? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 該房屋買賣合同成立嗎？

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 作者：奉法如天

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2021年5月25日

? ? ? ? 案情簡介：

? ? ? ? 甲、乙雙方于2006年簽訂了一份房屋買賣合同岂膳，合同約定，乙方將自己名下的一套住房賣給甲方，價(jià)格若干元，由甲方承擔(dān)房屋過戶一切稅供常、費(fèi)等費(fèi)用，乙方負(fù)責(zé)辦理房屋過戶等一切手續(xù)鸡捐。合同約定付款方式和付款期限栈暇，并約定了如果違約應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任和支付違約金等條款，合同還約定了爭議的解決辦法等等內(nèi)容箍镜。合同由甲源祈、乙雙方在各自的落款處簽名并按上指紋。至此色迂，該合同成立生效新博。

? ? ? ? 合同簽訂后，甲方按照合同約定的數(shù)額脚草，并在合同約定的履行期限內(nèi)付了款，乙方也將房屋鑰匙交付了甲方原献，甲方對(duì)房屋進(jìn)行了簡單裝修后馏慨，便搬進(jìn)去居住。由于缺乏法律知識(shí)姑隅，甲方住進(jìn)去之后写隶，并沒有催促乙方辦理房屋過戶手續(xù)。就這樣讲仰，一住就是七慕趴、八年。

? ? ? ? 一天鄙陡，乙方突然給甲方打電話冕房，聲稱由于沒有辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)稱至甲方趁矾，故乙方?jīng)Q定終止該房屋買賣耙册，要求甲方搬出該居住房屋，乙方退給甲方購買房屋款毫捣。

? ? ? ? 甲方聽到這一消息后详拙，當(dāng)即表示不同意退房帝际，要求乙方辦理過戶手續(xù)。但乙方堅(jiān)決拒絕甲方的要求饶辙，并且表示蹲诀，如果甲方退房，乙方可以支付違約金弃揽。由于當(dāng)時(shí)房屋價(jià)格較低脯爪，合同約定的違約金也很低，經(jīng)過幾年的市場變化蹋宦，房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過違約金數(shù)額好多倍披粟，所以乙方才決定不再賣房，退還房款并支付違約金冷冗。

? ? ? ? ?甲守屉、乙雙方經(jīng)過多次交涉均無果，乙方于2013年5月蒿辙，向法院提起了訴訟拇泛，要求退還房屋。后來甲方又提起了反訴思灌，要求乙方辦理房屋過戶手續(xù)俺叭。

? ? ? ? 案例分析：

? ? ? ? 該案經(jīng)過開庭并審理后，合議庭有以下幾種意見泰偿，第一種意見認(rèn)為：房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)熄守，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)以登記為準(zhǔn)，該房屋由于沒有辦理過戶登記耗跛，所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移裕照，所以，乙方要求退房訴求合理调塌，應(yīng)該支持乙方的訴訟主張晋南。

? ? ? ? 第二種意見認(rèn)為：該案是買賣合同糾紛，法律沒有對(duì)房屋買賣合同成立生效要件作出強(qiáng)制規(guī)定羔砾，也就是說负间，法律并沒有要求合同當(dāng)事人對(duì)合同成立生效辦理登記，那么姜凄，既然法律沒有要求當(dāng)事人辦理登記政溃，該合同從雙方簽字按手印之時(shí)起，就已經(jīng)成立并生效了檀葛。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定玩祟，依法成立的合同受法律保護(hù)，且當(dāng)事人又履行了合同屿聋，甲方在履行過程中并沒有過錯(cuò)空扎，也就是說沒有違反合同約定的行為藏鹊，既然甲方?jīng)]有違約行為，甲方就有權(quán)要求乙方繼續(xù)履行合同转锈，并可以要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金盘寡。

? ? ? ? ?后來，在律師的幫助下撮慨，乙方撤回了訴訟并且給甲方辦理了過戶手續(xù)竿痰，案件圓滿結(jié)束。

? ? ? ? ?案后思考：

? ? ? ? ?類似該案在生活實(shí)踐中非常多見砌溺，由于受市場價(jià)格的影響影涉，很多當(dāng)事人在出賣房屋后，由于房屋價(jià)格上漲后受利益驅(qū)動(dòng)规伐，對(duì)原來售出的房屋又反悔蟹倾，要么要求漲價(jià)，要么要求退房猖闪，這使得市場變得混亂無序鲜棠，同時(shí)也嚴(yán)重地違反了合同“有約必守”的原則，給當(dāng)事人造成了非常多的麻煩培慌，還增大了法院審判量豁陆，浪費(fèi)審判資源，這是一種非常有害的現(xiàn)象吵护，有鑒于此盒音，2021年1月1日生效的《民法典》對(duì)這種情況作出了明確規(guī)定，《民法典》第502條規(guī)定：“依法成立的合同馅而，自成立時(shí)生效里逆，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外∮米Γ”

? ? ? ?“依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定胁镐，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的偎血，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的盯漂，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力颇玷。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任就缆√”

? ? ? “依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定竭宰，合同的變更空郊、轉(zhuǎn)讓份招、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定狞甚∷ぃ”

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?寫于2021年5月25日