做日本房地產(chǎn)最常最常被問到的問題之一迅箩，就是奧運會以后房價會不會下跌溉愁。

市面上八卦作家也好，雜志專欄也好饲趋，也總會時不時炒一波行情拐揭，賺足眼球和銷量。投資者里面也不乏翹首期待東京的房價大崩盤的篙贸，好自己也能低點入場投队。因為這些人總是在低點的時候，由于無知和恐懼逡巡徘徊錯過了時機沒有進場爵川，等到房價漲起來以后才后悔莫及敷鸦。然后又滿腹酸水五味雜陳地期待下一波大跌的行情快點到來。

回顧日本房市這幾年寝贡，這一波行情經(jīng)歷了東京確定承辦奧運扒披，消費稅增稅，遺產(chǎn)稅稅改圃泡，中國股市崩盤碟案，負利率政策，特朗普上臺颇蜡，英國脫歐風(fēng)暴等等的利好利空的檢驗价说，下面讓我來分析一下為什么我認為短期內(nèi)日本東京的房市不會下跌。

1. 匯率

日元對美元匯率一直在110左右低檔徘徊风秤，而日元的匯率會左右新房的成交價格鳖目。日元下跌正好讓日本進口建筑材料的費用提升了，而開發(fā)商的成本會間接反映在新房的售價上缤弦。同時领迈，新房上漲也會連帶拉升二手房的價格。此外，東京都心的房屋狸捅，歷來在國際上都屬于買盤市場衷蜓。日元匯率的下跌和維持一個低位徘徊，對于國外資本購買日本房地產(chǎn)來說尘喝，等于是打折大優(yōu)惠磁浇。因此，我們可以判定朽褪，只要日元持續(xù)在低檔盤旋扯夭，房價就不太可能會下跌。

2. 新房的供給量

我們知道開發(fā)商蓋新房首先要買地鞍匾，而買地大多數(shù)是在取得建筑許可的1-2年之前就開始了交洗，所以即便有市場下行的趨勢，開發(fā)商也無法立馬改變新建計劃∠鹗纾現(xiàn)如今构拳，能夠蓋大樓的建筑用地價格上漲，加上觀光客的不斷涌入梁棠，許多旅館業(yè)為了應(yīng)付與日俱增的觀光客入住需求置森，甚至不計成本的采購?fù)恋亟牵烷_發(fā)商搶地符糊。所以凫海，開發(fā)商近期拿地的成本，勢必會被墊高男娄。

那開發(fā)商拿地的價格被墊高了行贪，一定得賣得貴一些才能夠維持利潤。那么如何維持兩年后市場價位受影響模闲，開發(fā)商順利高價脫手呢建瘫？很簡單，只要把市場供應(yīng)量減少就好了尸折。近期日本不動產(chǎn)相關(guān)新聞所公布的數(shù)據(jù)一直都在說啰脚，首都圈新房的發(fā)售量變少。很多人以為是市場情況變差实夹，所以供給會變少橄浓。但是明眼人一眼就看出來，是開發(fā)商在從源頭上控制供給量亮航，來維持高房價荸实。

那好多人就會問了，你這一招為啥在2008年金融危機的時候沒有奏效塞赂，而現(xiàn)在會有效呢泪勒？ 原因是因為在金融危機的時候有很多體質(zhì)還不健全昼蛀，很多二三線的開發(fā)商舉債融資新建了大量新房宴猾，但是他們財務(wù)體制并不健全圆存，也就是口袋不夠深，因此沒能捱過金融危機仇哆。所以大量低價拋售手中的成屋沦辙，所以拉低了市場均價。當(dāng)然當(dāng)年那些二三線的開發(fā)商在金融危機的時候都死得差不多了讹剔，現(xiàn)在市面上的開發(fā)商大多數(shù)體制健全油讯，不是財閥系，就是金融系延欠，要么就是鐵路系的陌兑，他們的財務(wù)基盤相對穩(wěn)定很多，操作也更加理性由捎。而少了二三線開發(fā)商拋售兔综，市場上的新房供給量縮小到金融危機時候的1/3而已，而在供給量有限的情況下狞玛，自然就不太容易因為大量的供給软驰，而造成價格崩盤了。

3. 造價問題心肪。

除了日元下跌會導(dǎo)致進口原物料上漲以外锭亏，東京奧運場館建設(shè)，各個區(qū)域再開發(fā)硬鞍，各種上馬的公共工程都在如火如荼地進行慧瘤，因此缺工問題很是嚴重，工人缺乏的情況下固该，用工價格也水漲船高碑隆。所以，匯率問題導(dǎo)致原料價格上漲蹬音，居高不下建設(shè)需求則導(dǎo)致人力成本居高不下上煤，這也是為什么大樓造價不會下跌的兩個主要原因。

4. 金融政策著淆。

日銀（日本央行）的黑田總裁連任的任期到2023年4月劫狠，也就是說日本現(xiàn)行的寬松的貨幣政策很有可能一直持續(xù)到2023年。當(dāng)然市場是仍然熱錢滾動永部，而且維持歷史上少有的超低利率独泞，只會讓房價更難下跌。利息已經(jīng)低到根本就等于白借苔埋，那只會讓賣房的人更加沒有理由著急低價賤賣房子了懦砂。

5. 人口動態(tài)。

日本的總?cè)丝诖_實在持續(xù)減少，少子化和高齡化的浪潮也是擋也擋不住荞膘。但是從局部來看罚随，東京都的人口卻是持續(xù)在正增長。由于東京都巨大的磁吸效應(yīng)羽资，周遭地區(qū)的縣市的年輕人都吸引到東京來工作淘菩。人口增加就會加強對房屋需求，這也是穩(wěn)住目前東京房價的一大要因屠升。所以潮改，只要有人口凈流入的地區(qū)，房價就有強大的支撐腹暖。

6. 游客暴增汇在。

旅日的觀光客一年比一年多，2011年時候也才620萬人左右脏答，但是2017年的時候就已經(jīng)突破了2870萬人趾疚，短短6年旅客的人數(shù)暴增了4.6倍，日本官方已經(jīng)喊出了2020年每年吸引4000萬國際游客以蕴，2030年每年吸引6000萬國際游客的口號糙麦。而在這一背景下，日本的旅館等住宿設(shè)施嚴重不足丛肮，使得很多原本不屬于旅館業(yè)的投資機構(gòu)赡磅，看到有利可圖也跟著買地建旅館。觀光客的增多宝与，房間需求變大焚廊，自然就會拉高住宿費用，住宿費的高企代表收益增多习劫，用收益還原法的觀點來看咆瘟，住宿費的上漲讓旅館業(yè)更敢砸錢搶地，那地價又怎么會跌呢诽里？

7. 高凈值人群的節(jié)稅需求袒餐。

日本的高凈值人群大多數(shù)為老年人，手上握有滿滿的現(xiàn)金谤狡。雖然很多節(jié)稅的方法已經(jīng)被政府盯上灸眼，但是只是節(jié)稅的空間變小而已，并沒有消失墓懂。把資產(chǎn)換成房屋等不動產(chǎn)焰宣，還是比現(xiàn)金的評價要低。若這些又摳又有錢日本老人想要在生前轉(zhuǎn)移資產(chǎn)捕仔，那比起直接贈與現(xiàn)金匕积，贈與不動產(chǎn)仍然會是相當(dāng)劃算的選擇盈罐。目前遺產(chǎn)稅最高稅率為55%，也就是說即便將來房價跌了三成闪唆，可能都還是比現(xiàn)金繳稅要更加劃算盅粪。

8. 鑒價方式的主流變?yōu)槭找孢€原法。

日本當(dāng)年泡沫時代的時候之所以會吹出大的泡泡苞氮，其實跟銀行的鑒價機制有很大的關(guān)系。以前大家不熟悉所謂的收益還原法（就是用投報率來衡量不動產(chǎn)價值的方法）當(dāng)時的主流為比價法瓤逼，也就是單純參照周邊的成交行情笼吟，因此只要有一個物件高價成交，銀行就會使用比價法來斷定周遭房產(chǎn)有相同的行情霸旗，就這樣一手換一手贷帮，房價越炒越高。但銀行卻沒有另外一套準則诱告，來衡量這個不動產(chǎn)究竟是不是真的有這樣高的價值撵枢，因此就吹出了越來越大的泡沫。

但是近些年收益還原法已經(jīng)成為了市場的鑒價主流精居。銀行也學(xué)聰明了锄禽，知道要注重你這個物件的收益性。因此靴姿，現(xiàn)在銀行能夠比較準確的預(yù)測一個物件未來的收益性沃但。另外，使用收益還原法還也可以客觀的衡量一個物件是否能夠在還款期限之內(nèi)清償房貸佛吓。因此宵晚，對于房屋的價格，會有一條很清楚的上限價格以及下限價格在维雇。所以目前東京都的房價淤刃，其實都還在銀行以及屋主回收租金可以承受的范圍之內(nèi)。因此可以斷定說目前的房價還不是泡沫吱型，所以也沒有所謂崩盤的疑慮逸贾。不要因為房價高到你買不起了就說是泡沫，也千萬別用自己的口袋的深度來衡量市場的高度津滞。

以上幾點我們可以很清楚地判定耕陷，短期內(nèi)東京都都心的房地產(chǎn)，下跌的可能性還是很小据沈，當(dāng)然是短期內(nèi)哟沫，而不是長期。如果上述情況有所改變锌介，還是會對市場造成影響嗜诀，增加更多不確定性猾警。