? ? 文前語(yǔ)：自媒體給了好多人可以發(fā)聲的平臺(tái)和機(jī)會(huì)颠猴，畢竟是免費(fèi)發(fā)聲关划，傳播距離近，一開(kāi)始局限在朋友圈翘瓮。前段時(shí)間寫(xiě)了幾篇關(guān)于房子的文章贮折，有的敏感者就以為自己涉獵房地產(chǎn)了，是不是房子太多春畔。這個(gè)和倒賣(mài)文物的不一定是文物收藏者一樣脱货，只是愛(ài)好岛都，自己專業(yè)，想發(fā)表點(diǎn)觀點(diǎn)振峻，以后在某個(gè)APP上一下頭條而已臼疫。股市評(píng)論者都不一定炒股也是存在的嘛。
? ? 第一扣孟，分析一下太原的二手房市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)“太原不是炒房的中心和熱點(diǎn)城市烫堤。”
? ? 首先凤价，太原是“不東不西”的中部城市鸽斟，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后；其次利诺，人口規(guī)模小富蓄，最近國(guó)務(wù)院批復(fù)的《太原市城市總體規(guī)劃(2011-2020年)》，要求中心城區(qū)人口控制在360萬(wàn)左右慢逾；第三立倍，太原處于拉大城市框架的中期，是國(guó)家確定的去庫(kù)存城市侣滩，新建房保有量很大口注，消化周期長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)君珠、人口寝志、存量房指標(biāo)是幾個(gè)重要的二手房市場(chǎng)支柱，太原均不占優(yōu)勢(shì)策添。近期《并州賣(mài)房記》在朋友圈很火材部，假設(shè)交易量翻翻，天天加班都干不完唯竹，內(nèi)部推動(dòng)簡(jiǎn)化程序的動(dòng)力也足以推動(dòng)改革了败富。簡(jiǎn)單的一個(gè)改限號(hào)為“放多少號(hào)辦多少，全天放號(hào)”摩窃，就讓辦事大廳人少了一半，足以反映太原二手房市場(chǎng)的冷清芬骄。所以太原不是全國(guó)資本的熱點(diǎn)流向猾愿，連合肥那種資本短期炒作的動(dòng)力也沒(méi)有。
? ? 第二账阻，太原二手房市場(chǎng)是個(gè)“自戀”市場(chǎng)蒂秘，交易動(dòng)力不足
? ? 既然資本看不上太原二手房市場(chǎng)，那么太原的二手房市場(chǎng)就是個(gè)自我消化的“自戀”市場(chǎng)淘太，屬于剛性二手房市場(chǎng)姻僧。買(mǎi)賣(mài)的基礎(chǔ)為“學(xué)區(qū)规丽、生活”型，即要么是為了孩子上學(xué)撇贺，整個(gè)學(xué)區(qū)房赌莺，要么是弄一個(gè)離公園，快速路近的房子松嘶，讓老人住艘狭，方便些。偶爾有投資意向的二號(hào)地鐵沿線翠订，南邊過(guò)了學(xué)府街巢音，北邊過(guò)了勝利街，也無(wú)人問(wèn)津尽超，就是南內(nèi)環(huán)到長(zhǎng)風(fēng)街最熱門(mén)地段的地鐵二手房官撼，拋去學(xué)區(qū)因素，快兩年也就上漲不到2000/平米似谁，這在熱點(diǎn)城市傲绣，簡(jiǎn)直可以忽略。而且棘脐，地鐵沒(méi)有成網(wǎng)絡(luò)斜筐，對(duì)出行影響在10年內(nèi)還不是很大。所以蛀缝，支撐太原二手房市場(chǎng)的主要因素就是“學(xué)區(qū)”和“生活”顷链，而學(xué)區(qū)房相對(duì)占比要更高些。
? ? 然而屈梁，就這點(diǎn)動(dòng)力嗤练，在“公退民進(jìn)”的大背景下，大量私立小學(xué)在讶、簽約小學(xué)煞抬、公參民初中的出現(xiàn)，也在不斷消化動(dòng)力构哺，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的空間并不大革答。如在原來(lái)熱點(diǎn)的老軍營(yíng)片區(qū)，兩年來(lái)房?jī)r(jià)整體波動(dòng)不大曙强，近期還有部分房子跳水出手残拐。
? ? 第三，最關(guān)鍵的是今年以來(lái)的金融“去杠桿”作用已經(jīng)顯現(xiàn)
? ? 我在前幾篇文章中講到今年的金融“去杠桿”作用碟嘴，就是讓有限的資本回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)溪食，逐步消除房地產(chǎn)泡沫，讓其“軟著陸”娜扇。按理說(shuō)错沃，太原是“去庫(kù)存”城市栅组，屬于差別調(diào)控城市，“去杠桿”不應(yīng)該影響到我們的“大太原”枢析。好多中介玉掸，在給客戶推房子的時(shí)候，也會(huì)滿口答應(yīng)登疗，太原放款快排截，問(wèn)題不大。就是前段時(shí)間的5.1新政辐益，說(shuō)房貸收緊断傲，對(duì)好多中介開(kāi)說(shuō)也認(rèn)為是“雷聲大雨點(diǎn)小”。
? ? 然而智政，都忽視了一個(gè)問(wèn)題认罩，放下審批條件苛刻的四大行不說(shuō)，一些依靠房貸為生的股份制銀行续捂，他的放款額度都需要總公司批準(zhǔn)垦垂，而總公司的額度又是由“人總行”調(diào)控的。不是說(shuō)太原市場(chǎng)需要支持牙瓢，我就給你太原的“額度”多點(diǎn)劫拗。你的計(jì)劃用完了，需要再去申請(qǐng)矾克，因?yàn)楝F(xiàn)在是全國(guó)調(diào)控页慷，不鼓勵(lì)房貸市場(chǎng)做大，和原來(lái)的鼓勵(lì)放貸胁附，爭(zhēng)做業(yè)績(jī)是兩個(gè)概念酒繁。
? ? 我認(rèn)識(shí)好多中介朋友，我愛(ài)我家控妻，昊升州袒，中環(huán)，易佳等弓候，四月初的時(shí)候郎哭，一些敏感的中介，在做貸款的時(shí)候已經(jīng)在選擇銀行了菇存，哪家的額度高彰居，放款快推薦客戶選哪家；到了四月底的時(shí)候撰筷，已經(jīng)沒(méi)有選擇了，好多銀行額度都用完畦徘，出現(xiàn)了眾多中介扎堆一家銀行面簽的熱鬧場(chǎng)面毕籽，這家銀行在原來(lái)屬于很少提及的抬闯；到了六月中旬，整個(gè)太原的多家銀行都出現(xiàn)了額度提前用完关筒，款遲遲放不出的情況溶握。逼的一些銀行老總，飛總部協(xié)調(diào)額度蒸播。
? ? 全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)信貸收緊睡榆，已經(jīng)影響到了太原市場(chǎng)。
? ? 第四袍榆，太原二手房市場(chǎng)死結(jié)正在形成
? ? 先從幾個(gè)方面分析一下目前市場(chǎng)情況：
? ? 一方面是二手房掛牌單價(jià)提高胀屿，高總價(jià)房子大量出現(xiàn)。賣(mài)房者面對(duì)全國(guó)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)包雀，單方面期望自己的房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)宿崭，以某小區(qū)為例，年初110平米的房子掛98萬(wàn)左右才写，四月掛到100出頭葡兑，近期，居然到了110萬(wàn)赞草，當(dāng)然讹堤，這是一廂情愿。以前厨疙，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的時(shí)候洲守，手頭錢(qián)寬松的入手了很多大平米的房子，最近轰异，各種因素岖沛，導(dǎo)致好多大平米房子集中上市，所以你在網(wǎng)上也會(huì)經(jīng)炒疃溃看到動(dòng)輒兩百平米婴削，總價(jià)兩三百萬(wàn)的二手房。
? ? 另一方面是中介市場(chǎng)的繁榮牙肝。如果你關(guān)注過(guò)唉俗，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，去年以來(lái)配椭，周邊新開(kāi)了好多中介公司虫溜。有文章說(shuō)，中介公司對(duì)北京房?jī)r(jià)的貢獻(xiàn)也不少股缸。中介公司多了衡楞，必然要吃飯。而相對(duì)剛需的太原市場(chǎng)敦姻，交易數(shù)量是有限和相對(duì)固定的瘾境。文章開(kāi)始講過(guò)歧杏，太原的二手房市場(chǎng)大部分是上學(xué)需求，交易量是個(gè)常數(shù)迷守。這樣犬绒，中介當(dāng)然希望每套房子的交易金額盡量高些，會(huì)動(dòng)用很多力量來(lái)想辦法提高交易價(jià)格兑凿。一套房子價(jià)格上去了凯力，它的引導(dǎo)和示范作用是很大的，會(huì)帶動(dòng)周邊均價(jià)的整體上漲礼华。所以中介市場(chǎng)繁榮咐鹤，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)虛高。
? ? 第三是金融去“杠桿”的突然釜底抽薪卓嫂。目前慷暂，最缺的是現(xiàn)金，就是一些有錢(qián)人晨雳，屁股下坐的也是一堆固定資產(chǎn)行瑞，手頭嚴(yán)重缺現(xiàn)金。更不用說(shuō)二手房剛需的年輕爸爸媽媽們餐禁，買(mǎi)房子最好的是用銀行貸款血久，畢竟貸款利率不高，短期壓力不大帮非，也不影響生活質(zhì)量氧吐，符合理財(cái)觀念。手頭的一些現(xiàn)金用來(lái)應(yīng)急和做其他事末盔，這樣貸款買(mǎi)二手房成了趨勢(shì)筑舅。一些擔(dān)保公司的大量出現(xiàn)也證明了這一趨勢(shì)。而貸款難陨舱，放款慢現(xiàn)實(shí)的逐步明顯化翠拣，必然會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)交易周期，并導(dǎo)致大量毀約現(xiàn)象出現(xiàn)游盲。這種情況越多误墓，賣(mài)家要求全款交易的意愿就越強(qiáng)烈。所以一些低總價(jià)的房子會(huì)越來(lái)越槍手益缎，而均價(jià)高谜慌，總價(jià)高的房子會(huì)越來(lái)越難以交易，及時(shí)簽了合同莺奔，也不一定交易成功欣范。
? ? 第四是新房市場(chǎng)的整體突圍。新房市場(chǎng)逐步滿足了大家的環(huán)境需求、上學(xué)需求和價(jià)格相對(duì)合理熙卡、貸款辦理簡(jiǎn)單的意愿和要求杖刷，必然會(huì)吸引大量二手房購(gòu)買(mǎi)者轉(zhuǎn)向。
? ? 這幾個(gè)方面形成的二手房市場(chǎng)形勢(shì)是：房?jī)r(jià)虛高——需求穩(wěn)定或趨于萎縮——貸款難（撬動(dòng)能力弱）——現(xiàn)金緊張（全款購(gòu)買(mǎi)能力弱）驳癌。這就是一個(gè)兩頭都要拉緊的死結(jié)。
? ? 綜上所述役听，死結(jié)形成的概率越來(lái)越大颓鲜，想要解開(kāi)死結(jié)，就是大家都讓一步典予，一頭是二手房?jī)r(jià)格下跌甜滨，另一頭是全款購(gòu)房方式增加。
? ? 目前進(jìn)入二手房市場(chǎng)瘤袖，要面臨的情況是衣摩，賣(mài)方長(zhǎng)期的等待，交易周期長(zhǎng)捂敌，回款慢艾扮；買(mǎi)方高點(diǎn)買(mǎi)入，資金套牢占婉。如果有需求泡嘴，必須賣(mài)，那么盡量要求全款交易逆济，房?jī)r(jià)適當(dāng)下調(diào)酌予；必須買(mǎi)，那么就整個(gè)小面積的奖慌，資金投入小點(diǎn)抛虫。
個(gè)人觀點(diǎn)而已。
