《民法典》作為我國社會生活的百科全書军拟，對于民生問題也多有涉獵。房產(chǎn)相關(guān)問題柄冲，屬于老百姓們長期關(guān)注的民生問題吻谋，《民法典》的編撰必須有所回應(yīng)。我們一起探究一下《民法典》中關(guān)于房屋買賣现横、租賃漓拾、居住權(quán)等方面內(nèi)容，看看真相是否如你我所愿戒祠。
真相一：抵押中的房產(chǎn)骇两，不用贖樓即可過戶
隔壁老王有套商品房，尚欠銀行90萬貸款姜盈，房本抵押在銀行低千。老王跟老婆離婚了，為避免觸景生情馏颂，老王準(zhǔn)備出售這套商品房示血。
按正常的流程，老王首先得湊錢贖樓救拉，把銀行貸款還清难审，拿到紅本，再過戶給買家老李亿絮，老李通過銀行申請二手房貸款告喊。
《民法典》的實施，讓抵押中的房產(chǎn)交易更簡單派昧。
《民法典》
第四百零六條規(guī)定：抵押期間黔姜，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的蒂萎，按照其約定秆吵。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響五慈。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的帮毁，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的豺撑，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存烈疚。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償聪轿。
也就是說抵押中的房產(chǎn)可以直接進行買賣交易爷肝，房子可以帶著抵押權(quán)一起出售，簡化了房產(chǎn)交易流程，贖樓這個環(huán)節(jié)可以省去灯抛，交易成本會降低金赦。
但是，筆者專門咨詢了深圳市不動產(chǎn)登記中心和幾位高級房產(chǎn)置業(yè)顧問对嚼，得到的回復(fù)：具體操作細(xì)節(jié)未出臺夹抗，抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓仍存在障礙∽菔看來漠烧，我們現(xiàn)在高興還為時過早，不過相信在不久的將來靡砌，相關(guān)的操作細(xì)則會出臺已脓，我們拭目以待。
真相二：繞過中介“跳單”仍需支付報酬
所謂的“跳單”通殃，簡單的理解就是跳過中介而私自簽訂租賃或者買賣合同度液，實質(zhì)是違背契約精神。
深圳的高房價有目共睹画舌，一套普通商品房的總價幾百萬起堕担。假設(shè)一套房產(chǎn)的總價是600萬，按照標(biāo)的1%-3%來支付傭金曲聂，傭金最高可達(dá)18萬照宝，所以這筆費用，讓很多手頭緊張的人肉疼句葵，于是在中介帶領(lǐng)下，相中合適的房子后兢仰，就想辦法直接找業(yè)主來交易乍丈。
《民法典》實施后，買房人或者租房人一旦出現(xiàn)這種不誠信行為把将，中介可以依法維權(quán)轻专。
《民法典》
《民法典》第965條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)察蹲，繞開中介人直接訂立合同的请垛，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬∏⒁椋”
生活本不易宗收，對誰都一樣，大家互相體諒吧亚兄！
真相三：您買的房子未必完全屬于你
您的房子未必完全屬于您混稽？是“標(biāo)題黨”還是危言聳聽呢？都不是，究其原因匈勋，要歸結(jié)到《民法典》里一個新的法律術(shù)語“居住權(quán)”礼旅。
《民法典》
第三百六十六條??
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有洽洁、使用的用益物權(quán)痘系，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條??
設(shè)立居住權(quán)饿自，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同汰翠。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一） 當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二） 住宅的位置璃俗；
（三） 居住的條件和要求奴璃；
（四） 居住權(quán)期限；
（五） 解決爭議的方法城豁。
第三百六十八條??
居住權(quán)無償設(shè)立苟穆，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的唱星，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記雳旅。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條??
居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓间聊、繼承攒盈。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外哎榴。
第三百七十條??
居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的型豁，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的尚蝌，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記迎变。
第三百七十一條??
以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定飘言。
居住權(quán)可以通過合同或遺囑來設(shè)立衣形，居住權(quán)人對他人的住宅，享受占有和使用的權(quán)利姿鸿！當(dāng)然居住權(quán)不是房屋產(chǎn)權(quán)人口頭允諾或者雙方私下簽訂協(xié)議即享有谆吴，必須到相關(guān)部門進行申請登記。
《都挺好》里的“蘇大強”苛预，想把名下的房產(chǎn)留給自己的子女句狼，但又不想讓保姆小蔡被兒女趕走，他就可以給小蔡設(shè)立居住權(quán)热某，這樣蔡根花可以在蘇大強過世后鲜锚，繼續(xù)居住其房屋直到居住期限屆滿或者她本人過世突诬。
另外，提醒各位買家芜繁，記得查詢意欲購置的房產(chǎn)是否設(shè)立“居住權(quán)”旺隙。否則，可能存在買了房不能住的尷尬骏令，這就很窩火了蔬捷。當(dāng)然有些人愿意等，也是一種選擇榔袋。
比如：老周在明知老趙的房產(chǎn)給父親設(shè)立了居住權(quán)的情況下周拐，也愿意購買，因為這套房產(chǎn)比市場價低了30萬凰兑，而且老趙的父親已經(jīng)85歲了示惊。
真相四：買賣不破租賃辩涝，最長租賃期為20年
“買賣不破租賃”其實由來已久誉裆，是指租賃物在租賃合同期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動训柴，不影響合同效力。翻譯成人話锅知，就是如果你是房子的租客播急，在租賃期限內(nèi)，房東把房子給出售了售睹，你仍然可以繼續(xù)居住在這個房子里直到租賃期限屆滿桩警。當(dāng)然，換了房東昌妹，租金就應(yīng)該交給新房東了捶枢。
我還記得兩年前，我的租客還一臉擔(dān)心地問我：“如果在租期內(nèi)飞崖，你把房子賣了烂叔，我們家可怎么辦？”當(dāng)時我就跟她普及了“買賣不破租賃”的法理蚜厉。
《民法典》
《民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力畜眨≈缗＃”
真相五：不是所有的房子，產(chǎn)權(quán)都會自動續(xù)期康聂！
曾經(jīng)有賣公寓的中介這樣對我說：“買商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)是ok的贰健，《民法典》里說了，土地使用權(quán)到期后恬汁，會自動續(xù)期伶椿！”
還好，我是天天跟法律打交道的人，沒那么好忽悠脊另。民法典是有“自動續(xù)期”的條款导狡，原文是這樣規(guī)定的。
《民法典》
《民法典》第三百五十九條
住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的偎痛，自動續(xù)期旱捧。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律踩麦、行政法規(guī)的規(guī)定辦理枚赡。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理谓谦。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬贫橙，有約定的，按照約定反粥；沒有約定或者約定不明確的卢肃，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理星压。
看明白沒践剂？自動續(xù)期條款僅針對“住宅”，而商業(yè)性質(zhì)的公寓娜膘、寫字樓逊脯、商鋪等續(xù)期操作，還得靜待相關(guān)配套法律的出臺竣贪。
以上五個與房產(chǎn)相關(guān)的真相军洼，您get到了嗎？多學(xué)法律少走彎路演怎。如您有疑問匕争，歡迎聯(lián)系筆者探討。
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