一噪窘、背景和目的

隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、車流人流量增加迅猛效扫、城市化進(jìn)程不斷加快倔监，高速公路服務(wù)區(qū)已然發(fā)展成為兼具公共服務(wù)、商品消費(fèi)菌仁、產(chǎn)品展銷浩习、休閑娛樂、資訊發(fā)布等功能為一體的交通商業(yè)綜合體济丘。

但與城市商業(yè)綜合體不同的是谱秽，由于過往司乘人員在服務(wù)區(qū)的消費(fèi)目的性強(qiáng)，追求快速摹迷、便捷疟赊，導(dǎo)致二樓引流難度大。而且峡碉，從目前現(xiàn)狀來看听绳，服務(wù)區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)絕大多數(shù)布置在一樓，二樓主要用于辦公异赫、員工宿舍等用途，除此之外都是處于資源浪費(fèi)狀態(tài)的閑置場(chǎng)地头岔。同時(shí)塔拳，部分大流量服務(wù)區(qū)由于征地面積小導(dǎo)致綜合樓面積無法擴(kuò)大，一樓能容納的業(yè)態(tài)數(shù)量有限峡竣，處于超飽和運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)靠抑。

因此，二樓的開發(fā)利用顯得很有必要适掰，對(duì)全面挖掘服務(wù)區(qū)二樓的商業(yè)潛力和價(jià)值開發(fā)颂碧，以及未來服務(wù)區(qū)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要的意義荠列。

二、省內(nèi)服務(wù)區(qū)二樓開發(fā)利用現(xiàn)狀

（一）剛需業(yè)態(tài)上二樓

“人是鐵载城，飯是鋼”肌似，人們的生活離不開一日三餐，高速公路上也不例外诉瓦，在飯點(diǎn)時(shí)川队，司乘人員進(jìn)入服務(wù)區(qū)的數(shù)量在一天時(shí)段中永遠(yuǎn)是最多的，因此我們可以安排餐飲等剛需業(yè)態(tài)上二樓經(jīng)營(yíng)睬澡，利用其強(qiáng)有力引流特性保證和增加營(yíng)收固额，接下來我們以新昌服務(wù)區(qū)自營(yíng)快餐為例展開討論。

新昌服務(wù)區(qū)位于常臺(tái)高速（G15W）268K處煞聪，分南北兩區(qū)斗躏，18年日均斷面流量為26205輛/天，入?yún)^(qū)流量4755輛/日昔脯，入?yún)^(qū)率18%啄糙，年對(duì)客營(yíng)收3168萬(wàn)元，屬于中等服務(wù)區(qū)栅干。由于新昌服務(wù)區(qū)北區(qū)一樓經(jīng)營(yíng)面積十分有限迈套，顯得十分寶貴，更適宜布置所需面積小碱鳞、租金高的小吃等項(xiàng)目桑李，而自營(yíng)餐廳需求面積大，因此將自營(yíng)餐廳設(shè)置在二樓窿给。北區(qū)二樓自營(yíng)餐廳和南區(qū)一樓自營(yíng)餐飲近5年?duì)I收情況如下表所示贵白。

時(shí)間/年20142015201620172018

北區(qū)營(yíng)收/萬(wàn)元402359.2322.8255.7203.5

南區(qū)營(yíng)收/萬(wàn)元245.8238.7219.3168.8212.1

合計(jì)/萬(wàn)元647.8597.9542.1424.5415.6

表1：新昌服務(wù)區(qū)自營(yíng)餐廳近5年?duì)I收情況

從表中可以看出，18年兩區(qū)自營(yíng)餐飲營(yíng)收相比基本一致崩泡，二樓自營(yíng)餐飲較有效吸引旅客上二樓消費(fèi)禁荒，增加了服務(wù)區(qū)對(duì)客營(yíng)收。但從另一方面看角撞，從14年到18年呛伴，業(yè)態(tài)對(duì)客營(yíng)收呈現(xiàn)逐步減少的趨勢(shì)，主要有以下幾個(gè)原因：

1谒所、15年進(jìn)行改造后热康，一樓經(jīng)營(yíng)面積得到了增加后，業(yè)態(tài)數(shù)量和種類也相應(yīng)擴(kuò)充劣领，如面館等可替代業(yè)態(tài)姐军，對(duì)自營(yíng)餐廳的營(yíng)收造成了沖擊；

2、考慮到成本問題奕锌，自營(yíng)餐廳菜的品質(zhì)未能有效提高著觉，反而種類正在減少；

3惊暴、通往二樓的樓梯一直未改造為扶梯或直梯饼丘，不方便司乘人員上下就餐。

（二）非吃項(xiàng)目（住宿）上二樓

由于餐飲項(xiàng)目提點(diǎn)高和租金高缴守，一般安排在一樓葬毫，而租金相對(duì)較低的非吃項(xiàng)目，比如住宿屡穗，它們往往所需面積極大贴捡，因此可嘗試安排在二樓。截止目前村砂，兩對(duì)服務(wù)區(qū)開設(shè)了布丁酒店烂斋，分別是常山服務(wù)區(qū)和東陽(yáng)服務(wù)區(qū)，主要原因是兩對(duì)服務(wù)區(qū)入?yún)^(qū)貨車多础废，尤其是常山服務(wù)區(qū)汛骂，2018年貨車入?yún)^(qū)數(shù)量5206輛/日，占入?yún)^(qū)流量的45.6%评腺，極具有優(yōu)質(zhì)客戶資源帘瞭，適合開設(shè)酒店運(yùn)營(yíng)。目前服務(wù)區(qū)布丁酒店現(xiàn)狀如下表所示蒿讥。

服務(wù)區(qū)斷面流量開業(yè)時(shí)間現(xiàn)狀18年實(shí)收租金

常山服務(wù)區(qū)247862014年10月虧損蝶念，2018年對(duì)客營(yíng)收32萬(wàn)元2萬(wàn)元

東陽(yáng)服務(wù)區(qū)228132015年8月虧損，2016年5月

關(guān)閉

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表2：常山芋绸、東陽(yáng)服務(wù)區(qū)布丁酒店近5年?duì)I收情況

從上表可以得出媒殉，目前現(xiàn)狀下的二樓酒店模式是失敗的，兩個(gè)服務(wù)區(qū)的布丁酒店都處于虧損摔敛，無法持續(xù)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)廷蓉，其原因有以下幾點(diǎn)：1、夜間高速車流量大幅減少马昙，潛在消費(fèi)基數(shù)大大降低桃犬；2、消費(fèi)者沒有形成相關(guān)潛意識(shí)行楞；3攒暇、貨車司機(jī)出于看護(hù)貨物的目的和住酒店消費(fèi)意愿不高。

（三）品牌餐飲上二樓

品牌餐飲敢伸，尤其是國(guó)際品牌，自身的知名度具有自帶引流的功能恒削，加之品牌餐飲所需的面積通常較大池颈，因此品牌餐飲可安排在二樓可進(jìn)行探索尾序。我們對(duì)省內(nèi)品牌餐飲上二樓進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，主要是紹興服務(wù)區(qū)麥當(dāng)勞和長(zhǎng)安服務(wù)區(qū)南區(qū)肯德基項(xiàng)目躯砰，具體情況如下所示每币。

1、紹興服務(wù)區(qū)麥當(dāng)勞項(xiàng)目

紹興服務(wù)區(qū)日均段面流量72333輛/日琢歇，18年對(duì)客營(yíng)收8799萬(wàn)元兰怠，屬于優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)。

紹興服務(wù)區(qū)麥當(dāng)勞項(xiàng)目在2012年引進(jìn)李茫，布置在一樓和二樓揭保，內(nèi)部通過樓梯聯(lián)通，廚房都安排在二樓魄宏，北區(qū)一樓秸侣、二樓均有取餐和堂食區(qū)，南區(qū)因一樓面積過小宠互，因此設(shè)置了甜品點(diǎn)作為引流味榛，二樓為取餐、堂食區(qū)予跌。

?年份20142015201620172018

對(duì)客營(yíng)收（萬(wàn)元）南區(qū)715.4838.8884.0912.51050

北區(qū)554.6623.8669.4677.3671

合計(jì)12701462.61553.41589.81721

表3：紹興服務(wù)區(qū)麥當(dāng)勞近5年?duì)I收情況

從表格上可以看出搏色，紹興麥當(dāng)勞項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)良好，18年對(duì)客營(yíng)收1721萬(wàn)元券册，占紹興服務(wù)區(qū)年總對(duì)客營(yíng)收的19.6%频轿，且在近5年來的對(duì)客營(yíng)收保持不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2汁掠、長(zhǎng)安服務(wù)區(qū)南區(qū)肯德基項(xiàng)目

長(zhǎng)安服務(wù)區(qū)日均段面流量72333輛輛/日略吨，18年對(duì)客營(yíng)收9012萬(wàn)元，屬于優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)考阱。南區(qū)肯德基是服務(wù)區(qū)引進(jìn)的第一家國(guó)際西式快餐翠忠，并且它只在服務(wù)區(qū)二樓經(jīng)營(yíng)，在一樓并無門店乞榨，屬于完完全全的二樓業(yè)態(tài)秽之，較紹興服務(wù)區(qū)麥當(dāng)勞項(xiàng)目更具代表性。

年份20142015201620172018

南區(qū)肯德基

對(duì)客營(yíng)收（萬(wàn)元）

606.3529.4512.3603.8599.0

表4：長(zhǎng)安服務(wù)區(qū)肯德基餐近5年?duì)I收情況

從表中可以看出吃既，5年來考榨，南區(qū)肯德基項(xiàng)目營(yíng)收在500-600萬(wàn)之間波動(dòng)，約占服務(wù)區(qū)整體營(yíng)收的6.6%鹦倚，較好地?cái)U(kuò)展了服務(wù)區(qū)資源河质，同時(shí)利用品牌效應(yīng)帶動(dòng)了服務(wù)區(qū)形象的提升。

從紹興服務(wù)區(qū)和長(zhǎng)安服務(wù)區(qū)的品牌西式快餐近5年?duì)I收情況看，兩家業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況良好掀鹅，保持穩(wěn)定或持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)散休，增加服務(wù)區(qū)營(yíng)收的同時(shí)，有效提高了二樓閑置場(chǎng)地利用率乐尊，因此品牌餐飲上二樓具備可行性和可操作性戚丸。

三、國(guó)內(nèi)外服務(wù)區(qū)二樓開發(fā)利用方案

（一）芳茂山服務(wù)區(qū)

芳茂山服務(wù)區(qū)地處常州市區(qū)東部扔嵌，位于全國(guó)最繁忙的高速公路——滬寧高速公路的中心區(qū)域限府，斷面流量9.5萬(wàn)輛/日，入?yún)^(qū)流量1.4萬(wàn)輛痢缎，屬于優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)胁勺。

該服務(wù)區(qū)1-2層為經(jīng)營(yíng)區(qū)，其經(jīng)營(yíng)模式較新穎牺弄，為了克服其單層經(jīng)營(yíng)面積不大的劣勢(shì)以及業(yè)態(tài)的豐富度最大化姻几，該服務(wù)區(qū)上下兩層布有同一個(gè)業(yè)態(tài)，并通過內(nèi)部樓梯進(jìn)行聯(lián)通势告，一樓為點(diǎn)餐區(qū)和小面積堂食區(qū)蛇捌，二樓主要為堂食區(qū)。

此外咱台，服務(wù)區(qū)還采用了多種方法嘗試二樓引流络拌，例如具有特色性、趣味性的恐龍骨架電動(dòng)扶梯回溺、二樓恐龍主題休息區(qū)春贸，以及功能性的二樓充值點(diǎn)等。但從現(xiàn)場(chǎng)來看遗遵，效果收效甚微萍恕，就餐時(shí)間時(shí)人流有效地引導(dǎo)在二樓就餐，但在非就餐閑置時(shí)間车要，二樓業(yè)態(tài)空置率較高允粤。

（二）日本螢火蟲服務(wù)區(qū)

海上浪漫螢火蟲---海螢服務(wù)區(qū)，位于東京灣海底隧道翼岁，坐落于一座人工島上类垫，整體建筑共計(jì)5層，1至3層為停車區(qū)琅坡，4-5層為經(jīng)營(yíng)區(qū)悉患，其斷面流量為4萬(wàn)輛/日，入?yún)^(qū)率20%-30%榆俺，屬于中等偏上的服務(wù)區(qū)售躁。

該服務(wù)區(qū)有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)坞淮，是絕佳的觀景平臺(tái)，處在人工島上陪捷，四周海天一色碾盐，提供了極佳的觀海平臺(tái)，同時(shí)服務(wù)區(qū)充分利用了建筑靠海一側(cè)揩局，設(shè)置了大量休閑座椅，頂樓為露天平臺(tái)掀虎，景色優(yōu)美凌盯，吸引過往司乘人員入?yún)^(qū)。

此外烹玉，服務(wù)區(qū)每年將開展多項(xiàng)活動(dòng)驰怎，如針對(duì)暑期客流開展“兒童周”活動(dòng)、新春倒計(jì)時(shí)活動(dòng)二打、周年慶活動(dòng)等县忌，其中將在新春活動(dòng)時(shí)花費(fèi)100萬(wàn)日元燃放3000枚禮炮，吸引了大量游客继效。

四症杏、未來探索實(shí)施的方案

（一）原有基礎(chǔ)上二樓業(yè)態(tài)開發(fā)：紹興順旺基項(xiàng)目

18年紹興服務(wù)區(qū)南區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)后，業(yè)態(tài)增加至23個(gè)業(yè)態(tài)瑞信，包含品牌西餐厉颤、套餐、餅類凡简、小吃等眾多類別逼友，已無多余經(jīng)營(yíng)面積。現(xiàn)準(zhǔn)備在二樓開設(shè)順旺基快餐項(xiàng)目秤涩，一方面帜乞，通過快餐剛需和順旺基的知名度進(jìn)行引流，另一方面筐眷，一樓留有展面及設(shè)置一部電動(dòng)直梯吸引和方便顧客消費(fèi)黎烈。目前該項(xiàng)目正在安裝直梯流程中，其效果需參照后期具體經(jīng)營(yíng)狀況分析浊竟。

（二）重建二樓業(yè)態(tài)開發(fā)：余姚服務(wù)區(qū)

余姚服務(wù)區(qū)位于浙江省G92杭甬高速K266+924M處怨喘，綜合樓建筑面積為4657平方米，經(jīng)營(yíng)面積約1900平方米振定，斷面流量51611輛/日必怜，屬于優(yōu)質(zhì)服務(wù)區(qū)。

經(jīng)過專業(yè)設(shè)計(jì)單位計(jì)算后频，余姚服務(wù)區(qū)重建和方案費(fèi)用相差不大梳庆，并且都控制在預(yù)算之內(nèi)暖途。且重建相對(duì)于改建，具有方便商業(yè)布局膏执、設(shè)計(jì)更具有開放性等優(yōu)點(diǎn)驻售，因此建議以重建方式升級(jí)余姚服務(wù)區(qū)。

由于服務(wù)區(qū)外管線更米、高壓線等種種情況欺栗，征地具有一定難度，因此重建后的建筑面積有限征峦。根據(jù)目前設(shè)計(jì)單位提供的圖紙迟几，除去洗手間等公共設(shè)施面積后，一樓實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積只有1500平方左右栏笆，為保證業(yè)態(tài)數(shù)量更加豐富类腮，目前準(zhǔn)備將快餐、品牌餐飲（肯德基蛉加、星巴克）等安排在二樓蚜枢，同時(shí)一樓設(shè)置門店以及給予更多的展面進(jìn)行引流，包括增加二樓品牌的外墻露出针饥、更多的品牌導(dǎo)視等厂抽。

（三）VIP休息室開發(fā)：

目前服務(wù)區(qū)正考慮打造會(huì)員體系，其具有增加客戶體驗(yàn)感和黏性的優(yōu)點(diǎn)丁眼。類似機(jī)場(chǎng)修肠、高鐵的VIP休息室，在服務(wù)區(qū)二樓閑置場(chǎng)地打造優(yōu)質(zhì)舒適休息環(huán)境的VIP休息室户盯，為會(huì)員提供個(gè)性化嵌施、優(yōu)質(zhì)化服務(wù)，將助推會(huì)員體系更好的建設(shè)莽鸭，并實(shí)現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)的再次提升吗伤。

五、結(jié)論和建議

綜上所述硫眨，目前二樓業(yè)態(tài)利用開發(fā)成功的項(xiàng)目主要集中在一樓經(jīng)營(yíng)面積不足的中等和大流量服務(wù)區(qū)足淆，成功的業(yè)態(tài)項(xiàng)目包含快餐剛需、品牌餐飲礁阁。因此巧号，建議在未來的二樓利用嘗試過程中，在充分考慮斷面流量姥闭、顧客消費(fèi)能力水平丹鸿、一樓經(jīng)營(yíng)面積等基礎(chǔ)上，參考現(xiàn)有項(xiàng)目成功及失敗的經(jīng)驗(yàn)棚品，以及芳茂山靠欢、螢火蟲服務(wù)區(qū)等的方式方法廊敌，進(jìn)一步加強(qiáng)優(yōu)化對(duì)服務(wù)區(qū)二樓面積的利用率。