睡前看了潘石屹潘總的一個(gè)關(guān)于房價(jià)的視頻苫拍，講的還是很真實(shí)的烹棉，現(xiàn)在租金收益比確實(shí)很低，但這個(gè)數(shù)據(jù)的成因不只是因?yàn)榉績r(jià)漲了怯疤。

還有：

1.居民收入雖然不高浆洗，但通貨卻很多；

2.通貨很多集峦，人們又不怎么消費(fèi)伏社；

3.人們不消費(fèi)，資金沒辦法回籠塔淤，不回籠就沒辦法擴(kuò)大再生產(chǎn)摘昌；

4.擴(kuò)大再生產(chǎn)遇到障礙，就只能是現(xiàn)有產(chǎn)品提高價(jià)格了高蜂，但還是遇到2的問題聪黎，可房子需求還是很大的，近20年里房地產(chǎn)市場2的問題不存在备恤；

5.土地資源供給單一稿饰，戶籍制度和公共資源配置不均衡決定了土地價(jià)格，土地價(jià)格決定房屋價(jià)格露泊；

6.房價(jià)上漲喉镰，但租售不同權(quán)，所以對一般人來說惭笑，狠狠心當(dāng)房奴也比租房要好得多侣姆。

所以到現(xiàn)在為止，租賃市場和房地產(chǎn)市場沒辦法比沉噩。

所以潘總說捺宗，上策是改變土地供給機(jī)制，但城鄉(xiāng)土地雙軌制還得持續(xù)下去川蒙。中策是無為蚜厉，但速度太慢了。然后下策是亂折騰……

但城市土地供給還是有了一定變化派歌，一是提出了“租售同權(quán)”弯囊，二是以雄安為試點(diǎn)搞“只租不售”，三是部分性質(zhì)的城市土地供給放寬了一些胶果。這些對提高租金收益率還是有好處匾嘱。

然后房產(chǎn)稅的出臺，特別是對個(gè)人手中的空余房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅早抠，勢必以租金形式轉(zhuǎn)移到租房者的身上霎烙。在“租售同權(quán)”之前，遇到漲租金，多半首先想到的是“租金高不租不就行了么悬垃？”游昼，但在“租售同權(quán)”以后呢？租二環(huán)內(nèi)的房子比買五環(huán)外的房子配套好尝蠕，即便漲一點(diǎn)租金烘豌，還是要猶豫很久的。

“租售同權(quán)”一定程度上打破了“常住人口”和“暫住人口”的壁壘看彼，但是戶籍制度還有一個(gè)壁壘無法打破廊佩，那就是義務(wù)教育資源分配。

優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中在老城區(qū)靖榕，學(xué)區(qū)房就是這么炒起來的标锄，老城區(qū)的“老破小”之所以不光有市場，而且高于市場均價(jià)茁计，就是因?yàn)檫@個(gè)原因料皇。

但是“就近上學(xué)”這個(gè)原則是不可能改變的，改變反而是一種倒退星压，讓父母多分心在孩子接送上也影響社會化生產(chǎn)的效率践剂。但是資源總是有限的，一個(gè)城市再怎么努力租幕，也沒辦法完全一碗水端平舷手，日本的辦法是一個(gè)區(qū)域內(nèi)的學(xué)校教師資源共享，巡回講學(xué)劲绪，每個(gè)學(xué)校一段時(shí)間內(nèi)都有好老師來授課。但現(xiàn)在全國大城市的教育資源現(xiàn)狀是呈寡頭壟斷的趨勢盆赤，義務(wù)教育率先自行混改贾富，優(yōu)質(zhì)學(xué)校和優(yōu)質(zhì)資本強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形成了強(qiáng)大的教育集團(tuán)牺六，互相競爭颤枪。教育集團(tuán)內(nèi)部師資力量流動沒有問題，集團(tuán)外部呢淑际？沒道理流動啊畏纲。

所以，走日本特色的道路就很難了春缕，而在這個(gè)普遍焦慮的環(huán)境下盗胀，不買學(xué)區(qū)房的結(jié)果，可能就是選擇私立教育資源了锄贼。然后一對比票灰，可能還是覺得學(xué)區(qū)房劃算。

所以“租售同權(quán)”以后可能就是學(xué)區(qū)房的租金收益率會優(yōu)先增長起來。直到教育資源相對平衡屑迂，至少做到日本那個(gè)程度的時(shí)候浸策。

其他類型的房屋的價(jià)格，應(yīng)該更能反應(yīng)房屋本來的價(jià)值——“房住不炒”惹盼，交通不便庸汗，環(huán)境不好，配套不齊的房子手报，很難像幾年前那樣漫天要價(jià)夫晌。

但是這并不意味著房價(jià)會斷崖式下跌。

在現(xiàn)在這個(gè)國際環(huán)境下昧诱，中國像極了90年的日本晓淀，如果房價(jià)斷崖式下跌，后果還是非常嚴(yán)重的盏档。中國道路的優(yōu)勢就是宏觀調(diào)控凶掰，不可能坐視不管的。

那現(xiàn)在遏制的是什么呢蜈亩？是“房價(jià)過快上漲勢頭”懦窘，和國民生產(chǎn)總值配套增長的房價(jià)相對還是健康的

如果是房地產(chǎn)投資呢？

投資不等于炒稚配，無論是行政手段還是稅收手段畅涂，控制存量房頻繁交易的目的已經(jīng)很明顯了。然后贈予和遺囑道川，以后肯定也有高昂稅收午衰。轉(zhuǎn)手買賣，這種獲利方法已經(jīng)是重點(diǎn)限制對象了冒萄，但多持有幾年臊岸，同時(shí)出租，穩(wěn)定保值還是相當(dāng)不錯(cuò)的選擇尊流。說實(shí)話今天買了帅戒，明天就想瘋漲后賣掉的這種心態(tài)，也確實(shí)不適合做一切標(biāo)的物的投資崖技。

最后潘總說了逻住，租金收益率會趨于國際趨勢，但不知道是怎么樣的過程迎献，是平緩的還是激烈的瞎访，對于持幣待購的人來說，很可能希望這個(gè)過程來的激烈一點(diǎn)忿晕，可這對任何人都沒有好處装诡，因?yàn)槿绱思ち业恼鹗幙赡艽_實(shí)能圓了買房夢银受，但生活中其他方面的影響卻是不可估量的，很可能連穩(wěn)定的收入都沒了鸦采，慢慢來宾巍，比較快。

噢渔伯，對了顶霞，一般家庭的剛需住房，是消費(fèi)锣吼，不是投資选浑，是債務(wù)，不是資產(chǎn)玄叠，該買就買古徒，自己覺得值，買就是對的读恃，買完漲了也沒啥可得意的隧膘，買完要遇上跌了，也沒啥可遺憾的寺惫，早消費(fèi)疹吃，早享受，總不能因?yàn)楝F(xiàn)在買不到20年前價(jià)格的豬肉就不吃肉了吧西雀。也不能因?yàn)?0年后有更多的錢可以買豬肉萨驶，就再忍10年吧。