【滬說·特別號】百年前的上海炒樓史——從哈同說起
編者語：
好友Onney聽說我們開了這個公眾號之后涤垫，一直非常關心我們的更新和發(fā)展篡诽。近日路星，在與他約稿之時罕模，他透露了其岳丈邵先生有新書出版之訊色迂。邵先生在香港出版的這本新書，是他多年工作積累所得手销，正標題甚是聳動，我敢說你們也未必敢聽图张，但是文中卻有不少有趣的內(nèi)容锋拖，且相當正面，相當健康祸轮，不妨和大家分享一下兽埃。這本新書的副標題是《上海房子那些事》，恰是本書的內(nèi)容主旨适袜。此次擇選其中一章柄错，溫故知新，是我們滬說板塊的慣例苦酱。為了大家閱讀方便也自行進行了些許修改售貌，以及改成小標題分段，在此向原作者邵先生表示歉意疫萤。
“上海的開埠是清朝的屈辱颂跨，但它讓國人了解外面的世界很精彩而阿拉自家很無奈。西方列強以霸權的方式在租界推行市場化的土地買賣扯饶，使上海房地產(chǎn)有了投資和投機的市場恒削，成了冒險家的樂園池颈。上海百年的房地產(chǎn)發(fā)展史，也記錄了列強對中國的掠奪史钓丰∏椋”
? 原著——? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
1.哈同開啟上海“炒房史”
千年中國看北京携丁，百年中國看上海琢歇。上海的開埠，開啟了中國房地產(chǎn)的發(fā)展史则北。
上海的房地產(chǎn)史從上海的租界開始矿微。上海房地產(chǎn)的投資史從猶太人在上海的“炒房子”開始。清末民初時期的猶太人炒房子：從流浪漢到“遠東首富”尚揣，哈同成為傳奇房地產(chǎn)大亨涌矢。哈同發(fā)家的經(jīng)歷非常具有傳奇色彩。1849年快骗，哈同生于巴格達娜庇，伊幼年生活很苦，靠拾破爛方篮、揀煤塊為生名秀。后來，哈同隨父母經(jīng)印度輾轉來到上海藕溅，替猶太老鄉(xiāng)開辦的沙遜洋行看大門匕得。由于為人勤快、謙讓巾表，伊很快升為“管事助手”汁掠，負責看守鴉片倉庫。這可是一個肥差集币，利用這個職務考阱，哈同大筆收取提貨人的賄賂，加上平時省吃儉用鞠苟，伊很快就積攢了一筆財富乞榨，并用這些錢購買了一些零散的土地。
真正給哈同的事業(yè)帶來巨大轉機的是中法戰(zhàn)爭当娱。1884年吃既，中法戰(zhàn)爭爆發(fā)，中國軍隊在老將馮子材的率領下跨细，接連挫敗法國侵略軍的攻勢态秧。這些勝利讓中國人民歡欣鼓舞，上海的洋人卻坐不住了扼鞋，伊拉認為申鱼，中國打敗法國后自然就會清理伊拉愤诱，于是紛紛逃離上海，上海的房價因此暴跌捐友。哈同的新婚妻子羅迦陵也勸丈夫暫時去香港躲避一下淫半。哈同卻認為這是千載難逢的好機會。在說服了妻子后匣砖，哈同聯(lián)絡了周圍的一批猶太人低價收房科吭。為籌集資金，伊甚至把妻子的首飾也變賣了猴鲫。哈同把籌來的錢全部用于購買房屋土地对人。這是一場代價頗高的賭博，但是哈同賭贏了拂共。由于清政府的腐敗無能牺弄，中國在軍事上節(jié)節(jié)勝利的情況下“不敗而敗”，與法國簽訂了《中法和約》宜狐∈聘妫“洋大人”們又紛紛回到上海， “十里洋行”恢復了繁榮抚恒。哈同則名利雙收咱台，伊購買的房產(chǎn)，也就是今天的南京東路一帶俭驮，后來逐漸發(fā)展為上海的商業(yè)金融中心回溺，在數(shù)年間地價上漲千倍以上。由于哈同在關鍵時刻“不退縮”混萝，維護秩序“有功”馅而，1887年被聘請為“公共租界工部局董事”，當時這是租界最高的榮譽職務譬圣。哈同從此成為猶太 “炒房團”中最耀眼的一顆明星，并被人稱為“遠東首富”雄坪。
圖為哈同及夫人羅迦陵（網(wǎng)絡圖片）
2.鐵黎木奇跡
? ? ? 其實厘熟，當時在上海的外國炒房團并不只哈同一家，即便在猶太人中维哈，哈同也并不是最早的绳姨。19世紀70年代后期，猶太人開辦的沙遜集團就將業(yè)務拓展到房地產(chǎn)業(yè)阔挠，成為滬上“房地產(chǎn)大王”飘庄。哈同集團之所以能后來居上，除了集團領袖哈同出色的判斷能力外购撼，還和他與當時中國政府高官的良好關系有關跪削。為什么哈同集團能在短短的幾十年中聚斂這么多財富谴仙，當時的一首歌謠曾這樣描述：“哈同，哈同碾盐，與眾不同晃跺。看守門戶毫玖，省吃儉用掀虎；攢錢鋪路，造福大眾付枫。筑路烹玉，筑路，財源亨通阐滩《颍”或許，正是把當前利益放在長遠利益的框架中進行考量叶眉，才能有長遠的輝煌址儒，這就是哈同的精明之處。當時的南京東路都是用一塊塊鐵黎木（現(xiàn)在是相當名貴的木材衅疙，國家二級保護植物莲趣，看上去像紅木）磚鋪成的。是不是哈同出的銅鈿目前無法考證饱溢，但是整個工程是由工部局負責完成的喧伞，在中國是獨一無二的。當時南京路的地價绩郎、房價也是中國最值銅鈿的潘鲫。今天有100多年歷史的上海外灘萬國建筑，也與當時上海的開埠是分不開的肋杖。當年的香港算什么溉仑，就像上世紀 80年代的深圳，小漁村而已状植。不是阿拉豁胖浊竟，當時的上海是東方的巴黎，中國的NO.1津畸。
圖為1930年代的南京路（Wikipedia）
3. 徐潤到周浩泉振定，本土地產(chǎn)商的樓市沉浮錄
? ? ? 清末民初，上海房地產(chǎn)市場投資和投機的國內(nèi)商人肉拓，有名的當時擔任英商寶順洋行買辦的徐潤后频，據(jù)其自述，擁有土地 3200余畝暖途，共建房屋2000余間卑惜，年可收租銀122980余銀兩膏执，是晚清上海著名的房地產(chǎn)經(jīng)營者。因光緒九年（1883 年）中法戰(zhàn)爭影響残揉，外國銀行收縮對錢莊的放款胧后，造成市場恐慌，已從英商寶順洋行到招商局當會辦的徐潤經(jīng)營房地產(chǎn)積欠22家錢莊銀 100余萬兩抱环，資金無法周轉而告破產(chǎn)壳快。還有一種說法是清朝洋務大臣李鴻章的親信盛宣懷要控制招商局排擠徐潤等會辦，乘人之危將徐潤查辦而致其資金鏈斷裂破產(chǎn)镇草。徐潤破產(chǎn)還算好的眶痰，有條生路。
? ? ? 也有投資上海房地產(chǎn)成功的國內(nèi)商人梯啤。清同治九年（1870年）后竖伯，上海工商業(yè)逐漸發(fā)展，好些中國官僚買辦因宇、地主富商看到外國僑商經(jīng)營房地產(chǎn)獲利優(yōu)厚七婴，也在租界內(nèi)外大量購置房地產(chǎn)出租牟利。其中較大的有號稱南潯“四象”的張察滑、劉打厘、邢、龐4家和寧波的方家贺辰、李家户盯。他們原先都是鄉(xiāng)間大地主，又兼營與外商有交往的絲茶業(yè)饲化、沙船業(yè)和金融業(yè)莽鸭。光緒二十六年（1900年）前后，劉家就在租界內(nèi)買地建屋吃靠，為了管理眾多的產(chǎn)業(yè)硫眨，在宣統(tǒng)二年（1910年）設立了經(jīng)租帳房。后兄弟分家巢块，僅劉景德一房礁阁，就分到大樓2座，住房600余幢夕冲，每月租金收入達5萬銀元。寧波李家在滬擁有大量房地產(chǎn)裂逐，后來設立了天豐歹鱼、地豐、元豐卜高、黃豐4家房地產(chǎn)公司弥姻。同發(fā)房地產(chǎn)公司創(chuàng)設于1941年南片，原為上海實業(yè)家金仁甫、金文福合伙組織庭敦，開張時正值日偽政權管制經(jīng)濟疼进，社會游資轉向房地產(chǎn)機構，房地產(chǎn)買賣活躍秧廉。二人眼看業(yè)務前景壯闊伞广，乃邀請曾從事金融業(yè)，又具有建筑師資歷的周浩泉和具有一定經(jīng)濟實力的王永康參加疼电。1944年向社會集資中儲券1.4億元改組為同發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司嚼锄，組成董事會，推舉朱如堂為董事長蔽豺，周浩泉為常務董事兼總經(jīng)理区丑。設置地產(chǎn)、經(jīng)租修陡、設計和建筑4個部門沧侥，承攬代辦房地產(chǎn)一切業(yè)務。以周浩泉在建筑業(yè)中的聲望魄鸦，贏得中宴杀、外客戶信任。擁有自產(chǎn)房屋217幢号杏，建筑面積2.1萬多平方米婴氮，隨房基地20畝多，可供建房基地6畝多盾致。上海解放后仍由周浩泉任總經(jīng)理主经。在清末民初上海的房地產(chǎn)史中，徐潤和周浩泉還是具有代表性的人物庭惜。
圖為晚清地產(chǎn)大亨徐潤（上海圖書館）
4. 一套房抵得上一家人一輩子的飯錢
下面舉個民國買房的例子罩驻。最近讀民國時某老中醫(yī)的回憶錄』ど蓿回憶錄里說惠遏，民國十六年，這位老中醫(yī)在上海南城購房置地骏啰，瞧中一幢兩層小樓节吮，賣主喊價兩萬五銀元，他覺得合適判耕，自掏五千透绩，從朋友那兒借足一萬，簽了房契之后，又拿著房契到錢莊辦理抵押貸款帚豪，貸了一萬元碳竟，算是把房錢湊夠了。這段回憶錄提供了兩條信息：一狸臣、民國時上海錢莊已經(jīng)開始經(jīng)營以房產(chǎn)為抵押的貸款業(yè)務莹桅，近似現(xiàn)在的銀行按揭。二烛亦、在1927年诈泼，上海有兩萬五可買一套的房子了。我得啰嗦一句此洲，賣主喊價兩萬五厂汗，可不是人民幣兩萬五，而是現(xiàn)大洋兩萬五∥厥Γ現(xiàn)大洋兩萬五還是挺值錢的娶桦，在1927年的上海，一塊現(xiàn)大洋能買150根油條汁汗，或者35碗烏雞面衷畦，或者 80瓶荷蘭汽水。大戶人家辦喪事知牌，最名貴的“知賓酒席”也不過2元一桌祈争。當時最牛的貴族小學育才學校，每學期學費才要3 元角寸。掰指頭算算就會明白菩混，那位老中醫(yī)花兩萬五千銀元買套房子，相當于花掉了一個人一輩子的飯錢扁藕，這筆開支還可以讓幾千個乏人管教的小孩子進入貴族學校就讀沮峡。老中醫(yī)買的那幢兩層小樓，底層五間亿柑，頂層四間（頂層少蓋一間邢疙，空出來的地方當露臺），占地半畝望薄，有個小院子疟游，跟現(xiàn)在的獨棟別墅沒什么兩樣。這么好的房子痕支，要價兩萬五還真不算貴颁虐。你知道，現(xiàn)在上海市中心城區(qū)（中環(huán)以內(nèi)）的獨棟別墅每平方米不低于五萬卧须，想買同樣面積同等樣式的一套房另绩，沒有幾千萬是弄不成的（2007年）瞬痘。幾千萬，那可不是一個人一輩子的飯錢板熊，而是一家人幾輩子的飯錢。
1927年國民政府發(fā)行的銀元（Wikipedia）
5. 比一比房價和收入察绷，比一比過去和現(xiàn)在
? ? ? 當時上海的土地干签、房價與白銀和老百姓的收入情況，現(xiàn)在的房價和老百姓收入情況拆撼；上海以前租界容劳，1863年上海公共租界的土地平均價是每畝銀1318兩，到1907年達到9606兩闸度，升值七倍多竭贩；1920年上海公共租界的土地平均價是銀10476兩，1933 190 上海房子的那些事年達到了銀33877兩莺禁。 20世紀30年代的1兩白銀留量，等于現(xiàn)在的多少呢？——30年代哟冬，上海普通老百姓三口之家楼熄，收入大致是300兩白銀（大洋）。其生活水平（能購買的食物/生活用品浩峡，相當于目前年收入3萬元家庭的購買力——由此看可岂，當年一兩白銀=現(xiàn)在100元人民幣（當時，技術工人收入250大洋/年翰灾；小學教師400元大洋/年）缕粹。當時在市中心建里弄房子，以容積率1.5計纸淮，地價3萬兩/ 畝——45兩/平方米（樓面價30兩）平斩，以人民幣1000元/平方米建筑成本計（10兩銀子）。成本：40兩白銀/平方米萎馅，加上10%利息双戳，10%稅費，15%利潤糜芳，5%其他=56兩白銀/平方米合：5600 元人民幣/平方米飒货。當時，上海人收入為目前的40%（目前普通人家收入7.5萬人民幣峭竣，當時300大洋塘辅，合3萬元人民幣）——目前政府的統(tǒng)計數(shù)低于7.5萬元，實際是有的皆撩。上世紀30年代扣墩，當時的5600元/平方米哲银，購買的吃力程度，相當于目前的14000元/平方米呻惕。而當時荆责，上海人口只有目前的 1/4，買房基本沒按揭亚脆。
圖為民國時代饕餮梭子蟹的平民百姓（東方網(wǎng)）
上海的房子做院，昨天與今天（天袁地訪作品，攝于虹口區(qū)嘉興路一帶）
全文摘自邵先生所著《（房老虎）上海房子那些事》第七章第一節(jié)濒持。
