房地產(chǎn)收并購(gòu)法律盡職調(diào)查系收購(gòu)方自行或委托律師對(duì)被收購(gòu)標(biāo)的所涉及的權(quán)屬贸伐、資產(chǎn)勘天、債權(quán)債務(wù)、合規(guī)性捉邢、處罰脯丝、涉訴等現(xiàn)狀及法律風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行調(diào)查、分析伏伐、評(píng)估的過(guò)程宠进。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋銷(xiāo)售情況往往系房地產(chǎn)收并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查的重要內(nèi)容，筆者根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)藐翎，對(duì)房地產(chǎn)收并購(gòu)項(xiàng)目中房屋銷(xiāo)售情況的法律盡職調(diào)查要點(diǎn)進(jìn)行以下淺析材蹬。

一、 概述

在房地產(chǎn)收并購(gòu)項(xiàng)目中吝镣，盡調(diào)人員對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋銷(xiāo)售情況進(jìn)行法律盡職調(diào)查的主要目的為：1堤器、調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售、現(xiàn)售行為的合規(guī)性赤惊，分析預(yù)售吼旧、現(xiàn)售行為是否存在行政或民事方面的法律風(fēng)險(xiǎn)；2未舟、調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已售及待售商品房現(xiàn)狀圈暗，包括抵押查封情況掂为、初始登記情況等；3员串、調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宣傳勇哗、簽約及履約情況，判斷是否存在潛在合同糾紛寸齐；4欲诺、調(diào)查有關(guān)房屋銷(xiāo)售行為的行政處罰情況、涉訴情況渺鹦；5扰法、綜合評(píng)判開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否存在房屋銷(xiāo)售方面的系統(tǒng)性法律風(fēng)險(xiǎn)。

為達(dá)到上述目的毅厚，房屋銷(xiāo)售情況的法律盡職調(diào)查至少應(yīng)涉及：預(yù)售許可及現(xiàn)售備案情況塞颁、房地產(chǎn)銷(xiāo)售臺(tái)賬、抵押查封情況吸耿、初始登記情況祠锣、銷(xiāo)售宣傳情況、預(yù)訂協(xié)議或定金協(xié)議咽安、買(mǎi)賣(mài)合同伴网、與銷(xiāo)售相關(guān)協(xié)議、履約情況妆棒、行政處罰及涉訴情況等澡腾。

二、 房屋銷(xiāo)售法律盡調(diào)各要點(diǎn)淺析

(一) 許可或備案情況

商品房銷(xiāo)售分為預(yù)售和限售募逞。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》蛋铆、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》放接、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定刺啦，商品房的預(yù)售實(shí)行許可制度，項(xiàng)目公司必須獲得預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行預(yù)售纠脾；而現(xiàn)售則實(shí)行備案制度玛瘸，項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。[1]

若項(xiàng)目公司在未取得預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行預(yù)售苟蹈，將被主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為糊渊，沒(méi)收違法所得并可處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款；若項(xiàng)目公司未履行法定現(xiàn)售備案義務(wù)慧脱，則主管部門(mén)有權(quán)處以警告渺绒，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。[2]

除上述行政責(zé)任外宗兼，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定躏鱼，若項(xiàng)目公司在未取得商品房預(yù)售許可的情況下與買(mǎi)受人簽署預(yù)售合同，則該預(yù)售合同無(wú)效殷绍，并且染苛，如果項(xiàng)目公司存在故意隱瞞其未取得預(yù)售許可證的事實(shí)的，買(mǎi)受人除請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款主到、賠償損失之外茶行，還可以要求項(xiàng)目公司承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

據(jù)此登钥，盡調(diào)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售許可或現(xiàn)售備案情況進(jìn)行調(diào)查畔师。在調(diào)查許可或備案情況時(shí)，需審查實(shí)際預(yù)售或現(xiàn)售房屋是否超出了許可或備案的房屋范圍牧牢，若許可或備案存在有效期茉唉，還需注意核查是否存在超期情況。

(二) 銷(xiāo)售臺(tái)賬

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常都會(huì)置備銷(xiāo)售臺(tái)賬（或稱(chēng)銷(xiāo)控表）结执，詳細(xì)的銷(xiāo)售臺(tái)賬會(huì)列明全部商品房的銷(xiāo)售狀態(tài)（定金日期、簽約日期艾凯、交房日期献幔、簽約面積、簽約單價(jià)趾诗、已付款蜡感、未付款、買(mǎi)家信息等）恃泪，便于盡調(diào)人員全面郑兴、整體掌握銷(xiāo)售情況。因此贝乎，盡調(diào)人員應(yīng)當(dāng)要求項(xiàng)目公司披露最新的情连、完整的銷(xiāo)售臺(tái)賬。

(三) 權(quán)屬情況

權(quán)屬情況包括抵押情況览效、查封情況却舀、初始登記情況。

1锤灿、調(diào)查抵押情況

商品房預(yù)售時(shí)挽拔，房屋還屬于在建工程、尚未竣工但校。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條螃诅、第一百八十七條的規(guī)定，在建工程可以抵押，抵押權(quán)以登記為準(zhǔn)术裸。[3]?目前倘是，除重慶市2017年2月1日起施行的“渝國(guó)土房管規(guī)發(fā)〔2017〕1號(hào)文”明確規(guī)定“抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)依法申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可的穗椅，申請(qǐng)房屋及所占土地不得抵押”[4]?外辨绊，大部分地區(qū)并未強(qiáng)制規(guī)定房企在辦理預(yù)售許可證時(shí)必須解除在建工程抵押。實(shí)踐中匹表，大量存在經(jīng)抵押的在建工程進(jìn)行預(yù)售的情況门坷。于此情形，基于《物權(quán)法》第一百九十一條之規(guī)定袍镀，項(xiàng)目公司必須獲得抵押權(quán)人的同意默蚌，且其銷(xiāo)售所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)用于提前清償或者提存。[5]?故而苇羡，盡調(diào)人員應(yīng)當(dāng)注意查詢(xún)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押情況绸吸，以及處于抵押狀態(tài)的在建工程預(yù)售時(shí)，抵押權(quán)人的同意情況设江、清償或提存要求锦茁、抵押合同的相關(guān)約定等。

實(shí)踐中叉存，一些項(xiàng)目公司僅就建設(shè)用地使用權(quán)辦理了抵押登記码俩，未辦理在建工程抵押登記〖吣螅《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定稿存，“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押瞳秽。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的瓣履，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的练俐，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押袖迎。”據(jù)此痰洒，盡調(diào)人員還應(yīng)充分意識(shí)到未解除的建設(shè)用地使用權(quán)的抵押情況對(duì)于商品房預(yù)售的影響瓢棒，注意審查抵押權(quán)人的同意情況、抵押合同的相關(guān)約定等丘喻。

此外脯宿，若開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)建筑物完成竣工驗(yàn)收并辦理了初始登記（首次登記），則根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定泉粉，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)连霉，在建工程抵押權(quán)登記將轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記榴芳。于此情形，項(xiàng)目公司現(xiàn)售房屋亦須獲得抵押權(quán)人的同意跺撼，銷(xiāo)售所得同樣應(yīng)用于提前清償或提存窟感。

2、調(diào)查查封情況

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封歉井、扣押柿祈、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十一條規(guī)定：“查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人哩至，并在顯著位置張貼公告躏嚎。”

另?yè)?jù)《最高人民法院菩貌、國(guó)土資源部卢佣、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定，“已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋”人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封箭阶，登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知及裁定書(shū)辦理預(yù)查封登記虚茶，預(yù)查封期間房屋權(quán)屬登記在項(xiàng)目公司名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記仇参。預(yù)查封的效力等同于正式查封嘹叫。[6]

因此，在建工程诈乒、預(yù)售房屋都存在被查封的可能性待笑，盡職人員須對(duì)在建工程、預(yù)售房屋是否存在查封抓谴、預(yù)查封情況進(jìn)行全面的核查。

3寞缝、調(diào)查初始登記情況

相關(guān)房屋竣工驗(yàn)收后可依法進(jìn)行初始登記癌压。通常而言，新建商品房初始登記需要提交竣工驗(yàn)收備案證明荆陆、規(guī)劃和用地狀況核驗(yàn)意見(jiàn)滩届、住宅交付使用許可證等文件。因此被啼，通過(guò)調(diào)查初始登記情況帜消，盡調(diào)人員可順便從側(cè)面審查項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的合規(guī)性問(wèn)題。若房屋竣工驗(yàn)收后浓体，項(xiàng)目公司未在合理期限內(nèi)辦妥初始登記泡挺，則盡調(diào)人員應(yīng)特別關(guān)注造成這一狀況的原因。此外命浴，初始登記還關(guān)涉到項(xiàng)目公司履行預(yù)售合同辦理轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)娄猫，盡職調(diào)查時(shí)要根據(jù)初始登記情況預(yù)估一下項(xiàng)目公司是否存在這方面的違約風(fēng)險(xiǎn)贱除。

(四) 合同情況

1、預(yù)訂媳溺、認(rèn)購(gòu)月幌、定金協(xié)議

在預(yù)售許可證尚未辦妥的情形下，項(xiàng)目公司與購(gòu)房者簽署預(yù)訂悬蔽、認(rèn)購(gòu)扯躺、定金協(xié)議涉及到以下二個(gè)層面的法律問(wèn)題：

第一個(gè)層面，即民事法律層面蝎困，盡調(diào)人員需要辨別該等合同究竟屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的本約還是預(yù)約录语。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條，如果該等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容难衰，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的钦无，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同本約；反之盖袭，則該等合同屬于預(yù)約失暂。[7]?在預(yù)售許可證尚未辦妥的情形下（且起訴前仍然沒(méi)有辦妥許可證），本約無(wú)效鳄虱，但預(yù)約卻不因缺乏預(yù)售許可證而無(wú)效弟塞。因此，盡調(diào)人員對(duì)預(yù)訂拙已、認(rèn)購(gòu)决记、定金等協(xié)議做上述辨別，能夠在一定程度上對(duì)該等合同的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判倍踪。

第二個(gè)層面系宫，即行政法律層面，盡調(diào)人員需要考慮項(xiàng)目公司未取得預(yù)售許可證即與購(gòu)房人簽署預(yù)訂建车、認(rèn)購(gòu)扩借、定金協(xié)議，是否屬于無(wú)證預(yù)售缤至？筆者認(rèn)為潮罪，盡調(diào)人員應(yīng)本著審慎原則思考該問(wèn)題。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條领斥，商品房預(yù)售嫉到，“是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為月洛『味瘢”實(shí)務(wù)中，有的法院認(rèn)為認(rèn)定是否存在預(yù)售的核心要件是“承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為”[8]嚼黔。筆者贊同該觀點(diǎn)导而，盡調(diào)人員應(yīng)意識(shí)到忱叭，項(xiàng)目公司在未取得預(yù)售許可證的情況下簽署預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)今艺、定金等協(xié)議并收取定金或房?jī)r(jià)款的行為存在被行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)韵丑。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定虚缎，商品房預(yù)售撵彻，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)实牡，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市陌僵、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。因此创坞，關(guān)于預(yù)售合同的簽署碗短，盡調(diào)人員應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目公司是否依規(guī)履行了預(yù)售合同的備案登記手續(xù)。

盡調(diào)人員應(yīng)特別注意房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)款項(xiàng)支付题涨、房屋交付偎谁、產(chǎn)證辦理、違約責(zé)任等方面的條款纲堵。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況巡雨，調(diào)查分析是否存在履約障礙、違約情況或違約風(fēng)險(xiǎn)席函。尤其需要注意是否存在有關(guān)逾期交房或逾期辦證的系統(tǒng)性違約風(fēng)險(xiǎn)铐望，該等風(fēng)險(xiǎn)往往涉及巨額賠償。

3茂附、相關(guān)協(xié)議

在房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)正蛙，開(kāi)發(fā)商除與購(gòu)房人簽署認(rèn)購(gòu)、定金营曼、預(yù)售跟畅、現(xiàn)售合同外，還有可能就車(chē)位租賃或銷(xiāo)售事宜與購(gòu)房人簽署相關(guān)協(xié)議溶推，或是為了促銷(xiāo)而與購(gòu)房人簽署送裝修合同、售后返租協(xié)議奸攻、返利合同等蒜危。

為此，盡調(diào)人員首先應(yīng)要求項(xiàng)目公司如實(shí)披露該等資料睹耐；其次辐赞，應(yīng)從合法合規(guī)性、履約風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行審查和分析硝训。比如：

（1）盡調(diào)人員應(yīng)注意審查車(chē)位相關(guān)協(xié)議是否與項(xiàng)目公司和人防辦簽署的人防工程的使用協(xié)議相違背（租期是否超過(guò)人防工程使用期响委、用途是否符合人防工程的用途等）新思。

（2）《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定房企不得返本銷(xiāo)售（即以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為）或者變相返本銷(xiāo)售。對(duì)于該等違規(guī)行為赘风，行政機(jī)關(guān)將采取警告夹囚、責(zé)令限期改正、處以1萬(wàn)元至3萬(wàn)元罰款的行政處罰邀窃。因此荸哟，若項(xiàng)目公司存在返利銷(xiāo)售的情況，盡調(diào)人員應(yīng)予以注意并提示前述行政處罰法律風(fēng)險(xiǎn)瞬捕。

（3）《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定鞍历，對(duì)于未竣工房屋，房企不得售后包租（以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為）或者變相售后包租肪虎，對(duì)于該等違規(guī)行為劣砍，行政機(jī)關(guān)同樣有權(quán)采取警告、責(zé)令限期改正扇救、處以1萬(wàn)元至3萬(wàn)元罰款的行政處罰刑枝。因此，若項(xiàng)目公司存在以售后包租方式銷(xiāo)售未竣工房屋的情況爵政，盡調(diào)人員應(yīng)予以注意并提示相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)仅讽。

(五) 處罰及訴訟

盡調(diào)人員應(yīng)要求項(xiàng)目公司如實(shí)披露有關(guān)房屋銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的行政處罰情況、涉訴情況钾挟。與此同時(shí)洁灵，盡調(diào)人員還必須通過(guò)政府網(wǎng)站、司法裁判文書(shū)網(wǎng)掺出、被執(zhí)行人查詢(xún)等網(wǎng)站徽千，仔細(xì)檢索項(xiàng)目公司有關(guān)被處罰和涉訴情形。該等信息往往還能夠作為進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)系統(tǒng)性行政或民事法律風(fēng)險(xiǎn)的線(xiàn)索汤锨。比如双抽，若某項(xiàng)目存在多起房屋質(zhì)量糾紛或虛假?gòu)V告宣傳糾紛，盡調(diào)人員就可通過(guò)該些案件順藤摸瓜闲礼，進(jìn)一步發(fā)掘相關(guān)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)牍汹。

三、 小結(jié)

銷(xiāo)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最重要環(huán)節(jié)之一柬泽，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中較容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)的階段慎菲。同時(shí)，項(xiàng)目報(bào)建锨并、設(shè)計(jì)露该、施工、管理等開(kāi)發(fā)過(guò)程中隱藏和積聚的問(wèn)題第煮，也往往能通過(guò)銷(xiāo)售階段暴露的問(wèn)題浮出水面解幼。在房地產(chǎn)收并購(gòu)項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查中抑党，盡調(diào)人員應(yīng)細(xì)致、深入撵摆、多樣化地開(kāi)展工作底靠，既要重視事實(shí)調(diào)查，又要重視對(duì)調(diào)查到的問(wèn)題進(jìn)行思考和分析台汇，既要看到問(wèn)題點(diǎn)苛骨，又要進(jìn)行系統(tǒng)性的觀察，全面苟呐、深入發(fā)掘問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)痒芝。此外，在分析問(wèn)題和預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)時(shí)牵素，盡調(diào)人員還應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)有法律規(guī)定严衬、實(shí)務(wù)操作及司法案例，只有這樣才能得出較為準(zhǔn)確的結(jié)論笆呆。

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[1]请琳、①《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記赠幕，取得商品房預(yù)售許可證明俄精。……” ②《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房榕堰，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（四）已辦理預(yù)售登記竖慧，取得商品房預(yù)售許可證明∧媛牛”③《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度圾旨。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可魏蔗，取得《商品房預(yù)售許可證》砍的。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售莺治±希”④《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案∫ヅ裕”

[2]床佳、①《城市房地產(chǎn)管理法》第六十八條規(guī)定：“違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)蔓挖，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款馆衔∥僚校”?②《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定怨绣，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為拷获，沒(méi)收違法所得篮撑，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款〈夜希” ③《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的赢笨，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰⊥灾ǎ”④《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房中有下列行為之一的茧妒，處以警告，責(zé)令限期改正左冬，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款桐筏。……（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案的拇砰；……”

[3]梅忌、①《物權(quán)法》第一百八十條：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶除破、航空器牧氮；……” ②《物權(quán)法》第一百八十七條：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記瑰枫。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立踱葛。”

[4]躁垛、《重慶市國(guó)土房管局剖毯、中國(guó)人民銀行重慶營(yíng)業(yè)管理部、重慶銀監(jiān)局教馆、重慶市金融辦關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物抵押登記的通知》：“一逊谋、抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)依法申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可的土铺，申請(qǐng)房屋及所占土地不得抵押胶滋。擬預(yù)售商品房所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)已抵押的，辦理商品房預(yù)售許可前應(yīng)注銷(xiāo)抵押權(quán)登記悲敷，注銷(xiāo)抵押權(quán)的土地面積應(yīng)大于該建筑物對(duì)應(yīng)的土地面積究恤。二、預(yù)售商品房不得用于抵押后德。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后應(yīng)按照預(yù)售許可內(nèi)容對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售部宿，不得將已辦理商品房預(yù)售許可的房屋用于抵押融資；金融機(jī)構(gòu)不得接受開(kāi)發(fā)企業(yè)用已辦理預(yù)售許可的房屋作為抵押物±碚牛”

[5]赫蛇、《物權(quán)法》第一百九十一條：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的雾叭，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存悟耘。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償织狐。抵押期間暂幼，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)移迫，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外旺嬉。”

[6]起意、《最高人民法院鹰服、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條：“十五揽咕、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記悲酷，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋亲善；……十六设易、國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和所附的裁定書(shū)辦理預(yù)查封登記蛹头。土地顿肺、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記渣蜗，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后屠尊，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算「剑……十八讼昆、預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿(mǎn)之日骚烧，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的浸赫，預(yù)查封的效力消滅≡甙恚”

[7]既峡、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條：“第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)碧查、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容运敢，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同〈荩”

[8]肤视、 見(jiàn)《陳輝龍與東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行行政監(jiān)督法定職責(zé)糾紛一審行政判決書(shū)》，案號(hào)（2013）東二法行初字第3號(hào)涉枫。