一踢故、哪些城市有潛力發(fā)展租賃市場溯饵？
租賃市場的發(fā)展離不開人口和需求的拉動贷腕。為了探究中國最具備發(fā)展住房租賃市場條件的城市背镇，我們選取了人口和房價兩個指標(biāo)進(jìn)行研究，篩選出常住人口在500萬人以上泽裳、商品住房銷售均價排名前30的城市瞒斩。這30座城市中，24座屬于一二線城市涮总，6座三線城市胸囱，主要是東南沿海較發(fā)達(dá)城市和內(nèi)地部分省會城市。
備注：1. 均價為2017年1-3季度各城市商品住宅成交均價
2. 人口數(shù)據(jù)來源于2016年各城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報
我們認(rèn)為上述城市將是發(fā)展住房租賃市場的主力瀑梗，原因在于：
1. 人口500萬以上屬特大城市烹笔，經(jīng)濟(jì)實力雄厚裳扯，流動人口較多。而流動人口構(gòu)成住房租賃市場的主要需求谤职。我們考察了一些典型城市的常住人口結(jié)構(gòu)嚎朽，北上廣深全體一線城市和東莞、蘇州柬帕、天津的常住人口中非戶籍人口超過了1/4哟忍，其中東莞和深圳最高，均超70%陷寝。短期內(nèi)限購政策不會放松锅很，絕大多數(shù)非戶籍人口在一定年限內(nèi)不具備購房資格，這就為租房市場留下了相對穩(wěn)定的空間凤跑。
2. 銷售均價排名前列爆安。在這些城市購房，需要一定的經(jīng)濟(jì)積累仔引，僅憑個人經(jīng)濟(jì)實力扔仓、在參加工作短期內(nèi)買房是不大現(xiàn)實的，相對于高房價的購買力低下咖耘，也為租賃提供了發(fā)展的市場空間翘簇。反之，對于普通三四線城市儿倒，大量推行租賃住宅會對房價形成下行壓力版保。
3.從地方土地財政的角度看，上述城市在財政方面相對充裕夫否，住宅用地價格保持相對高位彻犁，能夠?qū)ν恋爻鲎尳鹗杖胄纬杀Ｕ稀８鶕?jù)上海和廣州已出讓的全自持地塊經(jīng)驗凰慈，租賃住宅土地出讓價格較住宅用地價格偏低汞幢，而我們測算當(dāng)租賃住宅用地達(dá)到總供地面積20%的情況下，已經(jīng)開展租賃住宅供地的城市土地財政不會構(gòu)成租賃住宅用地的供地障礙微谓。因此森篷，這些城市發(fā)展租賃不會受到地方政府的消極對待。
但是對于大多數(shù)三四線城市而言堰酿，大量的租賃住宅用地出讓會對政府土地出讓金收入構(gòu)成明顯影響疾宏，加大財政壓力张足，可能會影響地方政府發(fā)展租賃的積極性触创。所以無論在客觀條件上還是主觀意愿上，普通三四線城市都不可能大規(guī)模發(fā)展住房租賃市場为牍。
二哼绑、未來租賃市場總量有多大岩馍？
排除了普通三四線城市之后，我們就可以依據(jù)現(xiàn)有30座城市初步計算出全國的供給規(guī)模抖韩。假設(shè)未來這些城市商品住宅成交量維持2016年規(guī)模蛀恩，合計3.74億平米；未來租賃住宅供給總量占商品住宅總量的20%（根據(jù)北上廣深十三五規(guī)劃測算）茂浮。那么未來這30城年均將新增租賃住宅7500萬平米双谆，成為全國租賃住宅供給的主力。
目前住房租賃仍處于探索和試行的階段席揽，未來將走向何方仍有較大的不確定性顽馋。從當(dāng)前趨勢來看，政策推進(jìn)的速度和設(shè)定的目標(biāo)均高于預(yù)期幌羞。但是租賃的大規(guī)模供給和租售并舉雙軌制的形成還有一個很長的過程寸谜，從2016年年末開始的租賃用地至少需要在2018年才開始逐漸入市。
鑒于當(dāng)前租賃住房存量巨大属桦，未來逐年新增的租賃住房在本輪政策周期之內(nèi)（政策對于本輪租賃試點(diǎn)周期設(shè)置為五年）對存量（租售存量）均很難形成比較明顯的邊際效應(yīng)熊痴，更多地是漸進(jìn)性的影響。
三聂宾、2017年租賃元年：我們的起點(diǎn)在哪里果善？
2017年兩條政府文件相繼明確發(fā)展住房租賃市場的試點(diǎn)城市，分別是《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》和《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》系谐，其中共計涉及了14座城市岭埠。截止2017年9月末，以上14市已出讓或掛牌租賃地塊（包括競自持蔚鸥、全自持惜论、商改租等）面積超過450萬平米。這些城市的住房租賃市場將率先打開局面止喷。盡管上文提到的許多城市雖然暫未成為試點(diǎn)城市馆类，但潛力依然巨大。
十三五規(guī)劃已經(jīng)為我們構(gòu)建了五年內(nèi)一線城市住宅租賃市場的藍(lán)圖弹谁，預(yù)計北上廣深四個一線城市預(yù)計新增住房供應(yīng)349萬套岔冀。盡管與存量規(guī)模相比這個總量偏小候学，但是這只是一個開始。
