我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不改，我們的容積率不改敏弃，農(nóng)村土地制度不改，大城市住房供不應(yīng)求噪馏，小城市卻買家難求的問題就會(huì)持續(xù)擴(kuò)大麦到。
我國(guó)當(dāng)前的“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略導(dǎo)致房地產(chǎn)兩極分化
? ? ? 這一輪房地產(chǎn)的風(fēng)波最突出的現(xiàn)象是“兩極分化”绿饵，少數(shù)特大城市加上若干人口集中的大城市房?jī)r(jià)飛漲，人們感覺很恐怖瓶颠。與此同時(shí)拟赊，三線和四線城市高喊要去庫(kù)存，但房子賣不出去步清。以前是特大城市泡沫漲了要门，其他中小城市也跟著漲，但是這次是一方面暴漲廓啊，另一方面卻是下跌欢搜；一方面是供不應(yīng)求，另一方面卻是賣不出去谴轮，這是基本的事實(shí)炒瘟。我們需要解釋這其中的原因，于是出現(xiàn)了很多似是而非的解釋第步。
第一種說(shuō)法是貨幣太多了疮装。
中國(guó)的M2這么多，已經(jīng)超過GDP多少倍粘都，自然房?jī)r(jià)就要漲廓推，這是一個(gè)似是而非的說(shuō)法。當(dāng)然翩隧，任何價(jià)格上漲都跟貨幣有些關(guān)系樊展，但是反過來(lái)說(shuō)，貨幣是一般等價(jià)物堆生，它可以交易任何東西专缠，即所謂的大水漫灌，水可以流到任何一個(gè)縫隙里淑仆，也可以流到任何一個(gè)市場(chǎng)上涝婉。
可是，這次貨幣怎么沒有流到豬肉市場(chǎng)蔗怠、食品市場(chǎng)和蔬菜市場(chǎng)上墩弯？怎么沒到股市上呢？而是跑到樓市上了寞射，為什么沒去二線渔工、三線城市，而只是集中在大城市怠惶？貨幣總是和價(jià)格有關(guān)系涨缚，任何價(jià)格上漲背后都有貨幣因素，但是用貨幣這個(gè)一般等價(jià)物，無(wú)法解釋某些市場(chǎng)上的特殊現(xiàn)象脓魏。
相對(duì)比較歷史上的貨幣總量兰吟，并不是最多的，盡管比例在提高茂翔，杠桿在加大混蔼，但是現(xiàn)在每年 M2的增長(zhǎng)速度是 10%、11%珊燎，而以前很長(zhǎng)時(shí)間都在 18%惭嚣、19%。說(shuō)錢多了悔政，這是一個(gè)并不能解釋問題的說(shuō)法晚吞。
第二種說(shuō)法是“土地貴”
大家都聽說(shuō)過房?jī)r(jià)貴是因?yàn)榈貎r(jià)貴，特別是房地產(chǎn)商特別愛說(shuō)谋国，地價(jià)現(xiàn)在比房?jī)r(jià)都貴了槽地，將來(lái)房?jī)r(jià)一定更貴，趕緊買房吧芦瘾。這種說(shuō)法為什么似是而非捌蚊？一般來(lái)看，土地在前近弟，房子在后缅糟，土價(jià)貴自然房?jī)r(jià)貴，因果關(guān)系好像挺明顯祷愉。但地價(jià)是個(gè)派生價(jià)格窗宦，最終的產(chǎn)品還是房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)未來(lái)的房?jī)r(jià)比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還要高谣辞，所以才敢現(xiàn)在把地價(jià)拍得更高迫摔。
當(dāng)然沐扳，政府在土地問題上存在很大的問題泥从，后面會(huì)重點(diǎn)談到。這里我首先要說(shuō)的是沪摄，現(xiàn)在最流行的兩個(gè)說(shuō)法躯嫉，都解釋不了目前樓市的價(jià)格問題。
接下來(lái)杨拐，我們?cè)傧到y(tǒng)地把土地問題講一講祈餐。買房子就是買地，地是最基本的資源哄陶，也是最基本的資產(chǎn)帆阳。很多東西的價(jià)格，包括制造業(yè)屋吨、商業(yè)的成本蜒谤、老百姓的生活成本都和地價(jià)相關(guān)山宾。我們平時(shí)買商品，價(jià)格中的一部分就包括商業(yè)成本中的地價(jià)成本鳍徽。有必要把土地問題稍微系統(tǒng)講一講资锰，讓大家理解土地在經(jīng)濟(jì)學(xué)上的意義，知道土地在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中起到的作用阶祭。
首先绷杜，中國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家，也可以說(shuō)是世界上土地稀缺度最高的國(guó)家濒募。土地稀缺度的衡量鞭盟，并不是按你擁有多少土地面積，而是按可居住面積計(jì)算瑰剃。中國(guó)雖然有 960萬(wàn)平方千米的國(guó)土懊缺，但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多，除去喜馬拉雅山脈和各種各樣的沙漠荒原培他，中國(guó)版圖上綠色的平原面積很小鹃两。
我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的 1/3左右，所以人地關(guān)系相對(duì)來(lái)說(shuō)比較緊張舀凛。
其次俊扳，我們?cè)谌说仃P(guān)系中，還有一個(gè)更復(fù)雜的因素猛遍，就是要求糧食自給自足馋记，對(duì)這個(gè)問題經(jīng)濟(jì)學(xué)家有各種爭(zhēng)論。有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)懊烤，進(jìn)口糧食就等于進(jìn)口土地梯醒，現(xiàn)在進(jìn)口的糧食已經(jīng)占到 10%左右。但是這不是一個(gè)單純的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題腌紧，也不是進(jìn)口糧食與土地關(guān)系的問題茸习，中國(guó)的糧食問題是一個(gè)國(guó)際政治問題。
我們有些農(nóng)業(yè)專家比較保守壁肋，現(xiàn)在管理國(guó)家這一代人也有著非常鮮明的記憶号胚，20世紀(jì)60年代中國(guó)鬧饑荒，很多國(guó)家對(duì)我們搞了糧食禁運(yùn)浸遗。我們不需要保持98%的自給自足猫胁，但是應(yīng)該保證 90%、85%的自給自足跛锌，這是我們國(guó)家大的戰(zhàn)略問題弃秆，所以我們有一條控制可耕地面積的紅線，這條紅線就是根據(jù)自給自足的要求畫出來(lái)的。
所以菠赚，一是我們的土地本來(lái)就少盼樟；二是大部分土地還要用來(lái)種種糧食，因此土地就感覺特別少锈至；三是過去城市和農(nóng)村相分離晨缴，農(nóng)村家家戶戶都有宅基地和自留地，雖然農(nóng)民住房質(zhì)量不太高峡捡，但是人均面積比較大』魍耄現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，很多農(nóng)民進(jìn)城了们拙，但是他的那塊地還在稍途，而且也沒有改變用途。
重慶搞了一個(gè)制度叫地票制砚婆，地票上寫的農(nóng)民有多少宅基地械拍、承包地。農(nóng)民進(jìn)了城装盯，變成了城市戶口坷虑，能夠享受到城市提供的公共服務(wù)，如果他愿意放棄這一塊土地埂奈，這塊土地就可以納入城市建設(shè)迄损。
重慶的特點(diǎn)是直轄市，城市周圍都是農(nóng)村账磺，農(nóng)民進(jìn)城和地票交易比較方便芹敌，也容易控制。但是人口流動(dòng)一旦跨省垮抗，湖南的農(nóng)民工到深圳打工氏捞，讓他帶一個(gè)地票，由深圳去監(jiān)督湖南的那塊土地怎么使用冒版、怎么置換液茎，這個(gè)至少目前很難做到。農(nóng)民進(jìn)了城壤玫，增加了城市的住房需求豁护，但是他在農(nóng)村的那塊土地仍然閑置著哼凯。
有人說(shuō)欲间，農(nóng)民是低收入階層，雖然進(jìn)了城也不一定有買房需求断部，我認(rèn)為這是一個(gè)接替性的過程猎贴。農(nóng)民最初的需求是租房，一旦租了房子，原來(lái)住這個(gè)房子的人她渴，就可以用獲得的房租提出改善性的住房需求去買新房达址。很多農(nóng)民在城里住的城中村、工棚趁耗、地下室沉唠，農(nóng)村的家里卻閑著一個(gè)大別墅，只是逢年過節(jié)才回去住幾天苛败。很多土地閑置满葛，閑置就等于浪費(fèi)。
土地供給本身就有局限罢屈，再加上人為的因素嘀韧，我們的城市容積率太低。多數(shù)城市批樓盤必須要建花園小區(qū)缠捌，對(duì)環(huán)境锄贷、生態(tài)要求很高，容積率只有2%~3%曼月，而中國(guó)香港地區(qū)是9%~ 10%谊却。我們本來(lái)就人多地少，人均土地稀缺程度不比香港更低哑芹，但是我們還要搞奢侈品因惭，建很寬松的社區(qū)和房子。
除了這些因素之外绩衷，最近這一輪地價(jià)暴漲和房?jī)r(jià)暴漲蹦魔，或者房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)暴漲，或者預(yù)期房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)漲咳燕，暴露出一個(gè)重要的政策性原因勿决，就是我們的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)致兩極分化。中國(guó)從來(lái)不說(shuō)城市化招盲，而是說(shuō)城鎮(zhèn)化低缩。城鎮(zhèn)化和城市化在概念上沒什么區(qū)別，都是農(nóng)民進(jìn)城人口遷移的過程曹货。但是在現(xiàn)實(shí)中咆繁，不同的提法代表著不同的政策和不同的做法。
這些年我們的基本做法顶籽，是限制大城市發(fā)展玩般，鼓勵(lì)小城鎮(zhèn)發(fā)展。小城鎮(zhèn)發(fā)展顯然地是不受限制的礼饱，至少?zèng)]有沖到頂坏为，地是敞開供給的究驴，大城市首先從限制人口開始，對(duì)人口流入設(shè)定一個(gè)規(guī)模匀伏，與此相適應(yīng)來(lái)配備土地洒忧。
城市有多少人就有多少土地供給，就提供多少公共設(shè)施和服務(wù)够颠。北京市就提出城市人口到什么時(shí)候要控制在多少萬(wàn)以內(nèi)等熙侍。大城市中心和周邊只能有這么多的土地供給，這就是現(xiàn)實(shí)履磨。
因此核行，我們的愿景就是希望人們從農(nóng)村遷移出來(lái)以后，都到小城市中去找工作和安居樂業(yè)蹬耘。我們不要把幸福函數(shù)復(fù)雜化芝雪，年輕人遷移的目的，就是要找一個(gè)好一點(diǎn)综苔、有興趣和收入高一點(diǎn)的工作惩系，這是最基本的。
可是現(xiàn)實(shí)中如筛，很多產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并沒有到小城市去堡牡，相反小城市的企業(yè)都往大城市搬。在內(nèi)陸地區(qū)的一些地方杨刨，原來(lái)指望沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到這里來(lái)晤柄，內(nèi)陸地區(qū)的小城鎮(zhèn)可以發(fā)展。但是這些產(chǎn)業(yè)還是去了內(nèi)陸地區(qū)人口聚集的大城市妖胀。企業(yè)沒到小城市去芥颈，人怎么會(huì)到小城市去呢？它無(wú)法提供那么多就業(yè)赚抡，也無(wú)法提供那么高收入爬坑，所以人們還是涌向大城市。
我們要研究城市化的基本邏輯涂臣。為什么會(huì)有城市化盾计？為什么農(nóng)村人口要向城市集中？最早出現(xiàn)的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)赁遗，后來(lái)許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)都進(jìn)城了署辉。因?yàn)樵诜稚⒌泥l(xiāng)村沒法搞工業(yè)，它不具備聚集效應(yīng)岩四，而聚集效應(yīng)是規(guī)模效應(yīng)的一種哭尝。
當(dāng)年農(nóng)村搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，每個(gè)鎮(zhèn)或每個(gè)村都要搞工業(yè)炫乓，修路刚夺、通電献丑、拉根電話線成本都非常高末捣。而在城市周邊搞開發(fā)區(qū)侠姑，它的基礎(chǔ)設(shè)施不僅便宜，而且更健全箩做、更齊備莽红，包括物流、交通邦邦、信息等安吁，更有利于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同樣的投入可以支撐更多的產(chǎn)業(yè)和更多的企業(yè)燃辖。
城市化的基本定義和邏輯就是聚集鬼店，越大的聚集越有優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然大的聚集也可能產(chǎn)生一些負(fù)面的效果黔龟，但是總體比較妇智，它的收益和成本代價(jià)哪個(gè)更高一點(diǎn)，最后就會(huì)向哪方面傾斜氏身。
世界歷史近百年來(lái)巍棱，大城市越來(lái)越發(fā)展得好，人口越來(lái)越向大城市集中蛋欣，包括發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市集中程度也是越來(lái)越高航徙。聯(lián)合國(guó)專門寫了一個(gè)報(bào)告《大城市的優(yōu)勢(shì)》，說(shuō)連治理污染也是大城市更有效益陷虎，只有一定規(guī)模人口的大城市到踏，才可以建設(shè)高水平的污水處理廠。
人口聚集還會(huì)帶來(lái)很多東西尚猿。產(chǎn)業(yè)的聚集創(chuàng)造了就業(yè)夭禽，創(chuàng)造了收入，有就業(yè)和收入就能吸引人口谊路。而人口的聚集又會(huì)創(chuàng)造新的服務(wù)業(yè)的就業(yè)讹躯，服務(wù)業(yè)就是家庭生活的社會(huì)化。在農(nóng)村缠劝，你想去飯館吃個(gè)飯可能要走20里路潮梯，去飯館吃的人少，飯館沒有規(guī)模效應(yīng)就發(fā)展不下去惨恭。
城市人口聚集秉馏，大家可以很方便地去下飯館，整個(gè)家庭生活就社會(huì)化了脱羡，同時(shí)又創(chuàng)造了更多的就業(yè)萝究。順便說(shuō)一說(shuō)免都，你自己在家洗頭是不計(jì)入GDP的，也不創(chuàng)造收入帆竹。如果你到外面洗頭绕娘，理發(fā)師的工作就創(chuàng)造了GDP，你就創(chuàng)造了別人的就業(yè)和收入栽连，這就是人口聚集帶來(lái)的好處险领。
現(xiàn)在高級(jí)知識(shí)分子、大學(xué)畢業(yè)生都愿意往大城市聚集秒紧，就是因?yàn)榇蟪鞘杏袆?chuàng)新的機(jī)會(huì)绢陌，這涉及現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)一個(gè)重要的知識(shí)外溢效應(yīng)原理，知識(shí)存量在互相碰撞中可以產(chǎn)生新的知識(shí)增量熔恢，知識(shí)存量越多增量越多脐湾。從城市角度講，人口越聚集叙淌，越能創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)秤掌、創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新的知識(shí)凿菩。
大城市人口聚集机杜，往往能產(chǎn)生新的文化和所謂的時(shí)尚、創(chuàng)意等衅谷，很多年輕人選擇在北京漂著椒拗，就是喜歡這里有各種文化融合和創(chuàng)意的氛圍。
總之获黔，大城市不僅創(chuàng)造了就業(yè)蚀苛，創(chuàng)造了收入，而且還能不斷產(chǎn)生新鮮的事物玷氏，這就是人口遷移的規(guī)律堵未。
回顧中國(guó)這些年來(lái)的發(fā)展，人口遷移大多數(shù)是奔著大城市去的盏触，當(dāng)然也不是一下子都到了北渗蟹、上、廣赞辩、深這些一線城市雌芽，而是一個(gè)階梯一個(gè)階梯上來(lái)的。很多在大城市打工的農(nóng)民辨嗽，已經(jīng)在家鄉(xiāng)的縣城里買了房子世落，縣城里的人想去地市級(jí)城市，地市級(jí)城市的人又想去省城糟需。
大城市必須要聚集一定規(guī)模的人口，才會(huì)出現(xiàn)好的學(xué)校、醫(yī)院和各種文化生活告匠。希望的生活，在小城市無(wú)法實(shí)現(xiàn)球涛，只有到大城市，全世界都是如此，中國(guó)也不例外，人的基本選擇邏輯是一樣的送朱。
然而娘荡，我們現(xiàn)在實(shí)行的是大城市設(shè)限干旁，不讓人們進(jìn)大城市，沒有按照未來(lái)人口不斷進(jìn)入大城市的規(guī)模炮沐，來(lái)考慮和安排各方面公共品的供給争群，包括土地的供給。
如果現(xiàn)在還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)大年，還在嚴(yán)格執(zhí)行戶籍制度换薄，人口只能在原戶籍地所在地，你還可以規(guī)劃和掌控大城市規(guī)模翔试。但是轻要，現(xiàn)在政府已經(jīng)不能禁止人們選擇到哪里去了，因?yàn)檫w移是自由的垦缅，人為設(shè)限只是想控制資源冲泥，但是實(shí)際上限制不了人口遷移。你規(guī)定某個(gè)城市只能有 1800萬(wàn)人口壁涎，但是只要人們?cè)敢鈦?lái)凡恍，很快就會(huì)超過這個(gè)限制，這就形成了現(xiàn)在中國(guó)城市兩極分化的矛盾怔球。
兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市嚼酝，人口流入特別集中的城市就會(huì)出現(xiàn)各種暴漲局面，包括住房的供給和需求關(guān)系竟坛。比如有的城市六年前研究資源約束闽巩，提出這個(gè)城市只能養(yǎng)活800萬(wàn)人口，結(jié)果現(xiàn)在人口達(dá)到了2100萬(wàn)担汤，這個(gè)城市肯定會(huì)出現(xiàn)供求關(guān)系緊張涎跨，包括交通、公安漫试、社會(huì)保障等一系列社會(huì)公共服務(wù)都會(huì)不足六敬。
北京統(tǒng)計(jì)有 1600萬(wàn)人口，但是在北京實(shí)際用的手機(jī)有 2700萬(wàn)部驾荣，其中當(dāng)然有一手兩機(jī)的外构，但是算下來(lái)至少也有 2000萬(wàn)人口了普泡，因?yàn)楹芏嗤鈦?lái)常住人口和北漂一族還是隱形的。
那么审编，小城市的房地產(chǎn)是怎么回事呢撼班？ 2004 ~2007年房地產(chǎn)過熱， 2007年出了“國(guó)幾條”把房?jī)r(jià)壓下去垒酬，2008年北砰嘁、上、廣勘究、深等大城市房?jī)r(jià)跌得很厲害矮湘。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產(chǎn)商去做投資，因?yàn)榇蟪鞘邢拶?gòu)口糕，小城市不限購(gòu)缅阳，不少房地產(chǎn)商包括一些知名地產(chǎn)商都跑到小城市拿地，在二線景描、三線十办、四線城市建了一些房子，以為這些地方將來(lái)也能像大城市一樣房?jī)r(jià)上漲超棺。結(jié)果發(fā)現(xiàn)向族，房子蓋好了但人走光了。
城市的兩極分化棠绘，一方面是人口大量涌入導(dǎo)致供求關(guān)系嚴(yán)重失衡件相，另一方面是人口不斷流出，供求過剩需求不足弄唧。暴露出城鎮(zhèn)化政策包括現(xiàn)在的做法出了偏差适肠，違背了人的遷移規(guī)律，違背了城市化候引、工業(yè)化的規(guī)律侯养。城市化、工業(yè)化是人的行為澄干，人的行為的基本邏輯是要追求就業(yè)逛揩，追求收入，追求改善的生活麸俘。而我們老是逆著這一規(guī)律走辩稽。
也許人們會(huì)問，那么小城鎮(zhèn)到底該怎么辦呢从媚？難道我們要放棄發(fā)展小城鎮(zhèn)了嗎逞泄？歐洲的小城鎮(zhèn)為什么一直在發(fā)展呢？下面我們來(lái)分析一下原因。
第一個(gè)原因喷众，歐洲工業(yè)化進(jìn)程比較漫長(zhǎng)
大概用了 100 ~ 150年的時(shí)間各谚，農(nóng)民才基本走完。到了一定階段到千，原來(lái)的農(nóng)民還沒有走光昌渤，退休的人已經(jīng)回來(lái)了。這些退休回來(lái)的人和沒走的人有著本質(zhì)的區(qū)別憔四。因?yàn)閺某抢锿诵莼貋?lái)的人是拿著一生的積蓄回來(lái)的膀息，是帶著社保回來(lái)的了赵，他們是通過在城市就業(yè)提高了收入有了積蓄的一群人潜支，并且還帶回來(lái)了他們?cè)诂F(xiàn)代城市生活的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。
? ? ? 他們回到小城鎮(zhèn)后斟览，第一件事是修繕老宅毁腿，讓老宅實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化辑奈。第二件事是把公共服務(wù)帶回來(lái)苛茂，小城鎮(zhèn)出現(xiàn)了社保機(jī)構(gòu)為人們提供服務(wù)，于是這個(gè)小城鎮(zhèn)就被保護(hù)發(fā)展下來(lái)了鸠窗。歐洲人口的交替是在漫長(zhǎng)的城市化妓羊、工業(yè)化進(jìn)程實(shí)現(xiàn)的，歐洲的小城鎮(zhèn)能夠比較完整地保存下來(lái)稍计，而且得以延續(xù)發(fā)展躁绸，是因?yàn)檫@里有了新的收入基礎(chǔ)，有了新的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施臣嚣，已經(jīng)變成了新型的小城鎮(zhèn)净刮。
而我們屬于在三十幾年內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的國(guó)家，這個(gè)過程很短硅则，目前還有 1/3的農(nóng)民沒有走出去淹父。
第二個(gè)原因，歐洲人口密度很高
已經(jīng)形成了許多城市群怎虫、城市帶暑认。使用各種交通工具，能在一個(gè)小時(shí)最多一個(gè)半小時(shí)內(nèi)從一個(gè)小城鎮(zhèn)到達(dá)大城市市中心大审，這個(gè)區(qū)域都是屬于城市群的范疇蘸际，而不是邊緣地區(qū)，這相當(dāng)于北京市周邊的那些小城市徒扶。歐洲很多這樣的大城市幾乎重疊在一起粮彤，其周邊的小城市其實(shí)都不是真正意義的小城市，而是大城市群當(dāng)中的組成部分。
? ? ? 中國(guó)雖然人均可居住土地的面積很小导坟，但是大城市確實(shí)比較分散〔纾現(xiàn)在有了高速鐵路、城際快軌乍迄，速度越快半徑越大管引，涉及面越廣，使得周邊的小城市有機(jī)會(huì)跟著中心大城市一起發(fā)展闯两。
有一本暢銷的英文小說(shuō)叫《火車上的女孩》褥伴，就是講一個(gè)女孩坐通勤車，往返一個(gè)小城鎮(zhèn)到倫敦之間來(lái)回上下班漾狼。紐約金融界的人士也都住在周邊城市重慢，這就是城市群的概念。一個(gè)小城鎮(zhèn)的位置在哪里逊躁，有沒有發(fā)展前途似踱，要看它和大城市的關(guān)系位置怎么樣。
中國(guó)屬于快速工業(yè)化國(guó)家稽煤，類似于韓國(guó)和日本核芽。我們用了50年時(shí)間，工業(yè)化達(dá)到了80%多酵熙，現(xiàn)在還在繼續(xù)工業(yè)化轧简，這個(gè)歷史的進(jìn)程還很長(zhǎng)。這50年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么情況呢匾二？第一是新的人口進(jìn)到城里來(lái)了哮独，但是退休的人群還沒有形成。
第一代有錢的退休人群正在形成察藐，這里的有錢并不是很有錢皮璧，至少是中產(chǎn)階級(jí)。他們想著現(xiàn)在房子便宜分飞，趕緊買了等退休回來(lái)住悴务。海南的發(fā)展應(yīng)該是等到第一代有錢的人退休以后，目前這一代人還沒有形成浸须。
所以在這個(gè)階段惨寿，加之中國(guó)地域遼闊，很多小城市不在大城市群里删窒，發(fā)展就會(huì)遇到困難×芽眩現(xiàn)在我們正在形成一些大城市群，應(yīng)該順應(yīng)這個(gè)潮流肌索，應(yīng)該鼓勵(lì)大城市群的發(fā)展蕉拢。
中國(guó)有 14億人口，在珠三角、長(zhǎng)三角晕换，出現(xiàn) 5000萬(wàn)到 1億人的大城市群都是可以想象的午乓，它們是幾個(gè)城市群的疊加。比如蘇州周邊一大塊加起來(lái)有一億人口闸准，深圳周邊再把香港地區(qū)和廣州算上益愈，也會(huì)達(dá)到上億的人口規(guī)模。
我們的內(nèi)陸中心城市夷家，這幾年快速交通發(fā)展的成效已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)蒸其，武漢、長(zhǎng)沙库快、南京摸袁、合肥、成都义屏、重慶靠汁、鄭州、西安等一些省會(huì)城市（直轄市）已經(jīng)成為人口聚集區(qū)闽铐。
從目前看蝶怔，一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡，但是我相信它們當(dāng)中的大多數(shù)沒有到發(fā)展的時(shí)候阳啥。目前就是人口遷出的時(shí)候添谊，而人口遷出也是一種發(fā)展。假定只有這些資源察迟，原來(lái)那么多人，分母那么大耳高，人均 GDP扎瓶、人均收入就上不去。
人口遷移有兩個(gè)效果泌枪，到人口聚集地增加了分母概荷，在人口流出地減少了分母，減少了分母整個(gè)分?jǐn)?shù)就大了碌燕，同樣的收入分到每個(gè)人頭上就高了误证，就可以提高收入。農(nóng)村就是這樣的情況修壕，大量的人口走掉愈捅，少數(shù)的人種大面積的土地，耕作的農(nóng)民收入就高了慈鸠。
現(xiàn)在就是一些內(nèi)陸地區(qū)的二線蓝谨、三線、四線城市人口遷出的過程，但是并不是說(shuō)它沒有機(jī)會(huì)了譬巫。一是小城鎮(zhèn)的人口少了咖楣，但是人均收入可以提高；二是如果能保護(hù)好老宅芦昔，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)和特色文化诱贿，就為將來(lái)人口回流做好了準(zhǔn)備。
我們應(yīng)該順應(yīng)人口遷移規(guī)律和城市化規(guī)律咕缎。騰出更多的土地發(fā)展大城市瘪松，包括這些城市周邊的小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城等锨阿。盲目地和歐洲比宵睦，很容易犯毛病。
韓國(guó)墅诡、日本都屬于快速工業(yè)化國(guó)家壳嚎，都犯過類似的錯(cuò)誤。日本當(dāng)年也是讓大家到小城鎮(zhèn)去末早，說(shuō)不要到東京來(lái)烟馅，最后的結(jié)果是全國(guó) 1.3億人口，有30%的人口住在東京然磷，20%的人口住在大阪郑趁，兩個(gè)地區(qū)人口加總為50%。日本經(jīng)濟(jì)20世紀(jì)90年代初開始下滑和這個(gè)有關(guān)系姿搜。
? ? 韓國(guó)也說(shuō)不要到首爾來(lái)寡润，還搞新農(nóng)村運(yùn)動(dòng)，結(jié)果是新農(nóng)村建成之日就是村民走光之時(shí)【斯瘢現(xiàn)在有50%的人口聚集在首爾梭纹，這個(gè)首爾是大首爾的概念。都想均衡地發(fā)展致份，所以很容易犯同樣的錯(cuò)誤变抽。
從這個(gè)意義上講，遵循規(guī)律氮块，破解難題绍载，需要做大量的調(diào)整，不僅是簡(jiǎn)單地控制房?jī)r(jià)滔蝉、限購(gòu)击儡，還包括一些最基本的、更深層次措施锰提，包括設(shè)立財(cái)產(chǎn)稅曙痘、房產(chǎn)稅芳悲、經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)手段边坤，還包括要調(diào)整我們的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略名扛。
著名的社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通的博士論文是調(diào)研小城鎮(zhèn)的，據(jù)說(shuō)他臨終前兩年曾經(jīng)對(duì)他的學(xué)生說(shuō)茧痒，也許在中國(guó)小城鎮(zhèn)這條路可能走不通肮韧。不同的歷史階段對(duì)不同的問題有不同的認(rèn)識(shí)，今天我們講這個(gè)問題可能看得更清楚一些旺订。
現(xiàn)在我們的大城市房?jī)r(jià)暴漲弄企，小城市卻有那么多的積壓，一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套区拳，因?yàn)榭隙]有人在那里買拘领。所謂美國(guó)的鬼城就是一個(gè)小村，而我們的鬼城真是成群的高樓大廈樱调，很慘烈约素。
現(xiàn)在社會(huì)已經(jīng)開始吸取教訓(xùn)了，一是發(fā)展房地產(chǎn)首先要想那個(gè)地方能創(chuàng)造多少就業(yè)笆凌，沒有創(chuàng)造就業(yè)圣猎，搞了房地產(chǎn)最后結(jié)局都是一樣的。然后還要看位置在什么地方乞而，是在城市群里面送悔，還是城市群外面，小城鎮(zhèn)并不等于二線爪模、三線欠啤、四線城市，小城鎮(zhèn)是指在大城市群之外的呻右。
二是我們暫時(shí)改不了糧食要自給自足的現(xiàn)狀
但是我們可以提高城市容積率跪妥。
三是我們的土地分配可以改變
大城市和小城市之間的關(guān)系可以改變，這是我們政策戰(zhàn)略的配套声滥。
四是要進(jìn)一步深化農(nóng)村改革
土地確權(quán)，土地能夠流轉(zhuǎn)侦香，在城市化的前提下落塑，盡可能地把多出來(lái)一部分土地特別是宅基地，流轉(zhuǎn)出來(lái)成為城市土地供給的一個(gè)組成部分罐韩，來(lái)緩解房地產(chǎn)的問題憾赁。
? ? ? 地方政府能否起作用？當(dāng)然是可以的散吵。如果有地不供龙考，把地價(jià)憋得高高的蟆肆，就是地方政府的責(zé)任，香港地區(qū)就有這樣的先例晦款。
我們有的城市炎功，比如重慶，雖然是那么擁擠的一個(gè)山城缓溅，但是它的地價(jià)并不高蛇损，只有每平方米六七千元的房?jī)r(jià)。因?yàn)樗幸恍┑锰飒?dú)厚的優(yōu)勢(shì)坛怪，一是有地票淤齐，二是一些山地不屬于耕地，可以作為房地產(chǎn)土地供給袜匿。
要想降低房?jī)r(jià)就一個(gè)辦法更啄，當(dāng)房?jī)r(jià)高到一定程度的時(shí)候，就開始放地居灯，把你的房?jī)r(jià)砸下來(lái)祭务。不能老在需求方做文章，也要在供給方面做文章穆壕，這個(gè)問題就集中在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革待牵。
? ? ? 這些問題不是一兩天能解決的，但是如果不采取措施喇勋，這些問題永遠(yuǎn)解決不了缨该。我們城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不改，我們的容積率不改川背，農(nóng)村土地制度不改贰拿，這些問題就會(huì)持續(xù)加大∠ㄔ疲總覺得需求太大供給太小膨更，就只能抑制需求，限購(gòu)不是通過供給方解決問題缴允，而是抑制需求荚守。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求练般。
但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)高到社會(huì)承受不了矗漾，是因?yàn)榇_實(shí)需要購(gòu)買住房的老百姓越來(lái)越買不起房了，這就影響到國(guó)計(jì)民生了薄料。如果保證房子有限的供給敞贡，只供給那些要住的人，而不供給那些要炒房的人摄职，這是限購(gòu)的邏輯誊役。
從需求方角度看获列，限購(gòu)的辦法不一定就是實(shí)行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有內(nèi)在的穩(wěn)定性蛔垢，房?jī)r(jià)越高征的稅越高击孩。房產(chǎn)稅加上交易稅在其他國(guó)家多數(shù)都有，而且很見效啦桌。最近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅溯壶，新加坡城市中心的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了40%。但是這一點(diǎn)我們也遲遲做不了甫男。
還有一種說(shuō)法是房產(chǎn)稅違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)且改。價(jià)格肯定是管用的，價(jià)格不管用往往是價(jià)格還沒足夠高板驳。上海又跛、重慶搞試點(diǎn)，只有百分之零點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅當(dāng)然不管用若治，如果像美國(guó)一樣慨蓝，到了3%~4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用？房?jī)r(jià)越高交稅越多端幼，價(jià)格哪有不起作用的礼烈，價(jià)格不起作用一定是價(jià)格不夠高。雖然還有一些因素和理由婆跑，但是我覺得都有辦法可以克服此熬。
中國(guó)政府在這個(gè)問題上還是比較謹(jǐn)慎的。中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能夠持續(xù)增長(zhǎng)滑进，雖然現(xiàn)在增長(zhǎng)慢一點(diǎn)仍有百分之六點(diǎn)幾犀忱，沒有出現(xiàn)硬著陸和大崩盤，正是因?yàn)檫^去這些年我們?cè)诤暧^問題上比較謹(jǐn)慎扶关。
有人說(shuō)中國(guó)政府老是在刺激經(jīng)濟(jì)阴汇，其實(shí) 2004~2007年實(shí)行的不是刺激經(jīng)濟(jì)的政策，而是在下壓节槐，不讓新建鋼廠搀庶，私建鋼廠都會(huì)被關(guān)掉。2009~2010年刺激了一年多一點(diǎn)的時(shí)間铜异。2010年4月地来，政策開始收緊，當(dāng)時(shí)重要的標(biāo)志就是第一次實(shí)行住房限購(gòu)熙掺，一下子就把北、上咕宿、廣币绩、深鼓起來(lái)的泡沫壓下去了蜡秽。使得這個(gè)泡沫沒來(lái)得及波及全國(guó)二線、三線缆镣、四線城市去芽突，小城市的房子雖然也蓋起來(lái)了，但是房?jī)r(jià)沒有暴漲董瞻，絕大多數(shù)省會(huì)城市價(jià)格基本合理寞蚌。
? ? ? 過去幾年總有人說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要崩盤和出現(xiàn)危機(jī)，由于我們的政策調(diào)整及時(shí)钠糊，并沒有形成大的泡沫挟秤，因此不會(huì)有大的崩盤。如果當(dāng)時(shí)要沒有采取措施抄伍，從 2009年開始滾起來(lái)艘刚，2010年滾一年，2011年再滾一年截珍，全國(guó)房?jī)r(jià)全面暴漲攀甚，最后就只有崩盤了。我們作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家經(jīng)不起大的折騰岗喉，經(jīng)不起像美國(guó) 2005~2008年那樣秋度，因?yàn)榇蟮姆慨a(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤和金融危機(jī)。
房產(chǎn)限購(gòu)是一個(gè)非常措施钱床，盡管反復(fù)使用確實(shí)是個(gè)問題荚斯，但是在城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略尚未調(diào)整，房產(chǎn)稅還未施行的情況下诞丽，又不能什么都不做鲸拥。短期措施馬上可以見效，長(zhǎng)期調(diào)整可能一時(shí)半會(huì)見不了效僧免，那么只能采取短期的應(yīng)急性措施刑赶。雖然不是最好的辦法，但是在其他辦法都無(wú)法實(shí)施的情況下懂衩，還是必須要做的撞叨，目的就是要抑制住泡沫，這就是我們的現(xiàn)狀浊洞。
