北京法拍網(wǎng):一二手房“剪刀差”讓企業(yè)看到“炒房”機(jī)會(huì) 稅高但有錢賺

一紙令下蛉抓,以企業(yè)為名義的購(gòu)房者正在被“罰下場(chǎng)”牢硅。

從6月24日至26日,僅三天時(shí)間芝雪,西安、長(zhǎng)沙综苔、杭州便相繼出臺(tái)暫停企業(yè)(企事業(yè))單位購(gòu)買住房的政策惩系。

如果說(shuō)位岔,住房供應(yīng)中最大的客群是家庭或個(gè)人的話,部分企業(yè)也是開發(fā)商不可忽視的“大客戶”堡牡。尤其是在供需緊張抒抬,市場(chǎng)反響激烈,樓市調(diào)控不斷升級(jí)的背景下晤柄,企業(yè)購(gòu)房群體因不受限購(gòu)束縛擦剑,而顯得異軍突起。

以企業(yè)名義進(jìn)行購(gòu)房的現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)并非個(gè)例芥颈。那么惠勒,暫停企業(yè)購(gòu)房的背后,是什么在吸引企業(yè)購(gòu)房爬坑?企業(yè)購(gòu)房與家庭或個(gè)人購(gòu)房又有什么區(qū)別纠屋?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪多方人士。

企業(yè)買房圖“剪刀差”

率先出臺(tái)限制企業(yè)購(gòu)房政策的城市是西安盾计。6月24日售担,西安出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》,提出二十三條規(guī)范西安住房交易秩序的工作措施署辉,其中就包括“在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)族铆,暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售商品住房(含商品住房和二手住房)”。西安市房管局負(fù)責(zé)人的解釋是哭尝,為了“防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房”哥攘。

此前,以企業(yè)名義來(lái)買房的團(tuán)購(gòu)刚夺,對(duì)樓盤項(xiàng)目銷售無(wú)疑是一筆“可遇不可求”的大單献丑。

西安某品牌房企員工向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,在西安搖號(hào)之前侠姑,她所在的公司遇到過(guò)幾次企業(yè)團(tuán)購(gòu)创橄,買方以公司名義打包買下一棟樓,開發(fā)商一般會(huì)給1~2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠莽红。而在西安開始搖號(hào)之后妥畏,企業(yè)團(tuán)購(gòu)買房的現(xiàn)象就基本沒(méi)有了,因?yàn)槠髽I(yè)會(huì)跟普通購(gòu)房人一起搖號(hào)安吁,“沒(méi)有什么不一樣”醉蚁,注冊(cè)公司買房的也多是讓外地人有買房資格。

繼西安后鬼店,6月25日网棍,長(zhǎng)沙出臺(tái)政策,其中同樣提到了“暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房妇智,已購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”滥玷。

同時(shí)氏身,因九龍倉(cāng)瓏璽項(xiàng)目公證搖號(hào)公開銷售過(guò)程中出現(xiàn)三家企業(yè)同時(shí)中簽,且這三家公司屬于同一個(gè)實(shí)際控制人的情況惑畴。6月26日蛋欣,杭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱,在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)如贷,暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房(含商品住房和二手房)陷虎。

事實(shí)上,以企業(yè)名義買房并非只在個(gè)別城市發(fā)生杠袱,一線城市乃至熱點(diǎn)二線城市皆普遍存在尚猿,部分地方也針對(duì)企業(yè)買房出臺(tái)了相關(guān)政策。以北京為例霞掺,2017年3月17日谊路,北京住建委等部門聯(lián)合出臺(tái)政策,要求企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易菩彬,須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年缠劝。

而此次三城市直接“暫停”企業(yè)購(gòu)房資格骗灶,顯現(xiàn)出更大的政策調(diào)控力度和打擊炒房的決心惨恭。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)記者分析表示,三個(gè)城市都是已出臺(tái)限購(gòu)限售政策的城市耙旦,并且新房二手房存在“剪刀差”(價(jià)格差距)脱羡,企業(yè)可以直接獲得購(gòu)房資格,并且沒(méi)有限售期免都,可在買房后迅速進(jìn)行交易獲得收益锉罐。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,西安绕娘、長(zhǎng)沙新房及二手房的價(jià)差明顯脓规。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù),西安5月新房均價(jià)比當(dāng)月二手房低了1995元/平方米险领,而長(zhǎng)沙則低了1304元/平方米侨舆。

稅多但可變相減少

相比普通購(gòu)房人,企業(yè)名義買房存在一定規(guī)避政策限制的優(yōu)勢(shì)绢陌,但同時(shí)挨下,企業(yè)買房需交更多稅收。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者26日咨詢西安市地稅部門以及長(zhǎng)沙地稅部門了解到脐湾,在買房環(huán)節(jié)臭笆、持有環(huán)節(jié)乃至交易環(huán)節(jié),企業(yè)購(gòu)房需面臨的稅種和稅收金額都會(huì)更多一些。

西安和長(zhǎng)沙針對(duì)個(gè)人買房都會(huì)有稅收優(yōu)惠政策耗啦,但企業(yè)沒(méi)有凿菩。其中,西安帜讲、長(zhǎng)沙規(guī)定,個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房的椒拗,90平米以下契稅為1%似将,90平米以上住房契稅為1.5%;如果是第二套改善住房蚀苛,90平米以下契稅為1%在验,90平米以上契稅則為2%。而企業(yè)購(gòu)房堵未,西安征收購(gòu)房金額3%的契稅腋舌,長(zhǎng)沙契稅比例則為購(gòu)房金額的4%。以一套1.5萬(wàn)元/平方米渗蟹,面積為100平米的住房來(lái)算块饺,西安、長(zhǎng)沙兩地的剛需購(gòu)房者需繳納契稅1.5萬(wàn)元雌芽,而企業(yè)購(gòu)房分別需繳納4.5萬(wàn)元授艰、6萬(wàn)元。

在持有環(huán)節(jié)世落,企業(yè)每年還需繳納一定比例房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅淮腾。以長(zhǎng)沙為例,企業(yè)每年繳納房屋余值的1.2%屉佳,再根據(jù)不同地區(qū)規(guī)定扣除一定比例谷朝,其中湖南省的扣除比例為20%,企業(yè)每年需繳納房產(chǎn)稅的金額即:房屋余值乘以1.2%乘以80%武花。若按房屋1.5萬(wàn)/平方米圆凰,100平米面積,且房屋余值仍為總價(jià)150萬(wàn)元計(jì)算髓堪,企業(yè)每年支付房產(chǎn)稅費(fèi)用為14400元送朱。而城鎮(zhèn)土地使用稅則按照房產(chǎn)實(shí)際占有面積征收,具體征收標(biāo)準(zhǔn)干旁,各地區(qū)都不同驶沼。

而在交易環(huán)節(jié),契稅争群、增值稅回怜、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、企業(yè)所得稅等一系列稅費(fèi)玉雾,都是企業(yè)購(gòu)房后交易時(shí)必須面臨的翔试。

企業(yè)購(gòu)房稅費(fèi)頗高且稅種更多,但在業(yè)內(nèi)看來(lái)复旬,在有“剪刀差”的城市垦缅,買房存在較大利潤(rùn)空間,尤其是以“炒房”為目的企業(yè)驹碍,更會(huì)忽略稅費(fèi)抬高的成本問(wèn)題壁涎。

對(duì)此,北京中會(huì)仁會(huì)計(jì)師事務(wù)所主任丁會(huì)仁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱志秃,多項(xiàng)稅收理論上是存在的怔球,但很多公司在實(shí)際操作中,多數(shù)會(huì)選擇股權(quán)變更或連同公司一起轉(zhuǎn)讓等方式浮还。實(shí)際房產(chǎn)并沒(méi)有過(guò)戶竟坛,就不用交納契稅和增值稅以及土地增值稅等。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為钧舌,城市限制企業(yè)購(gòu)房的政策會(huì)向其他城市蔓延担汤,企業(yè)以“炒房”為目的的購(gòu)房需求也將被抑制。同時(shí)延刘,記者從某國(guó)有銀行城市支行處了解到漫试,該支行并不接受企業(yè)購(gòu)房按揭貸款的申請(qǐng)。

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