未必猜欺！
1、案情簡介：
1）2013年3月31日拷窜，K某與W公司簽訂商品房買賣合同开皿，約定：W公司于2013年10月31日前向K某交房，交房后180日內(nèi)篮昧，辦理產(chǎn)權(quán)登記并備案赋荆。如因W公司的責(zé)任，K某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證的懊昨，由W公司按約定支付違約金窄潭；若自違約之日起180天內(nèi)仍未完成產(chǎn)權(quán)登記，K某有權(quán)退房酵颁。
2）合同簽訂后狈孔，2013年6月，K某交首付款材义，9月開始還貸均抽，11月10日辦理入住，但W公司一直未取得初始登記其掂，引發(fā)糾紛油挥。
3）K某訴至法院，請求判令：解除購房合同，W公司返還購房款深寥、首付款利息攘乒、延期辦證違約金。
4）法院最終僅支持延期辦證違約金惋鹅，駁回K某其他訴請则酝。理由是：合同解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期未行使的闰集，解除權(quán)消滅沽讹。
2、房產(chǎn)證久辦不成武鲁，業(yè)主能否解除合同爽雄，存在兩種觀點：
1）站在購房者角度看，開發(fā)商未按約定完成辦理房屋轉(zhuǎn)移登記義務(wù)沐鼠，構(gòu)成根本違約挚瘟。該違約行為持續(xù)發(fā)生，若對于購房者解除合同的主張不予支持饲梭，會嚴(yán)重侵犯購房者的“物權(quán)期待權(quán)”乘盖，始終使購房者購買房屋處于失穩(wěn)狀態(tài)，缺少救濟(jì)途徑憔涉。所以订框，解除合同應(yīng)當(dāng)支持。
2）從法律規(guī)定角度看监氢，商品房買賣合同司法解釋第15條規(guī)定的“期限屆滿后超過一年”布蔗，屬于法定解除的一種，當(dāng)事人行使解除權(quán)的期限為一年浪腐，逾期不行使的纵揍，解除權(quán)消滅。在已經(jīng)實際收房多年后议街、具備繼續(xù)辦證條件下泽谨，為維護(hù)交易安全和房屋銷售整體穩(wěn)定，不宜解除合同特漩。
前案中吧雹，法官采取了第二種觀點，但并不是說所有的案例都會遵循這一結(jié)論涂身。
3雄卷、業(yè)主是否可以解除合同，遵循如下邏輯：
1）首先蛤售，根據(jù)遲延辦證的原因丁鹉，劃分責(zé)任歸屬妒潭，認(rèn)定是出賣人原因、買受人原因揣钦，還是登記部門原因雳灾，亦或是混合原因所致。
2）第二冯凹，針對由于出賣人原因造成的遲延辦證谎亩，根據(jù)遲延程度、履行可能等因素宇姚，應(yīng)劃分為一般遲延辦證和根本遲延辦證匈庭。
前者即為司法解釋第14條中所述“在期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的”情形，是指房屋已經(jīng)交付買受人占有使用空凸，通過延長一定的時間嚎花，出賣人可以繼續(xù)完成協(xié)助辦證義務(wù)的情形寸痢；
后者是指第15條中“無法辦理房屋所有權(quán)登記”呀洲，房屋已經(jīng)不具備繼續(xù)辦證條件，甚至出現(xiàn)房屋無法交付的情形啼止，如房屋滅失或者土地使用手續(xù)不合法等原因道逗，此時行使解除權(quán)沒有期限設(shè)定，否則將陷入合同履行的僵局献烦。
3）第三滓窍，針對一般遲延辦證是否享有解除權(quán)，根據(jù)合同約定劃分為享有約定解除權(quán)和不享有約定解除權(quán)兩種情形巩那。
如果合同中未約定在此情形下買受人享有解除權(quán)吏夯，或者約定買受人不享有解除權(quán)，那么買受人可以按照第14條的規(guī)定即横，向出賣人主張違約損失賠償責(zé)任噪生，但不能要求解除合同；
如果合同約定了買受人享有解除權(quán)东囚，那么解除權(quán)的行使應(yīng)與司法解釋第11條的規(guī)定保持一致跺嗽，受一年除斥期間的限制。買受人過期行使解除權(quán)页藻，不會得到法院支持桨嫁。
4）第四，之前的合同解除權(quán)消滅份帐，并不排除之后的合同解除權(quán)行使璃吧。如果有新的特定事由產(chǎn)生新的解除權(quán)，業(yè)主仍然可以提出解除合同來救濟(jì)自己的合法權(quán)益废境。比如畜挨，前案中房產(chǎn)證確定辦不下來爷辙，那么如果法院審查新的解除事由成立，業(yè)主仍可以解除合同朦促，而不是因為合同解除權(quán)消滅而否定解除權(quán)人行使新的合同解除權(quán)膝晾。
