某國有機構(gòu)欲購建一棟辦公樓罐农，計劃與開發(fā)商合作進行定向開發(fā)坑律。作為定向開發(fā)模式臂痕，委托定建方應(yīng)該注意哪些風(fēng)險伯襟？
01 為什么要釆用定向開發(fā)模式？
在討論這個問題之前先要弄清楚握童，為什么要采用定向開發(fā)的模式姆怪？為什么不采用委托代建模式？或者是直接的房屋購買方式澡绩？
定向開發(fā)模式稽揭，簡單的來說，是開發(fā)商根據(jù)委托方的要求肥卡，開發(fā)建設(shè)房屋溪掀，并出售給委托方。
和委托代建方式相比步鉴，有一個根本的不同揪胃，那就是土地權(quán)屬不同。
如果土地歸委托方所有氛琢，開發(fā)商按照委托方的要求開發(fā)建設(shè)并移交給委托方喊递，不會涉及土地和房屋的過戶問題，因為房地產(chǎn)的權(quán)屬一直都登記在委托方的名下阳似。
這是委托代建骚勘。
但如果是定向開發(fā)則不一樣。
定向開發(fā)一般而言撮奏，土地是在開發(fā)商名下俏讹，開發(fā)商根據(jù)委托方的要求量身定做的房屋。等到房屋建成之后畜吊，再按照預(yù)先約定的面積價格賣給委托方泽疆，并把房屋過戶到委托方名下。
房地產(chǎn)定向開發(fā)不是房屋現(xiàn)售玲献，也不是嚴(yán)格意義上的房屋預(yù)售于微。可以理解為青自，是一種遠期房屋買賣株依，而且是遠期批量房屋買賣。
02 定向開發(fā)模式的六大風(fēng)險和應(yīng)對措施
1）合同性質(zhì)風(fēng)險
定向開發(fā)合同 延窜，是合作開發(fā)合同 恋腕、還是委托代建合同 、建筑施工合同 逆瑞、商品房買賣合同 荠藤，房屋買賣合同伙单？
在實踐中，需根據(jù)項目實際情況和合同最終目的哈肖、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的實質(zhì)來確定吻育，并適用不同的法律規(guī)定。
比如淤井，廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案布疼，關(guān)于該案合同的性質(zhì)及效力問題。
法院認(rèn)為币狠，雙方簽訂的《定向開發(fā)協(xié)議》和《補充協(xié)議》既有合作開發(fā)房地產(chǎn)的內(nèi)容游两，也有建筑工程承包合同的條款，但雙方當(dāng)事人最終目的是一方支付購房對價款漩绵，另一方交付預(yù)定的辦公綜合樓所有權(quán)的一種交易贱案。該交易行為中雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的實質(zhì)符合房屋買賣合同的本質(zhì)特征。
因此止吐，該案合同應(yīng)認(rèn)定為名為基地定向開發(fā)宝踪，實為房屋買賣合同糾紛。
因此碍扔，我們建議：雙方在合同中明確約定雙方合同目的瘩燥、明確權(quán)利義務(wù)，并盡量不命名為建筑施工合同蕴忆、委托代建合同等誤導(dǎo)性合同名稱字樣颤芬。
2）合同效力風(fēng)險
對于定向開發(fā)合同的效力悲幅，目前存在以下的幾種爭議：
第一種觀點認(rèn)為定向開發(fā)合同無效套鹅。
理由是依據(jù)最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，該條認(rèn)為“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明汰具，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同卓鹿，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效×衾螅”
所以如在尚未取得預(yù)售許可證的情形下吟孙，定向開發(fā)合同應(yīng)視為房屋預(yù)售合同，認(rèn)定無效聚蝶。
第二種觀點則認(rèn)為定向開發(fā)合同有效杰妓。
理由是簽訂主體是針對特定的人群，不屬公開化碘勉、針對不特定人群的房屋買賣巷挥，交易過程也是非公開的，因此不屬于商品房的范疇验靡，不應(yīng)受預(yù)售許可制度的限制倍宾，即不可根據(jù)預(yù)售許可證是否取得決定該合同的效力雏节。
我們傾向于第二種觀點，認(rèn)為定向開發(fā)合同屬于有效合同高职。
一般而言钩乍，定向開發(fā)合同簽訂于項目的立項、規(guī)劃或設(shè)計的階段怔锌，此時寥粹，對于房屋預(yù)售許可需要達到的要求不可能具備。
由于雙方簽訂定向開發(fā)合同時产禾，因項目尚未取得規(guī)劃許可排作，因此，我們建議為防止合同出現(xiàn)效力爭議亚情，可視具體情況采取以下措施之一：
（1）先簽訂意向書妄痪，待項目取得規(guī)劃許可后再正式簽約。
（2）雙方可以簽訂合同楞件，但是約定項目取得規(guī)劃許可后衫生，委托定建方才付款、才履行主要義務(wù)土浸，可以約定開發(fā)方應(yīng)先行啟動前期義務(wù)罪针。
（3）如果定建方確實需要前期投入，則必須明確約定開發(fā)方負(fù)責(zé)取得規(guī)劃許可黄伊，并約定在指定期限前仍未取得規(guī)劃許可時泪酱，定建方有權(quán)要求解除合同、退還款項以及要求賠償損失等还最。
3）政策墓阀、審批風(fēng)險
鑒于房屋的設(shè)計按照定建方的要求執(zhí)行，一般都包含了定建方的特殊需求拓轻，而非標(biāo)準(zhǔn)房屋的一些已廣泛接受的建造標(biāo)準(zhǔn)斯撮，因此可能帶來規(guī)劃審批上的難度與風(fēng)險。一旦規(guī)劃審批未能通過扶叉，則定建交易無法繼續(xù)執(zhí)行勿锅。
另外，項目中面臨的政策風(fēng)險主要是指國家枣氧、地方政府有關(guān)房產(chǎn)投資溢十、運營的政策發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項目開發(fā)出現(xiàn)重大障礙达吞，從而給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險张弛，比如土地政策、項目的立項審批以及項目規(guī)劃的確定等。
因此乌庶，我們建議：
（1）在項目運行初期种蝶，對開發(fā)商和項目情況進行盡職調(diào)查，審查開發(fā)商的資質(zhì)及實力以及項目的開發(fā)手續(xù)是否合法瞒大、完備螃征，發(fā)現(xiàn)及解決土地、規(guī)劃和立項等各個環(huán)節(jié)涉及的法律問題透敌。
（ 2）充分調(diào)研及關(guān)注涉及行業(yè)的政策變化盯滚，主動搜集相關(guān)資料，積極地參與政策的調(diào)查酗电、論證魄藕，并及時提出新的解決方案。
（3）可設(shè)置如委托定建方提出的規(guī)定設(shè)計未通過政府審批委托方有權(quán)解除合同等條款撵术，以防范風(fēng)險背率。
4）設(shè)計變更風(fēng)險
在項目施工過程中，定建方可能會有設(shè)計變更嫩与。由于定建物業(yè)的交易價格和日期往往是事先確定的寝姿，定建方在施工過程中過多地變更設(shè)計往往會影響工程的造價和工期，從而影響定建廠房的轉(zhuǎn)讓划滋，并引起雙方的爭議饵筑。
因此，我們建議：
明確約定何時可變更处坪、何為重大變更根资、變更的后果等條款。
單就何時可變更的問題同窘。
雙方可約定玄帕，在施工圖確認(rèn)前，允許定建方對施工圖提出修改塞椎，在施工圖確認(rèn)后桨仿，為避免定建方在施工階段過多地提出設(shè)計變更睛低，最終導(dǎo)致工程工期嚴(yán)重延誤案狠，定建方的設(shè)計變更的提出應(yīng)當(dāng)有一定的限制。
比如钱雷，在某定建開發(fā)合同中就設(shè)計變更問題作出如下約定：“鑒于本協(xié)議項下定建房屋工程建設(shè)工期緊迫骂铁，雙方同意，定建方均不再提出對施工圖紙的設(shè)計變更要求罩抗，但以下情形可以變更：（1）如果不進行某項變更拉庵，將不能達到雙方已經(jīng)確認(rèn)的定建方使用房屋的基本功能；（2）如果不進行某項變更套蒂，將不能滿足通常的施工技術(shù)要求或房屋驗收的標(biāo)準(zhǔn)钞支；或者（3）某項變更已經(jīng)雙方協(xié)商一致并形成書面文件茫蛹。”
5）提前終止風(fēng)險
定向開發(fā)項目的周期較長烁挟，一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困境婴洼，可能導(dǎo)致無法按期完成定建項目，在合同約定的交付期限內(nèi)無法交付定建房屋撼嗓。
另一方面柬采，定建方在交付定金后可能會因資金問題，或因經(jīng)營方向變化不簽署預(yù)售合同或轉(zhuǎn)讓合同且警。
因此粉捻，除事前審查開發(fā)商資質(zhì)和實力外，我們建議：
（1）在簽訂房屋買賣合同前斑芜，可由雙方共同成立項目部肩刃，對項目資金的使用和工程等進行共同管理。
（2）在簽訂商品房買賣合同前杏头，為保證項目及資金的安全树酪，可考慮將項目土地抵押給委托方。據(jù)了解大州，一些地方土地使用權(quán)無法辦理抵押登記续语，可將土地使用權(quán)證原件交由定建方保管。
6）驗收交付風(fēng)險
定建房屋的驗收也不同于一般工程的交付驗收厦画。通常的驗收是開發(fā)商組織設(shè)計疮茄、施工、監(jiān)理等單位進行驗收根暑，并報建設(shè)部門備案力试，之后還要通過消防、環(huán)保排嫌、規(guī)劃等部門的驗收畸裳。
在定向開發(fā)合同中，如果雙方?jīng)]有事先對定建房屋的驗收交付標(biāo)準(zhǔn)達成一致淳地，有可能給合同的履行造成障礙怖糊。因為定建房屋有可能根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和施工合同通過驗收,但卻無法通過定建方的驗收。
因此颇象，我們建議：
（1）為避免定建房屋根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和施工合同通過驗收,但卻無法通過定建方驗收這樣的尷尬局面伍伤，可特別要求開發(fā)方將施工合同中約定的驗收標(biāo)準(zhǔn)要與定向開發(fā)合同中的驗收標(biāo)準(zhǔn)相互一致。
（ 2）做好整體合同策劃及安排遣钳，提前簽署附條件的購房合同扰魂，鎖定房屋權(quán)屬。
對于核心合同如《定向開發(fā)合同 》、《房屋買賣合同》可一并簽署劝评。
為確保定建房屋在符合法定轉(zhuǎn)讓的條件后定建交易雙方能按期簽署房屋買賣合同姐直，可以在合同中約定定建房屋轉(zhuǎn)讓生效的觸發(fā)條件，也即一旦轉(zhuǎn)讓條件滿足轉(zhuǎn)讓合同自動生效蒋畜，以及轉(zhuǎn)讓條件成就但一方不履行合同義務(wù)情況下的違約責(zé)任简肴，以保證雙方的合法權(quán)益百侧。
定建方在房屋轉(zhuǎn)讓合同生效前僅支付一定數(shù)額的定金，同時對轉(zhuǎn)讓價款的分期支付作具體的約定辫狼，并約定較高數(shù)額的提前終止定建違約賠償金膨处，并保留和鎖定對定建房屋的所有權(quán)。
03 總有一款適合你的房地產(chǎn)開發(fā)模式
有地有錢，你就自己開發(fā)乎澄；有地沒錢置济，你就合作開發(fā)；有地沒經(jīng)驗浙于，你就委托代建羞酗。
那沒地呢？
著急胸竞，就直接房屋買賣裤园；不著急拧揽，就定向開發(fā)，開發(fā)成自己想要的樣子痒谴。
