抵押是銀行貸款最為常見的一種物權擔保，在日常實踐中辖所，我們已知曉哪些房地產銀行不得接受抵押恨课，但有些房地產舆乔，依照擔保法律規(guī)定可以用于銀行貸款抵押，但銀行接受抵押庄呈，往往會對實現(xiàn)抵押債權極為不利蜕煌。今天我為大家介紹五類銀行不宜接受抵押的房地產。

第一類诬留，村民集體為村民個人貸款提供集體房地產抵押斜纪。

村民向銀行申請貸款，村民委員會將村民集體所有的房地產提供抵押文兑，將有損于集體成員的共有利益盒刚。如果未經村民大會或村民代表會議通過，該抵押合同可能因違反《村民委員會組織法》而無效绿贞；即使已經通過因块，屆時拍賣、變賣村民集體房產籍铁，也很有可能遭到村民的阻撓而引發(fā)事件涡上，所以這類村民集體房地產不宜抵押趾断。實踐中一旦遇到房地產為集體所有，都應小心謹慎吩愧！

第二類芋酌，抵押人提供唯一住房抵押。

借款人或者第三人提供唯一住房產作抵押擔保雁佳，對此脐帝，擔保法律沒有明文予以禁止，抵押合同也應認定為有效糖权，但從司法實踐來看堵腹，借款人不能償還貸款時，很難處理抵押人的唯一住房來清償債務星澳，即使法院判決抵押人承擔抵押責任疚顷，在執(zhí)行程序中也難以強制拍賣、變賣募判。

? 《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》規(guī)定荡含，法院對已經依法設定抵押的被執(zhí)行人（即抵押人）及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣届垫、變賣或者抵債后释液，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期，在此期限內装处，被執(zhí)行人應當主動騰空房屋误债，法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋，六個月的寬限期屆滿后妄迁，被執(zhí)行人仍未遷出的寝蹈，法院才可以作出強制遷出裁定。強制遷出時登淘，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的箫老，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。被執(zhí)行人屬于低保對象黔州，且無法自行解決居住問題的耍鬓，法院不應強制遷出。

由此可見流妻，對抵押人唯一的生活必需住房實施強制執(zhí)行是比較困難的牲蜀，即使拍賣、變賣或者抵債成功绅这，銀行也要為抵押人涣达，及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房，所以這種房產不宜作為銀行貸款的抵押物。

第三類度苔，未成年人房地產抵押匆篓。

實踐中，父母以未成年人房地產為標的的簽署抵押合同林螃，主要分兩種情況奕删，第一由父母直接代簽，第二個子女為限制民事行為能力人疗认，則可能由子女先簽名，再由父母以法定代理人的身份簽字確認伏钠『崧《民法通則》第18條明確規(guī)定，監(jiān)護人除為被監(jiān)護人的利益外熟掂，不得處理被監(jiān)護人的財產缎浇，該規(guī)定屬于禁止性規(guī)定，目的在于保護被監(jiān)護人的利益赴肚。

實踐中素跺，我們會遇到兩種情況，第一誉券，父母將所購房屋登記在子女名下指厌，或以共有的方式將子女名字登記在房產證上，應當認為該房產或者該部分的房產是對子女的贈與踊跟，父母由于購房資金不足踩验，而為銀行簽訂借款合同并以所購房屋作為抵押擔保，即出現(xiàn)處分未成年子女房產權利的問題商玫，由于抵押的目的是擔保購房所需借款的償還箕憾，因此父母的抵押行為應認定為是為被監(jiān)護人的利益，抵押有效拳昌。第二種情況袭异，父母因經營困難向銀行借款并辦理抵押，或為第三人的債務設定抵押炬藤，該抵押是否有效御铃？通常銀行會要求父母出具“為未成年人子女利益”或“不損害未成年人子女利益”的承諾書。即使這樣各法院的判決結果存在很大沖突刻像，因此不宜接受抵押畅买。

第四類，已經被列為拆遷范圍的房產细睡，銀行接受此種抵押谷羞，實現(xiàn)抵押債權，就會遇到困難，如果房屋在抵押期間被拆遷湃缎，抵押物就告消失犀填，抵押人雖然從中可以得到補償金，銀行雖然也可以對補償金行使擔保物上代位權嗓违，但這種補償金通常優(yōu)先用于拆遷戶的安置九巡，而不宜在未安置的情況下就直接用于清償?shù)盅簜鶆眨蚨鴮︺y行實現(xiàn)抵押債權不力蹂季。

第五類冕广，評估價格失真的房地產

目前，由于評估機構管理不規(guī)范偿洁，在房地產評估價格上有時不公正撒汉，往往根據(jù)申請評估人的意愿擅自抬高。借款人申請貸款時涕滋，評估費用由借款人支付睬辐，評估機構可能故意抬高房地產的評估價格，讓借款人能夠申請到更多的貸款宾肺；當銀行拍賣用來抵押的房地產時溯饵，評估機構就按照市場價格評估房地產，如此一來一去锨用，評估價格就會產生多則幾百萬元少則幾十萬元的“人為差價”丰刊，形成不必要的貸款風險。由于評估機構出具的評估報告有效期一般為1年黔酥，借款期限一般又在1年以上藻三，等到貸款逾期銀行向人民法院提起民事訴訟時，評估機構的評估報告已經失效跪者，銀行也就無從依法追究評估機構評估不實的法律責任棵帽。

同時應當注意房地產市場過熱導致的房產價值過高的風險。

1渣玲、銀行發(fā)放房地產抵押貸款時逗概，應詳細調查清楚借款人（第三人）的實際房地產數(shù)量，查看有無弄虛作假忘衍、欺騙隱瞞的現(xiàn)象逾苫。如果借款人（第三人）僅有一套居住房屋，銀行原則上不予辦理抵押貸款枚钓；如果借款人（第三人）有多套居住房屋铅搓，但存在法律糾紛，銀行暫時也不能辦理搀捷，應在法律糾紛解決后星掰，根據(jù)實際情況確定是否辦理多望。

2、為準確獲得抵押房地產的評估價格氢烘，信貸人員應熟知房地產市場行情怀偷。雖然銀行無權決定評估機構對抵押房地產所作的估價，但可以根據(jù)自己掌握的市場行情客觀確定貸款發(fā)放的額度播玖，掌握貸款發(fā)放的主動權椎工。

3、銀行在發(fā)放房地產抵押貸款時蜀踏，不僅要考慮行使抵押權的第二還款來源维蒙，而且更重要的是重視第一還款來源；不僅要對擔保人進行擔保分析果覆，而且要對借款人進行財務分析木西、現(xiàn)金流量分析和非財務分析，對借款人加大貸后檢查力度随静，提高貸后檢查頻率，動態(tài)反映貸款形態(tài)吗讶，從根本上提高房地產抵押貸款的質量燎猛，有效防范房地產抵押貸款風險。

4照皆、充分利用法院數(shù)據(jù)庫信息重绷，及時掌握借款人、抵押人涉訴情況膜毁。如有無債權人主張債權昭卓？有無擬抵押的財產存在法院查封、扣押的情況瘟滨？有無強制執(zhí)行的到期債務等等候醒。

經驗往往是銀行信貸人員的重要資本，但是當前的信貸形勢已由不得我能信貸人員再通過大量的實踐來積累經驗杂瘸，這就需要我們不斷學習倒淫，用學習來彌補經驗的不足。房地產抵押的風險還有許多败玉，希望大家一起總結分享敌土。