? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 何昭鵬
疫情期間社裆，為保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)拙绊，中央及地方各級(jí)政府出臺(tái)了一系列保障民生、促進(jìn)生產(chǎn)的政策文件泳秀。這其中涉及到鼓勵(lì)減免房租的一些指導(dǎo)性文件标沪。
比如：2020年2月21日，青島市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)施意見(jiàn)》規(guī)定：“十嗜傅、對(duì)承租國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的企業(yè)金句，可以減免或減半收取1-3個(gè)月房租；對(duì)存在資金支付困難的企業(yè)吕嘀，可以延期收取租金违寞，具體收取期限由雙方協(xié)商決定。對(duì)承擔(dān)機(jī)關(guān)和事業(yè)單位等其他公有房產(chǎn)的企業(yè)和個(gè)體工商戶免收2020年2月偶房、3月房租趁曼；經(jīng)營(yíng)確有困難的，可以減半收取2020年4月至6月租金棕洋。對(duì)租用其他經(jīng)營(yíng)用房的挡闰，鼓勵(lì)業(yè)主（房東）為租戶減免租金，參照國(guó)有資產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)用房減免掰盘，具體由雙方協(xié)商解決摄悯。鼓勵(lì)大型樓宇、商場(chǎng)愧捕、園區(qū)等各類(lèi)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體為承租戶減免租金奢驯。”
作者注意到：在我們青島晃财，涌現(xiàn)了許多為承租戶主動(dòng)減免租金的“青島好房東”叨橱。據(jù)《青島民企之家》公眾號(hào)刊載： 截止2020年2月23日，實(shí)施房租減免的業(yè)主（房東）共114家断盛。包括青島市政螞蟻雙創(chuàng)中心罗洗、青島國(guó)際院士港產(chǎn)業(yè)加速器、百度（智創(chuàng)）基地等各類(lèi)國(guó)有钢猛、民營(yíng)單位伙菜。這其中，減免最多的東方影都融創(chuàng)茂減免租金金額達(dá)到了822.75萬(wàn)元命迈。
這些“青島好房東”們贩绕，積極響應(yīng)政府號(hào)召火的，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，主動(dòng)減免房租的愛(ài)心之舉淑倾，無(wú)異是一股暖流馏鹤，溫暖了廣大承租業(yè)戶，樹(shù)立了良好的社會(huì)形象娇哆，贏得了廣泛贊譽(yù)湃累。
作者注意到：上述114家業(yè)主單位在減免租金時(shí)，一般采取三種舉措：一是免除1-3月份租金及管理費(fèi)碍讨，這種做法最為普遍治力；二是只減不免，比如半年內(nèi)房租減半勃黍；三是在總房租不變的情況下宵统，延長(zhǎng)租賃期限，比如合同延長(zhǎng)三個(gè)月覆获。
作為法稅律師马澈，作者不免為這些“好房東”們操起心來(lái)：好心免除了房租，會(huì)不會(huì)給自己帶來(lái)稅務(wù)處理上的難題呢锻梳？甚至?xí)粫?huì)帶來(lái)多繳稅的后果呢箭券？帶著這些問(wèn)題，何律幫大家對(duì)房屋承租涉稅問(wèn)題進(jìn)行如下梳理：
一疑枯、免租期不等于免稅金，免租期內(nèi)仍要繳納房產(chǎn)稅蛔六。
《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納荆永。具體減除幅度，由省国章、自治區(qū)具钥、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的液兽，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定骂删。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)四啰。同時(shí)宁玫，該條例第四條： 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的柑晒，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的欧瘪，稅率為12%。
根據(jù)上述規(guī)定可知：房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方式：一是以租計(jì)稅匙赞，即按租金額×12%佛掖；二是按房產(chǎn)原值計(jì)稅妖碉，即按房屋原值扣除10%至30%的余值后×1.2%，一般以年計(jì)征芥被。
如果合同約定了免租期欧宜，或者對(duì)正在履行的房屋租賃合同進(jìn)行租金減免，那么相應(yīng)的免租期內(nèi)是不是就不用繳房產(chǎn)稅了呢拴魄？答案顯然是否定的冗茸。財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn)羹铅，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的蚀狰，免收租金期間，由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅职员。
明白了免收租金的租期內(nèi)仍然要繳納房產(chǎn)稅的稅法規(guī)定之后麻蹋，我們?cè)賮?lái)看看“青島好房東”們有可能面臨的稅法后果。
作者按照《青島民企之家》報(bào)道的內(nèi)容來(lái)分析焊切，以青島海德曼產(chǎn)業(yè)園（主體公司青島海德曼光電技術(shù)有限公司扮授，民營(yíng)）為例，該公司給于產(chǎn)業(yè)園的承租企業(yè)業(yè)戶的政策是：園區(qū)25家企業(yè)2月房租全免专肪，減免金額60萬(wàn)元刹勃，3至6月根據(jù)疫情再作減免。
[由此可知：海德曼產(chǎn)業(yè)園向25家企業(yè)出租房屋嚎尤，全年租金為720萬(wàn)元荔仁，減免60萬(wàn)后，其全年租金為660萬(wàn)元芽死。比起全年租金720萬(wàn)元乏梁，的確減少了房產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù)（暫不考慮其是否享受房產(chǎn)稅優(yōu)惠措施），少繳了7.2萬(wàn)的房產(chǎn)稅（60×12%）关贵。
由于其2月份是采取了免租的形式遇骑，該2月份按照免租期按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅的規(guī)定，該2月份需要按房產(chǎn)原值來(lái)繳納房產(chǎn)稅揖曾。具體計(jì)算為房產(chǎn)原值扣除10%至30%的余值后×1.2%÷12×1落萎。假定該房產(chǎn)原值為3000萬(wàn)，扣除比例為30%炭剪，該2月份需要繳納房產(chǎn)稅為5000萬(wàn)×（1-30%）×1.2%÷12×1=3.5萬(wàn)练链。也就是說(shuō)，即使2月份免除了房租念祭，房東仍然要按照原值計(jì)征3.5萬(wàn)的房產(chǎn)稅兑宇。
由此可知：即使房東做好事免除了業(yè)戶的房租，也必須按照稅法規(guī)定，對(duì)免租期內(nèi)的出租行為繳納房產(chǎn)稅隶糕。這就是稅法的剛性原則的具體體現(xiàn)瓷产，似乎不是太近“人情”。人家房東都不要房租了枚驻，國(guó)家怎么還要收稅呢濒旦？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，作者將會(huì)在后面給出解決之道再登。
二尔邓、免租期內(nèi)不收取租金，在稅法上并不被視同銷(xiāo)售锉矢，無(wú)需繳納增值稅梯嗽。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)沽损，租賃合同中約定免租期的灯节，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第十四條規(guī)定的視同銷(xiāo)售服務(wù)。
因此绵估，房東免除租金的行為并不屬于增值稅上的視同銷(xiāo)售行為炎疆，無(wú)需對(duì)免除租金的部分計(jì)征增值稅。
三国裳、好房東們?nèi)绾卧诿庾庾龊檬碌耐瑫r(shí)形入，又能避免多繳稅呢？
下面何律給出兩個(gè)解決思路：
一是：不要直接在補(bǔ)充協(xié)議中約定免某個(gè)月（幾個(gè)月）的房租缝左，避免在合同中出現(xiàn)免租期的字樣亿遂。可以采用租金減半或者打折收取的方式渺杉。舉例說(shuō)明：若原合同約定的年租金為12萬(wàn)（月租金1萬(wàn)元）崩掘，房東如果要想減除3個(gè)月的房租3萬(wàn)元，可以改成全年租金調(diào)整為9萬(wàn)元少办，每月租金為7500元。為減輕承租人支付壓力诵原，支付方式可以適當(dāng)延后或分期英妓。
二是：可以適當(dāng)增加租賃期限，比如將12萬(wàn)年租金改成12萬(wàn)租期為15個(gè)月绍赛，也相當(dāng)于減免三個(gè)月房租蔓纠。但由于避免了在合同中出現(xiàn)了免租期的內(nèi)容，就避免了免租期被按照房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅的后果吗蚌。
上述兩種方案腿倚，在具體落地實(shí)施時(shí)一定要注意對(duì)原租賃合同的更改，需要簽訂書(shū)面的房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議蚯妇。為什么要注重合同對(duì)稅負(fù)影響呢敷燎？這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)類(lèi)型決定稅收暂筝，而合同的設(shè)計(jì)和調(diào)整又直接關(guān)乎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)類(lèi)型∮补幔可以這樣講：合同決定稅焕襟。要想真正改變稅收負(fù)擔(dān)，必須事先從合同入手饭豹。本文案例中鸵赖，充分運(yùn)用合同調(diào)整，在合同條款中避免出現(xiàn)免租期從而有效避免免租期課征房產(chǎn)稅的做法拄衰，即是一個(gè)實(shí)例它褪。
? ? 由此來(lái)看，通過(guò)合同條款的修改和調(diào)整翘悉，就能夠有效避免多繳冤枉稅茫打，能夠有效防范稅法風(fēng)險(xiǎn)，起到合法節(jié)稅的功效镐确。正所謂：簽對(duì)合同繳對(duì)稅包吝，省得都是純利潤(rùn)！
在房屋租賃業(yè)務(wù)中源葫，尤其是大型樓宇诗越、商場(chǎng)租賃項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可以通過(guò)組織架構(gòu)息堂、交易模式嚷狞、業(yè)務(wù)流程的調(diào)整和優(yōu)化組合，來(lái)進(jìn)行合法節(jié)稅籌劃荣堰。關(guān)于更多的稅務(wù)合規(guī)及節(jié)稅籌劃的話題床未，歡迎各界朋友與誠(chéng)功法稅律師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行咨詢、交流振坚。
