近年來挺庞，隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展撩穿，民間借貸發(fā)展迅速。出借人常以抵押借款作為借款本息回籠的保障。如何無權處分人將房屋抵押借款胖喳，那么抵押借款合同的效力如何？下面我們以案說法贮竟。
裁判要旨：
為套取銀行貸款丽焊，房屋所有人與他人進行虛假房屋買賣，房屋登記在名義買受人名下咕别。名義買受人作為借款人與出借人簽訂房屋抵押借款合同并辦理房屋抵押之后技健，房屋所有人請求法院確認房屋買賣無效。房屋所有人以買賣合同被有效法律文書確認無效為由惰拱，主張名義買受人與出借人之間簽訂的房屋買賣合同無效雌贱，法院不予支持。
一偿短、基本案情：【案號：（2017）滬01民終2508號】
1欣孤、2015年2月4日出借人李某與借款人張某在某公證處簽訂《房地產(chǎn)抵押借款合同》，對該合同進行公證賦予該合同強制執(zhí)行效力昔逗。合同約定高某以其所有房屋向李某抵押借款70萬降传，借款期限六個月，月息1.5%勾怒。同日雙方到房地產(chǎn)交易中心辦理了房屋抵押登記婆排。
2声旺、2015年2月26日，系爭房屋所有人高某起訴至法院請求確認其與張某（上述借款人）之間的房屋買賣無效段只。法院經(jīng)審理查明腮猖，2007年6月3日房屋所有人高某為騙取銀行貸款將其所有的房屋出售給張某，張某未向高某支付房款翼悴，高某也未向張某交付房屋缚够，貸款由高某使用并償還。房屋雖然過戶至張某名下鹦赎，但雙方并未有房屋買賣的真實意思表示谍椅，判決高某和張某之間的房屋買賣合同無效【案號：（2015）浦民一（民）初字第7581號】。
3古话、因為系爭房屋上設有借款抵押雏吭，無法將房屋權利登記恢復至高某名下，故高某某向一審法院起訴請求：1陪踩、確認張某杖们、李某簽訂的《抵押借款協(xié)議》無效；2肩狂、判令李某滌除設定在系爭房屋上的抵押登記摘完；3、判令張某將系爭房屋過戶至高某名下傻谁。
一審法院經(jīng)審理孝治，駁回高某的所有訴訟請求。
4谈飒、高某不服一審判決，上訴至二審法院态蒂。二審法院經(jīng)審理杭措，維持原判。
二钾恢、審判要點及思路
不動產(chǎn)的物權登記具有公示手素、公信的效力。李某與張某簽訂《抵押借款協(xié)議》瘩蚪、提供相關借款在前泉懦，高某提起房屋買賣合同糾紛在后，在沒有證據(jù)證明李某知道或者應當知道高某與張某就系爭房屋產(chǎn)權存在爭議的情況下募舟，系爭房屋的權利歸屬應以不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容為準祠斧。李某通過查詢系爭房屋的權利登記信息、借款人個人信用報告等相關信息拱礁、保留系爭房屋的產(chǎn)權證等行為盡到了相應的審慎注意義務琢锋，亦實際向張某提供了相應的借款辕漂，其與張某簽訂的《抵押借款協(xié)議》應為合法有效。高某主張張某與李某之間存在惡意串通行為吴超，證據(jù)并不充分钉嘹。高某據(jù)此主張李某與張某之間簽署的抵押借款協(xié)議無效，法院難以支持鲸阻。根據(jù)《合同法》第八條跋涣、第五十二條之規(guī)定，駁回高某的全部訴訟請求鸟悴。
三陈辱、司法實踐中抵押無效的情況
本案假設另一種情形，如果高某起訴確認與李某的房屋買賣合同無效在前细诸，李某與張某的抵押價款合同簽訂在后沛贪，根據(jù)《擔保法》第三十七條（四）“所有權、使用權不明或有爭議的財產(chǎn)不得設定抵押”之規(guī)定震贵，李某與張某之間簽訂的抵押借款合同中房屋抵押部分無效利赋。
下面總結一下抵押無效的情況
1、《擔保法》第三十七條 下列財產(chǎn)不得抵押：
（一）土地所有權猩系；
（二）耕地媚送、宅基地、自留地寇甸、自留山等集體所有的土地使用權塘偎，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外幽纷；
（三）學校式塌、幼兒園博敬、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位友浸、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施偏窝；
（四）所有權收恢、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；
（五）依法被查封祭往、扣押伦意、監(jiān)管的財產(chǎn)；
（六）依法不得抵押的其他財產(chǎn)硼补。
2驮肉、《擔保法》第42條第2項規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的已骇，必須到縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押物登記离钝。簽訂抵押合同后不辦理抵押物登記的票编，抵押合同無效。
3卵渴、已經(jīng)公告列入拆遷范圍的房屋抵押無效慧域；
