近年來(lái)，全國(guó)各大中小城市的房?jī)r(jià)都在漲源武，但是工資就沒(méi)怎么大漲扼褪。按照房?jī)r(jià)工資收入比想幻，房?jī)r(jià)應(yīng)該很穩(wěn)定，不會(huì)暴漲啊话浇。事實(shí)上脏毯，這幾年房?jī)r(jià)一直在漲漲漲，感覺(jué)身邊的人都很有錢(qián)凳枝。此時(shí)抄沮，我們會(huì)提出一個(gè)問(wèn)題：絕大多數(shù)民眾的工資沒(méi)有出現(xiàn)大漲，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都在暴漲岖瑰，工資收入的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的上漲的幅度叛买，那么這些買(mǎi)房人的錢(qián)是從哪里來(lái)的？答案就是人民銀行開(kāi)著印鈔機(jī)不斷印鈔票導(dǎo)致貨幣超發(fā)蹋订，率先拿到新印鈔票的人都跑去樓盤(pán)買(mǎi)房率挣，造成房?jī)r(jià)上漲。
基于上面的答案露戒，我們想知道什么是貨幣超發(fā)椒功，也想知道貨幣又是如何超發(fā)的？
先回答第一個(gè)問(wèn)題智什，什么是貨幣超發(fā)动漾？首先讓我們思考一個(gè)問(wèn)題：一個(gè)國(guó)家應(yīng)該發(fā)行多少貨幣（印多少鈔票）合適才好？我們知道貨幣（鈔票）的主要作用是實(shí)現(xiàn)商品流通荠锭，衡量商品的價(jià)值旱眯。那么最自然的想法就是有多少價(jià)值的商品就發(fā)行多少貨幣。商品的價(jià)值的可以用GDP來(lái)衡量证九，貨幣的發(fā)行量就應(yīng)該根據(jù)GDP來(lái)發(fā)行删豺。我們現(xiàn)在看看歷年的GDP和廣義貨幣供應(yīng)量及其二者的比值。
從圖上可以看出愧怜，貨幣從1998年開(kāi)始廣義貨幣供應(yīng)量M2呀页，開(kāi)始慢慢超越GDP的值，到2008年末拥坛，M2與GDP的值差距大幅擴(kuò)大蓬蝶。也就是說(shuō)，貨幣在這20年的時(shí)間一直在超發(fā)渴逻，前10年印鈔票的增速比較慢疾党，后十年印鈔票的速度加快了。
從1998年開(kāi)始惨奕，貨幣供應(yīng)量超過(guò)GDP，開(kāi)始超發(fā)了竭钝，人民銀行是怎樣開(kāi)始不斷印鈔票梨撞。這就涉及到了貨幣發(fā)行機(jī)制雹洗，人民銀行如何把錢(qián)投向到社會(huì)。
1998年的時(shí)候卧波，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)陷入困境时肿，存在大量三角債，四大銀行都技術(shù)性破產(chǎn)港粱，為了挽救四大銀行螃成，國(guó)家成立四大資產(chǎn)公司，經(jīng)由四大資產(chǎn)公司向四大銀行注入資產(chǎn)查坪，收購(gòu)壞賬寸宏。在中國(guó)人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)一欄可以看到對(duì)其他金融性公司的債權(quán)這一項(xiàng)，從很少突然暴增偿曙，它反映央行向四大資產(chǎn)公司注資的事情氮凝。
在2001年后，中國(guó)加入WTO望忆，外貿(mào)出口快速增長(zhǎng)罩阵，出口公司從國(guó)外掙回美元，同時(shí)大量外資企業(yè)在華投資開(kāi)設(shè)工廠启摄，然后賣(mài)給中國(guó)人民銀行稿壁，央行據(jù)此發(fā)行鈔票。在中國(guó)人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)一欄可以看到國(guó)外資產(chǎn)——外匯這一項(xiàng)歉备，從2001年后一直開(kāi)始增長(zhǎng)傅是，它反映央行依據(jù)外匯儲(chǔ)備印鈔票的事情。如下圖所示：
從圖中可以看出威创，2001年后到2014年落午，廣義貨幣貨幣供應(yīng)量與外匯儲(chǔ)備成正比，外匯儲(chǔ)備增加肚豺，廣義貨幣供應(yīng)量就在增加溃斋。
但是數(shù)量卻不相等。這是為什么吸申？因?yàn)橹袊?guó)人民銀行依據(jù)外匯儲(chǔ)備發(fā)行鈔票梗劫，出口公司拿到鈔票后，把他存入商業(yè)銀行截碴，商業(yè)銀行又錢(qián)貸款給其他公司或者個(gè)人梳侨，這些公司或個(gè)人拿到錢(qián)后投資或消費(fèi)，其他公司或者個(gè)人就會(huì)得到的錢(qián)日丹，他們又把錢(qián)存入銀行走哺，這樣不斷循環(huán)后，就形成了廣義的貨幣供應(yīng)量M2哲虾。
2015年開(kāi)始丙躏，外匯儲(chǔ)備下降择示，廣義貨幣量M2還在增加，那是為什么晒旅？這是因?yàn)檎畬?shí)施了兩項(xiàng)政策栅盲，一是地方政府債券置換，二是棚改貨幣化政策废恋。這都相當(dāng)于央行發(fā)行鈔票谈秫。棚改貨幣化政策是央行通過(guò)國(guó)開(kāi)行定向發(fā)行鈔票，城市里的拆遷戶拿到天量的補(bǔ)貼立馬去樓盤(pán)買(mǎi)房鱼鼓。
從上面討論拟烫，我們知道貨幣一直在超發(fā)，在1998-2007年貨幣超在發(fā)但沒(méi)有引起全國(guó)各地房?jī)r(jià)大幅度上漲蚓哩。這是因?yàn)樵谶@個(gè)階段构灸，出口公司掙了錢(qián)后把錢(qián)又投入到生產(chǎn)研發(fā)，擴(kuò)大公司的生產(chǎn)能力岸梨。2008年全球金融危機(jī)喜颁，政府四萬(wàn)億基礎(chǔ)設(shè)施投資計(jì)劃和勞動(dòng)法政策，除了基建行業(yè)曹阔，其他許多行業(yè)不掙錢(qián)半开，大量的資金涌入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致已經(jīng)熄火的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年開(kāi)始爆發(fā)性增長(zhǎng)赃份，越調(diào)控越增長(zhǎng)寂拆，從一線城市蔓延到二線城市，15年開(kāi)始蔓延到三四線城市抓韩。
房?jī)r(jià)上漲的直接原因是大量資金涌入到房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)奪一定量的房子纠永。房子的多少可以用土地供應(yīng)量指標(biāo)來(lái)衡量，一個(gè)城市的土地供應(yīng)量總是一定的谒拴。那么決定房?jī)r(jià)上漲的因素就在就在于有多少資金涌入到該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)尝江。資金的多少就是各家有多少存款，衡量存款的一個(gè)指標(biāo)就是廣義貨幣供應(yīng)量M2英上。
綜上所述炭序，我們可以得出2008年后，房地產(chǎn)大幅度上漲的原因在于除了房地產(chǎn)市場(chǎng)苍日，其他行業(yè)越來(lái)越難掙錢(qián)惭聂，而廣義貨幣供應(yīng)量卻一直在大幅增長(zhǎng)，天量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆發(fā)增長(zhǎng)并居高不下相恃。
