昨天被這個(gè)帖子刷屏，有人說是作死钻弄。
有人算出月供12萬
但這種算法是完全錯(cuò)誤的佃却，按原po的帖子來說，問題不在于三年的資金壓力窘俺，而是對(duì)未來的預(yù)期是否精確饲帅。下面我們來精算一下。
首先補(bǔ)充知識(shí)瘤泪，信用貸灶泵，消費(fèi)貸。
銀行提供一筆 3年的貸款給你对途，每年利率6到7%赦邻，3年內(nèi)，每個(gè)月只要償還利息掀宋，滿3年時(shí)深纲，需一次性償還本金仲锄。如果你申請(qǐng)了額度劲妙，但是不使用，是不產(chǎn)生利息的儒喊。
精算 年利息如下
60乘以0.06 3.6萬
100乘以6.4% 6.4萬
60乘以6.5% 3.9萬
21乘以6.3% 1.3萬
60乘以6.5% 3.9萬
21乘以6.5% 1.3萬
合計(jì)20.4萬镣奋，每月1.7萬
房貸月供 1.2萬
合計(jì)每個(gè)月2.9萬元
三年內(nèi)他的額外融資成本是多少呢？
20.4乘以3 為 61.2萬元怀愧。
那么他對(duì)三年后的預(yù)期是多少才能滿足保本呢侨颈？
700加61.2 為761.2萬元
所以只要那套房子三年內(nèi)增長9%，就是保本的芯义。
每年的持有成本是20.4萬元哈垢。
按我對(duì)北京的預(yù)期，他肯定不會(huì)虧扛拨。
所以耘分，瞎算的，算出月供12萬元的都是大傻逼绑警。
風(fēng)險(xiǎn)在哪呢求泰？
第一部分是政策性風(fēng)險(xiǎn)
主要表現(xiàn)為 宏觀層面控制價(jià)格三年后并沒有漲價(jià)。
宏觀金融收緊计盒，查出首付的資金來源渴频，被中止貸款，房子就買不成了北启。
第二部分是下一階段的資金風(fēng)險(xiǎn)
三年后他要一次性償還本金共計(jì)320萬元卜朗，100萬沒有使用不產(chǎn)生利息拔第。問題是三年后他拿的出來320萬嗎？po主說能夠有一筆 過橋貸款緩沖聊替，然后繼續(xù)借出來錢楼肪。
但是三年后過橋貸款出問題了呢？不能及時(shí)到賬惹悄。
現(xiàn)在的銀行 對(duì)個(gè)人得授信額度是有限制的春叫，以后估計(jì)會(huì)把資金來源管控的更加嚴(yán)格，三年后他還能使用信用貸 拿出這么多錢嗎泣港？
第三部分是學(xué)區(qū)風(fēng)險(xiǎn)
北京正在搞教育改革暂殖，買了學(xué)區(qū)房從以前百分百進(jìn)名校，變成有70%的概率進(jìn)名校当纱，學(xué)區(qū)房的含金量下降呛每，同時(shí)如果他是剛需學(xué)區(qū)房，使用了學(xué)票坡氯，那么未來7年這套房子就沒有學(xué)票溢價(jià)晨横。
我覺得po 主是一個(gè)能人，全家都是賭徒箫柳。
