北京大學(xué)徐遠(yuǎn)教授的房產(chǎn)課總結(jié)
關(guān)于買房這件事撬呢，我們需要認(rèn)真對待。
你想想妆兑，你對自己的本職工作是不是已經(jīng)熟悉的不能再熟悉了魂拦，可是，遇到問題你還是會用你的專業(yè)知識謹(jǐn)慎地做出專業(yè)判斷搁嗓，是吧芯勘？
而對于房子，買或者不買的決定腺逛，你是怎么做出來的呢荷愕？有錢就買，沒錢就不買了棍矛；有購房資格就買安疗，沒購房資格就不買了；現(xiàn)在有能住的房子就不買了够委，還沒有能住的就買荐类；......是這么簡單粗暴地決定的嗎？
都2019年了茁帽，到底還要不要買房玉罐？讓我們用一點謹(jǐn)慎的態(tài)度和專業(yè)的分析，來回答這個問題吧潘拨！
一吊输、“房住不炒”，房價難道還要漲战秋？
“房住不炒”的主要目的是防止因為房價的快速上漲璧亚，導(dǎo)致社會的財富差距因為是否買了房子而被進(jìn)一步拉大。政策在本質(zhì)上是把住房的投資屬性和居住屬性分開脂信，保證居住癣蟋，限制投資。自2016年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議上首次提出以來狰闪，在“限購”疯搅、“限貸”、“限售”埋泵、“限價”和“限商”的政策調(diào)控之下幔欧，到2018年底罪治，兩年時間里，一礁蔗、二觉义、三線城市房價分別上漲了大約1.4%、14.3%和16.9%浴井。因此晒骇，我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，是取得了顯著的效果的磺浙。
但是洪囤，逆向思維一下，在如此嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下撕氧，房價為什么還是上漲了呢瘤缩？
因為經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理告訴我們，最終決定商品價格的因素是供求關(guān)系伦泥！落到房子這個商品上剥啤，決定因素主要有：國家經(jīng)濟(jì)增長速度、通貨膨脹率和城市化率奄喂。
二铐殃、算一下，房價會怎么變跨新？
是的富腊，有這么一個公式：
房價增速 = 經(jīng)濟(jì)增長速度 + 通貨膨脹速度 + 城市化速度。
完全可以解釋我國的房價增速域帐。
從全球范圍看赘被，房價上漲是普遍現(xiàn)象，我國的房價上漲完全符合一般規(guī)律肖揣，既不特殊民假，也不例外。
根據(jù)這個公式龙优，保守估算羊异，未來十幾年，我國房價的年增長速度約6%左右彤断，12年將會翻一番野舶。也就是大概在2030年，大中城市房價會翻倍宰衙。
那時候看房價的感覺平道，就像我們現(xiàn)在看十年前的房價的感覺。
三供炼、可是一屋，老齡化窘疮、低生育率、房產(chǎn)稅......不會改變房價趨勢嗎冀墨？
是的闸衫，有影響，但分地方轧苫。
相關(guān)因素逐個來說：
老齡化和低生育率：使得人口總量增速下降楚堤、規(guī)模減少，對中小城市影響明顯含懊；但預(yù)期壽命延長（會產(chǎn)生方便就醫(yī)的需求）、家庭規(guī)模變小導(dǎo)致增加住房需求衅胀，推高大城市的房價岔乔。
房產(chǎn)稅：開征難度大，作為存量稅滚躯，開征后稅率必然低雏门，對房價有影響，但不大掸掏。（韓國是個例子）
共有產(chǎn)權(quán)：調(diào)整住房供應(yīng)格局茁影，滿足中低收入人群的住房需求。
租售同權(quán)：不會增加房屋的有效供給丧凤，反而催生需求（如學(xué)區(qū)房）募闲，可能導(dǎo)致房價上漲。
農(nóng)地入市：減少了土地出讓金愿待，不利于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)浩螺，使得現(xiàn)有公共資源更加稀缺，降低房價作用有限仍侥。
限購要出、限貸：與“房住不炒”的基調(diào)一致，是調(diào)控房價的必要手段 和長期政策农渊。（韓國的房地產(chǎn)政策吸取了日本房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)患蹂，房地產(chǎn)調(diào)控比較成功；我國也在吸取別人的教訓(xùn)砸紊，目前還不能說房地產(chǎn)有泡沫传于。）
貨幣政策：對房價的短期波動有重要影響。當(dāng)實際利率太低時批糟，人們會想著把錢從儲蓄狀態(tài)轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)上格了。
技術(shù)進(jìn)步：使得交通和通訊更加便捷，縮短了時空距離徽鼎，但遠(yuǎn)程的交流無法代替面對面的溝通盛末。對于時間寶貴的人弹惦，必然選擇向大城市聚集。
綜上：最根本的是供需關(guān)系悄但，各種因素影響的無非是供需兩端棠隐。觀察政策的影響，分析對供需的影響即可檐嚣！人口凈流入的地方助泽，必然導(dǎo)致需求端的增加。
四嚎京、該怎么辦嗡贺？
剛需：先上車原則！這輛車就是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車鞍帝。
首次置業(yè)：稀缺原則诫睬，房子的價值在房子附近的學(xué)校、醫(yī)院帕涌、商圈等稀缺資源的價值摄凡。買自己能買得起的最貴的房子。核心區(qū)的小房子比郊區(qū)的大房子更值得買蚓曼。
改善住房：不僅能改善居住條件亲澡，還能繼續(xù)享受國家經(jīng)濟(jì)增長、城市化和人口基數(shù)的紅利纫版，持續(xù)改善財富狀況床绪。
養(yǎng)老買房：涉及“百歲人生”的保障機(jī)制和資產(chǎn)配置，房子作為資產(chǎn)捎琐，可以應(yīng)對物價上漲的風(fēng)險会涎。
租房比買房貴：房租必然持續(xù)上漲，通貨膨脹是全球現(xiàn)象瑞凑，房價包含了未來所有的租金末秃，而且能夠?qū)雇ㄘ浥蛎洝?/p>
然而，暫時買不起就租吧籽御！
租一個讓自己工作便利的房子练慕，租金雖貴，但可以省出寶貴的時間來投資自己技掏。
投資自己铃将，是唯一絕對不會虧的投資。
歡迎討論交流哑梳！
