49.房價上漲好不好

無論房價漲跌哗总，都不應該人為管制

聽到一位出租車司機說房價太高了蜈七，但是政府就是沒有決心把房價壓下來。我說顽素，政府真的有本事把房價壓下來嗎咽弦？
如果政府真的無所不能的話，那么我們早就沒有任何經(jīng)濟問題了胁出。

早期政府也會限購政策來調(diào)控房價型型，結(jié)果還是沒有跌

價格是現(xiàn)實的一個反映。反映的現(xiàn)實是多方面的划鸽，你僅僅按住價格输莺，并不能改變價格所反映背后的現(xiàn)實。好比你管不住溫度裸诽，卻非要去管溫度計一樣荒唐嫂用。

房價上升是由多方面的因素造成的，有正的也有反的丈冬。

香港記者返回政府推廉租房嘱函，怕房價跌。影響民生埂蕊。

住房是咱們生活往弓、生產(chǎn)、從商蓄氧、教育的一種要素函似，任何一種要素當然是越便宜越好，它的供給越豐富越好喉童。在香港怎么會是變成越稀缺越好撇寞、價格越貴越好呢沒有道理。

香港并不是一個低稅率的城市堂氯，交稅以外蔑担，還交了很高的地產(chǎn)稅

不管是限制上漲還是下降都不對。是哪些因素導致了房價上升咽白，哪些因素導致了房價下跌啤握。

要讓正面因素發(fā)揮作用，減少負面因素晶框。使得房價能夠正確地反映人們對房屋的真實需求排抬。

房價上漲的正面因素

北上廣深房價一直在漲，它是有原重要的一點就是集聚三妈，很多人涌到這些城市里面生活居住畜埋，人多自然貴。

北京畴蒲，好的醫(yī)院悠鞍，好的劇院，也好的大學。大學有好多課程都是對外開放的咖祭，可以免費進去聽掩宜， 在北京他們所付的房價，不僅僅是一套普通的房子么翰，還要加上這些周邊可得的服務牺汤，所以價格會高

有很多人批評集聚，說分散居住才更綠色才更合理浩嫌。但是自己就是在大城市又不愿意離開的人檐迟。

很多城市病：擁堵码耐、空氣不好追迟、人與人之間發(fā)生摩擦的機會更大等等。依然留在大城市骚腥，因為人口高度集聚的地方敦间，能夠提供比別的地方多得多的機會。

• 在美國束铭，如果你是個窮人廓块，那你有一幢房、一輛車契沫、一條狗带猴，你生活在阿拉巴馬州；

• 如果你是個富人懈万，那你也有一幢房浓利、一輛車、一條狗钞速，但你生活在紐約上東區(qū)。

• 紐約上東區(qū)的位置那么值錢嫡秕，因為在那里你見到的是不同的人渴语，你遇到的是不同的經(jīng)歷，你得到的是不同的機會昆咽。重要的不是你是誰驾凶，而是你跟誰在一起。

• 一早就到大城市打拼的人掷酗，他們回到自己的家鄉(xiāng)调违，見到自己童年的伙伴。

• 他們的生活沒有太大的改變泻轰，而他們當年的能力技肩、智力、本事其實是差不多的浮声。

• 他們因為在不同的平臺上發(fā)展虚婿，遇到的是不同的機會旋奢，結(jié)果人生的道路就非常不同了。

• 不要以為你非得有天大的本事然痊，才能夠在大城市里面立足至朗。

• 人與人之間講究的，不是你個人的本事有多大剧浸，而是你的本事跟別人的本事能不能相匹配锹引，你們之間能不能夠互相服務。

人口集聚提高大城市的經(jīng)濟效率

現(xiàn)在有一個說法唆香，他們說在大城市嫌变，北上廣深這樣的城市，要留下高端的人口袋马，而把中低端的人遷離這個城市初澎。說法有問題
如果一個城市只剩下高端人口的話，這些高端人口就自然變成中低端的人口虑凛，誰打掃衛(wèi)生碑宴、誰修車、誰送快遞桑谍、誰看孩子呢延柠？

在美國，一個鋼琴老師的收入不一定比一個修車師傅的高锣披，開垃圾車的清潔工贞间，他的收入很可能要比大學老師還要高，誰賺得多雹仿，誰賺得少增热，講的不是職業(yè)的貴賤，講的是互相依賴的程度胧辽。

大城市的人口集聚峻仇，是一個全世界都存在的大趨勢。
日本的GDP 高的都是大城市邑商，東京摄咆、名古屋和大阪
美國也是 紐約、波士頓人断、華盛頓吭从、西雅圖、舊金山
中國： 北恶迈、上涩金、廣、深， 成都鸭廷、重慶枣抱，香港和臺北

中國的城市化還沒有完成，還要集聚辆床，所以這些地方對房屋的需求還在增長佳晶。

如果房價上升是因為人口集聚造成的，那么這種集聚就是正面的讼载，就是好的轿秧，我們不應該抑制它。相反咨堤，如果你非要把人趕走菇篡，或者剝奪那些已經(jīng)來了的人，留下來買房生根發(fā)芽的機會一喘，其實對這些城市的發(fā)展是不利的驱还。

一個城市不可能只有光鮮的街道

• 我們應該尊重人口遷移的基本規(guī)律
• 還有人與人互相服務的這么一個生態(tài)的環(huán)境

一個城市也不可能只有光鮮的街道，一個家庭也不能只有客廳凸克，白領(lǐng)要跟藍領(lǐng)互相配合议蟆。

北京有非常漂亮的長安街，往南走兩條街萎战，它的景色就不一樣咐容。在美國紐約也是一樣的，在曼哈頓那是非常漂亮的街道蚂维，再過幾條街戳粒，它有不同的功能，街道的景象也不一樣虫啥。每個家庭也是這樣蔚约，他們都有招待客人的客廳，但是也有廚房涂籽，也有后院炊琉，也有儲物間，搭配起來才是一個完整的生態(tài)又活。

一個沒有垃圾桶，沒有儲物間锰悼，沒有廚房的家柳骄，客廳不可能是干凈漂亮的。

人口集聚箕般，各種人聚在一塊耐薯，這個城市提供的功能越來越多了，越來越好了，所有這些都是使房價上升的正面因素曲初。

房價上漲的負面因素

• 房屋的交易不夠靈活体谒，不夠頻繁，
• 城市規(guī)劃部門對房屋容積率的限制可能太大了（也就是房子不能建得太高臼婆，這也限制了土地的使用效率）

同樣一塊地抒痒，如果房屋能夠建高一倍的話，那么它能夠提供的建筑面積就會多一倍颁褂，也就是說在同樣的土地面積上故响，它能夠提供多一倍的住房服務，這也能夠緩解颁独。如果這一點限制不放開的話彩届，那么這也是房價上升的一個不利的因素。

當然這涉及到一個觀念問題誓酒，我們到底能承受多高多密的房屋樟蠕。 世界上各大城市的經(jīng)驗表明，都是高密度的靠柑。

小結(jié)

要客觀地去分析跟压、去對待房價上升的正面因素和負面因素，不能一刀切說房價漲了就是好的罐呼，或者房價跌了就是好的冤议，因為價格只是反映現(xiàn)實各種因素的一個綜合指標而已。如果管不住溫度就去管溫度計停巷，這是一種自欺欺人的做法耍攘。

問題

你所知道的房價持續(xù)增長的地區(qū)有哪些？房價持續(xù)下跌的地區(qū)又有哪些畔勤？

答：一線大城市蕾各，比如我所在的深圳，下跌的地區(qū)就是3-4線城市庆揪，往往由于人口流動到大城市的缺少人口聚集的效益式曲，經(jīng)濟很難發(fā)展起來。

老師

“房價持續(xù)上漲的地方是那些人口和資金凈流入的城市缸榛，北上廣深吝羞、杭州、成都内颗、南京等等钧排。而在這些城市里面，地段位置均澳，包括距離市中心的距離恨溜、周邊的學校符衔、商圈等等，都能夠決定房價的高低糟袁。房價持續(xù)下降的地方判族，也就是人口和資金凈流出的地方。人口凈流出意味著需求減少项戴，資金凈流出意味著發(fā)展減緩形帮。”

50.廉價保障房更貴

人們?nèi)绾螒獙Ψ课菹拶?/h2>

就是限制人們購買

人是的對策

• 如果你限制每個家庭只能買一套房肯尺，他們的家庭就會裂變成兩個家庭沃缘，他們可以做假離婚。
• 如果你說每個人只能買一套房则吟，那么每套房的面積就可以發(fā)生變化槐臀。人們可以買一個很大面積的房子，交付以后再把它隔開氓仲，變成兩套房水慨。
• 一套房面積不能超過一百平方米，就是把房子建高一點敬扛，交付以后再把它隔成兩層晰洒。

房屋限購只能讓實際房價更高

供應的一方
蓋房子的人是看著他們的收益去的，如果他們蓋的房子不能夠賺錢啥箭，他們就不蓋房子了谍珊。如果限制住有錢人多買房子，他們接著就會減緩他們的投資急侥，新樓盤推出的數(shù)量就會逐步減少砌滞，最后整個市場可得的房屋總量就會下降，住房的供需矛盾就會更加激烈坏怪，實際的房價就會更高贝润，而不是更低。

住房市場化讓人們買房更容易

這些年有所謂的商品房铝宵，實際上恰恰就是因為當年的福利分房制度打掘，實在走不下去了，才走上這條路的鹏秋。

當年要分一套房子可難了尊蚁。很多人到了退休的年紀還分不到半間房子，經(jīng)常要跟人家合住侣夷、共用横朋，很多家庭之間的爭執(zhí)矛盾都起源于這一點。

而看看我們的今天惜纸，我們買第一套房叶撒，買第二套房，甚至買第三套房的時候耐版，每一套房的質(zhì)量祠够、設(shè)施和周邊服務，都有質(zhì)的飛躍粪牲。這恰恰是通過房屋的商品化而實現(xiàn)的古瓤。

學生大學剛畢業(yè)，月薪也只有1萬塊左右腺阳，現(xiàn)在的房價一平方米就是好幾萬落君，他們怎么買得起？我覺得他們要求也太高了亭引，剛畢業(yè)就想買房绎速。

沒有房子的人娶不到老婆，如果有房已經(jīng)成了今天的男人要娶老婆的一個必要條件的話焙蚓，那么這說明買房比以前容易了還是難了纹冤？比以前容易多了！只有比以前容易多了购公，買房才會成為必要的條件萌京。

如同 英語不過四級的娶不到老婆，說明大家都能拿到英語四級證書了宏浩。所以如果買房真的成了娶老婆的必要條件的話知残，這說明買房比以前容易多了。過去我們父母那一代比庄，有一張床板就可以結(jié)婚了求妹。

政府提供廉價住房將減少社會流動性

把住房看作一種標準品。他們把房子看作是一塊手表印蔗、一支鉛筆扒最、一瓶可樂那樣的標準品。你說全國人民每人都擁有一瓶可樂华嘹，能不能做到吧趣？這比較容易做到。你去生產(chǎn)耙厚，生產(chǎn)了把它派給每個人强挫，每個人手上就一瓶可樂。標準品薛躬，這能做到俯渤。

但是房屋并不像可樂那樣是一種標準品，房屋是一種非常具體的服務型宝，我們不可能抽象地說一個房屋八匠。一個房屋代表著不同的質(zhì)量絮爷、樓層、位置梨树、周邊的設(shè)施坑夯、朝向、地段抡四、學區(qū)柜蜈。它周圍提供的醫(yī)療服務、交通服務指巡、治安服務淑履，還有未來的規(guī)劃和發(fā)展，每一間房藻雪，每一個單位原則上都是不一樣的秘噪。那你怎么實現(xiàn)政府向每個人都提供所謂的住房？

有些房子在市中心阔涉，有些遠一點缆娃，有些很接近地鐵出口，有些連公交車都搭不到瑰排。每個人一套住房贯要、每家人一套住房的想法，說起來好聽椭住，但實際上根本做不到崇渗。

不應該參考新加坡，新加坡小京郑，比較容易提供一個標準品宅广，大家離地鐵口都差不多遠，人口基本不流動些举。

中國沒有這些條件跟狱，城市和城市之間差別很大，城市的面積非常大户魏，一個小區(qū)的設(shè)施和另外一個小區(qū)的設(shè)施驶臊，有很大的差距。如果一開始就給每個家庭分一套房叼丑，然后讓他們住在那里的話关翎，那就相當于把人綁在這個廉租房上，極大地減少了他們的流動性鸠信，由此付出的代價是巨大的纵寝。

其實國外也有類似的經(jīng)驗，那就是分了廉租房以后星立，他們都舍不得離開爽茴。他們就住在那里葬凳，結(jié)果子女也在那里受教育，當他們的情況有所改善以后室奏，他們還舍不得離開沮明，本來他們的子女可以到更好的地方就讀的，但他們不得不留在原來的地方窍奋。這使得所謂的社會流動性減少了，上升的渠道收窄了酱畅，咱們泱泱大國不應該學新加坡琳袄。

廉價保障房不是免費午餐

是沒有看到這樣做的擠出效應，也就是說纺酸，當政府要提供大規(guī)模的廉租房的時候窖逗，他們必須找地，必須找材料餐蔬，必須找錢碎紊。這些資源，政府用得越多樊诺，私人用的就越少仗考。所有這些資源都是排他性的，一個人用了词爬，另外一個人就不能用秃嗜。政府用了，私人就不能多用顿膨。

這時候我們就得權(quán)衡锅锨，這些資源放在私人開發(fā)商里面，還是放在政府手里面恋沃，能夠得到更好的應用必搞。是誰更能夠設(shè)計出適銷對路的房型、質(zhì)量囊咏、地區(qū)恕洲、周邊設(shè)施，是政府還是私人開發(fā)商匆笤？答案是顯而易見的研侣。

在美國也有這樣的情形，就是政府為了大量修建廉租房炮捧，推倒了一些他們認為房屋質(zhì)量不及格的社區(qū)庶诡，結(jié)果推倒這些質(zhì)量不及格的社區(qū)的速度，遠遠高于重建的速度咆课，而窮人就不得不搬到更遠的末誓、政府提供的住宅區(qū)里面去扯俱，他們的居住情況反而變得更糟糕了。

在中國的深圳喇澡，你能見到許多城中村迅栅。城中村你可以說它不夠漂亮，不夠標準晴玖，但確實是一種市場提供的適銷對路的廉租房读存。我就參觀過華為和富士康旁邊的那個城中村，好多今天華為的高管呕屎，他們事業(yè)起步的時候就是住在那個城中村的让簿。

政府提供住房后，肯定會限制這種廉租房的有償轉(zhuǎn)讓秀睛，這樣會使得房屋之間的交易減少尔当、流動性減少，這也進一步限制了資源的有效使用蹂安。

小結(jié)

• 房屋不是一種標準品椭迎，它是一種服務，是一種綜合的服務田盈；
• 私人開發(fā)商是這種綜合服務更好畜号、更適合的提供商；
• 如果讓私人能夠擁有房屋允瞧，而不是租用公租房的話弄兜，這些房屋的流動性會更高，會鼓勵人們積極上進瓷式，能夠擴大不同家庭上升的渠道替饿。

我們就應該堅持房屋服務市場化、商品化的道路贸典。

問題

請你描述一下视卢，你印象中20年前的老住宅標配是什么？十年前的標配是什么廊驼？今天住宅的標配是什么据过？我們來做個比較。

答：

• 20年前妒挎，有自己的大陽臺 100平米
• 10年前绳锅，有電梯，有花園 80平米
• 現(xiàn)在酝掩，有落地玻璃鳞芙，配有大型的mall，地鐵口等 60平米

老師

以前的房子小，配套不齊全原朝，分配辦法非常僵化驯嘱。
而今天，房子大喳坠，功能全鞠评，周邊的設(shè)施比較齊備，而且選擇靈活壕鹉，每個人都有自己的自由度
每個人的自由度都增加了剃幌。這也印證了我們的一個很重要的觀點，那就是房屋不是標準品晾浴。

全國人民每個人一張身份證锥忿，就這一點到今天還沒完全能夠做到，
每個人的身份有些是第一代身份證怠肋，有些是第二代身份證。要讓房屋標準化是完全不可能的事情淹朋。

我這里提供一點個人的看法笙各。既然房屋是一種服務，不是一種標準品础芍；
既然我們是享受服務杈抢，那么是不是真的占有就不是那么重要。
這也可能是一個觀念的問題仑性。比方說計算機軟件惶楼，以前我們是把一套計算機軟件買下來，占有了才能用诊杆。
而今天歼捐，很多軟件是提供，而且只提供在線服務晨汹。當然豹储，這些在線服務是收費的。

以前你要把整個軟件買下來淘这，你買的是整個存量剥扣。
好比你要把整個礦山買下來，把整個森林買下來铝穷，把整個魚塘買下來钠怯，然后才能開發(fā)。
而今天的軟件很多都是以在線有償服務的方式來提供的曙聂。

微軟的office晦炊，每年你交一個年費，
midjourney每個月你付費就能夠使用。
這是流量邏輯刽锤，不是存量邏輯。

當然并思，轉(zhuǎn)變觀念是需要時間的庐氮。我自己見過一些好房子，我在留學的時候租的房子就非常好宋彼。
所以我對比一下弄砍，那個地方的房價跟北上廣深的普遍的房價，看看這些房況输涕，我覺得這些房子那么貴的價錢真有點不值得音婶。
哪怕是學區(qū)房，用那么多價錢莱坎，上什么學校都能上得到衣式。

51.沒有“使用需求”就沒有”投資需求”

投資需求和使用需求之間的關(guān)系

• 誤解以為房屋服務是一個標準品，每個人檐什、每個家庭有一套碴卧，好像問題就解決了。
• 實際上它不是一個標準品乃正，是一種綜合的服務住册，所以它不能通過政府大規(guī)模的廉價提供來解決問題。

很多人以為瓮具，我們不讓那些有錢人多買荧飞，剩下的房子就可以給窮人了。其實你想想名党，在遠遠沒輪到你以前叹阔，房屋的供應可能就已經(jīng)減少了，而每個人他們都有不同的對策传睹，去爭搶市場上稀缺的房屋条获。

空置率不可能客觀衡量與計算

和剛才這種定向的、用行政的辦法來分配住房的想法一脈相承的蒋歌，就是所謂“控制空置率”的想法帅掘。

很多人喜歡舉空置率的例子，說市場上很多房子是空置的堂油，咱們要收空置率稅修档，誰空置了房子，咱們就懲罰他府框，要讓他多交稅吱窝，那么人們就不敢囤積房子了。

把房屋當成簡單的商品，院峡。實際上空置率不好算兴使。

• 我有兩套各50平方米的房子，我自己住當中的一套照激，另外一套50平方米的房子是空置的发魄，你懲罰我。
• 有一套一百平方米的房子呢俩垃，我一個人住呢励幼？里面有兩個洗手間，有一個洗手間我長期不用口柳，這就不好算苹粟。

實際上當我有兩套50平方米的房子，當我不需要的時候跃闹，當市場上的價格合適的時候嵌削，我把其中一套租出去的可能性，大于我把一百平方米的房子里面的一間房租出去的可能性望艺。

所以很有可能苛秕，擁有兩套小房子的人，比擁有一套大房子的人荣茫，對市場有效配置住房資源的貢獻要更大。但如果要實施空置率稅场靴，懲罰那些有空置的房子的人啡莉，那么效果就會適得其反。

當然旨剥，如果政府真的要對我那一套50平方米的房子征稅的話咧欣，無法判定

• 看水表嗎？還是看電表轨帜？ 雇人定期去開開水龍頭開開電閘魄咕，讓里面的電表動一動，讓里面的水表動一動蚌父。
• 添一種新的職業(yè)哮兰，像遛狗一樣遛房以外
  空置率稅起不到任何實際的效果，它只會扭曲市場對房型設(shè)計的實際需求苟弛。

任何價格管制都不可能成功

凡是政府要進行價格管制的地方喝滞，人們就總有不同的對策，繞過他們的管制膏秫。

• 要鎖定每個家庭一套房右遭，那么人們就在什么叫“一套”這個概念上面下功夫。
• 如果你要限定一只手表不能超過多少錢，人們就會在有多少根指針窘哈，有沒有表帶吹榴，有沒有旋鈕做文章。
• 一臺手術(shù)不能超過多少錢滚婉，人們就在什么叫一臺手術(shù)上面做文章图筹，手術(shù)以外，診斷满哪、檢驗婿斥、麻醉、藥物哨鸭、手術(shù)臺的費用可以另算民宿。
• 學費不能超過多少錢，那學校就可以把教育服務切割為學分費像鸡、服裝費活鹰、伙食費等等不同的費用。
  這是我們在實施任何一種價格管制的時候只估，就應該預想到的人們的合理反應志群。

使用需求是投資需求的基礎(chǔ)

打擊“投資需求” 要區(qū)分“使用需求”和“投資需求”。

人們?yōu)槭裁促I了房放在那盎赘啤锌云？是因為他們想投資，他們自己不實際使用吁脱。

學者建議： 好地段拿來做廉租房房桑涎，偏遠的拿來做炒房投資人去投資。 這種把使用需求和投資需求區(qū)分開來兼贡，甚至對立起來的看法是不合理的攻冷。

實際上所有的投資需求，都是以實際使用需求為基礎(chǔ)的遍希。沒有實際使用的需求等曼，就不會有投資需求。給你塊爛地凿蒜，你會去炒嗎禁谦？當然不會。

出高價做投資废封，到底是怎么回事枷畏？出高價做投資，是人們表達不同意見的一個和平虱饿、有效的辦法拥诡。

• 一幢房子放在那里值不值一塊錢触趴？所有的人都認為它值一塊錢，那沒有不同意見渴肉；
• 值不值兩塊錢冗懦？大部分人都覺得它值兩塊錢，那這也不是表達不同意見的辦法仇祭；
• 到最后這房子值不值一千塊錢披蕉？有兩個人同意，這房子值一千塊錢乌奇，這時候没讲，他們之間還要再進一步表達不同的意見，它值不值一千零一塊錢礁苗？
• 到最后爬凑，只有一個人認為這房子值一千零一塊錢，那么他勝利了试伙。他花一千零一塊錢來表達他跟所有其他人不同的看法嘁信。對還是不對，我們走著瞧疏叨，看下一回合市場的價格是多少潘靖。

他用自己的真金白銀表達了他不同的看法。過幾年后蚤蔓，市場就會告訴人們卦溢，他到底是正確的還是錯誤的。這就是投資秀又。

當然单寂，我并不鼓勵房子是用來炒的，但如果我們硬要把使用需求和投資需求區(qū)分開來涮坐，對立起來的話凄贩，就不會有人投資誓军，就不會產(chǎn)生滿足未來市場需求的供給袱讹。

所以，凡是那些打擊投資需求的政策昵时，不為投資開綠燈的政策捷雕，最終也滿足不了使用需求。

小結(jié)

• 是空置率壹甥，我要說明的是救巷，我們不可能客觀地去衡量或者計算所謂的房屋空置率，因為房屋是一種綜合的服務句柠。
• 使用需求和投資需求之間沒有本質(zhì)的區(qū)別浦译，不應該把它們對立起來棒假。任何投資需求都是建立在使用需求的基礎(chǔ)之上的。

問題

投資和投機有什么不同精盅？

• 投資是長遠的資產(chǎn)投資可增值的東西帽哑，通過分紅獲利。
• 投機是短期的叹俏，如澳門投注一下妻枕，對社會沒有正向積極的作用。

老師回答

投資和投機在平常使用的時候粘驰，我自己沒做太大的區(qū)分屡谐，它們都對供給能夠產(chǎn)生促進的正的作用。
雖然這一點不容易理解蝌数，得真的很仔細地考慮愕掏，才能接受這樣的觀點。

七年前籽前，我搬到北京住亭珍。到了北京，我就找到了住房枝哄。這件事情一般人不會覺得太奇怪肄梨，但是學過經(jīng)濟學的話你會對市場的力量感到驚嘆。

為什么我來了就會有房子啄幼丁众羡？房子要幾年才能蓋好，并且20年前就蓋好蓖租，就知道我會來住粱侣，這就是投資，能夠促進供給蓖宦。

投機齐婴。其實短期和長期沒有必然的區(qū)分，和做研究一樣稠茂，長度不是問題柠偶，重點是有沒有結(jié)果
說賭博的成分，投資和投機都有睬关，都是應付未來不確定性诱担。只要未來是不確定的，任何行動都有冒險的成分电爹。

如果沒有投資和投機蔫仙，我就必須在20年前開始來北京通知要住， 那我住房的不確定性會因此大增丐箩，有了投資和投機摇邦，每個人獲得服務的穩(wěn)定性和預期性反而增加了恤煞，這一點不容易理解，卻是事實施籍。

在股份有限責任公司的治理和 內(nèi)幕交易的時候阱州，投資和投機會有區(qū)別

52.價格是高度分權(quán)的結(jié)果

大城市平均房價還有上升余地

第一，我相信最基本的供給和需求決定論法梯，也就是它一定有基本面的決定因素苔货。

大城市因為集聚、因為人們喜歡聚在一塊立哑，比歐洲夜惭、美國、日本 ,我們還有很大空間
由于人口聚集铛绰，機會更多诈茧，分工更細，生活的品質(zhì)更高捂掰，所以在這些地方敢会，平均的房價可能還有上升的余地蹂析。

第二聊浅，房價決定了地價搞监，而不是地價決定了房價砂代。由于人們愿意去那些大城市，所以那里的地價才會漲起來旦部，而不是相反捐腿。

第三宪躯，房價上升有正面的因素罐旗，也有反面的因素膳汪。有許多使得房價上升的因素是正面的，比方說城市辦得越來越好了九秀，它里面的設(shè)施越來越齊全了遗嗽，它里面的政府提供的服務越來越周到了，所有這些因素鼓蜒，都是使得房屋價格上升的正面的原因痹换。我們不應該為了僅僅讓房價下跌而讓它下跌。

比方說霧霾是一個不好的因素友酱，如果城市保持高度的霧霾晴音，房價肯定會下跌柔纵，但是我們不會因為房價可以下跌缔杉，就說霧霾是好的。
負面的因素搁料，比方說我認為房屋的“容積率”還不夠高或详，也就是說房子可以建得再密一點系羞，這樣市場提供的房源就會更豐富，房價就會有下跌的余地霸琴。

房屋的交易也不夠頻繁椒振，除了大產(chǎn)權(quán)房還有小產(chǎn)權(quán)房，如果他們都能夠進入流通梧乘，都能夠合法澎迎，都一樣能夠享受法律保護的話，那么房屋的平均價格也會大幅下降选调。

第四夹供，我們不應該把投資需求和使用需求對立起來。投資需求是以使用需求為基礎(chǔ)的仁堪，沒有投資者會無緣無故地做投資哮洽，會在沒有人要的爛地上面做投資。投資者看重的是未來的使用需求弦聂，那些打擊投資需求的政策鸟辅，最終也會打擊到未來的使用需求。

中美房價租售比的差異

• 看在美國莺葫，一幢房子的月租金是100 匪凉，買= 100 * 200 = 20萬。
• 而在中國捺檬，一幢房子的月租金是100洒缀，買= 100 * 600 = 600萬。 中國房屋的租售比欺冀，要比美國的低得多树绩。中國租更劃算

從居住的條件看都是一樣的，不一樣是多了一張房產(chǎn)證隐轩。這時候買房要比租房的人付出的代價高三倍饺饭，

純住房 那你租房要比買房合算多了。
如果你買房還看中這套房子可能附帶的戶口等功能职车， 投資的回報瘫俊，那就勇敢的去買

旅居地產(chǎn)為什么不值得購買

以一個游客的身份買下一棟房，你將來所有的假期怎么過悴灵？你是不是都得回來這里看看你的房子扛芽？你是不是把以后所有的空閑時間都綁在這個地方了？

如果你不在這個地方買房积瞒，如果你需要的僅僅是居住需求川尖，而不是為了投資，你用你買房的錢茫孔，世界什么酒店都能锥Ｔ被芳？你要花的錢，比你買房的錢要少得多馍悟，而你要付出的折騰也要少得多畔濒。

小總結(jié)

價格協(xié)調(diào)人與人之間的關(guān)系

關(guān)于價格的理論和它的應用。

人的基本的需求和偏好锣咒。每個人的需求和偏好是可以排序的侵状，但是人與人之間的偏好需求，是不可以比較的毅整。
人與人之間的效用不可以比較壹将，是價格。

價格有三個基本的作用：

• 以最直接毛嫉、最節(jié)儉诽俯、最有效的方式向有需要的人、向相關(guān)的人傳遞關(guān)于稀缺性的信號承粤。
• 指導人們根據(jù)稀缺性的信號來安排生產(chǎn)的方式暴区。
• 指導產(chǎn)品的分配。（最總要 如何分餅決定了這個餅能做多大辛臊。）

價高者得是最有效的競爭方式

人與人之間競爭稀缺資源的各種方式仙粱。

• 按暴力的強弱來分配，

• 按論資排輩的辦法來分配

• 按先到先得的辦法來分配

• 按智力的高低

• 按人際關(guān)系的親疏彻舰，

• 按政治手腕的強弱

• 我們說沒有哪種分配的辦法比別的辦法更公平伐割，因為不同的規(guī)則就有不同的贏家，不同的輸家刃唤。

• 但是確實有一種辦法比別的辦法更有效隔心，那就是按價格的高低來決定分配的方式。

因為這種方式所導致的無謂損失尚胞，因為競爭而產(chǎn)生的資源耗散最低硬霍。

每個人都努力去賺錢的時候，他們總的來說笼裳，賺錢的辦法唯卖，就只能是向別人提供他們愿意付費的服務，這時候因為競爭而產(chǎn)生的無謂損失就會降到最低躬柬。人與人在競爭稀缺資源的同時拜轨，就產(chǎn)生了一個正面的副效應，就是他們創(chuàng)造了新的社會財富允青，被別人認可的橄碾、別人愿意付費的社會財富。

用出價的辦法來競爭是最有效的。

過剩與短缺均源于價格管制

短缺還是過剩堪嫂，是因為價格受到人為干預。

• 短缺是當價格被人為壓低以后木柬，人們不得不采取其他非價格的方式皆串，才能獲得他們的需求的一種現(xiàn)象。
• 過剩是那些賣東西的人眉枕，供給者不得不采取其他非價格的方式恶复，才能把他們手頭上的東西成功地賣出去的一種社會現(xiàn)象。

解救的方法：解除價格管制速挑。

沒有任何人可以控制市場價格

• 幫助窮人更好的辦法谤牡，不是去干預具體商品的價格，給窮人錢姥宝，讓他們拿錢去購買他們所需要的產(chǎn)品翅萤。

• 這樣既能夠補貼最窮的人，同時也不會影響市場機制發(fā)揮它的正常效用腊满。

• 我昨天把我們家的房子賣了套么，賣了一百萬。這房子是我們家的碳蛋，我賣了一百萬胚泌，我問你，一百萬這個價格是我定的嗎肃弟？不是我定的玷室，是市場定的。

• 與其說我把這個房子賣了一百萬笤受，不如說我向全社會匯報了這所房子穷缤，它在這個時點、在這個地區(qū)箩兽、在這個質(zhì)量上绅项，它的價格是一百萬。

• 雖然我是房子的主人比肄，但是我并不能決定它的價格高低快耿。

哈羅德·德姆塞茨（Harold Demsetz, 1930），從亞當·斯密到歐文·費雪芳绩，半個世紀的經(jīng)濟學成就掀亥，就是建立了一個高度分權(quán)的抽象模型，其中沒有任何人可以控制價格或其他重要的市場指標妥色。這句話概括了經(jīng)濟學發(fā)展150多年最基本的教訓搪花。

問題

"就是建立了一個高度分權(quán)的抽象模型，其中沒有任何人可以控制價格或其他重要的市場指標。" 談談你的感受撮竿？
答：價格是神圣的吮便，不可侵犯的。我們應該尊重價格

老師回答

哈羅德·德姆塞茨（Harold Demsetz ）說的“沒有任何人可以控制價格或其他重要的市場指標”幢踏，這句話里面“其他重要的市場指標”指的是哪些髓需？

是匯總的宏觀經(jīng)濟指標 利率、匯率房蝉、平均工資率僚匆、失業(yè)率等

而每一個具體的判斷，每一個具體的交易它們匯集起來搭幻，就有一些宏觀的經(jīng)濟指標咧擂。比方說利率、匯率等等檀蹋。
這些指標不是由任何一個人松申，任何一個機構(gòu)，任何一個團體決定的俯逾，是由所有人決定的攻臀。
每一個人都生活在一張巨大的網(wǎng)當中，他們只是這些網(wǎng)格當中的一個單元纱昧。

問答

芝加哥天氣很冷為什么還有那么多人來刨啸？

科斯活到103歲，沒去鄉(xiāng)村退休识脆，而是在芝加哥设联，因為那里有最好的醫(yī)院。

城市的房價上漲的好壞

有同學認為：城市的房價上漲我認為是一件壞事

房價過高導致城市的競爭力下降灼捂，越來越多高校畢業(yè)出來的年輕人离例，因為生活成本過高而離開大城市，長久來看對城市的發(fā)展是不利的悉稠。

老師評論：城市上漲導致城市的競爭力下降宫蛆，這個說法有那么一點點問題，那就是我們要區(qū)分房價上升是結(jié)果的猛，而不是原因耀盗。這些地方之所以房價上升，是因為它的競爭力比較強卦尊，人們愿意來叛拷，房價才上升。

比方說美國的硅谷岂却，房價上升得也很厲害忿薇，這是結(jié)果裙椭，是它的機會比別的地方多，房價才上升署浩。
所以我們做判斷的時候要非常仔細地去區(qū)分因和果揉燃，這是我們這一節(jié)課要強調(diào)的。

比方說筋栋，我問你炊汤，發(fā)燒是好事，還是壞事二汛？
你說生病不是好事婿崭，但如果生了病在發(fā)燒拨拓，那說明人的防御系統(tǒng)在起作用肴颊，這反而是好事。
如果有人發(fā)燒了渣磷，你去修改溫度計婿着，這不是好事。但你去治病醋界，這是好事竟宋。

如果一個城市的競爭力強了以后，要去住的人多了形纺，這是好事丘侠。房價高了以后，我們想辦法去解決住房問題逐样，增加供給蜗字，增加流動，增加交易脂新，這是好事挪捕。我們得把話說到那么細，我們才能夠把因果關(guān)系分清楚争便。

有同學說：房價上漲是好事

但漲幅與需求不成比例就不是好事级零，那是房產(chǎn)泡沫。北上廣深的房價高滞乙，因為外來的人多奏纪，這是好事，需求決定嘛斩启。但全國范圍內(nèi)的房價虛高亥贸，就不健康。

這里面有一個問題浇垦，他可能觸及到了炕置，那就是如果價格是全面上升的荣挨，沒有例外的，那可能就是另外一個因素在起作用朴摊，那就是全國性的貨幣增發(fā)默垄。只有全國性的貨幣增發(fā)才會導致所有產(chǎn)品的價格全線上漲。

而這個問題我在周四的課程里面其實也談到了甚纲，那就是租房和買房到底哪一個更劃算口锭。如果僅僅是為了獲取和享受住房的服務的話，租房就夠了介杆，很合算鹃操。

買房是要把自己投身到投資的人流里面去，這當中有一個合理的原因春哨，就是使自己不至于在貨幣增發(fā)的大潮中吃虧荆隘。
因為如果貨幣大量增發(fā)，錢就越來越不值錢赴背，只有物才值錢椰拒。
在這個過程中，盡可能地借錢買物是一種保值的辦法凰荚。這個問題在后面我們講通貨膨脹的時候燃观，會仔細分析。

如果沒有對小孩教育的問題便瑟，租房是合算的缆毁。

房價上漲的一個原因是房子跟戶口，跟教育到涂，跟醫(yī)療這些資源綁定得太緊了脊框，房價其實是這些價格管制資源成本的轉(zhuǎn)移。
原本只要稍稍提一下價养盗，把教育的價格提高一點缚陷，把醫(yī)療的價格提高一點就夠了的。
現(xiàn)在往核，非要變成買一套房才能做到箫爷，這樣房子這一個單點就承擔了太多的作用了。

如果我們非要把那些明明是商品的商品說成不是商品聂儒，不把它們當做商品來處理虎锚，就會引發(fā)一連串的問題。

問題

假如你是一位正在興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家衩婚，你會把養(yǎng)老院建在什么地方窜护，為什么？

• 正方是把養(yǎng)老院建在偏遠的郊區(qū)非春，那里地價比較便宜柱徙，環(huán)境比較優(yōu)美缓屠；
• 反方是把養(yǎng)老院建在城市的中心，那里人口非常集聚护侮，空間相對狹小敌完。

反方：因為只有大規(guī)模的人口聚集才能提供更優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務。跟科斯一樣羊初。