最近國(guó)家政治局出臺(tái)要堅(jiān)決抵制房?jī)r(jià)上漲的新聞究珊，于是股市應(yīng)聲而跌瓤摧，深圳市政府連夜發(fā)布史上最嚴(yán)限購(gòu)政策竿裂，這波操作像極了15年國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控。甚至照弥，坊間傳聞這波限購(gòu)又保證了未來(lái)3年的房?jī)r(jià)上漲腻异。
然而，另外一則相關(guān)的新聞也進(jìn)入我們的視線这揣，碧桂園要求旗下公司加快收攏資金捂掰，這樣導(dǎo)致了某房倒塌事故，進(jìn)而公關(guān)曾沈。背后的原因是國(guó)家開始收緊杠桿，早期房企借國(guó)外的企業(yè)債開始到償還時(shí)期鸥昏，房企的高負(fù)債變成一種風(fēng)險(xiǎn)塞俱，不得不回籠現(xiàn)金。這波桿杠的打壓據(jù)說(shuō)要到2020年吏垮，而在這種情況下障涯，房?jī)r(jià)看跌。
那么究竟未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)是漲還是跌呢膳汪？
在回答這個(gè)問題之前唯蝶，先說(shuō)明經(jīng)濟(jì)學(xué)里的一個(gè)經(jīng)典模型—供求模型。
供求模型是指遗嗽，存在一個(gè)均衡價(jià)格使供給與需求達(dá)到平衡粘我。包括需求曲線和供求曲線，兩條線相交的位置就是使市場(chǎng)均衡痹换，此時(shí)價(jià)格等于均衡價(jià)格征字。
需求曲線隨著一種物品價(jià)格下降，需求量增加娇豫，需求曲線右移匙姜。
影響需求增加的因素除了價(jià)格，還有
1）收入
收入越多冯痢，購(gòu)買力越強(qiáng)氮昧，對(duì)于物品的需求越多
2）替代品和互補(bǔ)品的價(jià)格
替代品價(jià)格下降，該物品需求下降浦楣；
互補(bǔ)品價(jià)格下降袖肥，該物品需求上升
3）偏好
對(duì)物品的偏好，會(huì)增加需求
4）預(yù)期
預(yù)期價(jià)格下跌振劳，會(huì)增加需求
5）市場(chǎng)規(guī)模
市場(chǎng)規(guī)模越大昭伸，需求也越大
供給曲線是隨著一種物品價(jià)格上升，供給量增加澎迎，供給曲線右移庐杨。
影響供給增加除了價(jià)格之外选调，還有
1）成本
成本越低，供給增加
2）技術(shù)
技術(shù)進(jìn)步灵份，導(dǎo)致成本降低仁堪，供給增加
3）預(yù)期
對(duì)價(jià)格的預(yù)期增加，供給增加
4）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量
相同產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增加填渠，供給增加
回到上面的話題弦聂，一線城市房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？
我們按照供求模型來(lái)分析：
一氛什、供給端的情況
1）成本
因?yàn)橐痪€城市土地供應(yīng)越來(lái)越少莺葫，加上貨幣總體貶值，成本大大增加枪眉，導(dǎo)致開發(fā)商不愿拿地
2）技術(shù)
如今技術(shù)進(jìn)步捺檬，施工的效率相比提高不少，導(dǎo)致平均成本降低
3）預(yù)期
開發(fā)商對(duì)于一線城市價(jià)格的預(yù)期至少不會(huì)比現(xiàn)在低贸铜，參考世界上其他一線城市堡纬，價(jià)格上漲
4）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量
雖然這波去杠桿，會(huì)有一些小房企死掉蒿秦，但一線城市大房企參與量變化不大烤镐。
總結(jié)，供給端未來(lái)看供給會(huì)縮減棍鳖，供給曲線左移炮叶。
二、需求端
1）收入
一線城市高收入人群聚集渡处，很多家庭父母支持孩子在一線城市購(gòu)房悴灵，家庭收入流向購(gòu)房。
2）相關(guān)品的價(jià)格
股市進(jìn)入熊市骂蓖，外貿(mào)進(jìn)入疲態(tài)积瞒，在整體投資渠道不寬的情況下，住房成為大多數(shù)人理財(cái)?shù)牡谝贿x擇登下。
3）偏好
中國(guó)人自古就有房子的觀念茫孔，一線城市聚集著剛需者。二胎政策放開被芳，家庭改善房的需求也增加缰贝。再加上一部分炒房團(tuán)對(duì)投資房產(chǎn)的偏好。
4）預(yù)期
收緊的限購(gòu)政策擠壓者這些剛需的購(gòu)房者畔濒，房?jī)r(jià)預(yù)期不會(huì)下跌剩晴，甚至地鐵或者交通等開通導(dǎo)致房?jī)r(jià)看漲。
5）市場(chǎng)規(guī)模
限購(gòu)政策聚焦者未來(lái)幾年的購(gòu)房者，這部分人群需求相比平均一年來(lái)看赞弥，需求是增加的毅整。
總結(jié)，一線城市的購(gòu)房需求長(zhǎng)期保持旺盛绽左，需求曲線右移悼嫉。
這樣，聯(lián)合供求曲線拼窥，新均衡點(diǎn)的價(jià)格比現(xiàn)在的價(jià)格增加戏蔑，數(shù)量得看供給端和需求端增加的幅度哪個(gè)大。
所以鲁纠，不考慮那么復(fù)雜的貨幣政策总棵、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)地位、政府的財(cái)政政策等宏觀局勢(shì)影響改含，從微觀層面來(lái)看情龄，現(xiàn)有的政策風(fēng)向不會(huì)改變一線城市房?jī)r(jià)看漲的。
