
4哄孤、但從人口、資源（水）承載壓力角度看，北京及周邊波俄，必然要進(jìn)行嚴(yán)厲的人口控制蛾默。房價(jià)控人，是最好的方式支鸡，而房價(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)意味著嚴(yán)厲的調(diào)控將是長期性的。
中央說的長效機(jī)制牧挣，在其他城市未必有多長效，但在北京可能是真的浸踩。同時(shí)，北京的嚴(yán)厲調(diào)控意味著据块，在這里炒房未來不會(huì)是主流投資方式——可能是高手的專利。當(dāng)然另假，也不排除再弄個(gè)放水啥的怕犁，誰知道。
結(jié)論就是奏甫，有能力、有資格阵子、有意愿，在京或環(huán)京長期發(fā)展的朋友挠进，目前的調(diào)控、貨幣周期是最好的剛需實(shí)現(xiàn)時(shí)暖璧。
對了，說了半天北京澎办、環(huán)京，只字未提上海浮驳。簡單一句話，上海的控人和北京有些相似至会，區(qū)別可能是彈性略大谱俭。
有的杠友或許會(huì)說，我是有資格在京滬買昆著，可怎么買得起？杠桿游戲就說說我的朋友吧煤痕，最近買了北京400來萬的二手房。壓力也大啊摆碉，但各位可以去算一算脓豪，其實(shí)兩口子、兩個(gè)家庭拼拼命扫夜，還是有辦法的。
如果這個(gè)壓力你沒能力承擔(dān)笤闯，要么等等，要么可以反思一下颗味，譬如早點(diǎn)考慮撤。
2
廣深侥猬、二線城市捐韩，或許都將進(jìn)入人口高增長和高房價(jià)時(shí)代
2016至今，廣深及二線城市荤胁，有兩個(gè)點(diǎn)最值得關(guān)注，地價(jià)越來越高、“搶人”越來越主動(dòng)盆驹。
1滩愁、前者意味著地方政府F土地財(cái)政在繼續(xù)強(qiáng)化。特別是這些城市都進(jìn)入軌道交通的大干快上時(shí)代硝枉，不要錢、不還嗎妻味？最終還得購房者買單。一些城市“面粉貴過面包”了责球，咋整，不跌就只能漲嘉裤。
實(shí)話實(shí)說，一個(gè)城市交通和城市公共配套越來越好价脾，越來越和京滬差距縮小，當(dāng)然房子的價(jià)格也就越來越高侨把。
水放出去這么多妹孙，二線城市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)還算不錯(cuò)，他們不領(lǐng)漲誰漲啊蠢正。特別是如上所述，考慮到京滬進(jìn)入控人嚣崭、控炒的時(shí)代，資金也最愛廣深雹舀、二線等城市。
或許你會(huì)說虚吟，廣深寸认、二線城市不也調(diào)控很嚴(yán)厲嗎偏塞？對，下文杠桿游戲正要說這一點(diǎn)灸叼。
2、“人才爭奪戰(zhàn)”這個(gè)夏天很激烈怜姿，不是嗎疼燥？和去年房價(jià)洶涌有一比蚁堤。看看成都最近大學(xué)生無條件落戶政策出來披诗，每天排隊(duì)之火爆——張銀銀的成都朋友刷屏了好幾天。
人“搶”來了剥槐，房子自然需要買。對了粒竖，實(shí)際上，大部分“搶人”的城市蕊苗，已經(jīng)為這些大學(xué)生放了口子沿彭，歡迎你們現(xiàn)在就買。
而伴隨著京滬在人口上的控制喉刘，最大受益者不就是廣深、二線城市睦裳。上周，杠桿游戲?qū)ｉT統(tǒng)計(jì)推沸、分析了這一點(diǎn)券坞，數(shù)據(jù)是最好證據(jù)肺素。
3、有經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐倍靡，有人口吸納基礎(chǔ)，有京滬外溢利好他挎，你懂的。整體而言办桨，這些城市可能進(jìn)入高房價(jià)時(shí)代，起碼和這些城市的收入比呢撞，真叫高饰剥。
當(dāng)然，會(huì)不會(huì)有其他變量和意外汰蓉，這不一定。譬如顾孽，杠桿游戲一直說的，幾只黑天鵝一直在盤旋岩齿。出現(xiàn)2014-2015那樣的周期，可能也是很大的盹沈。所以，越是如此做裙，越意味著廣深、二線城市剛需購房者的最好時(shí)間窗口锚贱，可能正在打開。
到底是馬上落戶買拧廊，還是等一等買？筆者覺得可以考慮的方式是吧碾，有能力可以買個(gè)略遠(yuǎn)、便宜的倦春，安心。當(dāng)時(shí)間窗口正式打開睁本，拿自己的資產(chǎn)杠桿置換想要的。如果等不來時(shí)間窗口呢堰，有一個(gè)起碼也保底。以后再想辦法枉疼。
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三四線城市會(huì)分化，大部分終究會(huì)進(jìn)入相持或震蕩
剛才杠桿游戲說了二線城市地價(jià)越來越高，對土地的依賴實(shí)際在增加严卖。其實(shí)，三四線城市整體表現(xiàn)更是如此哮笆。
有受一二線城市的影響，開發(fā)商很激動(dòng)的原因稠肘。張銀銀自己沒有去詳細(xì)計(jì)算，但蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任项阴、高級研究員黃志龍先生有計(jì)算：
2017年1-6月，全國100大中城市三線城市（70個(gè)城市）土地成交總價(jià)高達(dá)3585億元略荡，占100個(gè)城市土地成交總價(jià)比重為29%，為近年來最高水平汛兜。從增長速度看，今年一粥谬、二季度肛根，三線城市土地成交總價(jià)同比增速分別高達(dá)91.3%和108.9%派哲，遠(yuǎn)高于一、二線城市土地成交總價(jià)增幅狮辽。
很明顯的是，大部分三四線城市的經(jīng)濟(jì)和人口向心力喉脖，和二線城市比還是略差抑月，被虹吸難免。
最近谦絮，三四線城市去庫存效果不錯(cuò)，賣地也不錯(cuò)层皱。這樣的后果就是，開發(fā)商跟著雞血叫胖，新的庫存未來可能又要誕生。
特別是有的三四線城市這一波也漲了起來瓮增，或者恢復(fù)了一些價(jià)格，價(jià)格漲了绷跑、地價(jià)漲了，新庫存可能未來又出現(xiàn)谬运，到時(shí)咋整。
分化在所難免吩谦，條件好的三四線城市，未來緊跟二線城市步伐式廷；條件略差的芭挽，價(jià)格相持蝗肪、震蕩恐怕又要重現(xiàn)蠕趁。
