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【閱讀提示】在辦理強制執(zhí)行案件過程中，免不了要處置被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)挣饥。遇到這種情況除师，不少律師同行的做法是先申請訴訟保全，然后將房產(chǎn)信息寫在申請執(zhí)行書的財產(chǎn)線索一欄扔枫，接著定期詢問執(zhí)行法官評估了沒汛聚？拍賣了沒？最后就等待執(zhí)行分配了短荐。其實房產(chǎn)的執(zhí)行過程并非這么簡單倚舀，可能會遇到各種各樣的阻礙。如果疏于未雨綢繆忍宋，或者怠于見招拆招痕貌，那么很可能會陷入被動，造成執(zhí)行進度拖延糠排，甚至財產(chǎn)最終無法處置舵稠。那么在執(zhí)行房產(chǎn)的過程中，有哪些常見的問題入宦？又有哪些應(yīng)對的辦法呢哺徊？本文介紹的就是關(guān)于執(zhí)行過程中，關(guān)于不動產(chǎn)查封的五個實務(wù)問題乾闰。

一唉工、查封的作用

眾所周知，查封不動產(chǎn)具有防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的作用汹忠，但其實查封的作用不僅限于此淋硝，還包括以下五個方面：

（一）查封是房產(chǎn)處置的前提條件雹熬。未經(jīng)查封，不得對財產(chǎn)進行拍賣谣膳、變賣竿报、以物抵債等處置。

（二）查封可以阻止最高額抵押主債權(quán)金額的增加继谚。減少最高額抵押主債權(quán)優(yōu)先受償?shù)谋壤揖欣诰S護普通債權(quán)人的利益。

（三）查封是法院對抵押物收取租金的啟動條件花履。有利于優(yōu)先債權(quán)人提前控制債務(wù)人的財產(chǎn)芽世。

（四）查封對租賃具有對抗效力。防止債務(wù)人利用租賃合同轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或規(guī)避執(zhí)行诡壁。

（五）查封可以確定財產(chǎn)分配的管轄法院济瓢。可以爭取對財產(chǎn)的處置主動權(quán)妹卿。

因此旺矾，查封不僅可以用于防守，更可以用于進攻夺克。一個完善的查封箕宙，不僅可以防范債務(wù)人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、提高維權(quán)效率铺纽，更能夠動員其他未起訴債權(quán)人及時主張權(quán)利柬帕，從而給債務(wù)人施加心理壓力和影響。

【本段涉及的法律法規(guī)】
一狡门、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
第四百八十六條 對被執(zhí)行的財產(chǎn)雕崩，人民法院非經(jīng)查封、扣押融撞、凍結(jié)不得處分盼铁。對銀行存款等各類可以直接扣劃的財產(chǎn)，人民法院的扣劃裁定同時具有凍結(jié)的法律效力尝偎。

二饶火、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押致扯、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
第二十六條　被執(zhí)行人就已經(jīng)查封肤寝、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)抖僵、設(shè)定權(quán)利負擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為鲤看，不得對抗申請執(zhí)行人。
　　第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封耍群、扣押义桂、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的找筝，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。
　　人民法院的查封慷吊、扣押袖裕、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人溉瓶。
第二十七條　人民法院查封急鳄、扣押被執(zhí)行人設(shè)定最高額抵押權(quán)的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人堰酿。抵押權(quán)人受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額自收到人民法院通知時起不再增加疾宏。
　　人民法院雖然沒有通知抵押權(quán)人，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道查封触创、扣押事實的坎藐，受抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額從其知道該事實時起不再增加。

三嗅榕、《中華人民共和國擔(dān)保法》
第四十七條　【抵押權(quán)對抵押物所生孳息的效力】債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的吵聪，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息凌那。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息吟逝。
　　前款孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用帽蝶。

四、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》
91．對參與被執(zhí)行人財產(chǎn)的具體分配块攒，應(yīng)當(dāng)由首先查封励稳、扣押或凍結(jié)的法院主持進行。
　　首先查封囱井、扣押驹尼、凍結(jié)的法院所采取的執(zhí)行措施如系為執(zhí)行財產(chǎn)保全裁定，具體分配應(yīng)當(dāng)在該院案件審理終結(jié)后進行庞呕。

二新翎、輪候查封不是查封，輪候查封法院沒有處分權(quán)

財產(chǎn)已被查封住练、凍結(jié)的地啰，不得重復(fù)查封、凍結(jié)讲逛。因此亏吝，永遠只有唯一的查封會發(fā)生法律效力，不會存在同時查封或并列查封盏混。

首先蔚鸥，首個實施的查封發(fā)生查封效力惜论，隨后實施的查封，無論其查封法律文書如何表述株茶，都只能發(fā)生輪候查封的效力来涨；

其次，如果在先查封因為期限屆滿自動解除启盛，或因為查封機關(guān)解除查封而失效蹦掐，則順位在后的首個輪候查封發(fā)生查封效力，其余輪候查封仍然保持輪候狀態(tài)僵闯；

最后卧抗，如果在先查封的房產(chǎn)已經(jīng)被處分完畢，則在后的輪候查封失效鳖粟。

【本段涉及的法律法規(guī)】
一社裆、《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百零三條財產(chǎn)保全采取查封、扣押向图、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他方法泳秀。人民法院保全財產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)立即通知被保全財產(chǎn)的人榄攀。
　　財產(chǎn)已被查封嗜傅、凍結(jié)的，不得重復(fù)查封檩赢、凍結(jié)吕嘀。

二、《最高人民法院關(guān)于查封法院全部處分標的物后輪候查封的效力問題的批復(fù)》(2007年9月11日　法函[2007]100號)
北京市高級人民法院：
　　你院《關(guān)于查封法院全部處分標的物后贞瞒，輪候查封的效力問題的請示》(京高法[2007]208號)收悉偶房。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封军浆、扣押棕洋、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號)第[二十八條]第一款的規(guī)定，輪候查封乒融、扣押拍冠、凍結(jié)自在先的查封、扣押簇抵、凍結(jié)解除時自動生效庆杜，故人民法院對已查封、扣押碟摆、凍結(jié)的全部財產(chǎn)進行處分后晃财，該財產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結(jié)的效力罗洗。同時，根據(jù)上述司法解釋第三十條的規(guī)定钢猛，人民法院對已查封、扣押命迈、凍結(jié)的財產(chǎn)進行拍賣、變賣或抵債的壶愤，原查封、扣押征椒、凍結(jié)的效力消滅娇哆，人民法院無需先行解除該財產(chǎn)上的查封碍讨、扣押、凍結(jié)蒙秒，可直接進行處分，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)税肪。
　　此復(fù)

因此溉躲，律師在辦案過程中榜田，除了要及時向法院申請查封債務(wù)人房產(chǎn)外益兄，還要留意跟蹤法院查封的效力狀態(tài)。

如果是生效的查封箭券，可以催促法院盡快實施評估拍賣净捅；

如果是輪候的查封，則要和己方當(dāng)事人做好解釋工作辩块，同時密切關(guān)注在先查封案件的進展蛔六；

如果己方當(dāng)事人是普通債權(quán)人，可能需要及時提出參與分配申請或商請移送執(zhí)行申請废亭；

如果己方當(dāng)事人是優(yōu)先債權(quán)人国章，可能需要提出商請移送執(zhí)行申請。

【本段涉及的法律法規(guī)】
一豆村、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》
９１．對參與被執(zhí)行人財產(chǎn)的具體分配液兽，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進行掌动。
首先查封四啰、扣押宁玫、凍結(jié)的法院所采取的執(zhí)行措施如系為執(zhí)行財產(chǎn)保全裁定，具體分配應(yīng)當(dāng)在該院案件審理終結(jié)后進行柑晒。
９２．債權(quán)人申請參與分配的欧瘪，應(yīng)當(dāng)向其原申請執(zhí)行法院提交參與分配申請書，寫明參與分配的理由匙赞，并附有執(zhí)行依據(jù)佛掖。該執(zhí)行法院應(yīng)將參與分配申請書轉(zhuǎn)交給主持分配的法院，并說明執(zhí)行情況罚屋。

二苦囱、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》
第二十一條保全法院在首先采取查封、扣押脾猛、凍結(jié)措施后超過一年未對被保全財產(chǎn)進行處分的撕彤，除被保全財產(chǎn)系爭議標的外，在先輪候查封猛拴、扣押羹铅、凍結(jié)的執(zhí)行法院可以商請保全法院將被保全財產(chǎn)移送執(zhí)行。但司法解釋另有特別規(guī)定的愉昆，適用其規(guī)定职员。
　　保全法院與在先輪候查封、扣押跛溉、凍結(jié)的執(zhí)行法院就移送被保全財產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以逐級報請共同的上級法院指定該財產(chǎn)的執(zhí)行法院专肪。
　　共同的上級法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)被保全財產(chǎn)的種類及所在地堪侯、各債權(quán)數(shù)額與被保全財產(chǎn)價值之間的關(guān)系等案件具體情況指定執(zhí)行法院，并督促其在指定期限內(nèi)處分被保全財產(chǎn)芽死。

三、《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關(guān)問題的批復(fù)》
　　一关贵、執(zhí)行過程中卖毁，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押翩肌、凍結(jié)（以下簡稱查封）法院負責(zé)處分查封財產(chǎn)。但已進入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)兑宇、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡稱優(yōu)先債權(quán)）粱坤，自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進入變賣程序的枚驻，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行株旷。
　　二、優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院要求首先查封法院將查封財產(chǎn)移送執(zhí)行的晾剖，應(yīng)當(dāng)出具商請移送執(zhí)行函，并附確認優(yōu)先債權(quán)的生效法律文書及案件情況說明沽损。

三循头、跨越訴訟/仲裁、執(zhí)行兩個階段的查封效力

在辦案實務(wù)中国裳，為防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)偿警，一般會在訴訟保全階段就會申請法院查封唯笙，依照查扣凍規(guī)定，訴訟保全及仲裁仲裁保全中實施的查扣凍七嫌，進入執(zhí)行程序后，自動轉(zhuǎn)為執(zhí)行中的查扣凍诵原，查封期限連續(xù)計算。

因此蔓纠，對于債務(wù)人的房產(chǎn)吗蚌，在進入執(zhí)行程序后，首先敷燎，無需再次申請查封箩言；其次，要留意續(xù)封時間節(jié)點饭豹，防止查封到期自動解除。

如果案件查封了多個房產(chǎn)墨状，且由于調(diào)解菲饼、和解、部分履行等事由需要向法院申請解除部分房產(chǎn)的查封的镐确，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件所處階段的不同饼煞，向法院不同的庭室提出解封申請.

如果是在訴訟/仲裁階段，應(yīng)當(dāng)向?qū)徖聿块T提出解封申請息堂；如果是在執(zhí)行階段块促，應(yīng)當(dāng)向執(zhí)行部門提出解封申請。

【本段涉及的法律法規(guī)】
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封振坚、扣押斋扰、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
第四條訴訟前啃洋、訴訟中及仲裁中采取財產(chǎn)保全措施的宏娄，進入執(zhí)行程序后逮壁，自動轉(zhuǎn)為執(zhí)行中的查封、扣押十饥、凍結(jié)措施祖乳，并適用本規(guī)定第二十九條關(guān)于查封、扣押蜒秤、凍結(jié)期限的規(guī)定亚斋。

四作媚、還沒辦證的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何查封

法院之所以能要求登記機關(guān)對房屋進行查封、限制其進行轉(zhuǎn)移或設(shè)定房地產(chǎn)他項權(quán)利帅刊，主要是依靠登記機關(guān)有當(dāng)事人的產(chǎn)權(quán)登記纸泡。

如果當(dāng)事人沒有進行登記赖瞒，即登記簿上沒有該項記載，登記機關(guān)就難以控制吧兔。但是從另一個角度來看境蔼，如某個當(dāng)事人實際上擁有房產(chǎn)伺通、或即將取得房產(chǎn)所有權(quán)，但由于其尚未進行權(quán)屬登記涮帘，司法機關(guān)就不予查封笑诅，顯然又是不合理的。在該房屋進行權(quán)屬登記前雖不能查封吆你，但是可以在其登記時再予以查封妇多。

預(yù)查封是指人民法院對被執(zhí)行人尚未進行權(quán)屬登記、但將來可能會進行登記的房產(chǎn)進行的一種預(yù)先的限制性登記立莉。是指對尚未在登記機構(gòu)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準或者備案等預(yù)登記手續(xù)七问、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書刹淌，由國土資源有勾、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)古程。

預(yù)查封房產(chǎn)，除了向登記機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書要求協(xié)助辦理外挣磨，法院還應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照喝峦。

【本段涉及的法律法規(guī)】
一谣蠢、《最高人民法院、國土資源部眉踱、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）
十五谈喳、下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記戈泼，人民法院也可以進行預(yù)查封：
　∩蜕（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扭倾，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋膛壹；
　　（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋肩民；
　　（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋此改。
十六共啃、國土資源暂题、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地纵苛、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的言津，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后怀吻，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算蓬坡。

二、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封屑咳、扣押弊琴、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
第九條　查封不動產(chǎn)的敲董，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告慰安，并可以提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照坝橡。
　　查封计寇、扣押脂倦、凍結(jié)已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)蝶押，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)火欧。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封赶盔、扣押榆浓、凍結(jié)行為。

五烘浦、查封房產(chǎn)萍鲸，除了交一份申請書還能做點什么

查封的最終目的不是為了防止轉(zhuǎn)移財產(chǎn)脊阴，而是為了處置。

有的律師同行常常抱怨說法院執(zhí)行不力蹬叭，處置周期長等等，這也許是事實孽查，但可能只是部分的事實坦喘，因為當(dāng)問到房產(chǎn)在哪里西设、有沒有人住贷揽、有沒有租賃等問題的時候梦碗，往往一問三不知。這讓人很疑惑——同樣的問題印屁，如果問一位有經(jīng)驗的從事不良資產(chǎn)行業(yè)的律師雄人，一般會得到具體詳細的答案念赶，但是有的同行卻認為這些事情是法院調(diào)查的關(guān)我什么事。

對此旗吁，我想說的是正罢，求人不如求己翻具，如果連自己都不重視，那么的確很難要求別人重視叹洲。在提交查封房產(chǎn)申請后工禾，其實有以下工作可以提早準備，未雨綢繆：

（一）申請律師調(diào)查令民泵，查詢房產(chǎn)基本信息栈妆。查詢房產(chǎn)所有權(quán)人完整名稱、證件名稱嬉橙、號碼市框、房產(chǎn)證號、坐落枫振、面積蒋得、用途乒疏、層數(shù)、對應(yīng)土地證號怕吴、抵押查封情況县踢、房產(chǎn)證辦證時間等等硼啤。查詢這些信息的作用包括以下四方面：

1.查明房產(chǎn)基本情況，提前估值煞肾；

2.落實房產(chǎn)抵押情況嗓袱，例如登記時間、抵押順位等蝙昙，提前預(yù)估受償率奇颠；

3.落實房產(chǎn)用途和類型烈拒，例如是否房改房或集資房，是否學(xué)校等特殊教育用途房產(chǎn)，預(yù)判執(zhí)行難度缺菌；

4.涉訴核實葫辐，了解查封及輪候查封情況，判斷本案的查封順位伴郁，了解涉訴案件的詳細信息耿战，以便將來向首封法院申請參與分配，以及確定房產(chǎn)是否已被抵債或拍賣焊傅，剔除那些已被法院處置只是暫未過戶的房產(chǎn)剂陡。

在調(diào)查過程中，如果能取得內(nèi)檔材料復(fù)印件或拍照存證是最理想的狐胎，如果不能鸭栖，則應(yīng)詳細地手抄記錄上述內(nèi)容。

（二）現(xiàn)場調(diào)查握巢。根據(jù)企業(yè)名稱、房產(chǎn)地址或四至圖溅话、平面圖，尋找房產(chǎn)現(xiàn)場屑墨，并對房產(chǎn)現(xiàn)狀進行拍照等取證工作。這些工作步驟的意義主要包括以下四方面：

1.在執(zhí)行法官需要帶路的時候可以第一時間協(xié)助关炼，加快案件辦理進度寸潦。

2.防止債務(wù)人虛構(gòu)或倒簽租賃合同規(guī)避執(zhí)行。現(xiàn)場調(diào)查過程中斩箫，除了可以對法院張貼的查封公告狐血、封條進行拍照取證外，還可以通過走訪缀匕、摘抄水電表讀數(shù)等方式，了解房產(chǎn)是否有人居住满钟，是否有人租賃苗分。這一步工作雖然耗時費力摔癣，可一旦固定了證據(jù)戴卜，就能夠有效防范債務(wù)人在查封后虛構(gòu)租賃合同，或?qū)⒉榉夂蟮淖赓U合同倒簽至查封前江锨。

3.防止債務(wù)人虛構(gòu)“本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋”條件。依照最高院執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定挑豌，如果法院處置的房產(chǎn)是被執(zhí)行人本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋侯勉，被執(zhí)行人有權(quán)要求法院在房屋變價款中預(yù)留五至八年租金。在執(zhí)行實務(wù)中芳誓，有的被執(zhí)行人根本不在房產(chǎn)中居住，卻在拍賣成交后赂摆，以上述規(guī)定為依據(jù)，謊稱該房產(chǎn)是自己的唯一住房汪拥，要求法院從拍賣成交款中退付五至八年租金給自己。因此脯燃，如果能夠提前查明房產(chǎn)的居住情況，并固定相關(guān)證據(jù)逝嚎，就能有效防止被執(zhí)行人利用上述制度規(guī)避執(zhí)行单雾。

4.對將來可能遭遇的執(zhí)行阻力進行預(yù)判屿储，從而提前給債權(quán)人參考意見民褂，便于其進行決策，例如是否接受調(diào)解哭廉、和解，是否考慮其他糾紛解決機制等椿访。

【本段涉及的法律法規(guī)】
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
　÷胱（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的朵栖；
　　（二）執(zhí)行依據(jù)生效后门扇，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；
　　（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意>參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的炼邀。
　　執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經(jīng)給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持登渣。

強制執(zhí)行律師實務(wù)——如何執(zhí)行房產(chǎn)（查封篇）