最近，北京市海淀區(qū)人民法院首例居住權(quán)的判決引起人們的關(guān)注與議論（詳情見【調(diào)解室的故事】小芳沒有居住權(quán)） 暮刃。

調(diào)解員老陳與助理小張一起認(rèn)真閱讀了案例與有關(guān)資料背蟆，歸納、概括居住權(quán)的法律規(guī)定对粪，分析居住權(quán)的利弊芯勘，提示適用中應(yīng)當(dāng)注意的問題箱靴。

當(dāng)然，這些內(nèi)容都是他們兩人自己的學(xué)習(xí)心得荷愕，其中衡怀，理解錯誤的地方還請讀者指正。

1.居住權(quán)的作用

“《物權(quán)法》出臺前在草案中曾經(jīng)規(guī)定了居住權(quán)的條款安疗，可是抛杨，物權(quán)法正式出臺后，卻沒有看到關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定茂契。這是咋回事蝶桶？”小張看過材料，不解的問老陳掉冶。

“看來真竖，物權(quán)法出臺前居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)條件尚不具備，所以厌小，刪去了草案中的有關(guān)規(guī)定恢共。”老陳聽罷解釋道璧亚√志拢“《民法典》頒布的時候，立法者肯定考慮到居住權(quán)創(chuàng)設(shè)的緊迫感癣蟋，條件也已經(jīng)成熟透硝，所以，在《民法典》中做出了相應(yīng)的規(guī)定疯搅”羯”

“緊迫感？這話怎么說幔欧∽镏危”小張聽了不禁問道丽声。

老陳接著說，物權(quán)法出臺后觉义，社會經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生了許多新的變化雁社。而且，社會上“套路貸”晒骇、“以房養(yǎng)老”等坑害人的犯罪行為屢有發(fā)生霉撵。

當(dāng)然，還有那些不孝順的子女算計自己老人房產(chǎn)的事情厉碟。這些行為致使老人流離失所喊巍，無片瓦遮風(fēng)雨，少寸草避暑寒箍鼓。

所以崭参，居住權(quán)可以保障老年人、打工者等弱勢群體的權(quán)益款咖，保障人們具有最基本的生存居住的權(quán)利何暮。

“哦，我明白了铐殃『Ｍ荩”小張恍然大悟，“如果為老年人設(shè)立了居住權(quán)富腊，那么坏逢，不管房屋歸了誰，都不能把老人攆走赘被。老人有權(quán)一直居住到去世是整。”

“對呀民假！這就是居住權(quán)最基本的保護(hù)作用浮入。”老陳點(diǎn)頭肯定道羊异∈滦悖“老人享有了居住權(quán)，有權(quán)一直居住到去世野舶，任何人都將奈何不得易迹。”

2.居住權(quán)與租賃權(quán)

“承租人不是同樣具有居住權(quán)嗎平道，民法典單獨(dú)創(chuàng)設(shè)居住權(quán)是不是多此一舉赴蝇？”小張有些困惑。

“租賃權(quán)巢掺、房屋使用權(quán)等句伶，都不同于居住權(quán)。而且陆淀，存在很大的差異考余。”老陳繼續(xù)解釋說轧苫。

租賃權(quán)包含房屋居住的權(quán)利楚堤，承租人有權(quán)對租賃房屋占有、使用含懊，并獲得收益身冬。然而，租賃權(quán)與居住權(quán)有所不同：

第一岔乔，租賃權(quán)因當(dāng)事人約定而產(chǎn)生酥筝。居住權(quán)除應(yīng)由當(dāng)事人約定外，必須經(jīng)政府部門登記而設(shè)立雏门。

第二嘿歌，租賃權(quán)依據(jù)房屋租賃合同而產(chǎn)生，具有有償性茁影。居住權(quán)依據(jù)合同與遺囑而產(chǎn)生宙帝，一般為無償。

第三募闲，租賃權(quán)具有期限限制步脓，法律規(guī)定租賃合同期限為20年。居住權(quán)無期限限制浩螺，一般由居住權(quán)人居住直至去世靴患。

第四，租賃合同因約定年扩、法定情形而變更或解除蚁廓，因期限屆滿而終止。租賃權(quán)隨之變更厨幻、解除相嵌、終止。居住權(quán)設(shè)立后不得解除况脆、變更饭宾，經(jīng)居住權(quán)人同意的得以撤銷，期限屆滿或居住權(quán)人去世而終止格了。

第五看铆，承租人經(jīng)出租人同意得以將房屋轉(zhuǎn)租。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓盛末、繼承弹惦。

第六否淤，租賃權(quán)具有物權(quán)化的特征，出租房屋出售時棠隐，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)石抡。居住權(quán)與居住房屋的買賣無任何關(guān)聯(lián)。

“我的老天助泽，租賃權(quán)與居住權(quán)有這么大的差別皢浮！”小張禁不住感慨嗡贺∫猓“不過，這里有個問題啊诫睬，居住權(quán)是否可以出租煞茫？”

“按照《民法典》的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租岩臣，當(dāng)事人另有約定的除外溜嗜。”老陳隨口說道架谎≌ㄏ“由此看來，居住權(quán)合同沒有約定允許出租的谷扣，居住權(quán)人不得將其居住的房屋出租土全，只能自己居住』嵯眩”

“另外裹匙，所有人不得將設(shè)立居住權(quán)的房屋再出租給他人。而且末秃，之前簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)解除概页。”老陳補(bǔ)充道练慕。

“明白了惰匙。”小張點(diǎn)頭稱是铃将，“那么项鬼，居住權(quán)與房屋使用權(quán)有什么區(qū)別？”

3.居住權(quán)與房屋使用權(quán)

“房屋使用權(quán)通常體現(xiàn)在房屋借用合同關(guān)系中劲阎，具有無償性绘盟、無最高期限等的特點(diǎn)。房屋借用一般發(fā)生在親朋好友之間，是一種無償?shù)幕ブ袨榱湔薄吠卷！崩详惤又f道。

當(dāng)然稚虎，房屋借用中的使用權(quán)撤嫩，與居住權(quán)根本就不能同日而語。

司法實(shí)踐中蠢终，離婚、分家析產(chǎn)茴她、繼承以及拆遷安置等案件中寻拂，法官可能會留給當(dāng)事人短期內(nèi)房屋占有、使用的權(quán)利丈牢，使當(dāng)事人得以找尋新的住所搬遷祭钉，裁判文書中一般寫明為“房屋獨(dú)占使用權(quán)”。

居住權(quán)己沛，亦可以有效的保護(hù)當(dāng)事人合理期限內(nèi)對房屋的占有慌核、使用。

“對呀申尼，這個問題還真的沒有想過垮卓。”小張隨口說道师幕。

“不過粟按，《民法典》創(chuàng)設(shè)的居住權(quán)，會不會有副作用啊霹粥。我在網(wǎng)上看到了一些議論灭将，有人說這樣有著婚外情人合適了，只要為他們設(shè)立了居住權(quán)后控，無論房屋判決給誰都無所謂庙曙，反正他都可以無償居住到去世。呵呵浩淘“破樱”小張說著笑了起來。

“是啊馋袜，任何一個事物都有利有弊男旗，我們不妨分析一下⌒辣睿”老陳不慌不忙的說道察皇。

4.居住權(quán)濫用的防范

“居住權(quán)是經(jīng)政府部門登記而設(shè)立的權(quán)利，表明居住權(quán)已經(jīng)納入政府管理的范圍，由此介入國家意志什荣。因此矾缓，政府可以制定行政規(guī)章對居住權(quán)設(shè)立的條件等做出必要的、合理的約束稻爬，達(dá)到保護(hù)老人嗜闻、打工者等弱勢群體的目的。同時桅锄，可以防止琉雳、限制別有用心的人利用、濫用居住權(quán)實(shí)現(xiàn)不良的企圖友瘤〈渲猓”

老陳一口氣說了下來，接著拿起水杯喝起茶來辫秧。

“這樣說來束倍，就讓人明白了∶讼罚”小張明顯松了一口氣绪妹，“房屋的物權(quán)與居住權(quán)的分離，可以有效保護(hù)老年人等弱勢群體的合法權(quán)益柿究∮士酰”

“無論房屋怎樣處分，最終都能保證老年人等弱勢群體居有定所笛求±纫疲“