人口流進(jìn)來(lái)了医男，一個(gè)城市GDP是城市政府經(jīng)營(yíng)成果的體現(xiàn)。也就跟一個(gè)公司一年能有多少銷售額是一個(gè)道理捻勉。只有城市人民的收入高镀梭，消費(fèi)能力強(qiáng)的體現(xiàn)。其實(shí)我們經(jīng)常說(shuō)房子漲踱启，那房子漲的增值空間到底來(lái)自哪里呢报账？不是房子本身，房子本身除了變舊沒(méi)有任何改變埠偿。

變化的是房子周邊的開(kāi)通了地鐵笙什、開(kāi)通了綜合體，劃了更好的學(xué)校胚想、建了更好的醫(yī)院、馬路拓寬了芽隆、交通要道更加集中了浊服、寫(xiě)字樓又建了好幾棟，這一切都是因?yàn)榉孔記](méi)變的情況下胚吁，房子窗戶外面的東西變了牙躺。而產(chǎn)生了房子本身的增值。而這一切的支出和建設(shè)腕扶，都需要依賴于城市的規(guī)劃孽拷，城市的財(cái)務(wù)狀況。

所以半抱，買房就是買一個(gè)城市的未來(lái)脓恕。房子是這個(gè)城市成千上萬(wàn)人努力的結(jié)果膜宋。我們應(yīng)該享受這個(gè)城市發(fā)展帶來(lái)的紅利。這個(gè)城市就會(huì)有GDP的增長(zhǎng)炼幔，就會(huì)有強(qiáng)大的未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

一個(gè)城市發(fā)展了秋茫，一個(gè)城市GDP提高了。人均收入提高了乃秀，它必然會(huì)推動(dòng)整個(gè)城市資產(chǎn)價(jià)格的提高肛著。這個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的體現(xiàn)，而不光是房?jī)r(jià)提高的體現(xiàn)跺讯。它是結(jié)果不是原因枢贿。

指標(biāo)三、城市土地及房子供應(yīng)量刀脏，與居住的房屋需求量是否匹配

如果城市大量的源源不斷地流入人口局荚，那要買了房子多了。而當(dāng)這個(gè)土地和房子的供應(yīng)量跟不上買房的需求火本，就會(huì)造成價(jià)格必然上漲危队。這是需求和供給的關(guān)系。

如果開(kāi)車到一個(gè)城市钙畔，發(fā)現(xiàn)有大量的工地茫陆，樓盤清盤的時(shí)間非常長(zhǎng)，一兩年的樓盤入住率還很低擎析，晚上幾乎都是黑乎乎的簿盅。這時(shí)，你就要小心了揍魂。因?yàn)槟銝|西再好桨醋，GDP再發(fā)展，它還是要符合一個(gè)市場(chǎng)的規(guī)律---供需平穩(wěn)现斋。而供需平穩(wěn)很重要的原因是不匹配喜最。

不匹配的一個(gè)很重要的原因就是政府批地的周期跟人口流入的數(shù)據(jù)，不對(duì)應(yīng)庄蹋。同時(shí)因?yàn)楦鞣N調(diào)控政策的存在瞬内，還有可能批地批得慢。人口流入多限书，每年賺到錢的那部分人虫蝶，就會(huì)有新的購(gòu)房需求，或者置換的需求倦西。如果房子供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上居民的房屋購(gòu)買的數(shù)量能真。那么就會(huì)進(jìn)一步在極短的時(shí)間內(nèi)推高資產(chǎn)的價(jià)格。

而如果是反過(guò)來(lái)，房子蓋了一批批粉铐，可是沒(méi)有幾個(gè)人買房或者需求沒(méi)有那么強(qiáng)烈疼约。老是賣不掉，就會(huì)進(jìn)一步拉低資產(chǎn)的價(jià)格秦躯。

指標(biāo)四忆谓、城市金融政策是否靈活友好

一個(gè)城市的金融政策有很多，但對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)踱承，最關(guān)鍵也是最有用的政策倡缠，就是老百姓好不好貸款，老百姓的理財(cái)收益高不高茎活，這是老百姓最關(guān)心的昙沦。這決定了老百姓買房的時(shí)候好不好買，存款做理財(cái)收益高不高载荔。它非常重要盾饮，因?yàn)樗鼪Q策了我們的資產(chǎn)效率，也決定了房子金融屬性是否能夠用得上懒熙。因?yàn)榉抠J本身是金融屬性的一種體現(xiàn)丘损。

我們?cè)诘谌n的時(shí)候就講到，房貸是天然自帶三倍的杠桿工扎。而居民能夠使用杠桿是國(guó)家的福利徘钥。

金融政策好的城市圍繞著房貸還有很多的金融衍生品。比方說(shuō)肢娘，除了三倍的杠桿呈础，七成的貸款，三成首付以外橱健，它還有轉(zhuǎn)按揭而钞，有裝修貸，有經(jīng)營(yíng)貸拘荡，有信用貸臼节，有月供貸，有各種貸款珊皿。這樣就會(huì)讓大多數(shù)的老百姓的購(gòu)房的壓力急劇減少网缝。購(gòu)房的門檻急劇降低。購(gòu)房意愿就會(huì)急劇提升亮隙。同時(shí)市場(chǎng)上的資金流動(dòng)以及房源的流動(dòng)率也會(huì)更加快。

金融政策不好的城市垢夹，你貸款七成都特別困難溢吻。有時(shí)候需要貸五成，除了這個(gè)以外，你還可能提供很多證明促王。這就會(huì)把很多人檔在門外犀盟。

如何辨別城市的金融政策是否靈活友好？你帶上你的身份征復(fù)印件蝇狼，帶上你的個(gè)人征信報(bào)告阅畴，還有你的房產(chǎn)證復(fù)印件，到銀行走一遍迅耘，問(wèn)一下：好不好貸款贱枣。除了貸房貸還能貸別的嗎？好不好批颤专，額度充不充足纽哥。跑一家不行，跑兩家栖秕；跑兩家不行春塌，跑三家；對(duì)比一下簇捍，你就很容易知道了只壳，這個(gè)城市的金融政策到底靈不靈活，到底友不友好暑塑，到底寬不寬松吼句。特別容易了解。因?yàn)樵谥袊?guó)很多數(shù)據(jù)經(jīng)常不太準(zhǔn)確梯投。

所以命辖，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，想要獲得一份十分詳實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)特別困難分蓖。那幸好有一個(gè)特別簡(jiǎn)單的方法尔艇，就是你到整個(gè)數(shù)據(jù)鏈的末端，也就是銀行的窗口么鹤，你去問(wèn)問(wèn)终娃。他告訴你的數(shù)據(jù)是最真實(shí)的。

所以蒸甜，我們經(jīng)程母可以從身邊的事情特別容易的了解和知道：真實(shí)的世界發(fā)生了什么。

指標(biāo)五柠新、目前城市的房地產(chǎn)政策

大家很明顯看到窍荧，這個(gè)指標(biāo)是從大、到小恨憎、到細(xì)蕊退、到近的郊楣。從遠(yuǎn)到近的，第五個(gè)指標(biāo)應(yīng)該算最近的瓤荔。因?yàn)檎{(diào)控政策是經(jīng)常變化的净蚤。比如一年一變，或者是一年兩變输硝。它是短期影響比較劇烈的今瀑，長(zhǎng)期影響不劇烈的，或影響不大的一個(gè)指標(biāo)点把。也是大多數(shù)人比較敏感的橘荠。因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都比較關(guān)注最近身邊發(fā)生的事情。比如：限購(gòu)
限貸愉粤，限售砾医，不允許賣的年限。兩年限售衣厘、三年限售如蚜，二套貸款成數(shù)和利率，寬松程度影暴，放款速度等错邦。

兩個(gè)事實(shí)：

越限說(shuō)明需求越強(qiáng)烈；
現(xiàn)狀短期無(wú)法改變型宙。

總結(jié)

任澤平說(shuō)：“長(zhǎng)期看人口撬呢，中期看土地，短期看金融”妆兑。我把它拓展成了五個(gè)核心指標(biāo)：城市人口是否是凈流入魂拦；城市GDP和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ怀鞘型恋丶胺孔庸?yīng)量搁嗓，與居住的房屋需求量是否匹配芯勘；城市金融政策是否靈活友好； 目前城市的房地產(chǎn)政策腺逛。

只要符合這五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市荷愕，你就可以放心地去投資了。這樣能夠大概率地達(dá)到一個(gè)成功的目標(biāo)棍矛。在這個(gè)過(guò)程中安疗，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一個(gè)城市體現(xiàn)給你的價(jià)值感够委，每一個(gè)城市體現(xiàn)給你的活力荐类，未來(lái)的發(fā)展方向，就能從這五個(gè)指標(biāo)中非常明確的知道茁帽。

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