幾乎所有人都知道房地產(chǎn)是賺大錢的生意，受各種因素影響目前也處于明顯的低估狀態(tài)歼指。但是真正研究這個行業(yè)的投資者其實很少爹土。一些人認(rèn)為政策都打壓你了還能有什么好發(fā)展，在中國投資要“講政治”踩身。還有一部分人倒是有興趣胀茵，但是看到這么復(fù)雜的財務(wù)報表，就又默默的把研究放到了一邊挟阻。
往往市場的偏見正是投資者超額收益的來源琼娘。做投資首先要看大方向峭弟，大方向看清楚了，再去研究各種細(xì)節(jié)就容易多了脱拼。做一項投資之前瞒瘸，我們要反復(fù)問自己三個問題，這是整個投資的核心環(huán)節(jié)熄浓。
1情臭、這個行業(yè)的前景是否很大？
2赌蔑、這個公司是否在行業(yè)中有競爭優(yōu)勢俯在？
3、目前的股價是否低估娃惯？
這篇文章我們就圍繞著這三個大問題跷乐，來看一看新城控股的投資機會。
第一趾浅、這個行業(yè)的前景是否很大劈猿？
2019年中國房地產(chǎn)達(dá)到16萬億的市場規(guī)模，其實早在2年前這個市場就已經(jīng)超過了全球汽車市場的規(guī)模潮孽，想一想這是一個多么大的空間揪荣。在未來城市化的發(fā)展進(jìn)程中，中國逐步步入高收入國家之列往史。目前國家的城市化率在60%左右仗颈，到2030年中國的城市化率將提升至75%，這意味著每年大概有1%以上的城鎮(zhèn)化率椎例，總共會增加2.2億新市民挨决。
并且中國目前的存量住宅大約是3000億平方，這里面建于2000年之前的有一半左右订歪，這一半房子多半屬于老舊失修沒有電梯配套不齊等缺陷脖祈，未來每年更新升級的需求非常大刷晋。
結(jié)合這兩方面的需求盖高，中國房地產(chǎn)到2030年左右完全能夠維持每年十幾萬億的市場規(guī)模。而目前房地產(chǎn)投資的主要邏輯就是龍頭企業(yè)集中度的提升眼虱，由于政策的長期打壓喻奥，更多小地產(chǎn)公司會逐步被市場淘汰，那些擁有獨特拿地和經(jīng)營模式的企業(yè)捏悬，還可以擁有非常好的成長環(huán)境撞蚕。其中前10名的集中度已經(jīng)從2010年的7.4%快速提升到2018年的31.5%，8年時間提高了4倍多过牙，試想還有多少機會比這個更具有確定性甥厦，更加波瀾壯闊嗎纺铭？
第二、公司在行業(yè)是否有競爭優(yōu)勢刀疙？
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說舶赔，最主要的競爭優(yōu)勢之一就是低成本拿地的能力。
房地產(chǎn)企業(yè)最普遍的拿地方式就是在公開市場上招拍掛庙洼，競爭十分激烈顿痪，利潤空間已經(jīng)非常有限。而想要避開招拍掛獲得大量便宜的土地油够，基本上有兩個方法：第一種是做舊改或者并購蚁袭，第二種就是直接與政府合作，作為重點招商項目引進(jìn)石咬。新城控股走的就是第2條路線揩悄，打造商業(yè)綜合體實現(xiàn)低成本拿地。
開發(fā)運營商業(yè)綜合體是一件非常復(fù)雜的事情鬼悠，從選地段到布局設(shè)計到招商運營都是非常難的删性，沒有多年的積累經(jīng)驗和專業(yè)能力是沒有辦法打造客流量大、出租率高的商業(yè)綜合體焕窝。
并且最關(guān)鍵的是開發(fā)商業(yè)綜合體要面臨巨大的資金難題蹬挺。一個大概10萬平方米的商業(yè)綜合體，資金投入差不多6它掂、7億巴帮，并且這部分錢是長期無法收回的，誰能承擔(dān)這么大的負(fù)擔(dān)虐秋？如果從銀行貸款榕茧，利息7%~8%，建成后滿鋪出租客给，回報率也不過是這個區(qū)間用押，扣除利息基本上就不賺錢。所以對一般的純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說靶剑，想快速復(fù)制是非常困難的蜻拨。
新城控股為什么能解決這個難題？靠的就是住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動的模式抬虽。新城控股的吾悅廣場深受地方政府歡迎官觅，因為它可以帶動就業(yè)，帶來稅收阐污。而在全國能搞好商業(yè)綜合體的運營商又非常少，所以新城控股就能獲得很好的談判條件：我給你造一個吾悅廣場咱圆，但這個資金占壓非常厲害笛辟，又不賺錢功氨，你得把周邊幾十萬平方米的土地以更低的價格給我。
新城就是以這樣的方式獲得大量便宜土地手幢，根據(jù)2019年的半年報看捷凄，去年上半年通過吾悅廣場拿地1200萬方，約為拿地總面積的一半围来。而它對應(yīng)的樓面平均價只有1352元每平方跺涤，遠(yuǎn)低于2990元每平方的總體平均價。
新城控股可以憑借吾悅廣場拿到便宜的地监透，同時配套住宅又因為吾悅廣場的附加值可以售價高一些桶错，這一上一下使得新城控股的凈資產(chǎn)收益率在一眾優(yōu)秀地產(chǎn)公司中仍處于領(lǐng)先地位。
簡單看一下新城的商業(yè)模式胀蛮，一座吾悅廣場的住宅+金街貨值約40億院刁，售出后約可獲得凈利潤7億，而吾悅購物中心的造價也恰好在7億左右粪狼。這就意味著吾悅項目相當(dāng)于用前期回流的利潤換來一座購物中心退腥，沉淀于此長期收租。
未來商業(yè)地產(chǎn)的市場還很廣闊再榄，到2025年全國需要3500家大型購物中心狡刘，目前存量也只有一半，意味著未來五六年每年將會有新增250家左右大型購物中心困鸥。而一二線城市競爭激烈嗅蔬，市場已趨于飽和，更廣闊的舞臺在三四五線城市窝革，這也是新城重點布局的方向购城。想一想在全國上千個地縣城市發(fā)生的新型商業(yè)綜合體淘汰老舊百貨大樓的浪潮中，新城控股憑借雙輪驅(qū)動的優(yōu)勢虐译，還能斬獲多少座吾悅廣場瘪板？
新城從2016年后開始快速擴張的步伐，2016年新開業(yè)5座漆诽，2017年12座侮攀，2018年19座，2019年22座厢拭，預(yù)計2020年要開業(yè)37座兰英。更厲害的是，2019年出租率達(dá)到令人驚訝的99.16%供鸠，租金還能每年增長20%畦贸。實現(xiàn)這高速發(fā)展的同時新城的有息負(fù)債率并沒有大幅提升，土儲還不斷的增長，可見新城的競爭優(yōu)勢有多強薄坏。
第三趋厉、公司的股價低估嗎？
首先我們用極限的破產(chǎn)清算的方法胶坠，看一下公司的破產(chǎn)價值多少錢君账？
根據(jù)公司的三季報中歸屬凈資產(chǎn)有303.44億，合同負(fù)債2089.54億沈善，可結(jié)算凈利潤大概250億乡数。然后把手中的項目全部平價賣掉還清各種負(fù)債，那么公司的清算價值也大約有550億闻牡。也就是說我們拿出750億進(jìn)行投資净赴，即使公司破產(chǎn)清算，我們也可以回收550億澈侠。況且就目前公司的發(fā)展情況來看劫侧，幾乎沒有破產(chǎn)的可能。
然后我們再從成長的角度看公司未來的價值哨啃。未來公司的價值主要還是看吾悅廣場的成長性烧栋。根據(jù)公司的發(fā)展速度和行業(yè)空間來看，未來300個吾悅廣場可期拳球。對應(yīng)每年租金300億审姓，凈利率40%，那么每年的凈利潤可以有120億祝峻。再加上部分的住宅開發(fā)魔吐，每年維持200億以上的凈利潤是大概率的，并且公司的商業(yè)模式持續(xù)性要遠(yuǎn)超一般的地產(chǎn)公司莱找，因此給10倍的估值酬姆，也有2000億的價值。
其實無論從哪個角度來看奥溺，公司目前的市值都是極度低估的辞色。2019年權(quán)益銷售額達(dá)到2016億元，這部分未來2~3年會確定性結(jié)轉(zhuǎn)為公司的收入浮定，那么對應(yīng)可結(jié)算的凈利潤就高達(dá)200億以上相满。前瞻市盈率只有三倍多，這還不是赤裸裸的低估嗎桦卒？
再看一看公司19年底給核心管理層的股權(quán)激勵立美，業(yè)績考核目標(biāo)2021年扣非凈利潤較2018年增長不低于120%。結(jié)合公司過去幾年的銷售增長來看方灾，這個業(yè)績考核目標(biāo)也是極容易完成的建蹄。就算是按照這個業(yè)績考核目標(biāo)來算，對應(yīng)21年每股收益也差不多有10元，相對于目前34元的股價來說躲撰，真的好想說一句“真香”针贬。
因此击费，無論從各個角度看拢蛋，公司的低估都是一眼可見的。就像巴菲特說的蔫巩，我們看到一個大胖子谆棱，雖然我不知道他到底是270斤還是290斤，沒關(guān)系圆仔。反正絕對是個大胖子垃瞧。
市場還有很多人關(guān)心前董事長的黑天鵝事件，王曉松董事長上任后坪郭，連續(xù)幾天睡在辦公室穩(wěn)住各方債權(quán)个从，600萬年薪請來萬達(dá)老將曲德君，在不虧損的情況下賣地回流一百多億現(xiàn)金穩(wěn)住現(xiàn)金流歪沃，發(fā)行海外債嗦锐，繼續(xù)給出股權(quán)激勵穩(wěn)住核心團(tuán)隊，一系列的操作充分證明了其領(lǐng)導(dǎo)能力沪曙。目前來看各種危機基本全部解決奕污，各大金融機構(gòu)也陸續(xù)恢復(fù)了貸款渠道。前幾天公司新發(fā)的債券成本低至5.1%液走，公司今年預(yù)計融資300億元碳默，重新走上穩(wěn)健的擴張道路。
其實我們真的可以把這只黑天鵝事件當(dāng)做對公司的一次極限測壓缘眶，看看曾經(jīng)資本市場熱捧的新城控股到底是真的優(yōu)秀還是徒有其表嘱根。很明顯，新城控股經(jīng)受住了這次壓力測試巷懈。因為黑天鵝事件國內(nèi)基金紛紛棄甲而去该抒，而滬股通則是持續(xù)加倉。隨著新城控股的情況逐步明朗砸喻，我相信柔逼，國內(nèi)這些基金也會大踏步的卷土從來，前兩年新城控股在機構(gòu)運作下凌厲的走勢割岛，未來一樣會出現(xiàn)愉适。
做投資我非常喜歡投資經(jīng)過市場驗證的公司。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不可謂不激烈癣漆，而國企的生存環(huán)境要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于民企维咸。即使在這樣激烈的競爭環(huán)境中，新城控股從2013年銷售第28名，一直走到今天的第8名癌蓖，不可不謂之優(yōu)秀瞬哼。而眼前極度低估的價格和未來成長的確定性，又怎么能讓人不心動租副。
