最近看到一個(gè)案例识樱，很典型，和我今天說的主題有點(diǎn)關(guān)系震束，先和大家分享一下怜庸。
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這是一個(gè)成功換房的經(jīng)歷。
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主人公姑且喊他老K吧垢村，老K身處南京割疾，近期把家里一套住了很多年的老破小賣了，換了熱門新區(qū)的新精大（新房+精裝修+大面積）嘉栓，這次以小換大的置換宏榕，實(shí)際卻沒花什么錢。
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因?yàn)槔掀菩蝺r(jià)7萬/㎡侵佃，而入手新房只要4萬/㎡麻昼。
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老破小能賣那么貴，背后自然是優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房溢價(jià)馋辈，而且因?yàn)槊娣e小抚芦，總價(jià)低，對(duì)于追求學(xué)區(qū)房的家長而言是首選，所以也很好賣燕垃。
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既然流動(dòng)性高枢劝、房價(jià)也貴，為什么老k要賣掉卜壕，因?yàn)樗麤]結(jié)婚也沒小孩您旁，短期用不上，但更重要的是他關(guān)注到近些年北上深都已經(jīng)探索新的教育改革轴捎，從單校片區(qū)轉(zhuǎn)為多校片區(qū)鹤盒。
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以前只要買學(xué)區(qū)房就能上名校，現(xiàn)在一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校侦副，更多是積分以及隨機(jī)抽簽侦锯，所以只買房無法保證孩子一定入讀好學(xué)校，還得拼運(yùn)氣秦驯。
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這么一來尺碰，高溢價(jià)的學(xué)區(qū)房就存在風(fēng)險(xiǎn)了，雖然現(xiàn)在并未大面積推廣译隘，但比起不確定的風(fēng)險(xiǎn)亲桥，不如想辦法提前規(guī)避。
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這是老k的想法固耘。
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所以賣掉题篷，是第一步。
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第二步是如何選擇置換的區(qū)域厅目，他的邏輯是跟著“產(chǎn)業(yè)走”番枚，他買的房子周邊會(huì)有小米、阿里巴巴损敷、三星華東總部等葫笼。
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用他的話就是“未來上海的陸家嘴、深圳的深圳灣”拗馒，事實(shí)證明他買的房子周邊已經(jīng)漲了1萬/㎡路星。
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而這個(gè)案例，就是我今天想給大家提供的買房策略——新城+新貴瘟忱，就是當(dāng)下投資賺錢最實(shí)用的邏輯奥额。
【1】
大家一定會(huì)發(fā)現(xiàn)苫幢，每個(gè)城市似乎都有兩股力量访诱，一股是：old money（傳統(tǒng)富人）一種是new money （新貴階層），而這兩股力量集中的區(qū)域基本就是這個(gè)城市高房價(jià)的錨韩肝。
傳統(tǒng)富人所聚集的區(qū)域一般是城市的老城區(qū)触菜，是發(fā)展最成熟、配套資源最豐富的片區(qū)哀峻，同時(shí)擁有高端的醫(yī)療和教育配套涡相，有特殊的學(xué)區(qū)因素支撐哲泊，老城區(qū)的房子天然有足夠的吸引力。
一開始的富人都更喜歡住在這催蝗，所以房價(jià)基本也是數(shù)一數(shù)二高的片區(qū)切威。
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現(xiàn)在北京的房價(jià)最貴的地方是西城區(qū)的金融街，貴的原因不是靠金融丙号，而是這里有全北京最牛的小學(xué)先朦。杭州房價(jià)最貴的是西湖區(qū)的學(xué)軍，也是杭州學(xué)區(qū)房聚集的區(qū)域犬缨。
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（北京西城最貴的是金融街板塊）
（杭州西湖最貴的板塊在學(xué)軍）
但老城區(qū)還能保持房價(jià)第一的喳魏，基本都是靠優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，如果沒有名校怀薛，老城區(qū)的價(jià)值基本被削弱一半刺彩。
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因?yàn)槔铣菂^(qū)面臨發(fā)展較早，城區(qū)中心開發(fā)飽和枝恋，住宅區(qū)也較多是老破小创倔，人流多、塞車鼓择、車流噪音等各種不足三幻，居住舒適感不高，房價(jià)天花板也很低呐能，難有突出空間念搬。
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所以城區(qū)擴(kuò)張是必經(jīng)之路，在往外擴(kuò)張的同時(shí)摆出，大多數(shù)城市開始發(fā)展新區(qū)朗徊，而新區(qū)中發(fā)展最迅速的當(dāng)屬以高新產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域。
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高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)往往會(huì)伴隨著人才聚集現(xiàn)象偎漫，產(chǎn)業(yè)越高端吸引的人才越高端爷恳，收入也就越高，這就是現(xiàn)在說的新貴階層象踊。
新貴階層大多是來自IT温亲、金融、科技類行業(yè)的高收入人群杯矩，而他們對(duì)居住生活方式和傳統(tǒng)富人天差地別栈虚，比起傳統(tǒng)的老城區(qū)，新貴反而更愿意生活在靠近城市中心史隆、但自然環(huán)境好的創(chuàng)新區(qū)魂务。
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例如，美國科技新貴大多不住曼哈頓，而是選擇住在硅谷粘姜。中國的科技新貴也大多不住CBD鬓照，比如北京碼農(nóng)大多住在五環(huán)外，杭州碼農(nóng)大多住在西溪孤紧，深圳新貴大多住在南山豺裆，東莞新貴住在松山湖而非莞城，廣州碼農(nóng)住琶洲而不是珠江新城等等号显。
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20年前留储，選城市主城區(qū)的，房價(jià)基本也翻了幾倍咙轩，但最近幾年甚至未來還想房價(jià)能穩(wěn)步增長的获讳，跟著高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域買，這是關(guān)鍵一步活喊。
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而隨著置業(yè)群體的年輕化和對(duì)高品質(zhì)生活的追求丐膝，關(guān)注城市新貴階層的居住需求，尋找最宜居的板塊钾菊，是買房的第二步帅矗。
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這兩點(diǎn)我們接下來慢慢說。
【2】
選區(qū)域首選高新產(chǎn)業(yè)聚集煞烫，尤其是有企業(yè)巨頭所在的區(qū)域浑此，這里當(dāng)下房價(jià)哪怕不是最高的，也一定會(huì)是未來上漲速度最快的滞详。
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比如擁有大疆凛俱、騰訊的深圳南山，現(xiàn)在不僅是房價(jià)至高點(diǎn)料饥，漲幅完勝同是市中心的福田蒲犬。
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根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2008年到2019年4月期間岸啡，深圳南山區(qū)以漲幅432.56%的幅度原叮，穩(wěn)居首位。
南山現(xiàn)在已經(jīng)成為城市科創(chuàng)人士的生活區(qū)域巡蘸，深圳灣也成為了城市頂豪階層專享奋隶。
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再看擁有華為的東莞松山湖，也是當(dāng)下東莞房價(jià)至高點(diǎn)悦荒，這些年漲幅也完超主城四區(qū)唯欣。
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2018年11月到2019年11月里的1年時(shí)間，松山湖片區(qū)就以漲幅33.1%排在東莞漲幅第一名逾冬，而主城區(qū)漲幅最高的南城漲幅不過17.2%黍聂。
（數(shù)據(jù)來源：東莞市發(fā)改局）
再比如有阿里總部的杭州科技未來城，現(xiàn)在雖然不是杭州房價(jià)最高點(diǎn)身腻，但未來漲幅依舊可期产还。
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還有擁有大量游戲產(chǎn)業(yè)的成都高新區(qū)、擁有小米嘀趟、微信的廣州琶洲脐区、還有今日頭條所在的北京海淀，都是高新產(chǎn)業(yè)巨頭所在地她按，漲幅較快的成功范本牛隅。
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人隨產(chǎn)業(yè)走，有產(chǎn)業(yè)就有收入酌泰，有收入就有年輕人媒佣，有年輕人自然就有買房需求。而高新產(chǎn)業(yè)帶來的高收入群體陵刹，他們對(duì)房價(jià)的接受度更高默伍，擁有更強(qiáng)的購買實(shí)力。
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所以買房第一步衰琐，跟著高新產(chǎn)業(yè)走也糊，房價(jià)上漲速度會(huì)更快。
【3】
第二點(diǎn)羡宙，了解新貴階層的居住需求狸剃，才能找到流動(dòng)性更強(qiáng)、漲幅更高的板塊狗热。
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中國的新貴早已不是生活在傳統(tǒng)CBD钞馁，而是住在距離市中心保持一定距離，但環(huán)境更好匿刮、城市面貌更新的區(qū)域作為居住地指攒。
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他們的選擇也在顛覆這個(gè)城市的房價(jià)邏輯。
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根據(jù)大數(shù)據(jù)對(duì)新貴階層的畫像描述僻焚，新貴階層置業(yè)喜歡更好的生態(tài)環(huán)境允悦，對(duì)健康、人文虑啤、環(huán)境隙弛、私密性等則有著更高的要求。
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所以老城區(qū)的擁擠和破舊不會(huì)是新貴階層的首選狞山，他們會(huì)圍繞著高新產(chǎn)業(yè)區(qū)去選擇環(huán)境更好的居所全闷。
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比如深圳最貴的深圳灣壹號(hào)，是南山新貴階層的首選萍启，上海最貴的明星豪宅湯臣一品总珠、中糧海景一號(hào)還是在陸家嘴屏鳍，廣州房價(jià)最貴的是親近珠江、四面環(huán)水局服、江心綠洲的二沙钓瞭，而蘇州最貴的房子在金雞湖周邊。
這些房價(jià)最貴的地方不一定在最中心淫奔，但都有一個(gè)共性山涡，居住環(huán)境好。要么靠海（深圳）唆迁、要么看江（上海鸭丛、廣州）、要么看湖（蘇州）唐责，這種天然的生態(tài)景觀資源不可復(fù)制鳞溉，恰恰也是新貴階層所追崇的舒適享受。
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一個(gè)城市有高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)鼠哥，而附近又有稀缺的生態(tài)資源穿挨，那這個(gè)區(qū)域不是房價(jià)最貴的區(qū)域，也會(huì)是潛力最強(qiáng)的區(qū)域肴盏。
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所以買房既要跟著高新產(chǎn)業(yè)走科盛，也要跟著新貴階層的需求走。
【4】
以前買房菜皂，會(huì)把房子買在市中心或者比較成熟的地段贞绵，實(shí)在買不起，也會(huì)圍繞著為圓心向外走恍飘。
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但現(xiàn)在不一樣了榨崩，高新產(chǎn)業(yè)公司所在的地段在迅速崛起，隨著產(chǎn)業(yè)引入章母、人口遷移母蛛，基建設(shè)施完善，這些地方會(huì)成為城市新中心或副中心乳怎。
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還是那句話：相信彩郊，所以看見。
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買在市中心蚪缀，已經(jīng)看見（成熟配套）了秫逝，自然相信。
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但買在高新產(chǎn)業(yè)區(qū)询枚，是相信违帆，所以才看見，而這才是投資房產(chǎn)邏輯最重要的一點(diǎn)金蜀。
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要知道刷后，中心并非一成不變的畴，學(xué)區(qū)房政策也是，這些看得見的會(huì)面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)尝胆，與其死磕當(dāng)下的中心丧裁，不如現(xiàn)在以相對(duì)低的價(jià)格買入未來的中心。
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這是給所有人的真誠建議班巩。
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比如騰訊在大鏟灣花了85億買了個(gè)島，未來要再建一個(gè)鵝廠嘶炭，消息出來抱慌，房價(jià)就飆漲，此前買入的人眨猎，估計(jì)很快實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由了抑进。
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再比如現(xiàn)在的廣州琶洲，潛力也不容小覷睡陪，還有珠海唐家寺渗、杭州未來科技城等都是城市新貴階層匯聚地，未來這些地方厚積薄發(fā)的爆發(fā)力可能比所有人想象的都要大兰迫。
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投資信殊，一定是投資城市的未來，而不是當(dāng)下汁果。
