貓叔聊地產(chǎn)（轉(zhuǎn)自頭條）
? ? ? ? 5天前
? ? ? ? 前兩天出席一個(gè)小規(guī)模的論壇踏幻，有朋友問：貓叔枷颊，針對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，作為一個(gè)買房者该面，覺得最重要的事情是什么夭苗？
? ? ? ? 我說：現(xiàn)在樓市有點(diǎn)像十字路口，有的樓盤降價(jià)也賣不出去隔缀，有的樓盤排隊(duì)搶也不到题造。大多數(shù)人還在觀望和等待的時(shí)候，你主動(dòng)出擊做出選擇猾瘸，那么你就贏了界赔。
? ? ? ? 選擇不是要立刻買房。而是付出行動(dòng)牵触。
? ? ? ? 貓叔的大多數(shù)粉絲淮悼，甚至是小密圈里的粉絲，都停留在觀望和等待的階段揽思。
? ? ? ? 所以大家的特點(diǎn)是：先看看公眾號(hào)說了什么袜腥，再問問“專家”什么時(shí)候買房合適。如果沒有大的行情钉汗，那么刷刷微博羹令、看電視劇鲤屡、逛街吃美食，買房的計(jì)劃一拖再拖福侈。
? ? ? ? 生活中有個(gè)定律叫做“二八法則”酒来，意思是說20%的人知道行動(dòng)才有結(jié)果，80%的人會(huì)被周圍的環(huán)境所影響肪凛。而這個(gè)比例到了樓市堰汉，就會(huì)變得更加極端，成為“一九法則”伟墙。
? ? ? ? 90%的人選擇刷公眾號(hào)衡奥，還只是看標(biāo)題不看內(nèi)容那種。
? ? ? ? 只有10%的人會(huì)選擇跑盤远荠、調(diào)查市場(chǎng)，
? ? ? 所以只有10%是真正了解樓市的人失息，
? ? ? ? 只有10%的人在資產(chǎn)保值這條路上走的更遠(yuǎn)譬淳。
? ? ? ? 所以，今天的話題是盹兢，我們?cè)趺礃硬拍苘Q身到10%的人里面邻梆？
? ? ? ? 這篇文章烁落，就是你買房之前必須先上的一堂課次和。
? ? ? ? 也許有點(diǎn)燒腦，但絕對(duì)含金量十足吴超。
? ? ? ? 01见芹，了解樓市的第一課
? ? ? ? 樓市的第一課剂娄，就是搞清楚真正的市場(chǎng)是什么樣的——什么是新房，什么是二手房玄呛。
有人看了會(huì)說阅懦，這還不簡單，新房就是期房徘铝，開發(fā)商賣的房子耳胎，二手房就是已經(jīng)下了房本被人買過的房子。
其實(shí)惕它，事情沒那么簡單怕午。
新房和二手房，是兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)淹魄。
直到現(xiàn)在郁惜，不少人還以為新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)是互通互聯(lián)的，買什么房子都是買揭北，有什么區(qū)別扳炬。
其實(shí)這種認(rèn)知是錯(cuò)誤的吏颖，新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)是割裂開來的兩個(gè)市場(chǎng)，他們所面對(duì)的人群完全不一樣恨樟。
為了便于理解半醉，我們?cè)O(shè)想下買新房和二手房的過程。
對(duì)于小白來說劝术，買新房是最省時(shí)省力的缩多。首先進(jìn)入裝修的金碧輝煌的售樓處，然后美貌的售樓小姐帶你來到精致的沙盤养晋，一對(duì)一的為你介紹樓盤信息衬吆，隨后為你遞上剛泡好的茶水。
? ? ? ? 預(yù)付定金绳泉，簽合同逊抡，等網(wǎng)簽，辦貸款一條龍服務(wù)零酪。
每一步都有人提醒你怎么做冒嫡，
每一步都不需要你自己籌備、計(jì)劃四苇。
但如果買二手房孝凌，需要你要自己學(xué)會(huì)熟悉地段，熟悉周邊小區(qū)的情況月腋，再一個(gè)個(gè)看房源蟀架，和賣家討價(jià)還價(jià)。好不容易確定了房源榆骚，還要核實(shí)產(chǎn)權(quán)片拍、簽定購房合同、交納稅費(fèi)寨躁、辦理過戶穆碎、甚至水電等生活費(fèi)用的交代等等。
這里很多個(gè)環(huán)節(jié)都是需求買賣雙方同時(shí)參與的职恳，
每一步都需要你親力親為所禀，
每一步都有陷阱和漏洞。
所以放钦，從實(shí)際操作角度來講色徘，新房是easy模式，二手房是hard模式操禀。
再看具體的付款方式褂策。
很多人認(rèn)為，買房要看房子的總價(jià)，這是不對(duì)的斤寂。
我相信很多外地打工耿焊，家境不是那么好的朋友有一點(diǎn)深刻的體會(huì)：靠著自己的打拼，月供省吃儉用是可以還上的遍搞，難度最大的是首付的錢罗侯。
以新房、二手房都是總價(jià)100萬為例溪猿。首付需要30%計(jì)算钩杰。
新房總價(jià)100萬，只需要支付首付30萬诊县，余下貸款70萬讲弄，再交1%-3%的契稅就可以了。
二手房總價(jià)100萬依痊，如果是次新房避除，那么評(píng)估價(jià)打9折，是90萬胸嘁。貸款要按照90萬總價(jià)來計(jì)算驹饺，只能貸款63萬。所以二手房首付需要：100-63=37萬缴渊。
即使是不計(jì)算二手房的中介費(fèi)、增值稅鱼炒、個(gè)稅衔沼，二手房的首付就要比新房多支付7萬。
實(shí)際上沒有那么好的事情昔瞧，中介費(fèi)是很難避免的指蚁，至少要2%，那么還要加2萬自晰。
不想交增值稅凝化，需要房本滿兩年才可以。
不想交個(gè)稅酬荞，需要賣家名下的唯一住房搓劫，而且房本滿五年。
所以混巧，一般情況下枪向，二手房首付金額，加上中介費(fèi)咧党、稅費(fèi)秘蛔，首付40%甚至更多是很正常的。
而現(xiàn)在北上廣深的房價(jià)，即便新房首套35%的首付深员，也是動(dòng)輒上百萬负蠕，對(duì)于大部分老百姓而言，都要交齊父母輩的養(yǎng)老錢才能拿的出來倦畅，再加上5%以上也實(shí)在太過沉重遮糖，很多剛需不是不想買二手房，而是被高昂的首付逼到了新房市場(chǎng)中滔迈。
比起房子的總價(jià)止吁，首付才是買房的最大門檻。
首付燎悍，才真正能考驗(yàn)家底敬惦，體現(xiàn)出六個(gè)錢包的實(shí)力。
所以谈山，造成新房和二手房市場(chǎng)分裂的另外一個(gè)原因俄删，就是首付的高低與額外的稅費(fèi)。
從付款方式來說奏路，新房是easy模式畴椰，二手房是hard模式。
? ? ? ? 02鸽粉，樹立正確的認(rèn)知
? ? ? ? 當(dāng)我們細(xì)致分析了買新房和二手房的具體差別后斜脂，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，買新房和二手房的人触机，是完全不同的人群帚戳。
什么樣的人更喜歡買新房呢？
1儡首、首次置業(yè)的人片任，毫無買房經(jīng)驗(yàn)
2、有“初房情節(jié)”的人蔬胯，不喜歡要?jiǎng)e人住過的房子
3对供、只能承擔(dān)少量首付，需要多貸款的剛需族
這部分人氛濒，是買房群體中的絕大多數(shù)产场。也是支撐樓市最重要的群體。他們還有一個(gè)最重要的特點(diǎn)：沒有購房經(jīng)驗(yàn)舞竿，注定被開發(fā)商套路涝动。
什么樣的人更喜歡買二手房呢?
他們是兩個(gè)只有少量面積相交的圓，分別是不同的市場(chǎng)炬灭，面對(duì)不同的人群醋粟。
? ? ? 這一點(diǎn)也是我在實(shí)際工作中體會(huì)到的靡菇。
我之前做房地產(chǎn)策劃的時(shí)候，經(jīng)常寫很多樓盤的競品報(bào)告米愿。有一天厦凤，我問領(lǐng)導(dǎo)，為什么我們做了這么多競品分析育苟，都是新盤的较鼓，二手房小區(qū)很少關(guān)注？領(lǐng)導(dǎo)告訴我：新房和新房競爭违柏，二手房賣家和賣家競爭博烂，這是完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)。
好漱竖，請(qǐng)注意禽篱，接下來的重點(diǎn)：
假如一家開發(fā)商在某二手小區(qū)旁邊蓋了一棟新樓，二手小區(qū)的總價(jià)是100萬馍惹，新樓盤的品質(zhì)躺率、所享受到的配套、學(xué)校資源等等万矾，都和二手小區(qū)一樣悼吱。那么開發(fā)商新盤的價(jià)格，定在什么范圍內(nèi)合適良狈？
答案是120萬左右后添。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是壟斷的，所以開發(fā)商以獲取最大利潤為目的薪丁，定價(jià)只需要考慮買得起房子的那部分人最大的承受極限即可吕朵。
該區(qū)域二手小區(qū)總價(jià)是100萬，以首套房計(jì)算窥突，那么實(shí)際支付的首付就要40萬左右（上文已經(jīng)說過）。說明該區(qū)域人可以接受的支付門檻是首付40萬硫嘶。那么新盤的首付支付門檻也是40萬阻问，按照首套房三成首付計(jì)算，總價(jià)可以賣到120萬沦疾。
當(dāng)然真實(shí)情況比較復(fù)雜称近，為了便于大家理解，這是一個(gè)簡化了的市場(chǎng)模型哮塞。
這個(gè)案例要說明的結(jié)論是：正常情況下刨秆，同一區(qū)域品質(zhì)相同的新房和次新二手房，差價(jià)在20%是合理的忆畅。（請(qǐng)注意這里是正常情況下衡未，新房和二手房價(jià)格倒掛的問題，下文會(huì)具體解釋）
你覺得很奇怪很荒誕嗎？明明是同樣的品質(zhì)缓醋，同樣的地段如失，新房就可以比二手房高出20%的價(jià)格來？
因?yàn)樾路亢投址康氖袌?chǎng)不重合送粱。
小白們完全不會(huì)意識(shí)到褪贵，他們要買的新房，價(jià)格120萬抗俄，實(shí)際只值100萬脆丁。
多出來的20萬，是開發(fā)商做出的溢價(jià)动雹。
這部分溢價(jià)槽卫，包括售樓處的裝修費(fèi)用、售樓小姐的工資洽胶、營銷費(fèi)用等等等等晒夹。
但實(shí)際上，120萬的房子姊氓，一旦進(jìn)入二手房市場(chǎng)丐怯，再轉(zhuǎn)讓立馬要打八折。
買新房翔横，就意味著選擇了easy模式读跷，easy模式也就意味著享受更簡單的流程，更舒適的服務(wù)禾唁，付更多的錢效览。
? ? ? ? 03，新房和二手房的獲利機(jī)會(huì)
? ? ? ? 看完第二部分荡短，你會(huì)知道丐枉，在正常情況下，新房往往都有溢價(jià)掘托，真正的成交價(jià)格瘦锹，還是要看二手房市場(chǎng)。
那么闪盔，是不是新房就不建議買了呢弯院？還是要根據(jù)具體情況而定。
這里就用到一個(gè)小技巧：看新房和二手房的價(jià)差泪掀。
上文提到：正常情況下听绳，同一區(qū)域品質(zhì)相同的新房和次新二手房，差價(jià)在15-20%是合理的异赫。
在差價(jià)比較合理的時(shí)候椅挣，貓叔更推薦有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的買家買二手房头岔。
差價(jià)不合理的時(shí)候，要分情況討論贴妻。
一手房的價(jià)格切油，是開發(fā)商自己定價(jià)，而開發(fā)商對(duì)樓市的敏感程度名惩，取決于拿地成本澎胡、融資利率等等，他們是先知先覺的群體娩鹉。而二手房的價(jià)格攻谁，掌握在上萬個(gè)散戶一樣的賣家手里，他們對(duì)房價(jià)是比較遲鈍的弯予，后知后覺的戚宦。所以二手房的價(jià)格，會(huì)受到一手房的很大影響锈嫩。
樓市上行期：新房價(jià)格-二手房價(jià)格>20%
往往大牛市到來之前受楼，就有很多開發(fā)商瘋狂拿地，提高新房價(jià)格了呼寸。這個(gè)時(shí)候二手房賣家是后知后覺艳汽，懵懵懂懂的，只有零星幾個(gè)對(duì)價(jià)格比較敏感的賣家提高掛牌價(jià)格对雪。所以河狐，這個(gè)時(shí)候，新房價(jià)格就脫離了20%價(jià)差范圍瑟捣，比二手房高出了一大截馋艺。
請(qǐng)問這個(gè)時(shí)候，你要買新房還是二手迈套？肯定是二手捐祠。因?yàn)樾路績r(jià)格已經(jīng)漲上去了，二手正處于剛剛要啟動(dòng)上漲的階段桑李。
樓市調(diào)控期：二手房價(jià)格>新房價(jià)格
當(dāng)房價(jià)上漲過快踱蛀，樓市過熱的時(shí)候，就需要調(diào)控了芙扎。而二手房市場(chǎng)，政府是很難調(diào)控的填大，因?yàn)槭乔f萬賣家自由定價(jià)戒洼，調(diào)控起來很麻煩。這個(gè)時(shí)候允华，政府要拿新房開刀圈浇，要求開發(fā)商一律不能隨便抬高價(jià)格賣寥掐，給每一個(gè)樓盤設(shè)置一個(gè)比較低的“備案指導(dǎo)價(jià)”。
備案指導(dǎo)價(jià)是什么意思呢?新房只有拿到銷售許可證了才能賣房磷蜀，而想要拿銷售許可證召耘，就必須按照備案指導(dǎo)價(jià)格開盤。也就是說褐隆，政府要強(qiáng)行壓著開發(fā)商讓利污它。
所以這一階段，新房的價(jià)格被壓得很低庶弃。開發(fā)商沒錢可賺衫贬，要么不開盤，要么綁定車位歇攻、茶水費(fèi)固惯、裝修費(fèi)多要錢。而二手房的價(jià)格要比新房高了很多缴守。
這個(gè)時(shí)候葬毫，買入二手房，會(huì)有巨大風(fēng)險(xiǎn)屡穗。價(jià)差反常即為妖贴捡。當(dāng)二手房比新房高的時(shí)候，要么新房價(jià)格漲鸡捐，要么二手價(jià)格跌栈暇。
因?yàn)閭浒竷r(jià)限制，新房價(jià)格不能隨便漲箍镜，二手價(jià)格一定會(huì)跌源祈。
所以一定要買新房。
樓市下行期：新房價(jià)格-二手房價(jià)格<20%
當(dāng)房價(jià)下跌的時(shí)候色迂，新房和二手房會(huì)出現(xiàn)罕見的“搶客”現(xiàn)象香缺，對(duì)市場(chǎng)行情敏感的開發(fā)商往往會(huì)搶先降價(jià)。去年下半年和今年開春歇僧，就出現(xiàn)了多個(gè)地區(qū)萬科图张、恒大降價(jià)的現(xiàn)象。
這時(shí)候新房價(jià)格的利潤空間壓縮诈悍，而二手房市場(chǎng)賣家祸轮，更傾向于觀望，而不是主動(dòng)降價(jià)——新房降價(jià)了?大不了我等樓市回暖在賣侥钳，堅(jiān)決不降價(jià)适袜，哼。
所以此階段買入新房又會(huì)比較劃算舷夺。
好了苦酱，我估計(jì)很少有人會(huì)把新房和二手房市場(chǎng)分析的這么細(xì)致售貌，希望大家多死點(diǎn)腦細(xì)胞，把里邊的邏輯搞清楚疫萤。
對(duì)于貓叔來說颂跨，最大的努力就是宏觀方向給一個(gè)樓市的大概走勢(shì)，讓你知道大概的實(shí)操過程扯饶，而真正的機(jī)會(huì)則是要靠自己去找出來恒削。
不代表個(gè)人觀點(diǎn)，只是感覺某些觀點(diǎn)合理帝际。
