文/魏千洛
資深房產(chǎn)律師徐斌告訴你旺芽，房子應(yīng)該這樣買！
徐斌律師說：“欲行大善之事辐啄，必諳大惡之道。把別人想到最“壞”运嗜，并不是為了抹黑別人壶辜，學習這些知識也不是為了坑害別人，而是為了保護自己担租≡颐瘢”
從律師的角度看買房，和從房產(chǎn)投資人的角度看買房，是完全不同的岭参。
一方是規(guī)避風險反惕，一方是財富增值。二者的重點大不相同演侯。
今天我們就從專業(yè)房產(chǎn)律師的角度來看一下姿染，如何避開買房的坑。
01
房子秒际，買還是不買悬赏？
剛需的情況，應(yīng)該買房娄徊，比如闽颇，等婚房結(jié)婚，不買媳婦飛了寄锐，得買兵多。
非剛需的情況，是否買房橄仆，先考慮四種情景的后果中鼠。
A：不買房，房價漲了沿癞。結(jié)論：我們無能為力奸鸯，再也很難買上房琼讽。
B：不買房，房價跌了。結(jié)論：好事郭赐。
C：買房，房價漲了淹父。結(jié)論：好事纸肉。
D：買房，房價跌了揖铜。結(jié)論：合理控制貸款茴丰，房價如果下跌，只要有能力償還房貸天吓，風險是可控的贿肩。
B和C都是好事，姑且不論龄寞。
A和D的難受汰规，斟酌看看，你樂于接受哪種物邑？
解決了是否買房的問題溜哮，我們往下看滔金。
02
買房前的坑
坑1：沒有購房資格
買房第一步——購房資格認定
每個城市對購房人的購房資格要求不盡相同，你得確定自己有購房資格茂嗓。
要戶口餐茵，要社保，還是既要戶口又要社保述吸，詳情可以去查詢當?shù)刭彿空摺?/p>
自以為有購房資格忿族，交完定金，才發(fā)現(xiàn)自己并沒有購房資格刚梭，導致毀約肠阱。
購房資格認定，這里涉及到兩個概念朴读。
認房和認貸屹徘。
-認房，是指該家庭在房屋登記系統(tǒng)或合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中衅金，已經(jīng)有了登記信息噪伊，再買房時，該房將被界定為二套房或以上氮唯；
-認貸鉴吹，是指該家庭在銀行征信系統(tǒng)里已經(jīng)登記有貸款買房的信息，再次申請貸款買房時惩琉，該房將界定為二套房或以上豆励。
因為認房和認貸，導致原本以為有購房資格的人瞒渠，或是以為首付三四成能買到的房良蒸，結(jié)果要付七八成。
最終導致買房人伍玖，要么是沒有購房名額嫩痰，要么是因為認定為二套房，導致買房款資金不足而買不了房窍箍。
因為購房資格的限制串纺，導致了幾種風險的產(chǎn)生。
比如：假結(jié)婚椰棘，借有購房資格的人名義買房纺棺，用公司名義買房，先買房等有資格時再過戶......
坑2: 購房資金不足
情形一：上述提過晰搀，有過貸款記錄五辽，在認貸的情況下，被視為二套外恕，以為三四成能搞定的首付杆逗，變成了七八成，導致購房資金不足鳞疲。
情形二：以為購房就是交購房款罪郊，結(jié)果要交各種稅，稅錢沒準備尚洽，交不上了悔橄。
情形三：以為稅金不過幾萬，一算腺毫，多出來十來萬癣疟。坑7中會細說潮酒。
情形四：以為自己能調(diào)來買房的資金會按時到位睛挚，結(jié)果開天窗。
坑3: 定金交多或交少
定金是購房人支付給業(yè)主的急黎，一旦簽訂了定金合同扎狱，業(yè)主收了定金，如果違約勃教，就要雙倍返還定金淤击。
定金交5萬，10萬都可以故源，法律規(guī)定定金不超過總房款的20%污抬。
交5萬是最常見的。
如果你毀約绳军，付太多定金印机，也拿不回來，如果業(yè)主毀約删铃，萬一業(yè)主帶著定金消失了耳贬，耽誤你買房。
定金交太少猎唁，業(yè)主違約沒有任何心痛的感覺咒劲，雙倍是吧，隨便賠诫隅！
坑4:首付款交多或交少
首付款腐魂，首套房一般是房款的30%，付更多也沒問題逐纬，但不建議付太多首付蛔屹。
買家付首付給業(yè)主后，卻發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)被法院查封豁生，業(yè)主資不抵債兔毒，房子賣掉還了債漫贞，剩下也不夠還買家首付款。
付給業(yè)主的錢越多育叁，發(fā)生類似情況迅脐，被凍結(jié)的資金也就越多。
所以說豪嗽，交完首付谴蔑，萬一業(yè)主因種種原因不能交房，也沒錢退你龟梦，首付退款的法律流程一走走幾年隐锭，耽誤你再買房。
坑5:每月月供能不能還上
月供能不能每月還上计贰，要考慮你的收入水平和還款能力钦睡，還有未來可能的突發(fā)狀態(tài)，比如蹦玫，失業(yè)赎婚，生病等。
如果還不上月供樱溉，先是被催收挣输，后上黑名單，到最后福贞，可能被銀行執(zhí)行查封拍賣你的房子撩嚼。
坑6:中介和中介費的坑
中介提供的是居間服務(wù)，目的是成交挖帘，拿到中介費完丽。
《安家》中，于老板貪圖1個點中介費的小便宜拇舀，舍棄安家天下逻族，和阿拉丁簽約，因為房子沒有做產(chǎn)調(diào)骄崩，房子被法院查封聘鳞，于老板吃了啞巴虧，中介費10萬要不回來要拂，阿拉丁連夜搬家跑路抠璃。
血淋淋的例子告訴我們，中介是以達成交易為目標脱惰，并不是為保障買方或賣方的權(quán)益而存在搏嗡。
對中介賦予有限的信任，清楚知道拉一，只有自己對自己的交易行為負責才是一個理性的購房者采盒。
建議是：不要太信任中介旧乞，找多個中介看房，找大中介纽甘。
至于中介費良蛮，市場定價抽碌，比例憑本事談悍赢。
0.6%-3.8%都有可能，往死里談唄货徙，省下的就是賺的左权。
而中介費的支付時間，則是越晚交越好痴颊，最好是約定過戶后赏迟，購房人也可以要求中介在居間合同中注明，交易不成蠢棱，全額退款锌杀。
坑7:稅費的算法
二手房交易稅費：
個人所得稅 + 契稅 + 增值稅（營業(yè)稅）+ 城建稅 + 印花稅 + 土地增值稅 + 教育附加費 + 綜合地價款 + 土地出讓金 + 土地收益
別慌，看起來是一堆泻仙，實際只有前三項占大頭糕再，后面金額少，可忽略玉转。
三項大頭也有各自的減免政策突想。
雖然法律規(guī)定，購房人承擔契稅究抓、印花稅和土地出讓金猾担，業(yè)主承擔個人所得稅、增值稅刺下。
但實際上绑嘹，個人所得稅+契稅+增值稅（營業(yè)稅）都是購房人承擔。
或者橘茉，直白點說工腋，大部分業(yè)主報價就是自己的凈房款，報價500萬捺癞，就是要實得500萬夷蚊，交多少稅什么的，業(yè)主可不管髓介。
* 契稅：
通常是網(wǎng)簽交易價格的1-3%惕鼓。
新房稅費大頭是契稅，其余可忽略唐础。
* 增值稅：
滿二年及以上普通住宅箱歧，免征矾飞。
滿二年及以上非普通住宅，非住宅呀邢，差額征收=（總價-之前價格）/1.05%*5.6%
不滿二年洒沦，所有類型，全額征收=總價/1.05%*5.6%
* 個人所得稅：
這里就是房產(chǎn)中介常說的“滿五唯一”的出處所在了价淌。
房子滿五年申眼，業(yè)主只有這一套房，才能免稅蝉衣。
個人所得稅有兩種計算方式：
1.合同成交價的1%括尸；
2.交易差價的20%
如果公房沒有原值憑證，不知道差額病毡，也是按網(wǎng)簽價的1%計算濒翻。
不同城市政策不一樣，有的是哪個低選哪個啦膜，有的只有選其中一種有送。
驚悚！這里有大坑出沒雀摘！
如果啸臀，你買到滿二年及以上非普通住宅，非住宅乘粒，按差額征收豌注，而你的購房上家的房子是自家人賣給自家人轧铁，為了避稅，原本20000元/平的房旦棉，寫成了500元/平齿风，劃拉算一下救斑，你多出多少稅金真屯！
如果，上述房子运沦，是繼承得來再出售的携添，也就是說烈掠，上家購房成本是0，如果網(wǎng)簽價格是200萬锥腻，按差額20%，就是40萬稅費奇唤。
沒有算清稅費匹摇，多出來的巨大差額，也是毀約的重災(zāi)區(qū)懈贺。
注：
滿幾年梭灿，是看房產(chǎn)證或是契稅完稅證明的時間堡妒，哪個早按哪個算溉卓，不同城市政策不盡相同桑寨。
如果涉及中間重新辦理過房產(chǎn)證尉尾，可能要按新的房產(chǎn)證來計算時間，法律沒有細規(guī)定兽掰，全憑工作人員主觀把握徒役，都要問清忧勿。
金錢無小事鸳吸，多用心是正事晌砾。
坑8:避稅的坑
上面提到稅費的計算方式养匈。
如果想避稅呕乎，很清晰，做低總房價就可以帝璧。
這里出現(xiàn)一個新概念的烁，政府指導價撮躁。
比如把曼，交易實際價格是20000元/平漓穿，你想避稅晃危，把網(wǎng)簽價格簽到500元/平，稅會低很多胧砰，是否可行呢尉间？
答案是不行哲嘲，如果政府指導價是10000元/平眠副，網(wǎng)簽價格是不能低于10000元/平的竣稽。
所以丧枪，網(wǎng)簽價格通常與真實的合同價格不同拧烦。
網(wǎng)簽價格高恋博，可以多貸款债沮。
網(wǎng)簽價格低疫衩，可以降稅費闷煤。
坑在哪里呢涮瞻？
首先署咽，避稅是違法行為，業(yè)主和購房人都有被舉報的風險缀遍，但地稅部門一般不主動審查這種行為域醇〈蹩啵總結(jié)說殴瘦，就是民不報官不究蚪腋，一舉報一抓一個準姨蟋。
其次眼溶，做低稅費并由購房人承擔全部稅費的方法堂飞，對購房人不利绰筛。
萬一房價上漲铝噩，業(yè)主想毀約骏庸，就會說敞恋，我不配合你避稅了硬猫，稅費該交多少，就交多少辈挂。
而多出來的稅費遠超了你的支付能力终蒂，就有可能會導致違約拇泣。
因為避稅違法霉翔，而雙方的約定并不能讓業(yè)主去違法债朵，就只能購房人多交稅費序芦，或是購房人交不上錢而違約谚中。
建議：這里可以這樣約定一下藏杖，過戶產(chǎn)生的稅費由購房人XX承擔，以2萬元為上限艾疟，超出部分由業(yè)主承擔蔽莱。安全許多盗冷。
坑9: 房子性質(zhì)的坑
（這里仪糖，我們主要討論70年產(chǎn)權(quán)的住宅锅劝，商住兩用房和商鋪坑更多故爵，書里寫得不多诬垂，略過结窘。）
房子分商品房和存量房晦鞋。
商品房是一手房悠垛；
存量房是二手房确买。
買房會取得房產(chǎn)證湾趾，房產(chǎn)證代表了業(yè)主的兩項權(quán)利：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)搀缠。
房產(chǎn)證上同時也會有關(guān)于土地權(quán)利的內(nèi)容：土地是劃撥的（白給）還是出讓的（買來的）艺普。
如果土地是劃撥的歧譬，購房人買房后矢洲，補繳土地金读虏，土地由劃撥變成出讓掘譬，房子產(chǎn)權(quán)從0計算葱轩，直到70年靴拱。
如果土地是出讓的袜炕，房子產(chǎn)權(quán)就是70減掉之前業(yè)主已經(jīng)住了的年限偎窘，如果人家累計住了20年陌知，新業(yè)主還能住50年仆葡。
關(guān)于到期再續(xù)期把篓，如何續(xù)韧掩，暫時還沒有標準答案揍很。
基于土地性質(zhì)，出現(xiàn)一批敌买，諸如虹钮，軍產(chǎn)房芙粱，央產(chǎn)房春畔，校產(chǎn)房律姨，房改房......等特殊房產(chǎn)扣孟，這類房屋上市有限制凤价。
* 軍產(chǎn)房：雖然業(yè)主有房產(chǎn)證利诺，沒有部隊同意立轧，不能過戶氛改，無法過戶還不能起訴，按說得歸軍事法院管葛躏，但軍事法院不管房產(chǎn)糾紛......不想折騰舰攒，還是別買了吧摩窃。
* 央產(chǎn)房和校產(chǎn)房：類似猾愿，房產(chǎn)證正常泽本，但會有一些限制政策规丽，如果組織上不同意該房上市嘁捷，你也過不了戶』荷可以先去房管局查查能不能過戶港谊，再決定要不要買。
* 房改房：土地性質(zhì)是劃撥斜筐，買了房子顷链，沒有買土地使用權(quán)嗤练，要補繳土地出讓金煞抬，金額從數(shù)百元到交易價格的10%不等，問清楚蝗碎，能接受再買蹦骑。
* 小產(chǎn)權(quán)房：
一種是在集體土地上蓋的房眠菇，集體土地只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能對外出售袱衷，要么不能過戶捎废，要么買賣合同無效，要么業(yè)主打個官司就可以把房要回去致燥。這種多是農(nóng)村宅基地登疗；
另一種更常見，是村委會和小地產(chǎn)商合作開發(fā)的項目辐益，售價便宜，一般沒有產(chǎn)權(quán)證脱吱，比宅基地風險更高智政，可能被認為是違建。
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是很難的箱蝠，要么全部拆除续捂，要么補辦手續(xù)，罰款或補繳土地出讓金的方式來試圖轉(zhuǎn)正宦搬，阻力重重牙瓢，不建議購買。
* 經(jīng)濟適用房：
一種是經(jīng)濟適用房床三；一種是按經(jīng)濟適用房管理的商品房一罩，如體制內(nèi)分房。
要確認清楚是否能過戶撇簿，或者是交易受限制聂渊，比如滿5年才能過戶。
* 拆遷安置房：
這類房不是單獨一個類別四瘫，要么歸入商品房汉嗽，要么是經(jīng)濟適用房，要么是公房找蜜。
如果是商品房饼暑，要看土地性質(zhì)，如果是劃撥，要補繳土地出讓金弓叛；
如果是經(jīng)濟適用房彰居，看交易是否受限，也要補繳土地出讓金撰筷；
如果是公房只能變更承租人陈惰。在后面公房內(nèi)容里再細說。
拆遷安置房一般質(zhì)量較差毕籽，社區(qū)環(huán)境不佳抬闯，不建議購買。
* 抵債房：
開發(fā)商資金斷裂关筒，拿房去抵債侧啼。
抵債房戒洼，債主不一定有房屋產(chǎn)權(quán)衫画，因為開發(fā)商可能抵了多次債场航，只要業(yè)主沒過戶，法院就可以查封拍賣廉赔。風險很大肉微。
* 法院拍賣房：
拍賣房的血淚史新聞上報得多了，投資老手可以嘗試蜡塌，新手遠離吧碉纳。
比如：買賣不破租賃，如果購房者買到拍賣房馏艾，里面住著一位簽了20年租約的租客劳曹，你趕不走他，也住不進去琅摩。
* 公房：分為兩類铁孵。
一是自管公房：計劃經(jīng)濟時期，各單位分房房资，由單位進行管理蜕劝；
二是直管公房：由房管局管理。
公房住是沒問題的轰异，但如果涉及到交易岖沛，就要涉及公房轉(zhuǎn)私房，叫房改搭独，或者公房改承租人婴削，叫承租人變更。
公房的產(chǎn)權(quán)是單位牙肝，如果單位和買賣雙方認可唉俗，法律上是可以過戶的嗤朴，但如果產(chǎn)權(quán)單位不同意，過不了戶虫溜。
* 商住房：土地性質(zhì)是非住宅雹姊，但是按住宅標準建設(shè)并宣傳，銷售的房子衡楞，比如容为，商住兩用，loft寺酪，酒店式公寓。
規(guī)劃時按商用規(guī)劃替劈，通過規(guī)劃驗收后再改造成住宅寄雀。
禁止網(wǎng)簽，停發(fā)房產(chǎn)證陨献，不通燃氣等都是大坑盒犹。
土地使用年限40年或50年，水電物業(yè)貴眨业，辦公和住宅夾雜急膀，私密性差，公攤面積大龄捡，公攤比例一般是45-50%卓嫂，又是各種小坑。
綜合以上各種房聘殖，一句話晨雳，辦不了房產(chǎn)證的房不買。
坑10:物業(yè)的坑
物業(yè)是盡心服務(wù)奸腺，還是只在收物業(yè)費時才出現(xiàn)餐禁，決定你的居住幸福指數(shù)。
買新房時突照，開發(fā)商會捆綁一個物業(yè)公司給你帮非，好壞與否全憑開發(fā)商。
老小區(qū)讹蘑，挑物業(yè)末盔，看5點：
-看小區(qū)有沒有業(yè)委會
-看小區(qū)樓道干凈不干凈
-看小區(qū)電梯好用不好用（適用房齡8年以上的小區(qū)）
-看小區(qū)是不是誰都能進（安保是否嚴密）
-去逛業(yè)主論壇，看有沒有業(yè)主正在維權(quán)
坑11:選房的坑
白天看一次衔肢，晚上看一次庄岖。
看看采光，有無遮擋角骤，噪聲問題隅忿，通風問題心剥，鄰居怎么樣。
有沒有違建背桐。
頂層易漏水优烧，夏天熱。
底層潮濕冷链峭，蚊蟲多畦娄。
《安家》中，因為噪聲問題弊仪，趙女士為了神經(jīng)衰弱的做國際期貨的丈夫失眠問題熙卡，和對門練琴女孩的媽媽孫太太，杠起來的情景深入人心励饵。
建議：實地走訪驳癌，多看多聊。
03
二手房的坑與跳坑
許多人喜歡買新房役听，因為新房沒人住過颓鲜，感覺比較爽。
但實際典予，施工時甜滨，施工隊住過，裝修時瘤袖，裝修隊住過衣摩，你絕對不是住進去的第一人。
這么安慰自己孽椰，想一想昭娩，新房和二手房好像也沒有什么太大區(qū)別。
解決了新房和二手房的心理障礙問題黍匾，我們來數(shù)數(shù)新房和二手房的坑栏渺，最后，你再看看锐涯，你愿意跳進哪個坑磕诊。
二手房的基本交易流程：
-產(chǎn)權(quán)調(diào)查
-簽合同
-網(wǎng)簽（預告登記）與交首付款
-賣家解抵押
-銀行面簽及住房抵押
-繳稅
-房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移
-交房，支付尾款
坑12:房屋產(chǎn)權(quán)的坑
買房前纹腌，如果沒有做產(chǎn)權(quán)調(diào)查霎终，可能會遇到，既無法拿到房升薯，也無法退還已支付的定金和首付款的尷尬境地莱褒。
確認房屋是否存在查封。如果業(yè)主在外面有多重債務(wù)涎劈，你可能會買到被法院查封的房子广凸。
確認房屋是否存在抵押阅茶。有抵押的房子無法過戶，需要辦理解抵押的手續(xù)谅海，比如業(yè)主有房貸沒還完脸哀。
建議：簽訂定金合同，支付定金后扭吁，邀請業(yè)主去不動產(chǎn)登記大廳查詢產(chǎn)權(quán)登記情況（拉產(chǎn)調(diào)）撞蜂，確認產(chǎn)權(quán)沒問題，房產(chǎn)證上的名字和合同上的名字及賣家身份證對得上侥袜，再考慮是否交易蝌诡。
《安家》中，徐姑姑被翟云霄記恨枫吧，就是因為阻止翟云霄賣一套快要被法院查封的房子送漠。
坑13:共有產(chǎn)權(quán)的坑
如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一起簽字由蘑，避免以后出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)人不同意出售，而無法過戶的情況代兵。
比如：詢問是不是夫妻共同財產(chǎn)尼酿，另一半是否同意出售房屋。
坑14：戶口的坑
明確房產(chǎn)的戶口情況植影，如有裳擎，什么時候遷入遷出。
如果你買了房子思币，發(fā)現(xiàn)前業(yè)主及家人的戶口遲遲不遷出鹿响，去法院起訴要求原業(yè)主遷出戶口是不能被執(zhí)行的。
建議：可以規(guī)定戶口遷出日期谷饿，如果逾期不遷出惶我，要支付高額違約金，違約金是法院可以執(zhí)行的博投。
坑15:解抵押的坑
前業(yè)主買房一般都有貸款绸贡，房子抵押在銀行，而有抵押的房子是不能過戶的毅哗，需要拿錢去銀行先做解抵押听怕，再來賣房。
要么虑绵，業(yè)主拿自己錢或借錢解抵押尿瞭，業(yè)主沒錢，或者借錢會產(chǎn)生對應(yīng)的費用翅睛；
要么声搁，購房人出錢讓業(yè)主解抵押（較常見）黑竞。
第一種，看業(yè)主愿意不愿意酥艳。
第二種摊溶，購房人的錢要么直接給業(yè)主做解抵押，要么業(yè)主授權(quán)給購房人或中介去解抵押充石。
如果錢直接給業(yè)主莫换，萬一業(yè)主跑了，沒去做解抵押房產(chǎn)骤铃，你拿不到房拉岁，想把錢要回來，前路坎坷惰爬。
坑16:業(yè)主的坑
主要是業(yè)主毀約喊暖。
各種原因，業(yè)主想毀約撕瞧。
比如陵叽，房價漲太多，業(yè)主覺得價格賣低了丛版；想小房換大房巩掺，大房業(yè)主不賣房了。
業(yè)主想毀約又不想賠違約金页畦，怎么辦呢胖替？
不能過戶的房子是無法正常履行合同的，有三種情況下房子無法過戶豫缨，只有滿足一條独令，買賣合同就作廢了。
-房子已賣給了他人
-房子被抵押
-房子被查封
比如：業(yè)主設(shè)計一個訴訟好芭，找人來告自己燃箭，使房子被法院查封，毀約成功舍败，退款還難遍膜。
建議：購房人可以要求：
-繼續(xù)履行合同強制過戶：對購房者而言損失最小瓤湘；
-賠償房價上漲的損失：損失需要評估瓢颅，耗時很久；
-支付合同約定的違約金：不一定能被100%支持弛说；
-雙倍返還定金：對購房者而言損失最大挽懦，因為看好的房子飛了。
坑17:賣家不是業(yè)主的坑
業(yè)主各種原因木人，無法露面信柿，簽合同冀偶。
房產(chǎn)證上寫誰的名字，合同上就應(yīng)該寫誰的名字渔嚷。
如果業(yè)主毀約进鸠，你得證明業(yè)主同意賣這房子，搜集證據(jù)就費老勁形病。
建議：拒絕買房者不是業(yè)主客年，簽字也不是簽業(yè)主名字的交易。
坑18:租戶的坑
在法拍房中舉例說過租戶的坑漠吻。
如果房子賣給你了量瓜，但是里面住著簽了20年的長租約的租客。
買賣不破租賃途乃，你無權(quán)讓租戶搬走绍傲，買的房住不進去，怎么辦耍共？
建議：買房前烫饼，要確認租戶情況，有沒有租戶试读，什么時候搬走枫弟。
04
新房的坑與跳坑
這里只講70年產(chǎn)權(quán)的住宅。
新房的基本交易流程：
-認購書：坑23中會細講鹏往；
-商品房預售合同：都會說合同是模版，各種改不了骇塘，那增減的內(nèi)容可以補到補充協(xié)議里耙谅摹；這里最重要是五證的證號款违；還有你訂的房子的樓號和房號唐瀑；
-補充協(xié)議：看清條款，商量條款插爹；
-前期物業(yè)服務(wù)合同：
-業(yè)主大會公約：早點成立業(yè)主委員會比較好哄辣；
-抵押貸款合同：房子抵押給銀行了，要做網(wǎng)簽赠尾，需要銀行先解抵押力穗。
坑19:爛尾
房地產(chǎn)上漲趨勢下，爛尾樓大多翻身了气嫁，但小概率還存在当窗。
樓盤爛尾會產(chǎn)生4類債權(quán)人：投資人，銀行寸宵，施工方崖面，購房人元咙。
開發(fā)商資金斷裂，等購房人知道消息時巫员，開發(fā)商資產(chǎn)都被瓜分完成了庶香。
建議：避開爛尾樓，除了找有償付能力的大的開發(fā)商購房外简识，買二手房是更安全的方式赶掖，畢竟房子擺在那里，看得見财异，摸得著倘零。
坑20:質(zhì)量問題
買期房只能看介紹，看沙盤戳寸，看樣板間呈驶，拿到手的房子有各種可能與之前看的不一致。
質(zhì)量問題主要靠維修疫鹊，如果想退袖瞻，要看兩點，是不是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題拆吆，是不是嚴重影響居住使用聋迎，二者有一即可。
裂縫枣耀，門歪窗斜霉晕，都不在退房范圍內(nèi)。
新房出現(xiàn)質(zhì)量問題捞奕，法官判決的賠償結(jié)果通常是購房款的10%牺堰。
建議：避開的方式，依然是選大的開發(fā)商購房颅围，在顧及品牌形象的顧慮下伟葫，至少解決方案不至太糟糕。
或者院促，去看開發(fā)商過去開發(fā)的樓盤筏养，成熟的小區(qū)最具參考價值。
同樣問題的二手房常拓，價格會便宜許多渐溶，購買二手房繼續(xù)加分。
坑21：商品房五證不全的坑
五證不全弄抬，買賣合同無效掌猛，開發(fā)商的售賣行為違法。
要想順利過戶，開發(fā)商要有五證荔茬。
五證可以在政府門戶網(wǎng)站查詢或去指定政府部門查詢废膘，或是委托律師調(diào)查，或行政訴訟慕蔚，或是城建檔案館查詢丐黄。
五證分別是：
-《國有土地使用權(quán)證》：開發(fā)商從政府買下一宗土地，就會簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》孔飒，這個合同和《國有土地使用權(quán)證》的關(guān)系就相當于購房合同和房產(chǎn)證的關(guān)系灌闺。國土資源部門查詢。
-《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：開發(fā)商持建設(shè)項目的批準坏瞄、核準桂对、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》鸠匀。規(guī)劃部門查詢蕉斜。
-《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：附有小區(qū)的總規(guī)劃圖，包括小區(qū)平面圖缀棍、剖面圖宅此、分層平面圖、分層剖面圖爬范。規(guī)劃部門查詢父腕。
-《建筑工程施工許可證》：確定了建筑施工企業(yè)、建設(shè)規(guī)模和合同價格（工程造價）青瀑。住建委或房管局查詢璧亮。
-《商品房預售許可證》：這個證有了，一般前四證都是全的斥难。住建委或房管局查詢枝嘶。
坑22:售樓處的坑
很多開發(fā)商會請專業(yè)的房地產(chǎn)銷售公司代為賣房。
售樓處的目標就是賣房蘸炸。
話不能全信，比如尖奔，有學區(qū)搭儒，有醫(yī)院，有地鐵提茁，有公園......淹禾，只有簽到合同上的內(nèi)容才是可信的。
把溝通的承諾錄下來茴扁，把廣告宣傳拍下來铃岔，萬一要維權(quán)呢。
說已經(jīng)賣掉的房子可能還留著，一般先賣差位置的毁习，好位置的留到后面賣智嚷。
問問正在簽約的其他購房人，是不是有優(yōu)惠纺且，減免物業(yè)費之類的盏道，多問幾位。
坑23：認購書的坑
認購書中會講幾件事载碌，成交價格猜嘱，房號，定金嫁艇，什么時間簽正式合同朗伶，不簽正式合同會怎樣。
簽認購書時步咪，要看清條款论皆。
比如，你簽認購書時并未看到購房正式合同歧斟，也就看不到購房合同上的霸王條款纯丸，但是，如果你沒在指定時間內(nèi)簽購房合同就會違約静袖，不退定金觉鼻。
嗯，簽認購書時队橙，溝通的內(nèi)容坠陈，可以錄個音。
坑24:贈送面積的坑
開發(fā)商想多賣面積多收錢捐康，但是不能變更建設(shè)項目的規(guī)劃仇矾，且，開發(fā)商多賣面積需要重新審批解总，給政府補繳土地出讓金贮匕，增加成本。
贈送的面積都是違建出來的花枫，再把多出的平米數(shù)略便宜點刻盐，折進平米里賣給你。
面積一般來源于飄窗劳翰、陽臺和設(shè)備平臺敦锌。
簡單說，就是在不增加建筑面積的前提下佳簸，增加住房面積乙墙，不得不說，開發(fā)商真是人才。
違建要么要拆除听想，要么安全性會出問題腥刹，但凡你想過沒想過的風險，都可能出現(xiàn)哗魂，便宜不是那么好占的肛走。
坑25:收房的坑
交房條件是法律規(guī)定、地方規(guī)定录别、購房合同約定這三個方面的條件之和朽色。
開發(fā)商要向業(yè)主交付《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》，如果沒有组题，業(yè)主可以要求出示葫男，或拒絕收房。
收房前一定要請專業(yè)驗房師陪同崔列，漏水梢褐，裂縫，樓體赵讯，墻體不垂直盈咳，層高不夠，各種問題要在收房前提边翼，開發(fā)商必須整改鱼响，逾期交房可以要求違約金，超過一定時限可以要求退房组底。
但如果稀里糊涂收了房丈积，開發(fā)商就不管了，后面只能找物業(yè)债鸡。
另外提醒一下江滨，房子完成竣工驗收后，開發(fā)商會委托專業(yè)測繪機構(gòu)對樓盤測繪面積厌均，會有面積誤差唬滑，你買了90平，可能最終收房93平棺弊，金額按實際面積結(jié)算晶密。所以，要多備點錢镊屎。
驗房沒問題惹挟，去簽字前茄螃，一定要看清條款缝驳，開發(fā)商免責和業(yè)主放棄權(quán)利的條款，睜大眼睛細看。
收房時業(yè)主需要繳納的費用有契稅用狱、公共維修基金运怖、物業(yè)費、實測面積差價夏伊、其他手續(xù)費等摇展。還是那句，多備點錢溺忧。
數(shù)完25個坑咏连，感謝你還沒有被嚇走，更多的坑還在未知中等著我們鲁森。
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對了锻煌，千萬不要嫌步驟多，太麻煩姻蚓，你知道想省事的人付了多少律師費嗎宋梧？！
最后狰挡，祝你買到一套心怡的房捂龄，過上自己的幸福小日子释涛。
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