最近力哥接連寫了《大灣區(qū)新政解讀和買房指南》 和《下一個“千年大計”在哪里》兩篇文章绅络，今天是“都市圈”三部曲最后一彈，也是干貨最多的一彈嘁字。
繼國務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》后恩急，最近國家發(fā)改委又發(fā)布了《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，很多荔枝讓力哥點(diǎn)評一下纪蜒， 說白了就是給大家買房圈圈地衷恭，把把關(guān)，看有沒有蹭中央規(guī)劃熱點(diǎn)賺一票的機(jī)會霍掺。
我認(rèn)為匾荆，這次國家提出“培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈”的想法，是對過往城市化發(fā)展思路的一次重大修正杆烁。
過去提到城市化牙丽，國家的思路一直是希望走中小城鎮(zhèn)化道路，讓人口像撒芝麻一樣均勻分布在全國各地城市兔魂，一方面為了全國均衡發(fā)展烤芦，減少地區(qū)和城鄉(xiāng)差距，另一方面也能緩解大城市人口壓力析校，避免交通擁堵构罗、房價過高铜涉、空氣污染，資源緊張等各種大都市病遂唧。
但這并不符合全世界城市化的真實(shí)發(fā)展路徑芙代，老百姓會用腳投票，否定這種思路盖彭，人口還是在拼命往大城市擠纹烹。
所以現(xiàn)在修正為做大做強(qiáng)都市圈，把人口從撒芝麻變成“總量分散召边，區(qū)域集聚”铺呵，方便大城市落戶，以跨市域的長距離軌道交通為主要工具隧熙，打通城市圈內(nèi)的交通網(wǎng)苟鸯，這樣哪怕生活中心城市的周邊豪筝，也一樣能享受中心城市帶來的便利烛愧，避免人口過度集中在少數(shù)幾個大都會的中心區(qū)域氯哮。
當(dāng)然，北上廣深這四座超大型城市邻悬，因?yàn)槿丝诳偭恳呀?jīng)飽和症昏，還是要限制疏導(dǎo)。
說白了父丰，就是從忽悠大家去“小城市”肝谭，變成忽悠大家去“大城市邊上的小城市”。
平時大家聽來聽去都是大北京蛾扇、長三角攘烛、大灣區(qū)，其他地區(qū)小伙伴既沒錢也沒資格買這三大都市圈內(nèi)的房子镀首，除了眼紅坟漱，還想分一杯羹呀，那今后全國遍地開花的都市圈更哄，是不是都能上車呢芋齿？
別急，沖動是魔鬼成翩。
看問題不能眉毛胡子一把抓觅捆，要綱舉目張，直切要害麻敌，今天已經(jīng)不是10年前只要買房就能坐等數(shù)錢的時代了栅炒，歸根到底是由于下面兩個基本面發(fā)生了根本性改變。
大前提：中國已完全進(jìn)入老齡化時代，人口紅利基本消失赢赊，年輕人生育意愿難以提升乙漓，未來總體上房多人少。
小前提：勞動力人口從增量爭奪時代進(jìn)入存量爭奪時代释移，城市對人口的虹吸效應(yīng)將越來越明顯叭披。農(nóng)村被小城鎮(zhèn)吸，小城鎮(zhèn)被中等城市吸秀鞭，中等城市被大城市吸趋观，大城市被北上廣深吸。越是處于這條人口流動鄙視鏈底層的地區(qū)锋边，以后賣不掉的風(fēng)險越大，房子越不值得投資编曼。
結(jié)論：960萬平方公里內(nèi)絕大部分房子豆巨，可以自住，但不再值得投資掐场。
要深入理解這個結(jié)論往扔，得先理解“城市群”、“都市圈”和“同城化”的區(qū)別熊户。
最早出現(xiàn)的地理概念是“城市群”萍膛。
記得我中學(xué)地理課本上提過，世界級城市群有5個：美國東北部沿海城市群（華盛頓-巴爾的摩-費(fèi)城-紐約-波士頓）嚷堡、北美五大湖城市群（芝加哥-底特律-克利夫蘭-多倫多-渥太華-蒙特利爾）蝗罗、日本太平洋沿岸城市群（東京-名古屋-京都-大阪-神戶）、歐洲西北部城市群（巴黎-布魯塞爾-阿姆斯特丹-鹿特丹-多特蒙德-法蘭克福）蝌戒、英倫城市群（倫敦-利物浦-曼切斯特-伯明翰）串塑。
后來提出我們也要努力建設(shè)三個世界級城市群：長三角、珠三角北苟、京津唐（“唐”是唐山桩匪，后來改為京津冀）。
世界六大城市群
可以發(fā)現(xiàn)友鼻，城市群的概念范圍非常大傻昙。
比如日本太平洋沿岸城市群，從最東邊的千葉到最西邊的神戶彩扔，直線距離480公里妆档。
美國東北部城市群，從最北邊的波士頓到最南邊的華盛頓借杰，直線距離超過600公里过吻。
五大湖城市群最夸張，從最西邊的芝加哥到最東邊的蒙特利爾，直線距離超過1000公里纤虽。
從世界地圖比例尺看乳绕，的確這些城市都挨得很近，但從地區(qū)或城市地圖角度看逼纸，就會發(fā)現(xiàn)這幾個城市離得還是有點(diǎn)遠(yuǎn)洋措。
就算有新干線，東京人去大阪也算出遠(yuǎn)門了杰刽，沒事不會一天到晚跑大阪菠发。從經(jīng)濟(jì)地理角度看，或許兩座城市在產(chǎn)業(yè)布局上能形成一定的協(xié)作互補(bǔ)贺嫂，但從居民生活工作上看滓鸠，雙方還是各過各的，互不相干第喳。
后來從生活地理角度出發(fā)糜俗，就出現(xiàn)了“都市圈”概念。
城市群里可以有N座中心城市曲饱，但都市圈里一般只有一座（偶爾會有兩座）悠抹，其他城市都像衛(wèi)星一樣，拱衛(wèi)這座中心城市扩淀，形成一個同心圓結(jié)構(gòu)的城市生活圈層體系楔敌，所以叫都市圈。
比如紐約都市圈驻谆、倫敦都市圈卵凑、巴黎都市圈、東京都市圈旺韭、洛杉磯都市圈等氛谜，范圍就要比“城市群”小很多。上一篇提到的“上海大都市圈”規(guī)劃区端，也可以看成是長三角城市群的迷你版值漫。
再比如十三五規(guī)劃中提出的“東北城市群”，就是個很尷尬的概念织盼，北到齊齊哈爾杨何，南到大連，光直線距離就將近1000公里沥邻，其實(shí)沒啥實(shí)際意義危虱。真正有意義的只有其中的“沈陽都市圈”，從沈陽市中心到本溪唐全、鐵嶺埃跷、撫順蕊玷、遼陽這四個地級市的直線距離都在60公里內(nèi)。
沈陽都市圈
按照此次官方提出的說法弥雹，城市群是“新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)垃帅，是支撐全國經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展剪勿、參與國際競爭合作的重要平臺”贸诚，而都市圈是“城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)厕吉〗垂蹋”
所以都市圈包含在城市群內(nèi)。
劃重點(diǎn)：“1小時通勤圈”头朱，也就是以現(xiàn)行的交通工具运悲，1小時內(nèi)是否能從周邊小城市進(jìn)入中心大城市。
人類對通勤時間的承受是有極限的髓窜，一天才24小時扇苞，去掉1/3睡眠，1/3工作寄纵，只有1/3時間可以用來吃喝拉撒睡覺趕路，如果上班路上就要超過1小時脖苏，來回2-3小時程拭，相當(dāng)于休憩時間的1/3都在路上，會大幅降低人的工作效率和生活幸福感棍潘。
雖然這次《意見》強(qiáng)調(diào)都市圈要以“促進(jìn)中心城市與周邊城市（鎮(zhèn)）同城化發(fā)展為方向”恃鞋，但我認(rèn)為都市圈并不等于同城化。
比如上海大都市圈規(guī)劃提出“1+7”戰(zhàn)略亦歉，但上海周邊這7座城市到上海的真實(shí)通勤時間恤浪，都不太可能控制在1小時內(nèi)。
國家現(xiàn)在提出的“1小時通勤圈”概念肴楷，是以高鐵運(yùn)行時長為標(biāo)準(zhǔn)水由。按照最高時速350公里計算，哪怕中途要降速停站赛蔫，200公里內(nèi)的車程也能在1小時內(nèi)完成砂客。
比如上海虹橋站到杭州東站的距離是170公里左右，中途一站不停只要45分鐘呵恢，就算途现担靠三站最長也只要1小時6分鐘。
但我們居住和工作的地方不可能都正好在高鐵站隔壁渗钉，所以兩頭都要再靠市內(nèi)交通擺渡彤恶。而高鐵站也比一般地鐵站大很多，光是在高鐵和地鐵之間步行換乘，排隊(duì)過高鐵安檢声离，再排隊(duì)檢票到站臺候車芒炼，都必須提前預(yù)留時間。
加上市內(nèi)通勤還可能遇上堵車或地鐵故障抵恋，這些都要提前預(yù)留時間焕议。以我的經(jīng)驗(yàn)，這些通勤過程中的摩擦?xí)r間弧关，至少要30分鐘盅安。
再加上高鐵不像地鐵，隨到隨走世囊，必須提前買票别瞭，遇到節(jié)假日可能還搶不到票，如果當(dāng)晚沒買到票株憾，要么只能就地住酒店蝙寨，要么只能高價打車回去，都是額外成本嗤瞎。
我有個朋友墙歪，家在蘇州園區(qū)，前年在上海找了份工作贝奇。蘇州園區(qū)站到上海虹橋站的高鐵只要24分鐘虹菲，原以為這么點(diǎn)時間同城化沒問題，但他從家里到蘇州園區(qū)站掉瞳，且不說坐公交毕源，就是自己開車去，最快也要15分鐘陕习，因?yàn)樯虾：艽篥郑鐦蛘鞠赂哞F后，還得換兩部地鐵该镣，花上40分鐘才能到公司冻璃，再算上摩擦?xí)r間，單程通勤時間最少2小時拌牲，一天4個多小時都耗在路上俱饿。
而且把高鐵、地鐵塌忽、汽油和停車費(fèi)都算上拍埠，一天光通勤費(fèi)就要100元，一個月通勤費(fèi)都可以在上海租房了土居。
他也想過直接開車上班枣购，但外地牌照早晚高峰不能進(jìn)外環(huán)內(nèi)的高架嬉探，根本沒辦法直接開到上海市區(qū)，就算想拍上海牌照也又貴又難拍棉圈，就算拍到了涩堤，交通順暢也要1個半小時才能到公司，遇上高速高架堵車分瘾，那就沒準(zhǔn)了胎围，可能上班反而要遲到。
再說開車上班德召，光汽油費(fèi)和買路費(fèi)白魂，一天100元還不夠。
所以堅持一年多后上岗，實(shí)在身心俱疲福荸，他向公司提出辭呈，還是回蘇州找工作了肴掷。
蘇州園區(qū)到上海市中心的直線距離不過70公里敬锐，尚且如此，更別說上海大都市圈內(nèi)的其他城市了呆瞻。
所以我認(rèn)為台夺，真正的“同城化”范圍要比國家認(rèn)定的“都市圈”范圍更小。
哪怕高鐵只要半小時痴脾，實(shí)際通勤時間也肯定超過1小時谒养，光有高鐵不夠，必須得有地鐵直連明郭。
地鐵雖然速度慢，头岵矗靠站點(diǎn)多薯定，但可以大幅減少兩頭摩擦?xí)r間，我們可以把房子買在地鐵站邊上步行5分鐘的距離瞳购，而公司也很可能就在市中心地鐵站邊上步行5分鐘的距離话侄，而且地鐵隨到隨走，跨市域的長距離軌道交通学赛，往往站點(diǎn)間距長年堆，運(yùn)行速度快，只要保證坐地鐵時間不超過50分鐘盏浇，就能實(shí)現(xiàn)真正意義上的1小時通勤圈变丧。
比如上海地鐵16號線，開往最偏遠(yuǎn)的南匯新城绢掰，全長60公里痒蓬，從始發(fā)站滴水湖站到終點(diǎn)站龍陽路站（上海內(nèi)環(huán)）童擎，全程12站，耗時56分鐘攻晒，如果坐大站車顾复，耗時46分鐘。
實(shí)際生活中鲁捏，跨市域的長距離軌交往往都會遭遇明顯的潮汐現(xiàn)象芯砸，也就是早高峰往主城區(qū)的列車擠到爆，晚高峰往新城或周邊城市的列車擠到爆给梅，每天通勤體驗(yàn)都是一坨屎假丧，所以另一個計算方法是看開車時長。
早高峰的上海地鐵站
開車是完全點(diǎn)對點(diǎn)的交通破喻，只要不是交通特別擁堵的情況虎谢，走高速或城市快速路，想要一小時內(nèi)搞定曹质，最遠(yuǎn)距離也是60公里婴噩。
所以我認(rèn)為，到都市圈中心城市市中心的直線距離在60公里內(nèi)羽德，是我們買房的最大半徑几莽，我稱之為“投機(jī)圈”。
之所有叫“投機(jī)圈”宅静，是因?yàn)槿绻阗I的房子離市中心60公里章蚣，雖然能勉強(qiáng)形成同城效應(yīng)，但終究還是有點(diǎn)遠(yuǎn)姨夹，保值性會弱一點(diǎn)纤垂，是沒房票或買不起主城區(qū)的購房者的無奈之選，投機(jī)性更強(qiáng)磷账。
對北京來說峭沦，從天安門畫個半徑60公里的圓，最遠(yuǎn)能觸及到的只有北三縣逃糟，廊坊吼鱼、固安、涿州的大部分地區(qū)绰咽，外加一小部分天津武清區(qū)菇肃。
北京周邊
之所以去年北三縣、固安等地的房價出現(xiàn)大幅下跌取募，是因?yàn)楦拍畛醋飨刃兴霭本┑罔F還沒連過去，實(shí)際上這些地區(qū)還無法和北京形成特別緊密的同城效應(yīng)矛辕，很多在那買房的人并沒有真去住笑跛，還是投機(jī)客在提前入場搶籌付魔，結(jié)果嚴(yán)格限購后，阻止了后續(xù)資金入場接盤飞蹂，很多投機(jī)客資金鏈撐不住几苍，只能降價拋盤止血離場。
但將來地鐵連通后陈哑，還是會有大量在北京買不起房的人把這些地方當(dāng)睡城妻坝，房價還是會漲回來的，當(dāng)然惊窖，地鐵也肯定天天擠成屎刽宪。
至于更遠(yuǎn)的環(huán)京地區(qū)，包括天津主城區(qū)界酒、保定圣拄、雄安、霸州毁欣、高碑店庇谆，以及北京北部的密云、懷柔凭疮、延慶山區(qū)饭耳，都不太可能在現(xiàn)有技術(shù)條件下和北京實(shí)現(xiàn)完全的同城效應(yīng)，最多就是平時在北京租房执解，周末坐高鐵回天津老家休息休息寞肖，所謂的“都市圈同城效應(yīng)”，都是開發(fā)商吹出來的美夢衰腌。
注意新蟆，我說的是“現(xiàn)有技術(shù)條件下”，汽車性能再怎么提高右蕊，高速120公里的最高限速也很難提高栅葡，就算高鐵速度從350公里進(jìn)一步提高到400公里，也還是沒卵用尤泽。
只有科技出現(xiàn)了劃時代的重大突破，比如馬斯克夢想的管道高鐵规脸，或者科幻片里經(jīng)常出現(xiàn)的人類研制出了反重力引擎坯约，汽車能在城市上空自由飛行，我上面說的這些買房邏輯才會被真正打破莫鸭。
管道高鐵闹丐，預(yù)計速度將超過1000km/h
對上海來說，從人民廣場畫個半徑60公里的圓被因，最遠(yuǎn)只能觸及昆山和太倉卿拴，連嘉興和南通都在圈外衫仑。
對廣州來說，傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)（人民公園）和珠江新城都可以作為城市中心惋耙，這個圓畫出去统台，東莞和佛山幾乎全境都在勢力范圍內(nèi)泽铛。
對深圳來說，最西可以從前海開始畫瞄崇，最東可以從福田中心開始畫，那東莞壕曼、惠陽苏研、南沙、中山腮郊、珠海的大部分地區(qū)都在這個半徑內(nèi)摹蘑，但惠州主城區(qū)在圈外，深圳人最喜歡買的大亞灣轧飞，只有最西邊紅樹林公園一帶入圍衅鹿，大亞灣中東部地區(qū)在圈外。
珠三角都市圈
把廣深的“投機(jī)圈”合在一起看踪少，交集在東莞和南沙塘安。
對成都來說，以天府廣場為中心援奢，這個半徑能把廣漢兼犯、簡陽、德陽集漾、什邡切黔、都江堰都包含進(jìn)去，其中只有德陽是地級市具篇。
成都都市圈
但要注意纬霞，成都只是二線城市，60公里半斤投機(jī)圈的投機(jī)風(fēng)險驱显，就明顯高于北上廣深诗芜。
其他二線城市以此類推。
放眼全國埃疫，我覺得今天在兩個大城市之間已形成比較緊密的同城效應(yīng)的伏恐，只有廣州和佛山，在可預(yù)見的未來栓霜，東莞的臨深片區(qū)和深圳也會形成緊密的同城效應(yīng)翠桦。
廣佛同城協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃圖
再看得更遠(yuǎn)一點(diǎn)，也只有鄭州-開封和長沙-湘潭-株洲這兩個城市圈能形成比較強(qiáng)的同城效應(yīng)胳蛮。
從鄭州二七廣場出發(fā)销凑，半徑60公里能把大半個開封包含進(jìn)去丛晌，但洛陽、許昌斗幼、平頂山澎蛛、新鄉(xiāng)都包不到，西北的焦作勉強(qiáng)能包到孟岛，但這個城市體量太小瓶竭，沒什么投資價值。
鄭州大都市區(qū)
所以所謂的“中原城市群”渠羞，我覺得最安全的投資只有鄭州一地斤贰，如果膽子大一點(diǎn)，想投機(jī)一把次询，也只能投機(jī)開封荧恍。
而長湘株三座城市本身就非常近，尤其是湘潭和株洲屯吊，已基本形成同城效應(yīng)送巡，但這個都市圈最大的問題是長沙自己還不是特別強(qiáng)，如果距離武漢市中心30多公里的地方有這么兩座衛(wèi)星城盒卸，長期看會更有投資價值骗爆。
當(dāng)然，60公里半徑是口袋缺錢情況下的無奈之選蔽介，更好的選擇是半徑30公里內(nèi)的“剛需圈”摘投。
半徑30公里，差不多能達(dá)到北京六環(huán)虹蓄、上海郊環(huán)犀呼、成都六環(huán)一帶，也就是公認(rèn)的主城區(qū)（北京五環(huán)薇组、上海外環(huán)外臂、成都四環(huán)）之外的“剛需聚居區(qū)”，雖然距離市中心也已經(jīng)很遠(yuǎn)律胀，但窮人買不起市中心宋光，又不甘心真跑隔壁城市買房，所以這個“剛需圈”就是最好的選擇炭菌。
以上海為例跃须，9號線上的九亭、泗涇娃兽、洞涇，11號線上的南翔尽楔、馬陸投储、嘉定新城第练，17號線上的徐涇、趙巷玛荞，8號線上的浦江娇掏，16號線上的周浦，都是典型的“剛需圈”勋眯，上海本地窮人和外來奮斗入門中產(chǎn)的聚居區(qū)婴梧。
但真正有錢人買的最能保值的房子，其實(shí)是距離市中心15公里內(nèi)的“投資房”客蹋。
大家想一想塞蹭，為什么北京三四五環(huán)和上海內(nèi)中外環(huán)的長度都差不多，而且北京五環(huán)和上海外環(huán)到到市中心的距離讶坯，都在15公里上下番电？
因?yàn)?5公里內(nèi)的路程，用汽車辆琅、地鐵漱办、甚至助動車等城區(qū)交通工具，人們不會感覺到有多費(fèi)勁婉烟。
這也就是為什么真正的有錢人不會對嘉興娩井、惠州或廊坊的房子感興趣，他們一定買北上廣深市中心的房子似袁。
寫到這里洞辣，力哥已經(jīng)解釋得很清楚了，為什么絕大部分房子叔营，其實(shí)并不值得我們投資屋彪。
馬路上到處都是“總價低，不限購”的房產(chǎn)廣告绒尊，雖然簡單粗暴畜挥，卻能擊中人心。
可惜婴谱，“總價低蟹但，不限購”的房子，不管是偏遠(yuǎn)小城的房子谭羔、商住兩用房华糖、商鋪、遠(yuǎn)離城區(qū)的海景房瘟裸，甚至小產(chǎn)權(quán)房客叉，從投資角度看，絕大部分并不值得入手。
對于手里錢不多兼搏，又沒房票卵慰，還總想彎道上車的小伙伴來說，這真是一個很喪的結(jié)論呢…
祝大家好運(yùn)~
作者：力哥說理財
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