撞向冰山的榮安地產狞山，任人唯親內外紛爭
這是“無房”第34篇原創(chuàng)文章?
有經(jīng)驗的股民一定對榮安地產這只股票有印象全闷，因為他很妖叉寂，很跳萍启。
2018年一月，房地產板塊在A股一枝獨秀屏鳍，板塊內泰禾集團和榮安地產更是一時風頭無二勘纯，在短短十二個交易日內，榮安地產漲幅達到了71.76%钓瞭。
但是好景不長驳遵，由于榮安的基本面完全不能支撐其高昂的股價，很快榮安就跌回了起點山涡，甚至在幾個月后慘遭腰斬堤结，不少股民高位接盤損失慘重唆迁。
除了股價上躥下跳，榮安的財報也很“躁動”竞穷。2010年至2017年的8年間唐责，其營業(yè)收入仿佛是在坐過山車，在2010年瘾带、2014年鼠哥、2015年大幅下降，同比降幅為37.24％看政、25.46％朴恳、67.50％。而在2013年允蚣、2017年大幅上升于颖，同比漲幅達到125.76％、146.82％嚷兔。
股價活躍股性好恍飘，榮安地產在股票市場的確是明星般家喻戶曉的存在，但是在地產界上谴垫，榮安可就靠邊站了章母。2018年銷售額排名全國139，銷售額133億翩剪，而排名第一的碧桂園卻已經(jīng)達到了7146億乳怎。顯然，地產行業(yè)的兩級分化和馬太效應前弯，已經(jīng)開始了蚪缀。
1
榮安的前世今生
榮安地產前身是寧波第一股中元股份，主營金屬切削機床恕出，1993年在深市主板掛牌询枚，簡稱甬中元。
6年后浙巫，公司實施第一次資產重組金蜀，并更名為寧波成功信息，簡稱甬成功的畴。因經(jīng)營虧損渊抄，2006年開始，公司股票暫停上市丧裁，直到2009年护桦，榮安地產參與重組，并更名為榮安地產煎娇，主營業(yè)務變?yōu)榉康禺a開發(fā)與銷售二庵。
2009年借殼上市之后贪染，雖然處于地產黃金期，榮安地產似乎并未享受到這一紅利催享，作為寧波第一家上市公司抑进，老牌房企，擁有豐富的土地資源和群眾基礎睡陪，但是榮安的牌路卻比較奇怪寺渗。
榮安地產在2016年前的發(fā)展版圖不在寧波，直到2016年榮安地產才大肆發(fā)力大本營寧波地產市場兰迫。
不過信殊，此時長三角地區(qū)已經(jīng)列強割據(jù)，萬科汁果、龍湖涡拘、雅戈爾已經(jīng)三分市場，榮安的銷售毛利率也在近四年不斷降低据德，重兵攻占寧波市場成效不明鳄乏，為此，榮安地產只能開拓寧波以外市場棘利，足跡延伸至杭州橱野、溫州、嘉興等浙江省內市場善玫。但其存貨倍增將考驗其運營水援。
截至去年9月末，榮安地產存貨余額為158.50億元茅郎，較上年同期的73.31億元增長了85.19億元蜗元，較去年年初的78.14億元也增長了80.36億元，增幅分別為116.21％系冗、102.84％奕扣。
高達158.50億元存貨，占公司225.55億元總資產的70.27％掌敬。消化這些存貨的時間惯豆，高達6年。但榮安的運營能力的確令人憂心涝开，瘋狂拿地擴張的背景下循帐，是樓市回調的大背景框仔、高企的公司債務和混亂的管理層內斗舀武。
兵弱于外，政亂于內离斩。這就是目前榮安的真實寫照银舱。
2
任人唯親的董事長
2018年一季度榮安地產的銷售數(shù)據(jù)十分慘淡瘪匿，9400萬的營業(yè)收入創(chuàng)下了幾年下來的單季度最低，而在公司內部寻馏，情況則更加令人憂心棋弥。
榮安內斗的故事要從2017年說起，2017年6月22日诚欠，榮安地產召開董事會第十屆第一次會議顽染，這次會議的重點就是更換公司財務總監(jiān)，一直以來榮安的財務總監(jiān)由宋長虹擔任轰绵，據(jù)知情人士透露：
宋長虹是一位合格的財務總監(jiān)粉寞，做事情中規(guī)中矩，1971年出生的他正年富力強左腔，為什么榮安無緣無故地要換人了唧垦？
據(jù)媒體報道，提議的候選人液样，確是董事長王久芳的兒子王叢緯振亮。
對這樣的提議，董事會秘書鞭莽、董事胡約翰表示反對坊秸，他認為這樣的兼任對公司內控不利，且王叢瑋沒有任何財務背景澎怒，工作后也未從事過任何財務會計工作妇斤，這樣的情況下兼任財務總監(jiān)是不合適的。
胡約翰對媒體表示丹拯，正是因為他的反對站超，當天公司并未形成董事會決議。
王久芳帶領榮安前進數(shù)十年乖酬，董事會已然變成了王家的一言堂死相。總經(jīng)理董事長大股東背后都是王家咬像，而重要的財務總監(jiān)職位算撮，卻不姓王。
財務總監(jiān)對于地產公司意義重大县昂，其背后牽扯的肮柜，是地產商資金付款、審計等許多重要的環(huán)節(jié)倒彰。
王久芳早年就安排親友從事建筑行業(yè)审洞，并從榮安地產間接經(jīng)營一些高利潤的項目，這已經(jīng)是公開的秘密待讳，比如寧波明州建設有限公司的主要業(yè)務就是承接榮安地產的施工業(yè)務芒澜。
工商登記信息顯示仰剿，如今明州建設的實際控制人為王永欣，多位知情人士確認王永欣為王久芳的侄子痴晦，除此以外王久芳象山籍的親友很多都在公司南吮。這次董事會的結果，也讓王久芳決定動一動董秘胡約翰了誊酌。
3
錯誤百出的上市董秘
一星期過后部凑，在第二次董事會臨時會議上，王久芳如愿以償?shù)匕押s翰架空了碧浊，以八比一的票數(shù)頂替了胡約翰砚尽，自己成為了代董秘兼任董事長。
反對的那一票當然是胡約翰投的辉词，理由是董事長代行董事會秘書職責缺乏適格性必孤、獨立性。
胡約翰反對公司不續(xù)聘其擔任公司董秘職位事件還引起了交易所向公司發(fā)問詢函瑞躺，不過敷搪，因為胡約翰屬于任期屆滿不被續(xù)聘，所以并沒有解聘一說幢哨，而董事長代行董秘也符合相關規(guī)定赡勘，所以在公司完成問詢函回復后，事情也就告一段落捞镰。
雖然代行董秘職位闸与，但是王久芳肯定不會力行發(fā)公告的工作了，這段時間的披露工作王久芳交給了自己的秘書鄧華堂岸售。并且在九月的第七次臨時會議里正式把鄧華堂任命為公司的證代践樱。
董秘是董事會秘書不是董事長秘書，因為兩個職位在工作內容上是存在本質區(qū)別的凸丸，熟練做董事長秘書的不代表會做董事會秘書拷邢，因為董秘要做的證代信披工作是一份需要專業(yè)技術的工作。而鄧華堂卻在之前沒有相關經(jīng)驗屎慢。
果不其然瞭稼，還沒熟悉董秘工作的鄧華堂剛上任不久就犯了錯誤，2018年腻惠，第一份更正公告出爐环肘，榮安地產“拔得頭籌”，公司對《關于對臺州市中梁宇置業(yè)有限公司提供擔保的公告》和《第十屆監(jiān)事會第四次臨時會議決議公告》進行了更正集灌。
兩份公告出錯的地方有：將“中信信托有限責任公司”錯誤的拼寫為“中信信托責任有限公司”悔雹，擔保物中臺州市中梁宇置業(yè)有限公司擁有臺土告字【2017】14號地塊的國有建設用地使用權，地塊編號有誤，實際為“臺州市中梁宇置業(yè)有限公司擁有臺土告字【2017】048號地塊的國有建設用地使用權荠商。
監(jiān)事會會議的更正內容則是公司忘了在公告中編寫會議的召開時間寂恬，更正補充了“于2017年12月11日以通訊方式召開续誉±趁唬”
監(jiān)事會決議公告沒有監(jiān)事會的召開時間，有限責任公司寫成責任有限公司酷鸦，這兩個都是常識性的錯誤饰躲，對于上市公司董秘來說實屬不該。
4
2019臼隔，前方是冰山嘹裂？
2019年，對于榮安地產來說是關鍵的一年摔握，能否在房地產風云突變的今天突破重圍寄狼，仍考驗著榮安的管理層，考驗著王久芳氨淌。
早在2017年泊愧，榮安就表示將擇機進入大健康、教育等領域多元化發(fā)展盛正。但是從目前的情況上看删咱，這些理念落地還需要時間。
步入2019年以來豪筝，榮安地產增加了大量借款痰滋。
本月初，榮安地產發(fā)布公告稱续崖，為開發(fā)建設房地產項目敲街，公司2019年累計新增借款已超過上年末凈資產的20%，加上難以在短時間消化的存貨严望，可以看出榮安這艘船聪富，負重很大。
其實現(xiàn)在的榮安的情況和十年前的碧桂園很像著蟹，當初碧桂園出現(xiàn)了銷售不利墩蔓、銷售微利、資金壓力大等一系列疑難雜癥萧豆，同樣是家族企業(yè)奸披，同樣迫切的更進一步，同樣面臨消化高昂存貨的難題涮雷，碧桂園能從中涅槃重生成為現(xiàn)在的地產龍頭阵面，就是因為當初碧桂園意識到了管理方面出了問題，家族持股過大、元老發(fā)展裙帶關系样刷、關鍵部門效率低限制著碧桂園的發(fā)展赵誓，怎么解決？
從2010年開始嚷量，碧桂園開始放緩步伐進行內部改革取逾。
首先是大幅淡化中央集權，去家族化箕母。全國近80個項目被分為10個區(qū)域管轄储藐，區(qū)域總裁被賦予更多的權力，聘請職業(yè)經(jīng)理人莫斌嘶是，推出成就共享”的激勵計劃钙勃，集團和區(qū)域團隊對項目跟投，將管理層聂喇、普通員工和股東的利益緊密捆綁辖源，通過去化率、現(xiàn)金回籠等指標對在售項目進行考核希太，達標的團體將獲得高額的獎勵克饶，并且成功避免團隊涉嫌拿地，真正做到放權地方卻又制約地方跛十，不得不佩服楊國強的帝王之術彤路。
同時碧桂園又在2015年引入中國平安這個第二大股東，分散了家族股份芥映，借力使力洲尊，讓碧桂園充滿了往地產金融化方向發(fā)展的無限可能。
的確奈偏，企業(yè)剛開始發(fā)展的時候坞嘀，任用家族成員的成本相對較低，而且信任度也高惊来，單單就“血濃于水”這一點丽涩，就是外人無法比擬的。
但是裁蚁，當企業(yè)發(fā)展到一定階段需要更近一層時矢渊，就需要領導人擁有廣闊的胸襟，增加新的血液枉证，大膽地去家族化矮男，這正是榮安做的不足的也是榮安需要去做的一點。
王久芳和胡約翰的這場內斗室谚，并沒有真正的贏家和輸家毡鉴，損傷的是榮安自己崔泵，損害的是投資人和外界對于榮安的發(fā)展信心。
踏著A股年后的春風班車猪瞬，榮安的股價倒是水漲船高憎瘸，從年初的2.22一度漲到3.6，就好像即將撞向冰山的船陈瘦，前方迷霧重重看不清方向幌甘，但船上的賭桌，仍然喧鬧甘晤。
