最近一篇關(guān)于房地產(chǎn)市場的文章刷屏整個(gè)網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)著名公眾號真叫盧俊發(fā)布了一篇文章《上海樓市的艱難才睹，遠(yuǎn)超出我的想象》徘跪，該文一出幾乎刷爆了整個(gè)朋友圈，一群朋友扎堆來詢問琅攘，房地產(chǎn)市場如此艱難未來樓市究竟會何去何從垮庐？由于挨個(gè)回復(fù)實(shí)在過于困難，本文再次梳理一遍中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展邏輯坞琴，房地產(chǎn)如此艱難會是即將大跌的信號了嗎哨查？
一、上海樓市的艱難暴露了什么問題剧辐？
盧俊在文中寫到寒亥，他想要置換一套住房，在看到了理想的房源之后意外地發(fā)現(xiàn)荧关，房東幾乎非常好講話溉奕，“出乎意外的是，房東很快答應(yīng)了我的要求忍啤，只是希望首付款可以更快的給到加勤，說實(shí)話買賣房子這么多次，這么爽快的房東本質(zhì)上還是非常少見的同波，我驚訝房東的態(tài)度但是更加好奇是什么樣的樓市讓房東有這樣的心態(tài)鳄梅。中介給的觀點(diǎn)是房東也看好了下家房子所以比較爽快〔翁眩“
然而當(dāng)盧俊先生自己將房子掛出之后卫枝，發(fā)現(xiàn)問題不是這么簡單，“奇怪的是讹挎，來客量比想象中的少校赤，且大家都處于糾結(jié)的態(tài)度，并沒有表達(dá)明顯的購買意向筒溃。僅有一兩個(gè)出價(jià)的马篮，都報(bào)了一個(gè)非常離譜的價(jià)格，談判也沒有順利的進(jìn)行下去怜奖。當(dāng)然浑测，按照我過去的習(xí)慣，如果沒人買那就等一陣子吧，讓市場看到我們沒有降價(jià)的意愿迁央，總有一兩個(gè)人等不住會來買的掷匠。這也是我過去的經(jīng)驗(yàn)，后面我也選擇等待岖圈。更加離奇的是讹语，經(jīng)過2個(gè)月，客戶就真的就沒有來了蜂科，市場就像真空了一樣顽决，來客量幾乎就沒有，對于房子這個(gè)東西导匣，好像完全沒有想象中的需求才菠。”
后來贡定，“一套250萬的房子赋访，最后選擇200萬出，這樣總價(jià)的房子最后選擇這樣的方式斷臂出貨缓待。一個(gè)小區(qū)幾套房子进每，只有選擇降價(jià)的才能賣掉，然而微妙的是命斧，一旦一個(gè)降價(jià)了田晚，后面其他二手房都會降價(jià)，像往年一樣待價(jià)而沽的情況現(xiàn)在越來越少国葬。房客的看房周期越來越長贤徒，沒人相信今天不買明天就漲的情況。中介的案例加上我的個(gè)人感受汇四，恍然間感覺上海樓市正在經(jīng)歷不一樣的周期接奈，到底發(fā)生了什么⊥酰”
其實(shí)序宦，我們仔細(xì)分析，上海二手房市場出現(xiàn)這樣的情況也并不讓人意外背苦，主要原因是上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再是當(dāng)年的市場了互捌，在國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的大力調(diào)控之下行剂，房地產(chǎn)的需求面已經(jīng)發(fā)生了較大的變化秕噪，在限購政策的層層加碼之下，很多剛需被限制厚宰，從而失去了購房的資格腌巾。而具備購房資格的人，面對著較高的上海房價(jià)，卻面臨著難以支撐的現(xiàn)狀澈蝙，即使用“六個(gè)錢包”來支撐很多房屋的總價(jià)也超過了預(yù)算的上限吓坚。
而上海本地人則都是以置換為主，如果自己的房子賣不出去同樣也難以形成真正的購買力灯荧，最終的結(jié)果就是二手房市場的供給過剩需求不足凌唬。再加上，國家對一手房采用了政策指導(dǎo)價(jià)漏麦，這樣就導(dǎo)致一手房的價(jià)格是低于周邊二手房價(jià)格的，結(jié)果一手房開盤往往直接是當(dāng)天搶空况褪，這樣每個(gè)一手房的樓盤最終都會像一個(gè)無底洞一樣迅速吸干周邊的購房需求撕贞，從而讓二手房市場變得更加疲軟。
所以测垛，最終的結(jié)果就是上海很多人的房子變成了紙面上的富貴捏膨，不動產(chǎn)的低流動性讓財(cái)富只能是看上去很美，卻不是真正的財(cái)富食侮。
二号涯、艱難超越想象會預(yù)示著大跌嗎？
我們仔細(xì)分析房地產(chǎn)市場的格局就會發(fā)現(xiàn)锯七，隨著多輪調(diào)控的逐漸加碼链快，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)理念其實(shí)已經(jīng)在不知不覺中深入人心眉尸，上海房地產(chǎn)的問題域蜗，其實(shí)就是房地產(chǎn)整個(gè)流動性降低所產(chǎn)生的必然體現(xiàn)，這些年房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲導(dǎo)致了大量的本地居民擁有了巨大的財(cái)富噪猾，很多人想當(dāng)然的認(rèn)為房子是不會下跌的霉祸，所以當(dāng)自己所持有的房子沒有辦法賣出一個(gè)好價(jià)格的時(shí)候，他們更多地選擇了等待而不是降價(jià)袱蜡。再加上我們之前分析的買房者由于很多都不是剛需而是置換丝蹭，這樣也直接導(dǎo)致了市場等待情緒的進(jìn)一步升溫，房地產(chǎn)市場的流動性開始進(jìn)一步下滑坪蚁。
其實(shí)奔穿，我們縱觀全世界各國的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)雖然作為一個(gè)最為特殊的商品敏晤，其價(jià)值不僅是房屋這個(gè)建筑所帶來的價(jià)值巫橄，還包括其所在土地的價(jià)值，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)作為商品的稀缺性屬性茵典，這個(gè)屬性最終推動了房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲湘换，但是這個(gè)上漲并不是無限制的，房地產(chǎn)市場終究是一個(gè)受到供需調(diào)節(jié)的市場。之前彩倚，房地產(chǎn)市場之所以會快速上漲筹我，最核心的原因就是我們國家快速的城鎮(zhèn)化帶動了大量的人進(jìn)入了城市，特別是一二線城市吸引了周邊大量的人口帆离，這些人最終成為了支撐房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲剛需蔬蕊。
在國家房地產(chǎn)調(diào)控逐漸加碼的今天，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩個(gè)大的趨勢哥谷，一方面岸夯，由于調(diào)控加碼，讓更多人必須要沉下心來在這個(gè)城市真正打拼一段時(shí)間才能夠擁有買房的資格们妥，從而滯后了房地產(chǎn)的剛需猜扮，讓剛需支撐力度開始衰減，另一方面监婶，由于租售并舉旅赢、共有產(chǎn)權(quán)、廉租房包括長租公寓的紛紛入市惑惶，讓大量的居住需求其實(shí)被多元化的房地產(chǎn)市場供給給滿足煮盼，從而更加降低了剛需購房的迫切性沖動，此消彼長之下带污，房地產(chǎn)市場逐漸趨于冷靜已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)僵控。
那么，在三四線城市調(diào)控加碼鱼冀，搖號不斷從嚴(yán)喉祭，房地產(chǎn)調(diào)控日趨緊張的大背景下，房地產(chǎn)市場其實(shí)就如同一匹脫韁的野馬被重新按回了馬龍頭之中雷绢，房地產(chǎn)市場再想重復(fù)當(dāng)年的快速上漲幾乎已經(jīng)是一個(gè)不可能事件了泛烙，這是因?yàn)橐环矫娣績r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)高位，這個(gè)高位是大多數(shù)中國家庭都不可能輕易負(fù)擔(dān)的翘紊，這也是為什么以房地產(chǎn)作為投資品的需求在調(diào)控與高房價(jià)的雙重影響下不斷銳減蔽氨，另一方面，大多數(shù)中國家庭的財(cái)富都被固化到了房地產(chǎn)上面帆疟，剛需的不足直接帶來了房地產(chǎn)流動性的降低鹉究，所以有價(jià)無市成為了一個(gè)常態(tài)，紙面富翁也是是大多數(shù)家庭的一個(gè)真實(shí)寫照踪宠。
所以自赔，我們可以得出結(jié)論，未來房地產(chǎn)市場可能將會逐步回歸理性的低流動性的狀態(tài)柳琢，房價(jià)也許并不會出現(xiàn)大幅下跌绍妨，但也不再會大幅度上漲润脸，也許最近各地的搖號搶購就是房地產(chǎn)市場瘋狂最后的幾縷火花罷了，一個(gè)全新的房地產(chǎn)時(shí)代似乎已經(jīng)到來了他去。
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