先明確幾點新知識仿荆，《遼寧省物業(yè)管理條例》2018年2月1日實施贰您，現(xiàn)行與物業(yè)相關事宜，均遵照此條例執(zhí)行拢操。
一锦亦、明確街道辦事處職責。
《條例》第六條
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當履行下列物業(yè)管理職責：
×罹场（一）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組杠园；
（二）指導和協(xié)助業(yè)主大會的成立展父、業(yè)主委員會的選舉；
∑苘浴（三）指導和監(jiān)督業(yè)主大會篮绿、業(yè)主委員會開展日常工作；
÷榔（四）協(xié)調(diào)和指導老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作亲配；
（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務之間關系惶凝，調(diào)解業(yè)主吼虎、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人苍鲜、物業(yè)服務企業(yè)思灰、建設單位之間在物業(yè)管理活動中的糾紛；
』焯稀（六）法律洒疚、法規(guī)規(guī)定的其他職責歹颓。
居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。
第四十條
業(yè)主委員會任期屆滿六十日前油湖，應當召開業(yè)主大會會議巍扛，完成換屆選舉；逾期未完成的乏德，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織完成撤奸。
業(yè)主委員會應當自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料喊括、印章及業(yè)主共有的其他財物予以移交胧瓜。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交瘾晃；必要時贷痪，由公安機關依法給予協(xié)助。
業(yè)主委員會委員任期內(nèi)資格終止的蹦误，應當自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的前款規(guī)定的財物。
第六十四條
實行物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議制度肉津。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議應當由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集强胰，物業(yè)行政主管部門、公安派出所妹沙、司法所偶洋、居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加距糖。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
（一）具備成立業(yè)主大會條件而未依法成立玄窝；
（二）業(yè)主委員會未依法履行職責；
（三）業(yè)主委員會委員不足半數(shù)或者未依法換屆悍引；
（四）物業(yè)服務企業(yè)未依法撤離和辦理交接手續(xù)恩脂；
（五）物業(yè)管理服務過程中發(fā)生的糾紛；
（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項趣斤。
第六十五條
經(jīng)業(yè)主共同或者業(yè)主大會決定俩块，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導下，可以對物業(yè)實施自行管理浓领。決定實施自行管理的玉凯，應當就管理負責人、管理事項联贩、管理實施方式漫仆、管理責任的承擔人、人員雇傭等事項作出決定泪幌。
第八條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分盲厌，應當遵循規(guī)劃優(yōu)先署照、相對集中、功能完善狸眼、資源共享藤树、便民利民的原則，以土地使用權證或者不動產(chǎn)登記證確定的用地范圍為基礎拓萌，綜合考慮物業(yè)的共用設施設備岁钓、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)微王、自然界限屡限、社區(qū)布局建設、利于自治管理等因素炕倘。
物業(yè)配套設施設備共用的钧大，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。規(guī)模過大劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個自然街區(qū)罩旋，且其配套設施設備能夠分割啊央、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域涨醋；影響設施設備共有功能使用的瓜饥，不得分割劃分。
第十六條
房屋的所有權人為業(yè)主浴骂。
依法登記取得或者根據(jù)物權法有關規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人乓土，應當認定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為溯警，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分趣苏，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主梯轻。
第二十四條
業(yè)主大會會議討論決定下列事項:
（一）制定和修改管理規(guī)約食磕、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法檩淋、業(yè)主委員會工作規(guī)則芬为；
（二）選舉蟀悦、罷免或者更換業(yè)主委員會成員媚朦；
（三）確定物業(yè)管理方式日戈，選聘询张、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
≌懔丁（四）確定物業(yè)服務內(nèi)容份氧、標準以及物業(yè)服務收費方案唯袄；
（五）籌集和使用住宅專項維修資金蜗帜；
×悼健（六）改建、重建建筑物及其附屬設施厅缺；
∈吖恕（七）改變共有部分的用途；
∠嫔印（八）制定公共綠地管護辦法诀豁；
（九）共用部位窥妇、共用設施設備經(jīng)營方式和所得收益的管理舷胜、分配、使用活翩；
∨牍恰（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集材泄、管理展氓、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源脸爱、支付標準；
∥疵谩（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的不適當決定簿废；
（十二）法律络它、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應由業(yè)主共同決定的其他事項族檬。
第二十五條
業(yè)主大會決定前條第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意化戳；決定前條其他事項单料，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)点楼，按照下列規(guī)定確定：
∩狻（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算掠廓；尚未進行物權登記的换怖，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的蟀瞧，按照房屋買賣合同記載的面積計算沉颂。建筑物總面積条摸，按照本項統(tǒng)計總和計算。
≈搿（二）業(yè)主人數(shù)钉蒲，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算彻坛。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分顷啼，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算小压。業(yè)主總人數(shù)线梗，按照本項統(tǒng)計總和計算。
第二十六條
業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開怠益。有下列情形之一的仪搔，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
（一）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）需要提前解除物業(yè)服務合同或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的蜻牢；
（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的烤咧；
（四）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形抢呆。
業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務的煮嫌，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會三十日內(nèi)組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的抱虐，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開昌阿。
第二十七條
業(yè)主大會會議可以采用集中討論、書面征求意見的形式恳邀，也可以采用信息化方式懦冰。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交業(yè)主簽收谣沸；無法送達的刷钢，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的乳附，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議内地，委托書應當載明委托事項、權限及期限赋除。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的阱缓，可以以幢、單元或者樓層等為單位贤重，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議茬祷。業(yè)主代表的推選、權限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會投票表決應當為實名投票祭犯。提倡采用信息化手段進行投票表決秸妥。
第三十一條
業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，委員候選人由居（村）民委員會沃粗、業(yè)主推薦和業(yè)主自薦粥惧，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由五至十一名委員單數(shù)組成最盅，每屆任期不超過五年突雪，可以連選連任。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議涡贱，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人咏删，副主任一至二人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告问词。
業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主督函，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力激挪；
〕浇啤（二）遵守國家有關法律、法規(guī)以及管理規(guī)約垄分、業(yè)主大會議事規(guī)則宛篇，履行業(yè)主義務；
”∈（三）按時交納物業(yè)服務費用和住宅專項維修資金叫倍；
（四）熱心公益事業(yè)豺瘤，責任心強段标，公正廉潔；
÷（五）具有一定的組織能力和文化水平；
∩吒（六）具備與履行職責相適應的時間瞻赶；
（七）本人派任、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職砸逊。
業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，可以選舉出業(yè)主委員會候補委員掌逛。候補委員列席業(yè)主委員會會議师逸，不具有表決權。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時豆混，經(jīng)業(yè)主委員會決定篓像，從候補委員中按照得票多少依次遞補动知，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公示。
第三十四條
業(yè)主委員會履行下列職責：
≡北纭（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議盒粮，維護業(yè)主合法權益；
〉旎（二）召集業(yè)主大會會議丹皱，報告物業(yè)管理實施情況；
∷嗡啊（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同摊崭；
（四）及時了解業(yè)主杰赛、物業(yè)使用人的意見和建議呢簸，監(jiān)督和支持物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
∠ァ（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施阔墩；
（六）督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費及其他相關費用瓶珊；
⌒ン铩（七）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；
∩∏邸（八）調(diào)解業(yè)主之間忘苛、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛唱较；
≡佟（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第三十七條
業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
（一）拒絕或者放棄履行委員職責南缓；
（二）挪用胸遇、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
（三）利用職務之便接受減免物業(yè)服務費汉形、停車費等相關物業(yè)費用纸镊，以及索取、非法收受建設單位概疆、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益逗威、報酬；
（四）打擊岔冀、報復凯旭、誹謗、陷害有關投訴、舉報人罐呼；
（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務無關的活動鞠柄；
（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的弄贿，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后春锋，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會決定終止其委員資格差凹。
第五十條
業(yè)主大會成立后期奔，應當根據(jù)業(yè)主大會的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡業(yè)主大會通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)危尿。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同呐萌。
物業(yè)服務合同應當包括物業(yè)服務事項、服務質量標準谊娇、收費方式肺孤、收費標準及調(diào)整機制、共用設施設備維修范圍和責任济欢、雙方權利義務赠堵、合同期限、違約責任等內(nèi)容法褥。
物業(yè)服務合同示范文本由省物業(yè)行政主管部門會同省工商行政管理部門制定茫叭。
第五十三條
業(yè)主大會決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除或者終止二十日前半等，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下向新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料和財物揍愁，辦理完交接手續(xù)：
（一）物業(yè)承接查驗檔案；
（二）物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造杀饵、維修莽囤、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案切距；
（三）物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位朽缎、共用設施設備；
（四）清算后的預收谜悟、代收的有關費用及相關賬冊饵沧、票據(jù)；
（五）法律赌躺、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。
第五十四條
縣物業(yè)行政主管部門羡儿、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對物業(yè)管理交接工作的指導礼患、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。
在物業(yè)服務合同解除或者終止前，原物業(yè)服務企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域缅叠、停止物業(yè)服務悄泥。在物業(yè)服務合同解除或者終止時，拒不撤離物業(yè)管理區(qū)域的肤粱，縣物業(yè)行政主管部門應當責令其限期撤離弹囚，逾期不撤離的，將其行為記入誠信檔案领曼。違反治安管理法律鸥鹉、法規(guī)的，由公安機關依法給予治安處罰庶骄。業(yè)主委員會或者業(yè)主可以依法申請仲裁或者提起訴訟毁渗。
