這兩天始赎，有傳聞?wù)f，中洲中央花園仔燕、勤誠達(dá)22世紀(jì)和園造垛、悅園、華聯(lián)城市全景4個小區(qū)晰搀，可能被劃出寶安中學(xué)（初中部）學(xué)區(qū)范圍五辽，讓很多業(yè)主非常著急。也有粉絲拿著相關(guān)報道外恕，來找我確認(rèn)真實性奔脐。
雖然官方已經(jīng)辟謠傳聞不實俄周，但業(yè)主們的焦慮不難理解：在深圳，房子動輒上千萬髓迎，好學(xué)位也關(guān)系到巨大的利益。一旦學(xué)位被劃出建丧，不僅孩子可能上不了學(xué)排龄，資產(chǎn)的損失也是巨大的。
比如翎朱，福田的竹園小區(qū)和金眾小區(qū)橄维，兩個小區(qū)僅僅只相隔一條馬路，卻因各自所屬的學(xué)區(qū)不同拴曲，同等戶型面積的房源單價差高達(dá)7萬元争舞。
大先生雖然一直不贊成大家過度追捧學(xué)區(qū)房，但對大部分普通人來說澈灼，能給子女最好的禮物竞川，可能就是買一套學(xué)區(qū)房。
然而叁熔，隨著深圳優(yōu)質(zhì)教育的供求關(guān)系日益緊張委乌，再加上政策調(diào)控越來越頻繁，學(xué)區(qū)房的不確定性越來越高荣回，導(dǎo)致很多人踩坑遭贸。
那么，我們在購買學(xué)區(qū)房時心软，究竟該如何避坑呢壕吹？
我們先從今年鬧得沸沸揚揚的“深圳家長集體下跪事件”說起。
01
6月2日删铃，深圳泰安軒耳贬、泰康軒、竹園小區(qū)泳姐、財富廣場效拭、泰然公寓等8個小區(qū)部分業(yè)主在教育局門口，跪求學(xué)位胖秒。
事情的經(jīng)過是這樣的：
5月26-29日缎患，是深圳市福田區(qū)學(xué)校初驗報名信息的時間。
然而到了最后一天阎肝，本具有深圳高級中學(xué)初中部學(xué)區(qū)房資格的這幾個小區(qū)的部分業(yè)主挤渔，卻收到“初審不合格”的信息。
問題就出在房子上风题。
根據(jù)福田區(qū)積分入學(xué)規(guī)定判导，一類基礎(chǔ)分是80 分嫉父，起碼要在學(xué)校報名地段有一套住宅。雖然這些業(yè)主的房產(chǎn)證上眼刃，房屋性質(zhì)寫著“住宅”绕辖，但因土地性質(zhì)為商住用或辦公用地，被歸為“三類用地”性質(zhì)擂红，基礎(chǔ)分降為70 分仪际。
這樣一來，買了這些房子的業(yè)主昵骤，幾乎就沒有機會入學(xué)了树碱。
同時，房子性質(zhì)的驟變变秦，也直接讓他們花了好幾百萬成榜、等于住宅的價格，買了類似商業(yè)性質(zhì)的房子蹦玫。
經(jīng)過拉鋸戰(zhàn)赎婚，目前有3個小區(qū)已變回住宅用途，但仍有5個小區(qū)待定為第三類特殊用地钳垮，只能重新申請學(xué)位惑淳。
去年，深高南部分學(xué)區(qū)房饺窿，20多年來一直按照一類資質(zhì)申請高級中學(xué)的學(xué)位歧焦，也因突然被通知降為3類，失去就讀資格肚医。
聽說绢馍，維權(quán)家長中甚至有花費400萬購入15㎡的業(yè)主，這樣算下來肠套，即便是26萬/㎡的學(xué)區(qū)房舰涌，也不能保證入讀名校。
這些業(yè)主你稚，雖然房子也是按住宅性質(zhì)購買瓷耙，實打?qū)嵉赜昧速彿棵~，走了住宅審批流程刁赖，交了住宅的稅搁痛，卻依然沒了學(xué)位。
吃一塹長一智宇弛，想在大城市爭資源鸡典，你就必須具備更專業(yè)的買房素養(yǎng)，不然就會被突來的橫禍吊打的猝手不及枪芒。
說這兩件事是想告訴大家彻况，購買學(xué)區(qū)房谁尸，不但房子屬性要是住宅，還得看土地用途纽甘，得是實實在在的純住宅用地良蛮。
在買一手房時，可要求開發(fā)商提供建設(shè)用地批準(zhǔn)書悍赢，其基本資料中背镇，就有一項土地用途泽裳。如果購買二手房，則可要求賣家出示房產(chǎn)證破婆，內(nèi)文也有房屋性質(zhì)及規(guī)劃用途涮总。
02
并不是只有二手房才會因為學(xué)區(qū)房維權(quán)瀑梗。
不知你有沒有注意，通常新樓盤維權(quán)裳扯，除了質(zhì)量問題抛丽，最常見的訴求就是“還我名校”饰豺。
龍華的舊改大盤壹城中心亿鲜，在前兩期開盤前的銷售宣傳中，開發(fā)商在項目施工圍擋冤吨、報紙廣告蒿柳、宣傳單張、畫冊漩蟆、樓盤微信微博公眾號里垒探，都明確打出了小區(qū)配建有九年一貫制公立名校的宣傳噱頭。
不少業(yè)主就是沖著這樣的宣傳怠李，買了壹城中心的房子圾叼。
但學(xué)校建成后，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)捺癞，當(dāng)初開發(fā)商承諾的公立名校夷蚊，只是龍華區(qū)的一所區(qū)屬學(xué)校（龍華第二實驗學(xué)校），說好的重點名校不見了蹤影翘簇。
更讓家長們沒想到的是撬码，到頭來，自己的孩子可能連這所區(qū)屬學(xué)校也上不了版保。
從去年開始呜笑，因為報名人數(shù)劇增夫否，壹城中心的一類孩子無法全部就讀龍華第二實驗學(xué)校，部分學(xué)生面臨被分流的命運叫胁。
這種事情凰慈，最容易在新樓盤發(fā)生，特別是一些打著“名校光環(huán)”的新樓盤驼鹅，經(jīng)常在“引進(jìn)名形⑽剑”方面放鴿子。而售樓員在賣房時所作出的口頭承諾输钩，往往因為時過境遷無法查證豺型，讓業(yè)主維權(quán)無門。
提醒大家买乃，在買房之前姻氨，不要輕信售樓員的口頭承諾或暗示，一定要問清楚：這個樓盤業(yè)主的孩子百分百能上學(xué)嗎剪验？如果是樓盤配建的學(xué)校肴焊，能提供多少學(xué)位？如果到時候?qū)W位不夠需要搖號功戚，中簽的幾率有多大娶眷？
先把這些問題搞清楚，并保留好證據(jù)啸臀，再做決定也不遲届宠。
當(dāng)然，還有一些新盤會和名校合作壳咕，直接配建學(xué)校席揽，這種方式一般能夠優(yōu)先保證該樓盤的業(yè)主有學(xué)上。
例如谓厘，沙井的深圳外國語寶安學(xué)校幌羞，是沙井海岸城配建的，目前是這個學(xué)校的單享學(xué)區(qū)竟稳。而隔壁的幾個樓盤就屬于“蹭學(xué)位”的角色属桦，此前博林君瑞的業(yè)主聯(lián)名請愿，想讓自家房子也劃進(jìn)學(xué)區(qū)他爸，但至今沒有定論聂宾。
對一手樓盤的學(xué)位不放心的話，建議直接奔著二手房去诊笤。盡管學(xué)區(qū)房的政策經(jīng)常調(diào)整系谐，但二手房相對來說還是比較穩(wěn)定，確定性高于新盤。
03
買學(xué)區(qū)房時沒注意留下的隱患纪他，可能導(dǎo)致的最嚴(yán)重后果是：
孩子沒學(xué)上鄙煤，房子白買了。
大先生有位朋友的表姐茶袒，文化水平不高梯刚，但為了孩子上學(xué)，還是拿出多年積蓄薪寓，省吃儉用在深圳買了一套學(xué)區(qū)房亡资。
結(jié)果今年臨到了孩子要上學(xué)的關(guān)頭，她才發(fā)現(xiàn)向叉，自己這套房子的學(xué)位锥腻，已經(jīng)被上一個業(yè)主使用了，現(xiàn)在學(xué)位還在鎖定期母谎。自家孩子如果要用旷太，還得再等一年。
這下销睁，換房子都來不及了。最后存崖，她只能把孩子送回老家上學(xué)冻记。這套學(xué)區(qū)房，也算是白買了来惧。
我搜了下冗栗，發(fā)現(xiàn)像她這樣迷糊的家長，還真不少：
要提醒大家的是供搀，房源≠學(xué)位隅居，買二手房時，一定要注意學(xué)位是否被占用葛虐。房屋一旦被鎖定胎源，就不能用來申請學(xué)位了。
也就是說屿脐，同一個住房需要間隔一定年限涕蚤，才能認(rèn)定為不同家庭的兩個孩子的學(xué)區(qū)房，同一個家庭的孩子不受限制的诵。
從明年開始万栅，深圳各區(qū)全部全區(qū)實行學(xué)位鎖定。而目前深圳的學(xué)位鎖定政策西疤，依區(qū)而定烦粒，每個區(qū)都有所差別。
舉個例子代赁，根據(jù)福田區(qū)學(xué)位鎖定最新政策：申請福田區(qū)九年一貫制學(xué)校和對口直升學(xué)校小一學(xué)位的扰她，學(xué)位申請將鎖定9年兽掰。
也就是說，如果你在福田購買了學(xué)區(qū)房义黎，上一任業(yè)主的孩子2018年使用了這套房的學(xué)位禾进，那么你再想用這套房的學(xué)位，需要等到2018+9=2027年才可以廉涕。
04
前面說的這些泻云，都不是最慘的。在深圳買學(xué)區(qū)房狐蜕，最悲劇的事情莫過于：
買2000萬的學(xué)區(qū)房宠纯，上排名倒數(shù)的學(xué)校。
對层释，說的就是深圳灣學(xué)校婆瓜。
這個學(xué)校自建校以來，就貼滿了各種“名泄备幔”標(biāo)簽：
小班制廉白，一個班25人；素質(zhì)教育乖寒，中英雙語教學(xué)猴蹂；教師來自清華、北大楣嘁、哈佛等名校磅轻；校長王錚曾任深圳中學(xué)校長；喊出“三年后南山前三逐虚，深圳前五”的口號聋溜。
憑借超前的教育理念和逆天的目標(biāo)，深圳灣學(xué)校成為很多家長的熱門選擇叭爱，附近的房價一度被炒到25萬/㎡以上撮躁。
但是今年的錄取成果卻讓大家大跌眼鏡，它的中考成績甚至不能用“平庸”二字形容买雾，簡直是“慘不忍睹”馒胆。
據(jù)傳，2020年深圳灣學(xué)校共有87人凝果，僅有2人超過了430分祝迂，四大率在2%左右，排名南山區(qū)倒數(shù)第三器净。
刺眼扎心的成績型雳，引發(fā)一片嘩然，最經(jīng)典的評論莫過于這句：
深圳灣的富二代們，擔(dān)負(fù)的不是學(xué)習(xí)成績的重任纠俭，而是繼續(xù)維持下去20萬+/㎡的房價沿量。
畢竟深圳只有一個深圳灣，這里是深圳房價的宇宙中心冤荆，住的都是非富即貴的階層朴则。哪怕孩子成績再差，守著這片土地钓简，也不愁將來沒有房租可收乌妒。
然而，如果倒數(shù)第三的教育排名繼續(xù)保持下去外邓，深圳灣豪宅的價值恐怕也會大打折扣撤蚊。
說這個故事是為了告訴你，教育和醫(yī)療一樣损话，都是需要時間的侦啸，沒辦法靠砸錢和喊口號速成。想要建成一所名校丧枪，就像燉一道老火湯光涂，需要火候，需要十年以上的沉淀拧烦。
如果你特別看重成績顶捷，盡量買老牌名校，一些新設(shè)的“名惺豪椋”，實力都只是沒經(jīng)過考試檢驗的紙面數(shù)據(jù)葵蒂，成績很可能像深圳灣學(xué)校一樣交播，存在很大的不確定性。
05
除了上面說的這些践付，買深圳的學(xué)區(qū)房秦士，還有幾點需要提醒你注意。
第一永高，就近≠最近隧土，買學(xué)區(qū)房前一定要確認(rèn)清楚購房房源是否在學(xué)區(qū)劃分之內(nèi)，不能因為房源距離學(xué)校近就認(rèn)為一定能上該學(xué)校命爬，更不能輕易相信開發(fā)商的宣傳曹傀。
有的房子就和學(xué)校隔一條街，但卻沒有被劃分在學(xué)區(qū)房里饲宛，別等買了之后卻發(fā)現(xiàn)不是皆愉。
一定要到教育局網(wǎng)站查清楚，打電話咨詢學(xué)校或親自到學(xué)校問清楚幕庐，包括入學(xué)的年限久锥、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等，確定自己的購房行為和學(xué)校入學(xué)要求是否相吻合异剥。
此外瑟由，全市目前共有6個行政區(qū)推行大學(xué)區(qū)制，各區(qū)教育部門還在轄區(qū)劃出一定范圍冤寿，推出“共享學(xué)區(qū)”“優(yōu)享學(xué)區(qū)”“分享學(xué)區(qū)”的招生政策歹苦，與大學(xué)區(qū)配套適用。
這就意味著疚沐，一個小區(qū)對應(yīng)多所學(xué)校暂氯，其房產(chǎn)不再直接掛鉤某所學(xué)校的學(xué)位。同一套學(xué)區(qū)房亮蛔，可能分到名校痴施，也可能分到普通學(xué)校，得賭運氣究流。
第二辣吃，過戶≠入戶，產(chǎn)權(quán)過戶與戶口遷移并不是同時進(jìn)行的芬探。在買房后神得，要把戶口也遷移到學(xué)區(qū)房所屬區(qū)域，同時要求原業(yè)主將戶口從購買房源中遷走偷仿。
建議在購房合同中加一項：原業(yè)主的戶口哩簿，應(yīng)在買方付清房款前遷出。如果單單只是口頭上的約定酝静，你的孩子可能因業(yè)主遲遲不把戶口遷出节榜，而無法入學(xué)。
最重要的一點是别智，不想學(xué)位打水漂宗苍，永遠(yuǎn)都要提前規(guī)劃。
簡而言之薄榛，就是越早買房讳窟、入戶，意味著積分越高敞恋，入讀對口的學(xué)校更有保障丽啡，甚至有些區(qū)域和學(xué)校會對買房時間有要求。
有的父母是慢性子硬猫，等到孩子2歲了碌上，才想到該上哪所幼兒園的問題倚评；等到孩子快6歲，才開始思考上小學(xué)的問題馏予。
這個時候才開始看學(xué)區(qū)房天梧，在時間上已經(jīng)很被動了。如果碰到新房業(yè)主占用學(xué)位霞丧、貸款或交房延遲等問題呢岗，很可能耽誤孩子按時入學(xué)。
所以蛹尝，如果你很看重學(xué)校后豫，覺得自己一定要入手學(xué)區(qū)房，那就永遠(yuǎn)不要嫌早突那。最好是在買婚房時挫酿，就把孩子的教育因素考慮進(jìn)去，這樣很可能少換一次房愕难。
